富力地產(chǎn) 債務(wù)壓城

謝澤鋒

回想起當(dāng)年聯(lián)手孫宏斌抄底王健林的風(fēng)光，富力掌門人李思廉恐怕不會(huì)預(yù)料到當(dāng)前的烏云籠罩。

截至2018年三季度，富力地產(chǎn)（02777.HK）負(fù)債合計(jì)達(dá)到了2863.21億元，同比噌長(zhǎng)30.57%，創(chuàng)下歷史新高。

近一年來(lái)，富力地產(chǎn)頻頻發(fā)債融資，大有借新債還舊債之勢(shì)。而與此同時(shí)，公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)流出。去年三季度末，公司短期借款達(dá)到180.81億元，同時(shí)賬面僅有192.24億元現(xiàn)金。

在恒大、碧桂園、萬(wàn)科等龍頭房企均著手去杠桿的時(shí)刻，富力地產(chǎn)卻背道而馳，花費(fèi)近200億收購(gòu)77家萬(wàn)達(dá)酒店。債務(wù)圍城，富力落入窘境。

光輝不在

十年前，富力地產(chǎn)還是令業(yè)內(nèi)敬仰的“華南五虎”之一。

2007年，富力地產(chǎn)在房企排名中位列第四，僅次于萬(wàn)科、綠地和中海，當(dāng)年恒大和碧桂園都排在富力地產(chǎn)之后。

然而，此后富力地產(chǎn)卻止步不前，甚至排名一度倒退，領(lǐng)先的步伐逐步放緩。十年后，富力地產(chǎn)勉強(qiáng)維持在地產(chǎn)銷售Top20。

錯(cuò)過(guò)黃金發(fā)展期，再想彎道超車已成為不可能。

根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜中，富力地產(chǎn)以1415億元，排在第19位，僅比排在20位的泰禾以及正榮集團(tuán)多出不到100億元的銷售額。

而曾經(jīng)的追趕者，恒大、碧桂園乃至新晉的新城控股、陽(yáng)光城都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了自己，恒碧萬(wàn)融四巨頭的格局已然形成。錯(cuò)過(guò)黃金發(fā)展期，再想彎道超車已成為不可能，況且行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)。

新年伊始，各大房企就已嗅到了一絲寒意。近期，許家印更是宣稱，恒大所有住宅項(xiàng)目均可打9折銷售，更加凸顯了銷售壓力。

2月17日，富力地產(chǎn)發(fā)布最新盈利警告，截至2018年底，富力地產(chǎn)的合并利潤(rùn)較2017年同期減少約60%。

根據(jù)富力地產(chǎn)的公告，主要因?yàn)楣驹谇啊晔召?gòu)酒店資產(chǎn)帶來(lái)大額的非經(jīng)常性議價(jià)收購(gòu)收益，而2018年此類非經(jīng)常陛交易相對(duì)較少。

但翻閱財(cái)報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，自2017年開(kāi)始，公司現(xiàn)金流就呈現(xiàn)流出跡象，富力地產(chǎn)雖不斷融資，現(xiàn)金流卻依舊沒(méi)有轉(zhuǎn)正。

“禍根”

故事的起因似乎就源于那場(chǎng)轟動(dòng)的三方交易。

2017年7月19日下午，王健林、孫宏斌、李思廉三位中國(guó)房地產(chǎn)大佬握手成交，完成了中國(guó)房地產(chǎn)史上最大一筆交易。

萬(wàn)達(dá)將旗下文旅和酒店兩部分資產(chǎn)以637.5億的價(jià)格轉(zhuǎn)讓。融創(chuàng)以438.44億元收購(gòu)前述十三個(gè)文旅項(xiàng)目的91%股權(quán)，比此前的作價(jià)高出48%，融創(chuàng)同時(shí)還承擔(dān)其中的454億元貸款。富力則以199.06億元收購(gòu)77家城市酒店全部股權(quán)，僅相當(dāng)于此前作價(jià)的六成。

六折甩賣，坊間直呼“白菜價(jià)，絕對(duì)值?！备涣Φ禺a(chǎn)在2017年報(bào)中稱，“每間酒店支付的平均價(jià)格約為2.55億元，其價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于本集團(tuán)現(xiàn)有每間酒店的成本4.3億元。”

富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長(zhǎng)兼總裁張力也表示，“此項(xiàng)交易萬(wàn)達(dá)讓了很大的利，雙方是共贏”。富力同時(shí)還是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的高端品牌麗茲卡爾頓系列在亞洲區(qū)域最大的業(yè)主。

接收萬(wàn)達(dá)酒店資產(chǎn)后，富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉表示，會(huì)“—如既往將旗下的每一家酒店都打造成城市的標(biāo)桿”。

但外界分析認(rèn)為，資產(chǎn)包中的酒店項(xiàng)目，有相當(dāng)部分位于二、三線城市，因此這會(huì)給其帶來(lái)不小的運(yùn)營(yíng)壓力。這也被認(rèn)為是酒店資產(chǎn)大幅折價(jià)的主要原因。

而對(duì)于融創(chuàng)來(lái)說(shuō)，酒店管理需要大量資金沉淀，同時(shí)要求較強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)能力，而對(duì)于缺乏酒店管理經(jīng)驗(yàn)的融創(chuàng)來(lái)說(shuō)，并不適宜接手。王健林曾向媒體表態(tài)，“賣了該賣的，留了該留的?！睂O宏斌也曾表示，“我就是不想要（萬(wàn)達(dá)）酒店資產(chǎn)?！?/p>

富力接盤時(shí)，萬(wàn)達(dá)的酒店資產(chǎn)并不賺錢。而富力地產(chǎn)自身的酒店業(yè)務(wù)也不理想。2012-2017年，富力酒店業(yè)務(wù)連續(xù)6年虧損，2017年酒店?duì)I收剛剛過(guò)20億，虧損額也始終在2億元左右徘徊。

2018年前三季度的270天里，每天要還1468萬(wàn)利息。

而這次收購(gòu)之后，富力的負(fù)債率就持續(xù)上升。看似撿了便宜，但卻又遇上了資本寒冬，只得負(fù)重前行，融資輸血迫在眉睫。

頻頻輸血

吃下萬(wàn)達(dá)酒店資產(chǎn)后，富力胃口不減，依舊“買買買”。2018年3月，富力57億收購(gòu)海航資產(chǎn);2018年5月，富力再以5.3億元競(jìng)得番禺鐘村街4萬(wàn)平方米的醫(yī)療地塊，高調(diào)進(jìn)入醫(yī)療領(lǐng)域。

但目前看來(lái)，逆周期擴(kuò)張并沒(méi)有給企業(yè)帶來(lái)足夠的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，反而釀下苦果，償債高峰遭遇融資趨緊，雙重壓力吞噬著富力的利潤(rùn)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，近13個(gè)月以來(lái)，富力地產(chǎn)融資近800億元。

這背后除了還債，高增的財(cái)務(wù)費(fèi)用也是不小的負(fù)擔(dān)。據(jù)財(cái)報(bào)顯示，2018年前三季度末，富力地產(chǎn)財(cái)務(wù)費(fèi)用上升至39.64億元，而其前三季度歸母凈利潤(rùn)才45.04億元。也就是說(shuō)，前三季度的270天里，每天要還1468萬(wàn)利息。2018年富力公開(kāi)發(fā)債超過(guò)20次，融資500億元以上，卻并沒(méi)有效改善企業(yè)的現(xiàn)金流水平，2019年的富力依舊倍感艱難。

曾經(jīng)粵系房企富力地產(chǎn)與恒大地產(chǎn)、雅居樂(lè)、碧桂園和合生創(chuàng)展并稱“華南五虎”。如今合生創(chuàng)展日趨沒(méi)落，碧桂園、恒大高歌猛進(jìn)。兩極分化之下，富力能否王者歸來(lái)？