轉(zhuǎn)型中的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)涉稅實(shí)務(wù)探討

張曉貞

摘 要 近年來(lái)，在國(guó)家有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的大力支持下，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。一大批企業(yè)將老舊庫(kù)區(qū)、廠房轉(zhuǎn)型升級(jí)為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，實(shí)現(xiàn)了高質(zhì)量發(fā)展。在轉(zhuǎn)型升級(jí)過(guò)程中，也遇到了很多稅務(wù)難題，面臨較大稅收風(fēng)險(xiǎn)。本文以Z公司為例，具體探討了轉(zhuǎn)型過(guò)程中涉及的增值稅和房產(chǎn)稅實(shí)務(wù)問(wèn)題，提出相應(yīng)的解決方案和建議，旨在為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)依法合理納稅提供有益參考。

關(guān)鍵詞 轉(zhuǎn)型 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū) 增值稅 房產(chǎn)稅 稅收籌劃

一、緒論

大力推進(jìn)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是貫徹新發(fā)展理念，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的必然要求。2006年《國(guó)家“十一五”時(shí)期文化發(fā)展規(guī)劃綱要》首次提出“文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”以來(lái)，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)迎來(lái)蓬勃發(fā)展。2009 年國(guó)務(wù)院頒布《文化產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃》，將文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)提升到國(guó)家戰(zhàn)略高度，“十二五”“十三五”規(guī)劃中都強(qiáng)調(diào)要大力發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。黨的十九大報(bào)告指出，要“堅(jiān)定文化自信，推動(dòng)社會(huì)主義文化繁榮興盛”，強(qiáng)調(diào)要“推動(dòng)文化事業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展”。作為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的重要承載地和集聚區(qū)，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)應(yīng)運(yùn)而生。

近年來(lái)，各地政府出臺(tái)了一系列產(chǎn)業(yè)政策，鼓勵(lì)將老舊工業(yè)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)用房及相關(guān)工業(yè)設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“老舊廠房”）更新改造為各具特色的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，既能保護(hù)利用好老舊廠房，又能推動(dòng)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)多業(yè)態(tài)融合發(fā)展，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的有機(jī)統(tǒng)一。在老舊廠房轉(zhuǎn)型升級(jí)過(guò)程中，難免遇到諸多稅收難題。如果不提前做好相關(guān)稅收政策的收集、解讀和咨詢(xún)工作，實(shí)際操作中會(huì)多方掣肘，面臨較大的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

本文以Z公司為例，探討全面營(yíng)改增以來(lái)，老舊廠房轉(zhuǎn)型升級(jí)為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)過(guò)程中遇到的主要稅收問(wèn)題及處理方法，以期對(duì)其他文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)合理依法納稅提供一些借鑒和參考。

二、Z公司基本情況

Z公司為一般納稅人，注冊(cè)地在北京市，原為某部委下設(shè)物資存儲(chǔ)倉(cāng)庫(kù)，主要存儲(chǔ)大宗商品和系統(tǒng)內(nèi)設(shè)備材料物資。2010年Z公司進(jìn)行第一次轉(zhuǎn)型，從倉(cāng)儲(chǔ)功能轉(zhuǎn)為普通辦公用房。隨著國(guó)家對(duì)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)愈加重視，周邊文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)不斷涌現(xiàn)，Z公司區(qū)位優(yōu)勢(shì)愈發(fā)明顯。2016年底，Z公司開(kāi)始第二次轉(zhuǎn)型，由普通辦公用房功能轉(zhuǎn)型升級(jí)為頗具特色的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，將普通庫(kù)房分期改造為設(shè)計(jì)感強(qiáng)、容積率低、綠化率高的辦公、演播廳用房，以吸引大量文化傳媒類(lèi)企業(yè)入駐，獲得理想的長(zhǎng)期收入。改造分三期進(jìn)行，改造完的先行出租，出租收入反哺后續(xù)改造投資，緩解資金壓力。一期改造已于2018年2月完成，2018年6月開(kāi)始對(duì)外出租，企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和利潤(rùn)水平大幅增加，可持續(xù)發(fā)展能力不斷增強(qiáng)。一期改造成功后，由于定位合理，加之市場(chǎng)仍有較大需求，Z公司決定啟動(dòng)二期改造，擬采用獨(dú)立院落模式。

Z公司在轉(zhuǎn)型過(guò)程中，涉及增值稅、城建稅及附加稅費(fèi)、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、個(gè)人所得稅、印花稅和環(huán)境保護(hù)稅等稅種，其中增值稅和房產(chǎn)稅適用的政策條款復(fù)雜，遇到的問(wèn)題較多，作為本文研究的重點(diǎn)。

三、Z公司轉(zhuǎn)型過(guò)程中的增值稅實(shí)務(wù)探討

（一）適用稅目、稅率

根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)公告，全面營(yíng)改增后，辦公用房出租屬于現(xiàn)代服務(wù)中的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)。經(jīng)過(guò)兩次增值稅稅率調(diào)整，2019年4月1日后一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，采用一般計(jì)稅方法的，適用9%稅率。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，適用5%征收率。

Z公司的房屋都為2016年4月30日前取得，出租舊房屋收入選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，通過(guò)網(wǎng)上辦稅服務(wù)廳簡(jiǎn)易征收備案后，按5%的征收率繳納增值稅，相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣。一期改造完成后，新房屋適用一般計(jì)稅方法，按9%稅率繳納增值稅，相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣。分類(lèi)計(jì)稅導(dǎo)致一個(gè)問(wèn)題，如果某項(xiàng)采購(gòu)僅服務(wù)于舊房屋或新房屋，很容易判斷出進(jìn)項(xiàng)稅額能否抵扣。但是如果某項(xiàng)采購(gòu)是服務(wù)于整個(gè)園區(qū)的，如保安、保潔等服務(wù)，無(wú)法準(zhǔn)確劃分，就要套用公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：

不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（當(dāng)期簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目銷(xiāo)售額+免征增值稅項(xiàng)目銷(xiāo)售額）÷當(dāng)期全部銷(xiāo)售額

計(jì)算出來(lái)后，將相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額予以轉(zhuǎn)出。實(shí)務(wù)中，Z公司采用每月月末分析進(jìn)項(xiàng)稅額明細(xì)賬，匯總填寫(xiě)《進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出計(jì)算表》，按不同類(lèi)型房屋租賃收入比例計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出金額。

（二）租賃業(yè)務(wù)增值稅跨區(qū)預(yù)繳辦法

根據(jù)規(guī)定，“納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，需要向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳增值稅，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅”。適用一般計(jì)稅方法的，預(yù)征率為3%；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，預(yù)征率為5%。由直轄市或計(jì)劃單列市稅務(wù)局決定是否在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款。北京市為此出臺(tái)文件，明確北京市納稅人跨區(qū)提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)的，不用跨區(qū)預(yù)繳增值稅，節(jié)約了辦稅成本。

（三）房屋改造中適用的進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣辦法

根據(jù)規(guī)定，“一般納稅人2016年5月1日后發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額分2年從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%”。

Z公司為改造房屋購(gòu)進(jìn)的貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)等對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額適用以上辦法。實(shí)務(wù)中，每月發(fā)生相應(yīng)進(jìn)項(xiàng)稅額時(shí)，分比例記入相應(yīng)科目。同時(shí)，建立不動(dòng)產(chǎn)在建工程臺(tái)賬，記錄和歸集不動(dòng)產(chǎn)在建工程的成本、費(fèi)用、扣稅憑證及進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣情況，留存?zhèn)洳椤?/p>

根據(jù)最新規(guī)定，2019年4月1日起停止執(zhí)行分2年抵扣不動(dòng)產(chǎn)在建工程進(jìn)項(xiàng)稅額的辦法?？梢宰?019年4月稅款所屬期起，從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。新規(guī)減少了納稅人當(dāng)期應(yīng)納增值稅款，達(dá)到減稅降負(fù)目的。

（四）加計(jì)抵減政策運(yùn)用

根據(jù)最新規(guī)定，“自2019年4月1日至2021年12月31日，允許生產(chǎn)、生活服務(wù)業(yè)納稅人按照當(dāng)期可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額加計(jì)10%抵減應(yīng)納稅額。生產(chǎn)、生活服務(wù)業(yè)納稅人是指提供郵政服務(wù)、電信服務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)、生活服務(wù)取得的銷(xiāo)售額占全部銷(xiāo)售額的比重超過(guò)50%的納稅人”。Z公司主營(yíng)業(yè)務(wù)為出租文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的辦公用房，屬于不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃業(yè)務(wù)，包括在現(xiàn)代服務(wù)中，同時(shí)符合銷(xiāo)售額比重條件，可以適用加計(jì)抵減政策。

文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的辦公用房出租服務(wù)除了前期更新改造可以取得大量進(jìn)項(xiàng)稅額外，后期運(yùn)營(yíng)階段存在人工成本高、購(gòu)買(mǎi)貨物和服務(wù)較少的特征，進(jìn)項(xiàng)發(fā)票相對(duì)偏少。另外，貨物和服務(wù)供應(yīng)商多為小規(guī)模納稅人，即使能代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票，稅率也為3%或5%，可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額更為減少。加計(jì)抵減政策的出臺(tái)，在一定程度上增加了可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，有助于減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。

（五）發(fā)票管理注意事項(xiàng)

根據(jù)規(guī)定，銷(xiāo)售方開(kāi)具不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)的發(fā)票，要在備注欄注明不動(dòng)產(chǎn)詳細(xì)地址，否則將會(huì)影響購(gòu)買(mǎi)方憑票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。Z公司開(kāi)票人員應(yīng)嚴(yán)格遵守該項(xiàng)規(guī)定，避免后續(xù)換票難題。同時(shí)，Z公司應(yīng)多取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，優(yōu)先與一般納稅人進(jìn)行業(yè)務(wù)合作，盡量增加進(jìn)項(xiàng)稅額。

四、Z公司轉(zhuǎn)型過(guò)程中的房產(chǎn)稅實(shí)務(wù)探討

（一）適用稅目、稅率、稅基

Z公司擁有的房產(chǎn)大部分用于出租，小部分用于員工辦公。出租房產(chǎn)適用從租計(jì)征方法，按租金收入的12%計(jì)算繳納房產(chǎn)稅，其中租金收入不含增值稅。自用房產(chǎn)適用從價(jià)計(jì)征方法，按房產(chǎn)原值扣除10%至30%后余額的1.2%計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。隨著文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的轉(zhuǎn)型，取得的租金收入越來(lái)越高，需要繳納的房產(chǎn)稅成倍數(shù)增長(zhǎng)，極大壓縮了企業(yè)的利潤(rùn)空間。

（二）房產(chǎn)稅申報(bào)困境

房產(chǎn)稅實(shí)行按年計(jì)算、分期繳納的征收方法，具體納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。北京市規(guī)定的納稅期限為每年4月和10月分別申報(bào)上半年和下半年的房產(chǎn)稅。在文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)出租房屋多、承租人多、分期改造、合同易變更、租戶(hù)變更時(shí)間不銜接等的復(fù)雜形勢(shì)下，辦稅人員往往并不清楚房屋具體情況，只有在申報(bào)期前一段時(shí)間通過(guò)對(duì)照租賃合同、賬面記錄、房屋平面圖、房產(chǎn)證等資料，不斷詢(xún)問(wèn)業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員，才能分清房屋全年的出租或自用狀態(tài)，相對(duì)準(zhǔn)確、合理地計(jì)算房產(chǎn)稅。納稅人在4月、10月申報(bào)期后至所屬年度終了前，很難預(yù)見(jiàn)房屋出租情況的改變，難以判斷是否會(huì)發(fā)生出租合同提前終止、新簽和續(xù)租合同租金與申報(bào)時(shí)預(yù)計(jì)的不一致、房屋空置等情形。這些不確定因素將會(huì)導(dǎo)致房源信息填報(bào)不準(zhǔn)確、房產(chǎn)稅計(jì)征方法變更不及時(shí)、申報(bào)稅額不實(shí)等后果。稅務(wù)局并沒(méi)有明確規(guī)定類(lèi)似非主觀原因?qū)е碌膶?shí)際稅額與申報(bào)稅額不一致時(shí)，應(yīng)于何時(shí)辦理補(bǔ)稅或退稅。納稅人次年發(fā)現(xiàn)后，只能算作逾期申報(bào)，面臨補(bǔ)繳稅款和滯納金，稅收稽查風(fēng)險(xiǎn)較大。

（三）房產(chǎn)稅稅收籌劃

房產(chǎn)稅屬于小稅種，條例文件多年不變，稅收優(yōu)惠政策較少，稅收籌劃空間不大。轉(zhuǎn)型中的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)可以采用以下幾種方法：

第一，根據(jù)規(guī)定，“納稅人因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅”。當(dāng)房屋開(kāi)始改造前，辦稅人員應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送相關(guān)證明材料，及時(shí)辦理免稅備案，盡早享受優(yōu)惠政策。

第二，有的房屋租賃合同把出租的房屋和附屬辦公家具、其他設(shè)施一并計(jì)入租金，還有的房屋租賃合同把房屋和院落一同出租。由于出租房屋的房產(chǎn)稅是按不含稅租金收入的12%計(jì)算繳納，如果分不清各部分出租金額，就會(huì)把辦公家具等設(shè)施和院落租金一并算作房產(chǎn)稅的計(jì)稅基數(shù)，無(wú)形中增加了企業(yè)房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)。若通過(guò)溝通協(xié)商，雙方同意把出租的房屋和附屬辦公家具等設(shè)施、院落分開(kāi)簽訂租賃合同，或在一份合同中分別列明各部分出租金額，既符合實(shí)際出租情況，又能避免稅負(fù)的增加。

五、結(jié)論及建議

文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)在轉(zhuǎn)型升級(jí)過(guò)程中會(huì)遇到諸多經(jīng)營(yíng)和稅務(wù)問(wèn)題，提前掌握政策，做好計(jì)劃，后續(xù)工作才能有條不紊地進(jìn)行，有利于提升園區(qū)的聲譽(yù)和知名度，順利開(kāi)展招商工作，獲得穩(wěn)定的長(zhǎng)期收入來(lái)源。根據(jù)上述分析，本文對(duì)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的轉(zhuǎn)型升級(jí)和后續(xù)發(fā)展，提出以下建議：

（一）提高物業(yè)管理水平，合同分列房屋租金和物業(yè)管理費(fèi)

目前，Z公司房屋租金包含物業(yè)管理費(fèi)、停車(chē)費(fèi)、供暖費(fèi)等，沒(méi)有分項(xiàng)目列示，只額外收取少量衛(wèi)生費(fèi)。根據(jù)合同，改造后新房屋統(tǒng)一按全部不含稅租金收入的9%繳納增值稅。而物業(yè)管理費(fèi)適用稅率為6%。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)應(yīng)努力從“房東”向“運(yùn)營(yíng)商”轉(zhuǎn)變，不斷提高物業(yè)管理水平，提升承租方滿(mǎn)意度，以此為契機(jī)，在簽訂合同時(shí)將房屋租金和物業(yè)管理費(fèi)分開(kāi)列示，把停車(chē)費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)等都并入物業(yè)管理費(fèi)，分別適用不同稅率，一方面降低了部分收入的增值稅稅率，另一方面減少了房產(chǎn)稅計(jì)稅基數(shù)。

（二）推動(dòng)業(yè)財(cái)融合，進(jìn)行稅收籌劃，享受優(yōu)惠政策

營(yíng)改增后，增值稅價(jià)外稅的特點(diǎn)迫使企業(yè)提前進(jìn)行稅收籌劃，稅收成為園區(qū)經(jīng)營(yíng)管理的重要方面。財(cái)務(wù)人員應(yīng)帶動(dòng)業(yè)務(wù)人員了解基本稅收知識(shí)，在招商談判、簽訂合同、收取費(fèi)用等各個(gè)環(huán)節(jié)，有意識(shí)的考慮稅收因素。積極享受稅收優(yōu)惠政策，如簡(jiǎn)易征收方法、加計(jì)抵減政策、大修期間房產(chǎn)稅免稅政策等。另外，稅收籌劃時(shí)，要考慮多個(gè)稅種的相互影響、企業(yè)價(jià)值最大化、稅收風(fēng)險(xiǎn)等事項(xiàng)。

（三）租賃合同應(yīng)價(jià)稅分開(kāi)，租金項(xiàng)目細(xì)分

由于印花稅應(yīng)稅合同的計(jì)稅依據(jù)為合同列明的價(jià)款，不包括增值稅稅款。將租賃合同的價(jià)款與增值稅稅款分開(kāi)列明，可以減少印花稅的計(jì)稅基數(shù)；若未分開(kāi)列明，則按合計(jì)金額確定。同時(shí)，將出租房屋和辦公家具等設(shè)施、院落分別簽訂合同，或在一份合同中分別列明各部分出租金額，可以有效減輕房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)。

（作者單位為中國(guó)廣播電視國(guó)際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作公司財(cái)務(wù)部）

參考文獻(xiàn)

[1] 財(cái)政部，國(guó)家稅務(wù)總局.關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）[Z]. 2016-03-23.

[2] 財(cái)政部，稅務(wù)總局，海關(guān)總署.關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告（2019年第39號(hào)）[Z]. 2019-03-20.

[3] 李惠.北京市文化創(chuàng)意園區(qū)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析[J].經(jīng)營(yíng)與管理，2018（9）：81-83.