房地產(chǎn)企業(yè)融資管理問題研究

黃楨

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，資金投入大，開發(fā)周期長，極大地依賴于銀行等金融機(jī)構(gòu)所提供的資金。本文對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀及相關(guān)問題展開分析，分析的同時(shí)建議通過按企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略合理確定融資規(guī)模、建立融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制、加強(qiáng)企業(yè)融資內(nèi)部控制、優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、多元化融資方式、房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)等手段，防范融資風(fēng)險(xiǎn)，以期房地產(chǎn)企業(yè)獲得可持續(xù)的良好發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);融資;風(fēng)險(xiǎn)

一、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有主要融資渠道

（一）股權(quán)融資

在股票市場融資一般融得的資金規(guī)模較大，并且上市不僅能提升企業(yè)知名度，還能給企業(yè)帶來良好的社會(huì)聲譽(yù)。我國房地產(chǎn)企業(yè)起先依靠A股IPO新發(fā)上市融資或定增，后因監(jiān)管層嚴(yán)格管控使得在A股獲得資金變得困難重重。因房地產(chǎn)行業(yè)上市審批程序逐漸嚴(yán)格，在目前我國僅有極少數(shù)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)獲得上市資格，而中小房地產(chǎn)企業(yè)一般都難以企及。

（二）銀行貸款

銀行貸款是我國房地產(chǎn)業(yè)最主要的融資渠道，覆蓋土地儲(chǔ)備、開發(fā)建設(shè)到房產(chǎn)銷售的整個(gè)運(yùn)營過程。銀行貸款有多種形式，包含土地儲(chǔ)備貸款、開發(fā)貸款、并購貸款、經(jīng)營性物業(yè)貸款等等。后來隨著政策的變遷，土地儲(chǔ)備貸及部分城市的開發(fā)貸已被叫停。資料顯示我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中50%以上都來自于銀行貸款，另外一部分靠取得預(yù)售證后的房產(chǎn)銷售收入。而房產(chǎn)銷售收入主要來源于客戶向銀行申請的按揭貸款。所以我國現(xiàn)階段主要是銀行在支撐房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營和發(fā)展。

（三）債券融資

在我國企業(yè)債券信用評級市場還沒有成熟，債券融資也未得到普遍的運(yùn)用，且我國房地產(chǎn)企業(yè)債券融資政策約束條件較多，運(yùn)行良好的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行規(guī)模也普遍較小，債券融資未得到廣泛應(yīng)用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)主要融資風(fēng)險(xiǎn)

（一）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

習(xí)近平在中國共產(chǎn)黨第十九次全國代表大會(huì)上的報(bào)告中指出：“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”[1]

基于黨的十九大目標(biāo)，現(xiàn)階段調(diào)控手段有上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率、稅制改革、提高房產(chǎn)首付比例、上浮銀行貸款利率、信貸政策的調(diào)整，以及地方性的以租代售、限購、限貸等，在遏制房價(jià)的不斷攀升的同時(shí)，也給企業(yè)融資帶來了困難。

以上種種嚴(yán)厲政策的出臺(tái)，使房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，容易出現(xiàn)資金鏈斷裂，嚴(yán)重的會(huì)直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的存亡。

（二）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)融資決策受到稅務(wù)成本影響?！吨腥A人民共和國企業(yè)所得稅法》規(guī)定，企業(yè)合理的債權(quán)融資成本利息費(fèi)用可以在企業(yè)所得稅稅前扣除，但股權(quán)融資的成本股息只能從稅后利潤中支付。以上兩種融資方式因法律規(guī)定而對資金的使用成本產(chǎn)生大幅差異，從而影響融資方式的選擇。

（三）無風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都尚未建立起融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，不利于企業(yè)有效防范融資風(fēng)險(xiǎn)及企業(yè)的長期穩(wěn)健發(fā)展。

（四）單一融資渠道導(dǎo)致過度投資風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)過度依賴銀行貸款，導(dǎo)致大量風(fēng)險(xiǎn)都由銀行在承擔(dān)。銀行只收取固定利息，而在房價(jià)高居不下的情況下絕大部分收益都由房地產(chǎn)企業(yè)享受。這種收益分配的模式促成房地產(chǎn)企業(yè)信心膨脹，進(jìn)而發(fā)生非理性的過度投資行為。如果發(fā)生金融危機(jī)，或企業(yè)決策出現(xiàn)問題，銀行和房地產(chǎn)企業(yè)都將蒙受到巨大損失。

三、未來房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道展望

（一）房地產(chǎn)投資信托基金

房地產(chǎn)投資信托基金是一種創(chuàng)新的融資手段，通常由信托公司等相關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)行，由眾多特定投資者進(jìn)行資金投資。其有專業(yè)人員進(jìn)行管理，投資獲得的收益分配給投資者。

房地產(chǎn)投資信托基金能以穩(wěn)定的收益率吸引穩(wěn)健型投資人，由于股本金低，持股靈活，所以廣大的中小投資者也可以參與投資。其收入組成方式有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)出售、房產(chǎn)租金、抵押貸款利息等。我國國內(nèi)房地產(chǎn)一直處于升值狀態(tài)，更是對房地產(chǎn)投資信托基金的長期收益提供了保障。信托基金在通貨膨脹時(shí)期保值功能尤為明顯。其回報(bào)穩(wěn)定，物業(yè)升值使投資者權(quán)益升值，是資本市場的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。

基金的運(yùn)作方式一般有兩種：一種是信托基金向投資人發(fā)行股票或者發(fā)行基金單位，信托基金將募集到的資金投資到物業(yè)基礎(chǔ)資產(chǎn)，并收取物業(yè)日常租金收入，用以向信托基金投資人分配收益。

另一種是基金公司和商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合設(shè)立信托基金，由投資者和商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)購買份額，形成的資金一般會(huì)投向商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)。開發(fā)類型主要涉及購物中心、工業(yè)園區(qū)、生產(chǎn)廠房、高級酒店、寫字樓、公寓樓等。開發(fā)項(xiàng)目完成后通過出租或出售產(chǎn)生現(xiàn)金流，用以向投資者進(jìn)行分配。

（二）私募股權(quán)融資

私募融資采用私募的形式。它和貸款不同的是，它增加企業(yè)的所有者權(quán)益，而不是增加負(fù)債，這對企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)有優(yōu)化的作用。因此也降低了企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，使企業(yè)在申請銀行貸款時(shí)更容易通過審核，以及更容易獲得銀行低息貸款，從而形成良性循環(huán)。

私募股權(quán)基金入股人員不會(huì)參與企業(yè)管理，不會(huì)對除合作項(xiàng)目外其它事項(xiàng)產(chǎn)生影響。因?yàn)楣蓹?quán)投資，就和企業(yè)所有者一樣，兩者的利益方向一致。因此，專業(yè)的基金會(huì)用專業(yè)知識來幫助企業(yè)成長。

另外，能得到私募股權(quán)基金融資，肯定先通過私募股權(quán)的盡職調(diào)查及嚴(yán)格要求，一方面表明企業(yè)具備良好的發(fā)展空間，另一方面企業(yè)會(huì)因此獲得更好的知名度和可信度，進(jìn)而得到長遠(yuǎn)的發(fā)展。

四、融資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對策略

（一）不盲目擴(kuò)張，合理確定融資規(guī)模

企業(yè)先有自身發(fā)展戰(zhàn)略，才能確定融資規(guī)模。如果融資不足，會(huì)造成資金的缺乏，企業(yè)的正常運(yùn)營會(huì)受到巨大影響。但如果過度融資，會(huì)造就過多融資成本，造成資金閑置，嚴(yán)重的還可能因無力償還過多債務(wù)而造成資金鏈的破裂。因此企業(yè)應(yīng)合理確定融資規(guī)模，不盲目擴(kuò)張，不過度投資，促進(jìn)自身良好發(fā)展。

（二）建立融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警是根據(jù)融資風(fēng)險(xiǎn)目標(biāo)，在收集與本企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的內(nèi)部、外部信息的基礎(chǔ)上，利用一系列指標(biāo)進(jìn)行對未來的預(yù)測，用以定性定量地判斷風(fēng)險(xiǎn)的強(qiáng)弱程度，從而根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)程度發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，并應(yīng)用風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對策略對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效處置。

（三）加強(qiáng)融資內(nèi)部控制

房地產(chǎn)企業(yè)管理者重經(jīng)營，重銷售，重短期利潤，輕風(fēng)險(xiǎn)，輕內(nèi)控，這不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。就融資來講，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部控制的合規(guī)管理，在融資類重要業(yè)務(wù)事項(xiàng)上采取更為嚴(yán)格的控制措施，層層分解融資相關(guān)內(nèi)容，對不相容崗位進(jìn)行分離，由不同部門及人員監(jiān)控和防范風(fēng)險(xiǎn)，在權(quán)責(zé)分配上相互制約、相互監(jiān)督，完善融資內(nèi)部控制流程，完善資金管理監(jiān)督制度。

（四）優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，降低融資成本

企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身經(jīng)營情況和財(cái)務(wù)狀況，運(yùn)用最佳資本預(yù)算，進(jìn)行融資決策定量分析，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，降低資產(chǎn)負(fù)債率，提高資本利用效率。應(yīng)考慮各種融資方式的融資成本，做到合理布局。企業(yè)要注意保護(hù)控制權(quán)，不要讓控制權(quán)旁落，及時(shí)規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)。

（五）多元化融資，分散風(fēng)險(xiǎn)

我國的資本市場隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及技術(shù)的進(jìn)步在不斷發(fā)展和完善，這給企業(yè)帶來諸多發(fā)展機(jī)遇和選擇方式。除銀行融資外，在條件適合的情況下，可以選擇嘗試債務(wù)融資、股權(quán)融資、房地產(chǎn)投資信托基金、私募股權(quán)融資等方式。

（六）開展房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)模式

房地產(chǎn)企業(yè)抱團(tuán)合作開發(fā)，在合作中利用各自的優(yōu)勢，揚(yáng)長避短，避免因項(xiàng)目規(guī)模太大而引起資金周轉(zhuǎn)不靈的現(xiàn)象。聯(lián)合開發(fā)方式可以是土地入股合作開發(fā)，也可以是雙方聯(lián)合參加競標(biāo)，或者聯(lián)合成立項(xiàng)目公司，雙方共享利潤，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共同發(fā)展，達(dá)到共贏的目的。

五、結(jié)語

綜上所述，我國經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，加上國家生育二胎政策的全面執(zhí)行造就人口的大幅增長，使房地產(chǎn)企業(yè)迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)突破過于單一的融資方式，結(jié)合自身發(fā)展戰(zhàn)略，通過統(tǒng)籌規(guī)劃，確定融資規(guī)模，采用多元化融資方式，成就企業(yè)自身的良好發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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