房地產(chǎn)去庫存文獻(xiàn)綜述

摘要：房地產(chǎn)市場(chǎng)高庫存不僅是對(duì)公共資源的浪費(fèi)，也影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。關(guān)于房地產(chǎn)去庫存的研究文獻(xiàn)有很多，研究?jī)?nèi)容涉及庫存的衡量方法、高庫存的成因、商品房庫存的影響因素以及政策措施的成效等。本文對(duì)房地產(chǎn)去庫存相關(guān)的研究文獻(xiàn)進(jìn)行梳理與總結(jié)，最后做簡(jiǎn)單評(píng)述。

關(guān)鍵詞：去庫存；文獻(xiàn)綜述；房地產(chǎn)市場(chǎng)

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1008-4428（2019）03-0044-03

一、 前言

房地產(chǎn)去庫存是我國供給側(cè)改革中的重要內(nèi)容，有效化解三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)高庫存能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展，避免資源的浪費(fèi)。房地產(chǎn)庫存相關(guān)的研究文獻(xiàn)有很多，研究人員從不同的角度出發(fā)具體分析研究房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存相關(guān)的問題，得到很多研究成果。本文將從四個(gè)角度對(duì)房地產(chǎn)去庫存相關(guān)研究文獻(xiàn)進(jìn)行梳理。

二、 房地產(chǎn)庫存衡量方法的研究文獻(xiàn)

在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，一般都需要經(jīng)歷好幾個(gè)階段，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的具體階段，可以有多種衡量庫存的方法。現(xiàn)在最常用的指標(biāo)就是“待售面積”，但是學(xué)術(shù)界很多人認(rèn)為這一指標(biāo)用來衡量房地產(chǎn)庫存并不準(zhǔn)確。

（一）狹義庫存與廣義庫存

在衡量房地產(chǎn)庫存問題上，胡祖銓（2017）認(rèn)為，房地產(chǎn)庫存可以分為狹義房地產(chǎn)庫存和廣義房地產(chǎn)庫存，狹義上的房地產(chǎn)庫存就是指報(bào)告期末已竣工的待售現(xiàn)房，廣義上的房地產(chǎn)庫存就是可售現(xiàn)期房，包括現(xiàn)房庫存和期房庫存。盛松成、宋紅衛(wèi)（2018）用新開工面積和銷售面積的差值來估算廣義住宅庫存面積。章蓓蓓（2018）認(rèn)為，可以根據(jù)市場(chǎng)和行業(yè)管理的需要定義四個(gè)層次的房地產(chǎn)庫存，這四個(gè)層次的房地產(chǎn)庫存統(tǒng)計(jì)口徑越來越寬：第一層次庫存指現(xiàn)房庫存；第二層次的庫存是在第一層次庫存的基礎(chǔ)上增加了待售期房；第三層次的房地產(chǎn)庫存包括可售現(xiàn)房、期房庫存以及已開工但是還沒有取得商品房預(yù)售許可證的商品房建筑面積；第四層次庫存口徑最寬，在第三層次庫存的基礎(chǔ)上又增加了已經(jīng)購地但是尚未開工建設(shè)的未來商品房可能性庫存。

（二）空置率

王小廣（2017）認(rèn)為，房地產(chǎn)庫存不僅是增量概念也是存量概念，使用商品房的待售面積來衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存情況不夠全面也不符合真實(shí)情況，可以使用空置率來衡量房地產(chǎn)庫存，空置率可以是增量空置率也可以是存量空置率。國家統(tǒng)計(jì)局于2003年對(duì)空置率作了區(qū)間劃分，認(rèn)為空置率處于15%—30%之間，說明供求基本平衡；空置率在31%—40%之間，說明存在庫存積壓；空置率高于41%說明空置情況十分嚴(yán)重，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在高庫存問題。

（三）在建庫存指標(biāo)

王宇（2018）在分析研究房地產(chǎn)庫存問題時(shí)，構(gòu)建了在建庫存指標(biāo)，在建庫存就是指已經(jīng)開工但還沒有銷售出去的面積，在建庫存=施工面積-竣工面積-期房銷售面積，并認(rèn)為在建庫存可以更好地反映房地產(chǎn)庫存的規(guī)模，因?yàn)樵诮◣齑嬷胁粌H包含在建可售面積，還包含在建不可售面積，這兩者之間的區(qū)別就是是否取得預(yù)售許可。

（四）去化周期

在衡量不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存情況時(shí)，還有一個(gè)常見的指標(biāo)就是去化周期，因?yàn)閷?duì)于不同的城市，消化庫存的能力與速度不同，這樣一來總庫存量相同的兩個(gè)城市由于消化庫存速度不同，也不能認(rèn)為其房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存情況一樣。去化周期概念來源于財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的存貨周轉(zhuǎn)時(shí)間概念，用某一個(gè)時(shí)間點(diǎn)上的總庫存除以商品銷售速度。王宇（2018）在計(jì)算去化周期時(shí)，為了避免季節(jié)因素的影響，使用房地產(chǎn)銷售面積的12個(gè)月移動(dòng)平均值作為分子，在建庫存作為分母，來計(jì)算具體時(shí)間點(diǎn)上城市的去化周期。使用去化周期來衡量一個(gè)城市房地產(chǎn)庫存情況時(shí)，目前對(duì)于合理的房地產(chǎn)庫存范圍并沒有嚴(yán)格的界定，但是一般認(rèn)為去化周期高于18個(gè)月屬于高庫存。

（五）去庫存壓力指數(shù)

在房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存的衡量方法上，也有學(xué)者創(chuàng)造性地提出新的方法。王先柱、吳義東（2017）從房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求的角度出發(fā)，計(jì)算各個(gè)城市商品房的均衡價(jià)格，利用均衡價(jià)格與實(shí)際銷售價(jià)格的偏差構(gòu)建去庫存壓力指數(shù)，用這一指數(shù)來衡量各個(gè)城市商品房市場(chǎng)的庫存情況。

三、 房地產(chǎn)庫存差異研究文獻(xiàn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)受到多方面因素的影響，對(duì)于不同的城市，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口情況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、土地面積與土地供應(yīng)政策都不一樣，這些都會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供給與需求情況產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫存情況，研究房地產(chǎn)庫存的區(qū)域差異也是很有意義的。另一方面，不同用途的商品房其庫存情況也是不同的，分析研究不同用途商品房的庫存情況也很有意義。

（一）不同級(jí)別城市房地產(chǎn)庫存的差異

熊曼（2017）認(rèn)為，我國三四線城市比一二線城市面臨更大的去庫存壓力，房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存去化周期也更長(zhǎng)，從總量上來看，全國大部分的房地產(chǎn)庫存增量集中于三四線城市。具體到不同的三四線城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存壓力也是不一樣的。肖龍秀（2017）認(rèn)為解決三四線城市庫存問題是我國目前房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存的主要目標(biāo)，并認(rèn)為三四線城市不僅房地產(chǎn)總量過剩，而且銷量彈性較小、庫存化解周期較長(zhǎng)。王秀國（2017）認(rèn)為，三四線城市商品房庫存壓力大于一二線城市，并分析原因認(rèn)為一二線城市房?jī)r(jià)的上漲拉動(dòng)三四線城市房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，三四線城市對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)控不夠嚴(yán)，這些城市加速推行棚戶區(qū)改造更是導(dǎo)致住房供給量的上升，加上三四線城市人口流入不夠，商品房需求量得不到持續(xù)增長(zhǎng)，最終導(dǎo)致庫存問題更加嚴(yán)重。

（二）不同區(qū)域房地產(chǎn)庫存的差異

潘家華（2016）認(rèn)為，中西部地區(qū)的二線城市和三四線城市分化十分嚴(yán)重，中西部“大三四線”城市房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力較大，東部地區(qū)城鎮(zhèn)化水平較高、房地產(chǎn)市場(chǎng)已接近飽和，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)沒有太大潛力，未來的需求量也不會(huì)很大。

王先柱，吳義東（2017）對(duì)全國35個(gè)城市的數(shù)據(jù)進(jìn)行了分析研究，認(rèn)為在近十年期間，我國中西部城市的住宅商品房庫存壓力指數(shù)迅速上漲，總的來說中西部城市住宅商品房庫存情況比東部城市嚴(yán)重，去庫存壓力更大。王亞紅，閆珍（2016）對(duì)河南省商品房庫存進(jìn)行研究分析后，認(rèn)為河南省商品房庫存總量較多并且分布不均。

（三）不同用途商品房庫存的差異

對(duì)于不同用途的商品房，榮晨、曾錚（2017）認(rèn)為，非住宅商品房的去化周期收縮快于住宅，辦公、商業(yè)用房庫存壓力比住宅商品房庫存壓力大。李聃（2017）認(rèn)為，住宅商品房庫存問題主要出現(xiàn)在三四線城市，一二線城市主要是辦公樓、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房庫存問題更突出。

四、 房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存影響因素的研究文獻(xiàn)

在房地產(chǎn)庫存影響因素方面，很多學(xué)者分別從不同的角度和層次來對(duì)去庫存的影響因素進(jìn)行分析研究，也使用了各種實(shí)證研究的方法，包括主成分分析、聚類分析、灰色關(guān)聯(lián)分析等。

（一）土地供應(yīng)政策

房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給受土地供應(yīng)政策影響很大，因?yàn)樗鼪Q定了土地的供應(yīng)量，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給。Shen、Huang、Li和Zhao（2018）研究了城市土地供應(yīng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存的影響，研究發(fā)現(xiàn)，不同時(shí)期和不同發(fā)展水平的城市，土地供應(yīng)政策對(duì)房地產(chǎn)去庫存影響是不同的。在房?jī)r(jià)較低的城市，土地供應(yīng)政策的調(diào)控能顯著促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存，研究認(rèn)為政府在制定政策時(shí)應(yīng)該更加謹(jǐn)慎，也要考慮到當(dāng)?shù)氐木唧w情況。

（二）城鎮(zhèn)化水平

王宇（2018）認(rèn)為，城鎮(zhèn)化率的提高對(duì)于各省區(qū)住宅商品房銷售的影響程度不同，對(duì)于中西部地區(qū)來說，提高城鎮(zhèn)化率能夠有效化解房地產(chǎn)庫存，但是東部地區(qū)城鎮(zhèn)化率水平已經(jīng)較高，城鎮(zhèn)化水平的提高對(duì)于房地產(chǎn)庫存沒有太大影響。

劉斌、孫九倫和姚瑤（2017）認(rèn)為，城鎮(zhèn)化率的上升會(huì)顯著減少商品房存銷比（商品房存銷比就是用商品房待售面積除以商品房銷售面積），東部地區(qū)提高城鎮(zhèn)化水平更加有利于去庫存，在中西部地區(qū)城鎮(zhèn)化水平的提高對(duì)于房地產(chǎn)去庫存作用有限。

（三）經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給都產(chǎn)生一定影響，進(jìn)而影響房地產(chǎn)庫存。邸妍妍（2018）經(jīng)過實(shí)證研究，認(rèn)為在房屋空置的影響因素中，影響最大的就是經(jīng)濟(jì)水平，使用的指標(biāo)是GDP，其次才是房屋價(jià)格、城鎮(zhèn)化水平。王宇（2018）認(rèn)為房地產(chǎn)發(fā)展最終的影響因素是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，吸引大量外地人口，提高了東部地區(qū)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。

（四）貨幣政策

貨幣政策不僅會(huì)影響商品房供給，也會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，最終對(duì)房地產(chǎn)庫存帶來影響。張協(xié)奎、鄔思怡（2016）認(rèn)為，貸款利率、廣義貨幣供應(yīng)量會(huì)反向影響全國住宅商品房庫存，房地產(chǎn)商國內(nèi)貸款規(guī)模會(huì)正向影響全國住宅商品房庫存。

五、 房地產(chǎn)去庫存政策措施的研究文獻(xiàn)

在關(guān)于房地產(chǎn)去庫存的具體建議上，不同的研究文獻(xiàn)中給出了不同的具體措施，涉及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)銷售的各個(gè)方面。對(duì)于不同區(qū)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存情況不同，并且產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、人口狀況等其他方面也不同，有學(xué)者對(duì)具體省份或城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析研究，提出了更具有針對(duì)性的建議。

（一）嚴(yán)格控制土地供應(yīng)

牛犁和胡祖銓（2016）針對(duì)化解房地產(chǎn)庫存，提出如下建議：加強(qiáng)對(duì)土地供應(yīng)的管控，各個(gè)城市應(yīng)該依據(jù)本地房地產(chǎn)庫存情況，科學(xué)制定土地供應(yīng)計(jì)劃。政府要采取措施，引導(dǎo)降低住宅商品房?jī)r(jià)格。除了北上廣大城市，其他城市要加快農(nóng)民工市民化進(jìn)程，調(diào)動(dòng)農(nóng)民工進(jìn)城的積極性，積極培育潛在的購房需求。

許光建、陸穎婷和馬小雨（2017）分析了無錫市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)高庫存的三四線城市提出的建議也包括合理制定土地供應(yīng)的數(shù)量與結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)。

（二）加快城鎮(zhèn)化發(fā)展，刺激住房需求

許光建、陸穎婷和馬小雨（2017）認(rèn)為三四線城市應(yīng)該努力推進(jìn)農(nóng)村居民轉(zhuǎn)化成城鎮(zhèn)居民，并且完善相關(guān)醫(yī)療教育服務(wù)，吸引更多的人在城市買房定居。胡祖銓（2016）認(rèn)為除了少數(shù)大城市外，高庫存的城市應(yīng)該支持農(nóng)民工市民化進(jìn)程，這樣可以培育潛在的購房需求，有效化解住宅商品房庫存。

（三）鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型

周幼曼（2016）對(duì)加快房地產(chǎn)去庫存提出的一個(gè)建議就是房地產(chǎn)企業(yè)積極轉(zhuǎn)型地產(chǎn)各個(gè)細(xì)分領(lǐng)域，可以在內(nèi)部整合資源，并且從外部尋找新的資源，與其他行業(yè)進(jìn)行融合，擴(kuò)展細(xì)分業(yè)務(wù)。胡祖銓（2016）認(rèn)為可以鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，更加注重樓盤的細(xì)節(jié)，滿足人們更加多元個(gè)性的居住需求，支持引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)跨界發(fā)展。

（四）公積金新政

在公積金新政促進(jìn)去庫存方面，胡祖銓（2016）提出放寬住房公積金的提取條件、擴(kuò)大住房公積金制度范圍等具體措施。洪建國、鄧蔚、陳峰、付振奇（2018）認(rèn)為總體來說，公積金新政能在一定程度上促進(jìn)住房成交量的上漲，幫助高庫存的城市去庫存，因?yàn)楣e金政策主要調(diào)整方向就是降低公積金貸款門檻，這能夠帶來有效購房需求的增長(zhǎng)。

六、 文獻(xiàn)評(píng)述

以上是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存方面的研究文獻(xiàn)進(jìn)行的梳理，主要涉及以下幾個(gè)方面：房地產(chǎn)庫存的衡量方法，不同級(jí)別以及不同地理區(qū)域城市之間房地產(chǎn)庫存的差異，房地產(chǎn)庫存的影響因素，化解房地產(chǎn)高庫存的政策建議。

基于前面的文獻(xiàn)綜述，可以發(fā)現(xiàn)存在以下幾個(gè)問題：一是在做房地產(chǎn)庫存相關(guān)的實(shí)證研究中，采用各種不同的指標(biāo)與口徑來衡量庫存，這就導(dǎo)致研究結(jié)論缺乏可比性。二是在研究房地產(chǎn)庫存區(qū)域之間的差異時(shí)，缺乏對(duì)造成房地產(chǎn)庫存差異原因的深入分析與研究，不同用途的商品房庫存情況存在差異，但是現(xiàn)有文獻(xiàn)缺乏對(duì)這一問題具體的分析研究。

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作者簡(jiǎn)介：

錢景，女，安徽繁昌人，南京財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士研究生，研究方向：住房市場(chǎng)與政策。