商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及成因分析

摘 要：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中占據(jù)重要地位，是影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)作的主要行業(yè)之一。本文從財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的理論闡釋入手，結(jié)合我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中知名度較高公司的情況，論述了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)存在的系統(tǒng)性和非系統(tǒng)性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而從公司內(nèi)部和外部?jī)煞矫娣治隽素?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因，最后提出了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的建議，包括健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制制度和強(qiáng)化資金管理力度等，以期對(duì)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理提供可參考意見(jiàn)。

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；成因；商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)人民密切關(guān)注的行業(yè)之一，不僅是國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中的先導(dǎo)性行業(yè)，而且?guī)?dòng)了社會(huì)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。近幾年來(lái)，伴隨著商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不斷激烈化，不同類型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)和發(fā)展中遭遇重重困境，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是其中之一，全面認(rèn)知和定位財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，把握風(fēng)險(xiǎn)形成的成因至關(guān)重要。

一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的理論概述

1.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的定義

關(guān)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的理解，學(xué)術(shù)界大致從兩方面入手，從微觀層面而言，籌集資金造成潛在經(jīng)濟(jì)效益損失的風(fēng)險(xiǎn)；從宏觀層面而言，公司在運(yùn)營(yíng)和發(fā)展過(guò)程中受不確定因素影響可能蒙受經(jīng)濟(jì)效益損失的風(fēng)險(xiǎn)。基于以上不同的理解方式，更多學(xué)者偏向于后者，即理解為籌資、投資、營(yíng)運(yùn)和資金回收等環(huán)節(jié)潛在存在的風(fēng)險(xiǎn)。

2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分析方法

目前學(xué)術(shù)界財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析方法類型較多，常用的有財(cái)務(wù)報(bào)表分析法和杠桿分析法。前者是指對(duì)公司運(yùn)營(yíng)和發(fā)展中財(cái)務(wù)報(bào)表的重要指標(biāo)做出分析，從數(shù)據(jù)和資料情況反映財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；后者是指對(duì)比相關(guān)數(shù)據(jù)以挖掘潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，重要數(shù)據(jù)有財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)和經(jīng)營(yíng)杠桿系數(shù)等。

二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1.系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)包括商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的環(huán)境和外部風(fēng)險(xiǎn)。如宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。近幾年來(lái)，我國(guó)物價(jià)水平不斷上漲，使得商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)涉及材料和相關(guān)費(fèi)用價(jià)格不斷提升，成本增加可能引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。隨著我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入黃金發(fā)展階段，不僅國(guó)內(nèi)公司數(shù)量迅速增多，而且大批國(guó)外知名公司紛紛入駐國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，由此使得該行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈化，如國(guó)內(nèi)知名度較高的恒大地產(chǎn)、萬(wàn)科集團(tuán)、碧桂園、綠地集團(tuán)、保利地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在激烈競(jìng)爭(zhēng)中往往滋生一系列的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如公司間的價(jià)格戰(zhàn)爭(zhēng)使得利潤(rùn)空間不斷縮小，進(jìn)而引發(fā)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)通常指商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)，從公司運(yùn)作過(guò)程而言，包括籌資、經(jīng)營(yíng)和投資風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)于籌資風(fēng)險(xiǎn)。從行業(yè)特點(diǎn)而言，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)屬于“三高”行業(yè)，即高投資、高風(fēng)險(xiǎn)和高產(chǎn)出，前期籌資大量資金以維持運(yùn)作，一旦后期產(chǎn)出遇到困境時(shí)，將引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如下為萬(wàn)科2012年-2016年Z計(jì)分?jǐn)?shù)據(jù)，見(jiàn)下表所示。

上表數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科近五年以來(lái)Z值接近于1.81臨界值，而且2013年和2016年該數(shù)值低于臨界值，由此能夠說(shuō)明該公司在籌資方面存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)于經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，由于開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目耗時(shí)較長(zhǎng)，在此期間可能由于一些不確定因素而引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地段影響銷售價(jià)格等。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)之前需重視調(diào)研工作，以減少潛在風(fēng)險(xiǎn)的影響。

關(guān)于投資風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)復(fù)雜程度較高，投資過(guò)程須充分考慮多方面因素，如萬(wàn)科集團(tuán)為了減少投資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)公司運(yùn)營(yíng)的影響，能夠根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)作現(xiàn)狀制定公司發(fā)展戰(zhàn)略，向市場(chǎng)推出的產(chǎn)品以中小戶型為主，秉持“不拿地王”的原則。盡量避免投資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)公司運(yùn)作形成的影響。

三、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

1.公司內(nèi)部原因

結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀而言，公司內(nèi)部資本結(jié)構(gòu)、風(fēng)險(xiǎn)管理等均影響著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。如商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金來(lái)源有金融機(jī)構(gòu)借貸款、業(yè)主支付部分購(gòu)房費(fèi)用以及公司內(nèi)部資金等，一旦某環(huán)節(jié)出現(xiàn)差池，便影響著資金體系，進(jìn)而引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；公司風(fēng)險(xiǎn)管理水平。公司結(jié)合國(guó)家出臺(tái)的各項(xiàng)政策和市場(chǎng)運(yùn)作的現(xiàn)狀，構(gòu)建財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理預(yù)警體系，及時(shí)、靈活性地調(diào)整公司風(fēng)險(xiǎn)管理政策等水平與公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在直接關(guān)系。

2.公司外部環(huán)境因素

公司外部環(huán)境因素中政策、經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)環(huán)境因素均影響公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家制定的各項(xiàng)政策，如財(cái)政、稅收等指引著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的走向，直接或者間接地影響著商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)生存和發(fā)展?fàn)顟B(tài)，進(jìn)而影響公司的財(cái)務(wù)情況；一國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況往往與公司發(fā)展現(xiàn)狀呈正比例關(guān)系，若國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)同樣擁有良好的發(fā)展前景；反之，行業(yè)將進(jìn)入低迷期。上文已經(jīng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況做出分析，如果行業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，對(duì)各個(gè)公司發(fā)揮激發(fā)和推動(dòng)作用，但較容易引發(fā)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。由此可見(jiàn)，公司外部環(huán)境也是影響財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的主要成因。

四、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制建議

1.健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制制度

健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制，需從幾方面入手，一是完善公司內(nèi)部審計(jì)制度。構(gòu)建內(nèi)部審查機(jī)制，定期對(duì)公司財(cái)務(wù)報(bào)表和相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行審計(jì)，加大監(jiān)督和審核力度；二是規(guī)范會(huì)計(jì)行為。會(huì)計(jì)行為的規(guī)范性直接影響著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素，規(guī)范會(huì)計(jì)行為，加大財(cái)務(wù)管理力度，減少違規(guī)行為的出現(xiàn)；三是健全風(fēng)險(xiǎn)管理考核和責(zé)任追究體系。將風(fēng)險(xiǎn)管理落實(shí)于具體崗位和人員，同時(shí)明確崗位責(zé)任，加大獎(jiǎng)懲力度。

2.強(qiáng)化資金管理，規(guī)避籌資風(fēng)險(xiǎn)

強(qiáng)化資金管理，規(guī)避籌資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵在于，一是完善現(xiàn)金流量預(yù)算體系。結(jié)合公司運(yùn)作現(xiàn)狀構(gòu)建預(yù)算體系，定期進(jìn)行動(dòng)態(tài)化資金流量控制，減少潛在因素造成的影響；二是制定合理的資本結(jié)構(gòu)。商業(yè)地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)選擇應(yīng)科學(xué)合理性地選擇負(fù)債和籌集資金的方式，加大風(fēng)險(xiǎn)管理力度，減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的負(fù)面影響力；三是拓寬融資渠道，努力實(shí)現(xiàn)融資創(chuàng)新。私募資金是近幾年來(lái)公司常用的籌集資金的渠道。另外，相互合作共同開(kāi)發(fā)也是一種風(fēng)險(xiǎn)偏低的籌集資金的渠道，公司間相互合作，實(shí)現(xiàn)資源共享和整合，減少了單一商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)擔(dān)，使得財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)共同負(fù)擔(dān)，公司之間揚(yáng)長(zhǎng)避短，以實(shí)現(xiàn)共贏局面。

總之，眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)縿?dòng)和影響著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作和發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)系統(tǒng)和非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的控制情況影響著公司的未來(lái)運(yùn)作和發(fā)展。因此，對(duì)于我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際情況，深追其因，分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因，參考如上財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制建議制定具體策略和方法。

參考文獻(xiàn)：

[1]王偉.房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因及對(duì)策研究[J].會(huì)計(jì)師，2018（2）：90-92.

[2]劉維維.信達(dá)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因及對(duì)策研究[J].時(shí)代金融，2017（7）：117-118.

[3]司武扣.房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理研究[J].中國(guó)市場(chǎng)，2015（12）：56-58.

作者簡(jiǎn)介：張雪飛（1973.10- ），女，籍貫：安徽舒城，學(xué)歷：本科，職稱：會(huì)計(jì)中級(jí)，工作單位：安徽省六安市舒城縣舒城遠(yuǎn)大鳴華房地產(chǎn)有限公司，研究方向：企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)及管理