今年樓市“穩(wěn)”字當(dāng)頭

李焱

在連續(xù)近兩年的嚴(yán)厲調(diào)控下，我國房地產(chǎn)市場熱度有所下降，房價漲幅明顯趨于平穩(wěn)。

1月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2018年12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，去年我國70大中城市中，一二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格累計平均漲幅同比均回落。以一線城市為例，2018年1-12月平均同比上漲0.5%，漲幅較上年同期回落9.6個百分點;二手住宅方面，同比上漲0.7%，漲幅比上年同期回落11.3個百分點。業(yè)內(nèi)人士表示，熱點城市房價的拐點已經(jīng)出現(xiàn)，預(yù)計未來一段時間房地產(chǎn)調(diào)控政策仍以微調(diào)為主，房地產(chǎn)市場將維持降溫態(tài)勢。

主體調(diào)控政策以穩(wěn)為主

2018年，我國房地產(chǎn)政策調(diào)控面臨的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境更加復(fù)雜。在金融財政政策定向“寬松”的同時，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍然“從緊”。2018年3月，全國兩會政府工作報告進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，繼續(xù)實行差別化調(diào)控。7月，中央政治局會議強(qiáng)調(diào)“下決心解決好房地產(chǎn)市場問題……堅決遏制房價上漲”，這兩次重要會議確定了全年房地產(chǎn)調(diào)控的政策基調(diào)。與此同時，各地方延續(xù)2016、2017年因城施策的調(diào)控風(fēng)格，在需求端繼續(xù)深化調(diào)控的同時，更加注重強(qiáng)化市場監(jiān)管，堅決遏制投機(jī)炒房，保障合理住房需求。在供給端則發(fā)力住房供給結(jié)構(gòu)調(diào)整，大力發(fā)展住房租賃市場、共有產(chǎn)權(quán)住房等保障性安居住房，增加有效供給比重。

中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2018年，一線城市樓市總體成交量相比2017年微降3%，二線城市樓市總體成交量同比上升7%，三線城市樓市總體成交量同比下降12%。整體來看，2018年房地產(chǎn)市場因城施策，供求平衡精準(zhǔn)調(diào)控下，價格趨穩(wěn)。截至2018年12月，百城新建住宅價格環(huán)比漲幅連續(xù)26個月在1%以內(nèi)。

中指院進(jìn)一步分析指出，“可以說，近期房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的變化和調(diào)整，正是這一輪始于2016年的調(diào)控政策取得的積極效果。但我們也要清醒認(rèn)識到，支撐市場趨于冷靜的情緒基礎(chǔ)仍不完全牢固，穩(wěn)定市場預(yù)期的效應(yīng)正在不斷強(qiáng)化。由此，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策在未來一段時間內(nèi)保持穩(wěn)定的概率較大，很難出現(xiàn)輕易轉(zhuǎn)向?；诙唐谡{(diào)控政策取得的時間窗口，各地政府正在加快改善供求結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大有效供給，提升各層次需求的保障水平，為中長期市場供求走向平衡積累基礎(chǔ)?！?/p>

近期從中央層面釋放的政策信息來看，預(yù)計2019年在房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)定運(yùn)行的前提下，主體調(diào)控政策仍將以穩(wěn)為主，維持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的長效機(jī)制也將加快建立。2018年末召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議強(qiáng)調(diào)“2019年將以穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期”為目標(biāo)。年終兩大會議奠定了2019年樓市調(diào)控的主基調(diào)仍然是“房住不炒”。住房回歸居住屬性的進(jìn)程不會停止，這將是一個長期、持久堅持的政策導(dǎo)向。

日前，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人毛盛勇表示，當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持在合理區(qū)間，總體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進(jìn)的態(tài)勢在持續(xù)發(fā)展。2019年房地產(chǎn)投資取決于很多因素，比如調(diào)控政策、房價的走勢、企業(yè)拿地的積極性等很多因素。

“綜合起來看，企業(yè)整體預(yù)期也還是比較穩(wěn)定的。從最近幾個月看，土地的成交略有放緩，2019年房地產(chǎn)投資大體來講還能夠比較平穩(wěn)，但是穩(wěn)中略降的概率可能更高一點?！泵⒂骂A(yù)計并進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，“我們要清醒地看到，前期樓市存在的投機(jī)炒作現(xiàn)象已經(jīng)使其積累了不少金融風(fēng)險。各級政府出臺調(diào)控措施、促進(jìn)房屋回歸居住屬性，就是為了促進(jìn)樓市穩(wěn)定健康發(fā)展，從而為穩(wěn)增長創(chuàng)造環(huán)境。因此，目前的樓市調(diào)控不可能是一陣風(fēng)，‘房住不炒是需要長期持續(xù)的政策基調(diào)?！鳖A(yù)計未來樓市總體平穩(wěn)、波動降低將會是大概率事件。

更加強(qiáng)調(diào)因城施策

從近期地方密集召開的“兩會”以及住建部門年度工作會議透露的房地產(chǎn)調(diào)控政策看，因城施策、確保當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展仍是各地主要方式和政策目標(biāo)。

具體看，各地政策調(diào)控力度不一，因地制宜、一城一策、培育發(fā)展租賃市場等成為多地房地產(chǎn)調(diào)控政策的關(guān)鍵詞。

河南省“兩會”提出，2019年將繼續(xù)落實房地產(chǎn)市場調(diào)控城市主體責(zé)任，堅持因地制宜、綜合施策，實行“一城一策”。

福建省“兩會”指出，2019年要健全促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制，夯實城市主體責(zé)任，編制實施住房發(fā)展規(guī)劃，福州、廈門編制“一城一策”實施方案，切實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期;堅持租購并舉，推進(jìn)棚戶區(qū)改造，加強(qiáng)共有產(chǎn)權(quán)住房和租賃住房建設(shè)，培育租賃市場，完善住房保障體系。

江蘇省“兩會”指出，2019年要加大住房保障力度，落實好城市主體責(zé)任，因城施策健全市場體系和保障體系，著力解決好城鎮(zhèn)中低收入居民和新市民住房問題。

江西省近期召開住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，強(qiáng)調(diào)繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，加強(qiáng)住房公積金運(yùn)營監(jiān)管，強(qiáng)化房地產(chǎn)交易監(jiān)管，治理房地產(chǎn)市場亂象。

北京“兩會”提出，2019年將出臺進(jìn)一步規(guī)范管理住房租賃市場政策措施，促進(jìn)住房租賃市場穩(wěn)定;多渠道建設(shè)籌集租賃住房5萬套（間）、政策性產(chǎn)權(quán)住房6萬套，完成棚戶區(qū)改造1.15萬戶。

上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理工作會議強(qiáng)調(diào)，堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松，保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，堅決遏制投資投機(jī)性購房，著力穩(wěn)市場、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，并提出2019年確保新增供應(yīng)6萬套保障性住房，完成50萬平方米中心城區(qū)房屋改造。

深圳市提出2019年要做好穩(wěn)房價、穩(wěn)租金、穩(wěn)預(yù)期工作，2019年計劃建設(shè)籌集人才住房和保障性住房8萬套、供應(yīng)3.4萬套。

梳理各地“兩會”政府工作報告記者發(fā)現(xiàn)，2019年各地將繼續(xù)堅持“房住不炒”的定位，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。同時，防范房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險成為重點表述，并將加強(qiáng)住房租賃市場的培育力度，出臺具體措施繼續(xù)鼓勵住房租賃市場發(fā)展。

總體而言，針對市場不同情況，因城施策、分類指導(dǎo)、精準(zhǔn)調(diào)控成為地方調(diào)控住房市場的“藥方”。

業(yè)內(nèi)人士表示，從地方“兩會”的政策基調(diào)看，堅持“房住不炒”的定位清晰，防范風(fēng)險屢被提及。因城施策方面，個別庫存充足、房價穩(wěn)定、調(diào)控壓力較小的城市或出現(xiàn)政策微調(diào)。此外，加快培育住房租賃市場，成為部分地方樓市轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵。

北京房價逐步趨穩(wěn)

1月23日，北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊召開發(fā)布會介紹2018年北京經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況。數(shù)據(jù)顯示，2018年，北京市商品房新開工面積2321.1萬平方米，比上年下降6.2%。其中，住宅新開工面積1233.6萬平方米，增長0.6%。商品房銷售面積696.2萬平方米，下降20.4%。其中，住宅銷售面積526.8萬平方米，下降14%。

與此同時，保障性住房建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)。全市保障性住房新開工面積1049.2萬平方米，占全市商品房新開工面積的45.2%，比上年提高3.9個百分點。保障性住房銷售面積221.7萬平方米，占全市新建商品房銷售面積的31.8%，比上年提高1.3個百分點。

投資方面，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長3.4%，其中，保障性住房投資增長44.1%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的31.7%，同比提高9個百分點。

二手住宅方面，在成交均價連續(xù)上漲9年后，2018年北京二手住宅成交市場出現(xiàn)了大轉(zhuǎn)折。據(jù)我愛我家集團(tuán)研究院統(tǒng)計顯示，2018年全年，北京二手住宅成交均價首次出現(xiàn)同比下跌的現(xiàn)象。2018年北京全市二手住宅平均成交價格為56118元/平方米，環(huán)比2017年下跌4284元/平方米，跌幅達(dá)7.1%。自2009年北京二手房成為市場主導(dǎo)時，其年成交均價為13763元/平方米，此后逐年上漲，2017年漲至60401元/平方米，2018年則出現(xiàn)了十年的首次下跌。

我愛我家集團(tuán)研究院認(rèn)為，2018年北京二手房市場少投機(jī)，多自住，房價的下跌很大程度上是在2010年至2017年價格過快上漲的背景下，價格向價值回歸的一種表現(xiàn)。所以2018年市場的整體健康度較高，這有利于北京二手房市場的長期發(fā)展。

對于后市的成交情況，我愛我家集團(tuán)研究院認(rèn)為，2019年，若目前的政策調(diào)控局面得以繼續(xù)，北京的二手房市場將延續(xù)2018年的態(tài)勢——交易量穩(wěn)步上升，價格回歸理性。逐步趨穩(wěn)將是2019年北京二手房價的走勢。

土地市場方面，中指院提供的數(shù)據(jù)顯示，北京2018年宅地供求較上年回落，出讓金總額降近四成。1-12月，北京共推出住宅用地57宗，合計377萬平方米，同比下滑38%;成交52宗，合計348萬平方米，同比下滑37%。1-12月，北京宅地推出樓面均價為19733元/平方米，同比下滑2%;成交樓面均價為23499元/平方米，同比下滑5%。

值得注意的是，北京2018全年共7宗宅地流拍，而2013年至2017年五年之間，北京宅地總流拍數(shù)量也僅為6宗。為此，去年9月份，北京啟用了用地預(yù)申請制度，規(guī)避流拍風(fēng)險。另外，為了結(jié)合市場新形勢，防止項目扎堆入市，造成市場波動，北京創(chuàng)新建立了“上市項目庫”，把已基本具備供應(yīng)條件的項目納入庫中，擇機(jī)入市。同時，通過向社會公布入庫項目信息（包括名稱、區(qū)位、四至、規(guī)模及相關(guān)控規(guī)、規(guī)劃條件等），引導(dǎo)市場預(yù)期。

為確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，今年北京市將在土地環(huán)節(jié)繼續(xù)加快供應(yīng)，確保庫存保持在合理區(qū)間。北京市政府工作報告提出，2019年將完成1200公頃住宅供地，加快已供地住宅項目開工建設(shè)和入市步伐。從2019年1月北京土地出讓市場情況看，截至1月28日已完成14宗住宅用地出讓。

業(yè)內(nèi)專家表示，2019年北京將有較大體量的限競房和共有產(chǎn)權(quán)房入市，北京總體市場庫存較為充足，將有利于房價穩(wěn)定在合理區(qū)間。