以案試議房地產(chǎn)及設施的合并處置

摘 要：執(zhí)行過程中，是否需要整體拍賣，需要從是否可分或即便可分但是否會嚴重影響各自價值的角度來分析，不能簡單的認為動產(chǎn)都應單獨處理，一旦進行整體評估拍賣，裝修及固定設施所對應價款應歸所有權(quán)人人所有。

關鍵詞：不動產(chǎn)拍賣;合并處置;價款歸屬

中圖分類號：D920.5文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2019）08-0140-01

作者簡介：吳詩佳（1982-），男，漢族，江蘇無錫人，法學學士，無錫市新吳區(qū)人民法院，審判員，研究方向：執(zhí)行，勞動爭議。

一、案情簡介

建行與房產(chǎn)公司金融借款合同糾紛一案立案執(zhí)行后，法院將房產(chǎn)公司所有的涉爭房屋，包括固定裝潢、固定設施等全部物品評估、拍賣。成交后，案外人鄭某某向本院提出案外人異議，表示該商鋪內(nèi)的裝潢系其所有，并提供了證據(jù)予以佐證。證據(jù)載明，房產(chǎn)公司將涉爭房屋出租給鄭某某，租期為20年;出租方將房屋交給承租方后，承租方的裝修及修繕，出租方概不負責。如承租方不再使用出租方門市后，承租方不得破壞房屋架構(gòu)。

盡管申請執(zhí)行人建行對鄭某某是否享有裝潢的所有權(quán)提出異議，但未提供證據(jù)予以反證，根據(jù)證據(jù)材料，可以認定該商鋪均由鄭某某承租后自行裝潢，其對裝潢應當享有所有權(quán)。建行雖然提供了承諾書，但根據(jù)其內(nèi)容，僅可證明鄭某某放棄以租賃權(quán)對抗建行對租賃物的處置權(quán)，但并未載明放棄裝潢所有權(quán)。綜上，案外人鄭某某提供證據(jù)證明其系該涉爭房屋內(nèi)固定裝潢、固定設施的所有權(quán)人，因法院強制拍賣該涉爭商鋪，如不將裝潢及酒店設施一并處置會對房產(chǎn)及相關設施均造成價值的巨大貶損，故法院裁定將房產(chǎn)及設施一并拍賣，依據(jù)其承諾不以租賃權(quán)對抗處置權(quán)的承諾書，鄭某某應當配合解除租賃合同，但鄭某某并未承諾放棄其對裝潢等的所有權(quán)，故法院變賣所得的價款中對應裝潢的部分應當歸鄭某某所有，其主張固定裝潢及固定設備變賣所對應的款項168.83萬元歸其所有符合法律規(guī)定，法院應當予以支持。最終，法院裁定中止對該部分價款的執(zhí)行。

二、法律分析

《憲法》第十三條明確規(guī)定，公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯?！皞€人自治的核心是個人對其財產(chǎn)的獨立的排他的支配權(quán)”。在執(zhí)行程序中，債權(quán)雙方因為公權(quán)力的介入，必然產(chǎn)生不對等，法院執(zhí)行的強制性、職權(quán)性與財產(chǎn)形式的多樣性、復雜性，導致在實施執(zhí)行行為時極可能對當事人或者案外人造成侵害。執(zhí)行標的原則上應限于債務人自身的財產(chǎn)，為了實現(xiàn)債權(quán)法律規(guī)定了在一定條件下可以超出該私有財產(chǎn)范圍而執(zhí)行，但該執(zhí)行行為并非認可其財產(chǎn)權(quán)，而是為了法定任務，將其剝奪。此情形下，法院因財產(chǎn)的關聯(lián)性剝奪了案外人的部分財產(chǎn)權(quán)利，與被執(zhí)行人的財產(chǎn)合并處置，但并未剝奪案外人其他的私有財產(chǎn)權(quán)利。

本案中出租人為被執(zhí)行人，涉案房地產(chǎn)屬于被執(zhí)行人所有，涉案裝潢、設施設備屬于房屋承租人所有。涉案裝潢附著于涉案房地產(chǎn)之上，涉案鍋爐、電梯、客房用品等設施設備亦是為滿足涉案房地產(chǎn)從事快捷酒店進行購置、安裝，故涉案裝潢、設施設備如與涉案房地產(chǎn)分離會嚴重減損其價值。根據(jù)《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第十八條規(guī)定，應當合并整體評估拍賣。因為合并整體評估拍賣僅僅是為了防止房地產(chǎn)及裝潢、設施的價值貶損，并未改變其相對應的所有權(quán)人，故法院僅得以執(zhí)行被執(zhí)行人所有的房地產(chǎn)的變價款，而應當將裝潢及設備的對應款項支付給承租人。

在司法實踐中，執(zhí)行法院在處置房地產(chǎn)時會根據(jù)其現(xiàn)狀進行區(qū)分，對于裝潢、設備都同屬于被執(zhí)行人的情況下，作為其財產(chǎn)必然是應當一并處置。本文主要針對的是當裝潢、設備的所有權(quán)與不動產(chǎn)所有權(quán)不一致的情況下，是否合并處置的問題。對于固定或者部分半固定的裝潢、配套設備，因為會明顯破壞財產(chǎn)價值，一般都會合并進行評估、拍賣。例如，拍賣住宅中安裝的中央空調(diào)、燈具、廠房中的行車、配電箱線等。對于可以區(qū)分并可移動的財產(chǎn)，原則上應當由所有權(quán)人自行拆除、搬離。例如，住宅中的普通家具、家電、廠房中的通用機器設備等。以上這兩點在實務中并無爭議。但是，當出現(xiàn)動產(chǎn)與不動產(chǎn)存在一定聯(lián)系時，就可能有案件當事人來申請合并處理。作為執(zhí)行法官，就需要根據(jù)其提供的證據(jù)來判斷兩者之間的聯(lián)系的緊密性，單獨拍賣是否會影響到兩者價值。《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第十八條規(guī)定規(guī)范的是應當合并進行評估、拍賣的情形，分別評估、拍賣是處置財產(chǎn)的原則，合并處置才是例外。無論是申請執(zhí)行人、被執(zhí)行人或者有利害關系的案外人想申請法院一并處置房地產(chǎn)及相關設施，應當承擔相應舉證責任，證明其所有的動產(chǎn)與該不動產(chǎn)密切相關，應當合并評估、拍賣，否則將會嚴重影響其價值。在實踐中，常見可以合并處置的情形有：專業(yè)廠房中所配套的專業(yè)設備、定制設備、非標設備;酒店中的廚房設備、旅店中的客房設施等。如申請人無法舉證其所有的動產(chǎn)與拍賣的不動產(chǎn)密切相關，不合并處置會對其價值產(chǎn)生損害，則執(zhí)行法院應根據(jù)處置原則，認定該動產(chǎn)系可以單獨處置的財產(chǎn)，不予合并評估、拍賣。同時，執(zhí)行法院應當告知其決定，要求其限期搬離以完成相關房地產(chǎn)拍賣前的準備工作。申請人則可以針對法院不予合并處置的決定，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條的規(guī)定向執(zhí)行法院提起對于執(zhí)行行為不服的執(zhí)行異議申請予以救濟。

[ 參 考 文 獻 ]

[1]康德，著，沈叔平，譯.法的形而上學原理-權(quán)利的科學[Z].商務印書館，2002.50.

[2]夏朝陽，張俊.執(zhí)行程序中私有財產(chǎn)權(quán)的尊重和保護[EB/OL].中國法院網(wǎng)，2015-06-29.