CBD：城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新引擎

董忱

每座國(guó)際一線城市，都有其代表性的CBD，紐約的曼哈頓、倫敦的金融城、香港的中環(huán)，均已成為城市的地標(biāo)和象征。CBD對(duì)濟(jì)南來(lái)說(shuō)，是承載著這座城市的希望，是濟(jì)南傾全市之力繪就的時(shí)代藍(lán)圖，是濟(jì)南進(jìn)取心所在的活力都心。

未來(lái)，CBD周邊將集聚成濟(jì)南新金融中心和東部新城，濟(jì)南在省會(huì)城市經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的地位也將大大提升。

CBD建成后，濟(jì)南將成為山東金融機(jī)構(gòu)數(shù)量最多、總部企業(yè)密度最大、商務(wù)服務(wù)能力最強(qiáng)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)，成為國(guó)家CBD格局中的重要節(jié)點(diǎn)。由此可見(jiàn)，CBD的建設(shè)不僅能增加濟(jì)南的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)濟(jì)規(guī)模，也為濟(jì)南提升首位度提供了很好的契機(jī)。

除了經(jīng)濟(jì)實(shí)力增強(qiáng)，CBD的建設(shè)將會(huì)擴(kuò)展?jié)贤鶘|發(fā)展的空間，在人口、經(jīng)濟(jì)等方面擴(kuò)大省城的整體規(guī)模，周邊的商貿(mào)、文化、產(chǎn)業(yè)將會(huì)入駐。諸多世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)進(jìn)入CBD，對(duì)濟(jì)南來(lái)說(shuō)，不管是現(xiàn)代化的程度還是在山東省城市的地位，將大大提升。

新金融

在紐約曼哈頓CBD的核心區(qū)，從百老匯路延伸到東河的一條街道，全長(zhǎng)不足一英里，寬僅11米，卻以“美國(guó)的金融中心”聞名于世，這就是“華爾街”。而正在建設(shè)的濟(jì)南CBD10平方公里的輻射區(qū)內(nèi)，經(jīng)十路燕山立交橋至奧體東路段，5.5公里匯集了30多家省級(jí)金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和大型企業(yè)總部，最終將要打造成泉城濟(jì)南的新金融中心。

CBD主要分為四區(qū)，分別是中央活力區(qū)、總部商務(wù)區(qū)以及經(jīng)十路北、經(jīng)十路南的金融商務(wù)區(qū)，按照規(guī)劃，軸線北端的總部商務(wù)區(qū)將聚集國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)地區(qū)總部、研發(fā)設(shè)計(jì)銷(xiāo)售中心，形成全省集中度最高的企業(yè)總部中心。

目前，在周邊，濟(jì)南市政務(wù)中心、省高院、省軍區(qū)、省國(guó)資委、省交通廳、國(guó)家電網(wǎng)、省農(nóng)行等相繼進(jìn)駐，高端商務(wù)辦公仍吸引著眾多企業(yè)準(zhǔn)備入駐，這其中包括眾多世界500強(qiáng)，涉及銀行、保險(xiǎn)、證券、石油、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)等。

據(jù)了解，除總部商務(wù)區(qū)，分布在經(jīng)十路北和經(jīng)十路南的金融商務(wù)區(qū)也將匯集銀行、保險(xiǎn)、證券等傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)，吸引創(chuàng)業(yè)投資、基金管理、大型企業(yè)財(cái)務(wù)公司等新興金融機(jī)構(gòu)，建設(shè)立足山東、輻射周邊、在全國(guó)有較大影響力的資本運(yùn)營(yíng)中心。

作為項(xiàng)目策劃之初就與國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行山東省分行、郵政儲(chǔ)蓄銀行山東省分行和山東省魯信投資控股集團(tuán)、山東省農(nóng)村信用社聯(lián)合社簽訂入駐協(xié)議，被形象地稱(chēng)為“101”大廈的4座高檔寫(xiě)字樓正在加緊建設(shè)，預(yù)計(jì)建成后將成為濟(jì)南市稅收貢獻(xiàn)水平最高的商務(wù)樓宇。

“CBD全面建成后，10平方公里輻射范圍內(nèi)將有近百座高層和超高層建筑、2000萬(wàn)平方米高檔載體投入使用，累計(jì)投資超過(guò)2000億元，年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1000億元，區(qū)域稅收200億元，建成全省金融機(jī)構(gòu)數(shù)量最多、總部企業(yè)密度最大、商務(wù)服務(wù)能力最強(qiáng)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)，成為國(guó)家CBD格局中的重要節(jié)點(diǎn)?！睔v下區(qū)東區(qū)工程建設(shè)指揮部相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)。

其實(shí)，濟(jì)南CBD在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初就對(duì)標(biāo)國(guó)際水準(zhǔn)，產(chǎn)業(yè)方面將以“兩核一芯一輔”為主，即以“金融+”和“新總部經(jīng)濟(jì)”為產(chǎn)業(yè)主核，以“創(chuàng)新、創(chuàng)意、創(chuàng)業(yè)”三創(chuàng)為發(fā)展內(nèi)芯，以商務(wù)服務(wù)業(yè)為輔助配套。

國(guó)際金融城項(xiàng)目就是響應(yīng)CBD“兩核一芯一輔”產(chǎn)業(yè)要求，重點(diǎn)發(fā)展總部辦公、產(chǎn)業(yè)金融和金融服務(wù)業(yè)，力爭(zhēng)打造國(guó)內(nèi)一流的產(chǎn)業(yè)金融中心和總部企業(yè)聚集區(qū)，建設(shè)項(xiàng)目由歷下控股集團(tuán)整體招商運(yùn)營(yíng)，據(jù)悉，目前已有多家大型金融機(jī)構(gòu)和大型總部類(lèi)企業(yè)表達(dá)了入駐意向。

“國(guó)際金融城項(xiàng)目共有18個(gè)地塊，其中北區(qū)12個(gè)地塊，南區(qū)6個(gè)地塊，總占地面積約18.5萬(wàn)平方米，總建筑面積約120萬(wàn)平方米，是CBD內(nèi)大型重點(diǎn)項(xiàng)目之一，目前部分土地已獲取，預(yù)計(jì)2020年將開(kāi)始逐步交付?！睔v下控股該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹。

該項(xiàng)目建成后，將依托CBD優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢(shì)，形成“總部+要素市場(chǎng)+金融服務(wù)”的產(chǎn)業(yè)布局，助力CBD成為濟(jì)南又一張耀眼名片。

除此之外，從地理位置上看，CBD以解放東路為南北分界點(diǎn)。目前，解放東路南側(cè)靠近經(jīng)十路方向進(jìn)展神速，商務(wù)區(qū)的模樣也逐漸清晰，CBD建設(shè)也加速了經(jīng)十路南側(cè)財(cái)富中心、歷下控股等單位的融合進(jìn)度。

目前，規(guī)劃83萬(wàn)平方米的華潤(rùn)萬(wàn)象城、57萬(wàn)平方米的中弘廣場(chǎng)正在建設(shè)之中。同時(shí)，魯商國(guó)奧城、中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)、中國(guó)鐵建國(guó)際中心、銀豐財(cái)富廣場(chǎng)、黃金時(shí)代廣場(chǎng)等寫(xiě)字樓產(chǎn)品也大量入市銷(xiāo)售；還有已經(jīng)完全交付使用的能源大廈、成城大廈，濟(jì)南CBD商務(wù)格局盡顯。

新產(chǎn)業(yè)

“CBD不完全等同于金融區(qū)，還可以發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、樓宇經(jīng)濟(jì)，挖掘新型業(yè)態(tài)，形成一條產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，不斷優(yōu)化東部中央商務(wù)區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)?！睂?duì)CBD的發(fā)展，山東省委常委、濟(jì)南市委書(shū)記王忠林早在2017年任濟(jì)南市代市長(zhǎng)期間就提出，要高標(biāo)準(zhǔn)打造中央商務(wù)區(qū)，建設(shè)集金融、商務(wù)、總部等新興業(yè)態(tài)在內(nèi)的生態(tài)圈，使之真正成為反映山東發(fā)展實(shí)力、代表省會(huì)形象、具有濃郁現(xiàn)代氣息的標(biāo)志性區(qū)域。

在產(chǎn)業(yè)定位上，CBD大力實(shí)施聚焦戰(zhàn)略，使之成為承載濟(jì)南區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心、區(qū)域性金融中心定位的優(yōu)先和首選平臺(tái)。規(guī)劃要求，要引導(dǎo)200米以上的高層建筑和金融總部?jī)?yōu)先在中央商務(wù)區(qū)落戶發(fā)展，其他區(qū)域要錯(cuò)位互補(bǔ)、協(xié)同發(fā)展；聚焦中央商務(wù)區(qū)的起步區(qū)，抓好區(qū)域內(nèi)“引爆項(xiàng)目”的建設(shè)發(fā)展。

高標(biāo)準(zhǔn)打造濟(jì)南中央商務(wù)區(qū)首先要進(jìn)行高水平的頂層設(shè)計(jì)，做好中央商務(wù)區(qū)的戰(zhàn)略定位與功能業(yè)態(tài)策劃。主要體現(xiàn)在四個(gè)關(guān)鍵詞上，即“峰”、“生態(tài)圈”、“金融+”和“三創(chuàng)”?！胺濉本褪侵醒肷虅?wù)區(qū)的建設(shè)要適度集中，體現(xiàn)出差異化；“生態(tài)圈”就是努力打造以總部經(jīng)濟(jì)和金融機(jī)構(gòu)為核心和支撐、融合多種業(yè)態(tài)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈；“金融+”就是要以金融產(chǎn)業(yè)為支撐，推動(dòng)金融資本向更多其他產(chǎn)業(yè)來(lái)延伸；“三創(chuàng)”就是以金融產(chǎn)業(yè)為動(dòng)力，支持創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)意“三創(chuàng)”產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

王忠林多次在現(xiàn)場(chǎng)會(huì)上強(qiáng)調(diào)，濟(jì)南打造區(qū)域性產(chǎn)業(yè)金融中心，不僅要培植本土銀行成為行業(yè)龍頭，還要加大優(yōu)秀人才和金融機(jī)構(gòu)的引進(jìn)力度，發(fā)揮好示范、引領(lǐng)和帶動(dòng)作用?？萍紕?chuàng)新和金融作為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的兩大支撐，一方面金融為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型服務(wù)，企業(yè)要想轉(zhuǎn)型、做大做強(qiáng)，沒(méi)有金融的支持是難以實(shí)現(xiàn)的；另一方面區(qū)域性產(chǎn)業(yè)金融中心的打造需要有產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)力支撐。濟(jì)南要提高省會(huì)“首位度”，要充分發(fā)揮好自身制造業(yè)、金融、旅游和文化等產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，形成高端、高質(zhì)、高新的產(chǎn)業(yè)集群。

“金融是‘血脈，產(chǎn)業(yè)是‘骨骼，只有血脈暢通了，骨骼才會(huì)強(qiáng)壯?！鄙綎|財(cái)經(jīng)大學(xué)教授陳華說(shuō)，“以前濟(jì)南曾提過(guò)打造區(qū)域性金融中心，在2017年的政府工作報(bào)告中首次提出濟(jì)南要建設(shè)好區(qū)域性產(chǎn)業(yè)金融中心，多了‘產(chǎn)業(yè)二字，充分說(shuō)明了金融和產(chǎn)業(yè)是密不可分的?！?/p>

陳華說(shuō)，目前金融機(jī)構(gòu)的省級(jí)總部大多都設(shè)在濟(jì)南，這是省會(huì)的優(yōu)勢(shì)。他建議，濟(jì)南要充分利用這一優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，吸引更多的優(yōu)秀企業(yè)來(lái)這里投資，壯大產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

“金融業(yè)集聚區(qū)、平臺(tái)和人才，應(yīng)是區(qū)域性產(chǎn)業(yè)金融中心建設(shè)的三大要素?！鄙綎|普惠金融研究院院長(zhǎng)邢樂(lè)成建議，濟(jì)南在發(fā)展利用好上述三大要素的同時(shí)，還要做好產(chǎn)業(yè)支撐。

邢樂(lè)成說(shuō)，目前濟(jì)南將東部CBD作為金融中心集聚區(qū)的定位已非常明確。他建議，未來(lái)濟(jì)南要利用自身優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)做好金融平臺(tái)建設(shè)，例如在大宗商品交易或其它產(chǎn)業(yè)金融方面，建設(shè)類(lèi)似齊魯股權(quán)交易中心這樣的金融服務(wù)平臺(tái)，以平臺(tái)引人才。目前，濟(jì)南作為住宅產(chǎn)業(yè)化試點(diǎn)城市，與之相關(guān)的產(chǎn)業(yè)金融是千億級(jí)的，可以通過(guò)類(lèi)似平臺(tái)的建設(shè)不斷引進(jìn)高端的金融管理團(tuán)隊(duì)、理論人才和技能人才。

除此之外，記者還注意到，在2018年CBD片區(qū)已經(jīng)出讓的土地中，大部分都綁定了產(chǎn)業(yè)引入條件。

中信地塊內(nèi)必須引入3家以上取得“一行三會(huì)”所頒發(fā)的金融許可證的金融機(jī)構(gòu)區(qū)域總部，引入2家以上2017年美國(guó)財(cái)富雜志公布的世界500強(qiáng)企業(yè)的區(qū)域總部，引入3家以上總資產(chǎn)規(guī)模在千億以上的國(guó)企區(qū)域總部；而華潤(rùn)地塊內(nèi)要自持運(yùn)營(yíng)不少于2座分別為1300座和500座的劇場(chǎng)及1座面積為1.8萬(wàn)平方米的家庭娛樂(lè)中心；復(fù)星地塊內(nèi)則要引入至少2家世界500強(qiáng)企業(yè)的區(qū)域總部，至少5家取得“一行三會(huì)”所頒發(fā)的金融許可證的全國(guó)性金融機(jī)構(gòu)的區(qū)域總部，至少1家經(jīng)科技部認(rèn)定的創(chuàng)新型企業(yè)，至少10個(gè)商務(wù)部認(rèn)定的“中華老字號(hào)”品牌等。

其實(shí)，在土地出讓中綁定產(chǎn)業(yè)引入條件可以有“一箭多雕”的效果。

一方面，通過(guò)綁定產(chǎn)業(yè)引入條件，可為片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定更好的基礎(chǔ)，促進(jìn)片區(qū)經(jīng)濟(jì)更持續(xù)的發(fā)展。比如在CBD，隨著各項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)展，相關(guān)產(chǎn)業(yè)引入也逐步落地，未來(lái)CBD將成為濟(jì)南名副其實(shí)的中央商務(wù)區(qū)。另一方面，在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)高壓之下，綁定產(chǎn)業(yè)引入條件也可以降低土地溢價(jià)率，降低房?jī)r(jià)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

按照規(guī)劃，CBD區(qū)域?qū)⒁M(jìn)重點(diǎn)企業(yè)450家、金融機(jī)構(gòu)65家、世界500強(qiáng)企業(yè)14家、建設(shè)項(xiàng)目69個(gè)，整體片區(qū)投資超過(guò)1000億元，年銷(xiāo)售額超過(guò)700億元，預(yù)計(jì)年納稅金額超過(guò)300億元，將輻射帶動(dòng)周邊10平方公里區(qū)域發(fā)展。

可以預(yù)見(jiàn)的是，中央商務(wù)區(qū)成為承載濟(jì)南區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心、區(qū)域性金融中心定位的優(yōu)先和首選平臺(tái)?；谡叩闹С郑痪€城市大型房企的進(jìn)駐開(kāi)發(fā)，交通、教育等基礎(chǔ)設(shè)施的完善發(fā)展，CBD或?qū)⒊蔀闈?jì)南未來(lái)經(jīng)濟(jì)文化產(chǎn)業(yè)的核心區(qū)域。

新生活

就濟(jì)南自身城市發(fā)展而言，“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏”是其在新世紀(jì)之初就制定的城市發(fā)展戰(zhàn)略，“東拓”就是東部新城。尤其2009年第十一屆全運(yùn)會(huì)在濟(jì)南舉辦之后，濟(jì)南東部新城已經(jīng)崛起，并作為后全運(yùn)時(shí)代濟(jì)南新形象標(biāo)志性區(qū)域。

從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，遲于全運(yùn)會(huì)將近10年的CBD不是建早了而是建晚了，如果濟(jì)南能夠在十幾年之前建設(shè)CBD，那么城市的結(jié)構(gòu)將會(huì)更加合理，氣質(zhì)會(huì)更加現(xiàn)代，也會(huì)大大增強(qiáng)自身的吸引力。

按照規(guī)劃，CBD建成后將以金融商務(wù)為主導(dǎo)，從市民需求出發(fā)，在辦公、居住、商業(yè)、酒店、文化體育、公共服務(wù)六大功能板塊下形成多層次、高融合的完整配比，構(gòu)建高端業(yè)態(tài)+便捷生活的復(fù)合“生態(tài)圈”。

這個(gè)新的生態(tài)圈內(nèi)，總建筑面積約1000萬(wàn)平方米，地上建筑約800萬(wàn)平方米，未來(lái)25萬(wàn)就業(yè)人口將在其中工作生活，這相當(dāng)于在濟(jì)南又建設(shè)了一座新城。隨著濟(jì)南CBD的建設(shè)，東部沒(méi)有高端商業(yè)設(shè)施的歷史一去不復(fù)返。

從氣質(zhì)來(lái)看，這座新城又跟泉城路、大觀園等老城區(qū)有很大區(qū)別。泉城路、大觀園以及洪家樓這些商圈周邊擁堵讓市民望而卻步，而大力倡導(dǎo)公交出行的CBD或?qū)⒉辉俪霈F(xiàn)擁堵的現(xiàn)象。不同于攤大餅式的城市格局，市民將會(huì)體驗(yàn)到小街區(qū)生活方式。

現(xiàn)代集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院首席總建筑師汪孝安說(shuō)，CBD要把街區(qū)尺度盡量減小，打造CBD小街區(qū)，這也代表了未來(lái)一種新的生活方式。而所謂的小街區(qū)就是小馬路、小地塊、小退界、小綠地、小轉(zhuǎn)角。

不過(guò)，小街區(qū)并不真的“小”，CBD將融合商業(yè)、居住、辦公、酒店、文化等多種功能。

面對(duì)城市土地資源稀缺、交通擁堵等現(xiàn)狀，濟(jì)南CBD在設(shè)計(jì)之初就把目光瞄準(zhǔn)了地下空間的開(kāi)發(fā)和利用。不同于地上“高海拔”， CBD地下世界可謂錯(cuò)落有致、“別有洞天”，有商業(yè)開(kāi)發(fā)空間、地下綜合管廊、地下環(huán)路、地下停車(chē)場(chǎng)、地鐵，涵蓋國(guó)內(nèi)乃至世界上已知的全部地下工程技術(shù)。

將來(lái)，這里將實(shí)現(xiàn)一體化、立體化開(kāi)發(fā)，集軌道交通、地下環(huán)路、商業(yè)、停車(chē)、管廊于一體，還有全天候、舒適宜人的地下步行系統(tǒng)。這里不再只是下沉廣場(chǎng)、地下商場(chǎng)、地下廊道，也不是地下停車(chē)場(chǎng)，這里，將變成真正的地下王國(guó)，濟(jì)南最大的地下城。

因此，未來(lái)，在CBD片區(qū)，既有高大上的產(chǎn)業(yè)集群，也有接地氣的生活商業(yè)配套，將成為濟(jì)南人宜居宜業(yè)的生活新區(qū)。