嘉興市推廣住宅全裝修問題分析

吳宇濤　張建華　沈寅宵　戴舒婷

[提要] 通過業(yè)主抽樣問卷調(diào)查以及對開發(fā)商的實(shí)地訪談，以嘉興市已交付使用和在建的住宅全裝修樓盤為例，分析當(dāng)前全裝修住宅存在的主要問題，提出相應(yīng)的解決對策，為全面推廣住宅全裝修提供一些參考意見。

關(guān)鍵詞：住宅;全裝修;問題;對策

本文為嘉興學(xué)院南湖學(xué)院2018年度重點(diǎn)SRT資助項(xiàng)目

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

收錄日期：2019年2月11日

一、嘉興市推廣住宅全裝修基本情況

浙江省嘉興市地處長江三角洲南翼的杭嘉湖平原，東鄰上海，南瀕杭州灣，西連杭州，北接蘇州，京杭大運(yùn)河穿境而過，滬杭鐵路復(fù)線貫穿全市，320國道和滬杭高速公路橫貫東西，乍-嘉-蘇高速公路連接南北，距上海、杭州、蘇州均不到100公里路程，具有優(yōu)越的地理位置。

2016年9月10日，浙江省人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)綠色建筑和建筑工業(yè)化發(fā)展的實(shí)施意見》，明確提出“10月1日起，全省各市、縣中心城區(qū)出讓或劃撥土地上的新建住宅，全部實(shí)行全裝修和成品交付，鼓勵在建住宅積極實(shí)施全裝修。”在政策的引導(dǎo)下，從2017年開始，嘉興市區(qū)許多在建的住宅項(xiàng)目，幾乎全部都采用了全裝修的銷售模式。

二、具體調(diào)查、訪談樣本及分析

為了更好地了解已經(jīng)交付使用和在建全裝修住宅樓盤的實(shí)際情況，本次調(diào)查主要分為兩個部分：一是選擇已交付入住的五個全裝修住宅項(xiàng)目，對業(yè)主進(jìn)行抽樣問卷調(diào)查;二是走訪四個在建全裝修樓盤的開發(fā)商，了解全裝修的實(shí)施現(xiàn)狀。

（一）已入住全裝修住宅的業(yè)主抽樣調(diào)查分析。為了解已入住業(yè)主對全裝修住宅的態(tài)度，我們選擇已交付入住的五個全裝修住宅樓盤，對業(yè)主進(jìn)行抽樣問卷調(diào)查。本次共發(fā)放100份調(diào)查問卷，回收有效問卷100份，進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析：

1、購房時間及裝修價格。被調(diào)查的業(yè)主購房時間主要集中在2016～2017年，包括全裝修在內(nèi)的房價每平方米在9，000～10，000元之間。50%的被調(diào)查業(yè)主反映當(dāng)時開發(fā)商提供的裝修報(bào)價在1，500～2，000元/㎡，另外50%的被調(diào)查業(yè)主反映當(dāng)年開發(fā)商提供的裝修報(bào)價在2，000～3，000元/㎡。但是，幾乎所有的被調(diào)查業(yè)主都認(rèn)為開發(fā)商的裝修報(bào)價相對實(shí)際的裝修效果而言，差距較大，裝修報(bào)價存在明顯的虛高成分。

2、購買全裝修住宅的原因。業(yè)主購買全裝修住宅的主要原因是什么？對于這個問題，調(diào)查問卷提供了四個主要選項(xiàng)，允許業(yè)主多項(xiàng)選擇。從回收的問卷來看，有98%的被調(diào)查者認(rèn)為主要是自己沒時間進(jìn)行裝修，購買全裝修住宅省時方便，購買后可以立即入住;48%的被調(diào)查者認(rèn)為，開發(fā)商統(tǒng)一裝修，價格便宜;42%的被調(diào)查者認(rèn)為房價包含裝修價格，可以通過按揭減輕裝修的資金壓力;14%的人認(rèn)為自己裝修太累。因此，我們不難發(fā)現(xiàn)，決定業(yè)主購買全裝修住宅的最主要原因就是全裝修住宅省時方便。具體數(shù)據(jù)如表1所示。（表1）

3、業(yè)主認(rèn)可的裝修報(bào)價。人們對于裝修的個性化要求較強(qiáng)，導(dǎo)致業(yè)主對住宅裝修的實(shí)際需求不同，可接受的裝修價格也存在很大的差異。45%的被調(diào)查業(yè)主認(rèn)可的裝修價格在每平方米1，500～2，000元之間，這部分業(yè)主主要購買的是全裝修公寓，因?yàn)檫@些業(yè)主并不是以居住為目的，而是以投資為目的，較低的裝修價格可以減少投資成本。另外，55%的被調(diào)查業(yè)主則認(rèn)可每平方米2，000～3，000元的裝修價格，這部分業(yè)主購買的戶型以兩房或三房的住宅為主，以自己居住為目的，因此認(rèn)可較高的裝修價格。

4、全裝修存在的主要問題。住宅全裝修存在著什么主要問題？調(diào)查問卷提供了多個選項(xiàng)，允許業(yè)主最多選三項(xiàng)。從回收的問卷來看，有44%的被調(diào)查業(yè)主反映廚衛(wèi)瓷磚和地磚貼的不好，裝修質(zhì)量較差;48%的業(yè)主反映電源插座數(shù)量不夠或位置不合理，裝修設(shè)計(jì)水平低;62%的業(yè)主反映空調(diào)、脫排油煙機(jī)等家用電器都是品牌定制的低檔貨，明顯存在價格與質(zhì)量的不對稱。具體數(shù)據(jù)如表2所示。（表2）

5、確保全裝修質(zhì)量的措施。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，被調(diào)查業(yè)主中的38%覺得開發(fā)商的實(shí)力與信譽(yù)很重要，而86%的人覺得收房時在專業(yè)人士陪同下驗(yàn)收重要，調(diào)查中的所有人都覺得，簽訂詳細(xì)的購房合同條款則最重要。數(shù)據(jù)如表3所示。（表3）

（二）在建全裝修住宅樓盤的實(shí)地走訪。為了掌握在建全裝修住宅樓盤的現(xiàn)狀以及開發(fā)商對全裝修住宅的態(tài)度，筆者抽取了市區(qū)有一定知名度的四個在建全裝修住宅項(xiàng)目，進(jìn)行實(shí)地走訪調(diào)查，具體情況如下：

1、是否提供“菜單式”裝修。為了滿足更多購房者裝修個性化的需求，避免毛坯房帶來的二次裝修。近年來，參照發(fā)達(dá)國家“用戶參與設(shè)計(jì)”的做法，一些大型開發(fā)商推出了“菜單式”裝修，受到購房者的普遍歡迎。通過實(shí)地走訪，發(fā)現(xiàn)四家在建全裝修住宅的開發(fā)商都不提供“菜單式”裝修，原因是開發(fā)商認(rèn)為購房者的個性化需求復(fù)雜多樣，難以統(tǒng)一，如果提供“菜單式”裝修，開發(fā)商在裝修設(shè)計(jì)、材料選擇、設(shè)備選購等方面需要投入更多的精力和資金，將大量增加開發(fā)商的工作量，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場火暴的情況下，開發(fā)商不愿意開展“菜單式”裝修。

2、戶型及全裝修價格。四個在建全裝修住宅樓盤中，甲、乙兩個樓盤的開發(fā)商走的是高端品牌路線，主要開發(fā)改善型住宅，以四室兩廳二衛(wèi)的大戶型為主，裝修報(bào)價分別是5，000元/㎡和6，300元/㎡，價格極其高昂。另二個丙、丁樓盤的戶型較為普遍，主要開發(fā)滿足剛需的二室二廳和三室兩廳的戶型，裝修報(bào)價分別是3，000元/㎡和3，500元/㎡。

3、交付形式及材料。甲、乙二個樓盤交付形式為全屋完成硬裝，包括安裝全屋地暖和中央空調(diào)，并且裝修材料和配套電器全部采用國內(nèi)外知名品牌，因此裝修報(bào)價遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過目前市場全裝修的平均價格。丙、丁二個樓盤則是選擇只是廚房、衛(wèi)生間完成硬裝后交付，開發(fā)商降低了裝修成本和減少了裝修時間。四家開發(fā)商都把裝修材料的品牌、規(guī)格作為售房合同的附件列入，以達(dá)到切實(shí)保障購房者的權(quán)益。

三、住宅全裝修存在的主要問題

通過對被調(diào)查業(yè)主的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析和在建樓盤開發(fā)商的實(shí)地走訪，筆者發(fā)現(xiàn)目前嘉興住宅全裝修中還存在著以下一些主要問題：

（一）難以滿足購房者對裝修的個性化需求。隨著人們生活水平的不斷提高，人們對居住環(huán)境提出了更高的要求，尤其是對住宅裝修個性化的追求。但是，目前嘉興在建的全裝修住宅樓盤，開發(fā)商都采用統(tǒng)一裝修設(shè)計(jì)、統(tǒng)一裝修材料、統(tǒng)一家電定制品牌，導(dǎo)致全樓盤的所有住宅裝修風(fēng)格大同小異，許多購房者無法接受當(dāng)前各家一模一樣的裝修風(fēng)格。

（二）裝修設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量有待提高。來自被調(diào)查業(yè)主的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前在已經(jīng)入駐的樓盤中，業(yè)主對全裝修意見比較大的原因：一是全裝修設(shè)計(jì)特別是電路的設(shè)計(jì)不合理。如電線容量太小、電源插座太少等，已經(jīng)無法滿足越來越多家用電器對其的要求。還有就是在全裝修時開發(fā)商提供的家用電器，如中央空調(diào)、脫排油煙機(jī)等雖然是知名的品牌，但開發(fā)商為了降低裝修成本，往往都采購品牌家電企業(yè)專為全裝修而生產(chǎn)的低配定制機(jī)，導(dǎo)致使用過程中小毛病不斷;二是裝修時施工質(zhì)量不到位。全裝修采用的是大批量施工，加上開發(fā)商在質(zhì)量管理上缺乏有效的監(jiān)管，導(dǎo)致一些全裝修住宅的施工質(zhì)量得不到保證，頻繁出現(xiàn)諸如瓷磚地磚貼不平、墻體開裂、地板不平整等質(zhì)量問題，導(dǎo)致購房者對全裝修住宅的質(zhì)量缺乏信任。

（三）二次裝修造成資源浪費(fèi)。在抽樣調(diào)查時，筆者發(fā)現(xiàn)不少業(yè)主雖然購買了全裝修住宅，但由于開發(fā)商提供的裝修不符合自己的喜好，再加上原裝修存在設(shè)計(jì)不合理、施工質(zhì)量不到位以及裝修材料檔次不高等原因，會將原有的裝修進(jìn)行拆毀、丟棄，重新進(jìn)行二次裝修，造成了更加嚴(yán)重的資源浪費(fèi)。

四、對策建議

從理論上講，與毛坯房相比，全裝修住宅在裝修成本、質(zhì)量控制等方面都有較大的優(yōu)勢，必將成為我國住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的一個主要途徑，也會受到越來越多的購房者青睞。但是，在目前嘉興房地產(chǎn)市場上，住宅全裝修并沒有完全得到購房者的認(rèn)可，只是迫于日益火暴的房地產(chǎn)市場壓力，購房者才被動地購買全裝修住宅。因此，為了讓消費(fèi)者接受全裝修住宅，必須解決住宅全裝修過程中產(chǎn)生的現(xiàn)存問題，才能加快嘉興市全裝修住宅的全面推廣。

（一）開發(fā)商提供“菜單式”裝修。作為開發(fā)商，必須豐富住宅全裝修的設(shè)計(jì)方案，提供“菜單式”裝修。為了滿足業(yè)主裝修個性化的要求，建議開發(fā)商推出“精裝與簡裝”相結(jié)合的裝修方案，即只有衛(wèi)生間和廚房真正裝修過，其他房屋只經(jīng)過墻面、地面找平等基本裝修，再由業(yè)主自主選擇開發(fā)商提供的裝修菜單，選購開發(fā)商提供的裝修材料、配套設(shè)施，并由開發(fā)商按菜單統(tǒng)一裝修。此種方式的優(yōu)勢在于，一方面保證了廚房、衛(wèi)生間重要部位的節(jié)能、節(jié)水設(shè)備的應(yīng)用以及確保工序材料的節(jié)約;另一方面滿足了消費(fèi)者個性化的需求，給予人們對自己居住空間裝修設(shè)計(jì)的發(fā)揮空間，避免二次裝修造成的資源浪費(fèi)。

（二）提升裝修設(shè)計(jì)水平。隨著人們對裝修要求的提高，作為開發(fā)商必須提升全裝修的設(shè)計(jì)水平，為了讓裝修設(shè)計(jì)能夠滿足業(yè)主的需要，建議開發(fā)商在項(xiàng)目前期開展購房者裝修需求問卷調(diào)查，通過具體的購房者意向調(diào)查，更多地了解購房者的裝修需要，切實(shí)提升全裝修的設(shè)計(jì)水平。

（三）規(guī)范裝修驗(yàn)收管理。針對目前住宅全裝修存在的施工質(zhì)量不到位的問題，開發(fā)商必須進(jìn)一步規(guī)范裝修驗(yàn)收管理，提高裝修施工質(zhì)量：一是嚴(yán)格控制裝修材料的質(zhì)量，必須做到進(jìn)場驗(yàn)收、使用前試驗(yàn)，合格后方可用于施工;二是做到以預(yù)防為主，隨時檢查驗(yàn)收分項(xiàng)工程的施工質(zhì)量，做好工序及工序間銜接的控制，提高各工種交叉施工的質(zhì)量;三是積極采用新的施工技術(shù)、工藝和質(zhì)量可靠的新型材料，以保證和提高施工質(zhì)量。

（四）提供高品質(zhì)的定制設(shè)備。針對業(yè)主意見較大的定制設(shè)備，必須引起開發(fā)商的關(guān)注。開發(fā)商為了降低裝修成本，采購品牌的定制設(shè)備無可厚非，但采購的定制設(shè)備必須要確保質(zhì)量，不能只空掛一個品牌。定制的設(shè)備首先應(yīng)該確保價格與產(chǎn)品質(zhì)量相符;其次必須以成品保修的方式由生產(chǎn)廠家對業(yè)主直接做出承諾，做到及時、周到、專業(yè)地處理產(chǎn)品質(zhì)量問題，最大限度地保證對業(yè)主的售后服務(wù)。