風險管理導向下房地產(chǎn)行業(yè)對外投資的控制策略探討

高興

（河北建投城鎮(zhèn)化建設(shè)開發(fā)有限公司，河北 石家莊 050000）

全球金融危機的陰霾還未全部散去，經(jīng)濟體系的持續(xù)低迷，房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)與發(fā)展還在面臨著挑戰(zhàn)。發(fā)展環(huán)境越是惡劣，防范多種風險就越發(fā)重要。特別是房地產(chǎn)行業(yè)的對外投資業(yè)務(wù)中，要積極做好應(yīng)對風險的防范措施，這樣才可以將風險控制在一定范圍內(nèi)，提升投資收益。對風險控制體系的建立屬于內(nèi)部控制的一項目標，與當前房地產(chǎn)行業(yè)在運營過程中忽視風險控制，以及盲目使用資金等隱藏著更大風險的行為有關(guān)系，十分適合我國房地產(chǎn)行業(yè)的實際需要。

一、風險導向下房地產(chǎn)對外投資控制的重要作用

其一需要強化對外投資的內(nèi)部控制，這是提升房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對投資風險能力的主要基礎(chǔ)和前提。在風險管理導向下，對外投資的內(nèi)部控制是建立對外他投資的不確定性和可能遇到的投資風險基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)企業(yè)對外投資有特點進行科學分析，并通過對外投資特點的分析來計算房地產(chǎn)企業(yè)可能遭受的損失，以便企業(yè)可以有針對性的措施來規(guī)避對外投資風險。以往傳統(tǒng)內(nèi)部控制就是對企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟活動進行控制，很難對企業(yè)對外投資進行評估以及規(guī)避相應(yīng)風險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷強化對外投資的內(nèi)部控制體系，以便提升其對投資風險的規(guī)避能力。

其二強化對外投資內(nèi)部控制是提升企業(yè)投資能力的重要保障，房地產(chǎn)企業(yè)在對外投資的過程中，投資能力直接關(guān)系到企業(yè)對外投資水平是否能夠獲得一定提升。因此，企業(yè)需要以風險管理導向為首要前提，同時融合企業(yè)實際發(fā)展情況，對多種影響內(nèi)部控制質(zhì)量的因素進行分析和考慮，科學開展對外投資的控制工作，這樣才能夠?qū)崿F(xiàn)對外投資的有效控制，為房地產(chǎn)投資能力的提升提供保障。

二、分析與決策階段的風險控制

房地產(chǎn)企業(yè)在投資之前的分析與決策階段，需要對投資項目的可行性進行分析和調(diào)查。因為房地產(chǎn)企業(yè)對外投資的金額都相對較大，如果沒有對投資項目進行科學且嚴謹?shù)姆治?，例如投資項目是否可以順應(yīng)國家政策；是否符合企業(yè)發(fā)展方向以及對外投資的基本要求；預期項目收益目標是否能夠?qū)崿F(xiàn)等，房地產(chǎn)企業(yè)可能因為決策失誤導致?lián)p失的發(fā)生。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進行投資之前，必須要認真分析對外投資項目的可行性，在經(jīng)過相關(guān)論證之后，相關(guān)管理部門還需要進行審批決策，然后編制成書面項目的可行性報告，進一步提出投資的整體方案。

根據(jù)投資之前的流程分析，房地產(chǎn)企業(yè)對外投資的分析與決策階段主要有下幾個部分控制點；對外投資項目建議書、對外投資可行性研究、對外投資可行性研究報告的評估以及對外投資的決策控制。

（一）編制對外投資項目建議書

房地產(chǎn)企業(yè)科學編制對外投資項目建議書，然后與相關(guān)部門進行分析，論證投資項目是否合理，另外對投資企業(yè)的財務(wù)情況與債權(quán)債務(wù)情況進行全面調(diào)查，以此來減少對外投資的風險。

房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)部門和規(guī)劃部門以及投資部門對投資機會進行鑒定，針對符合企業(yè)發(fā)展和投資方向的投資項目，以對外投資項目建議書的模式提出相應(yīng)的投資申請。

（二）進行對外投資可行性分析

房地產(chǎn)企業(yè)需要對投資項目的可行性進行分析和研究，著重對投資項目目標和規(guī)模以及投資模式等做出科學評價。對外投資的可行性研究主要應(yīng)說明以下幾點內(nèi)容；

首先對外投資項目的必要性。主要說明投資目的，通常有擴大規(guī)模和獲取投資收益等；其次對外投資項目的可行性。主要說明投資與技術(shù)以及管理等方面是否能夠滿足對外投資項目的需要；再次對外投資項目的經(jīng)濟型。主要說明對外投資項目是否可以帶來一定的經(jīng)濟效益；最后就是對外投資項目的科學性。主要說明對外投資項目是否符合國家相關(guān)政策以及企業(yè)戰(zhàn)略等。

（三）科學評估科學性研究報告

房地產(chǎn)企業(yè)需要由相關(guān)部門對投資項目的可行性研究報告進行評估，以此來形成評估報告。評估報告內(nèi)容需要全面反映評估人員意見。評估可行性研究報告需要重點關(guān)注投資項目是否符合國家投資政策與相關(guān)章程；可行性研究小組是否有能力承擔投資項目的研究業(yè)務(wù)；投資項目的風險等。對可行性研究報告進行科學評估之后，企業(yè)就可以進行對外投資項目的決策。

（四）對外投資的決策控制

對外投資項目需要實行集體決策，決策過程需要有完善且健全的書面記錄。嚴禁個人擅自做出一切決定。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要依照年度投資計劃，對投資項目進行科學決策。

三、實施與運營階段的風險控制

對外投資經(jīng)過可行性研究與審批之后，就會進入到實施與運營階段。在實施階段，主要面臨的風險是如果沒有構(gòu)建完善的對外投資實施方案，資金的投出就會沒有保障，同時無法追究相關(guān)責任人。在運營階段，主要面臨的風險就是無法對投資項目進行有效監(jiān)管。

為了進一步減少房地產(chǎn)企業(yè)實施與運營階段的投資風險，大致可以從以下兩點進行控制：

（一）合理編制對外投資的實施方案

對外投資實施方案主要就是投資計劃與投資合同文本，房地產(chǎn)需要科學編制對外投資的實施方案。對外投資方案的實施與變更都需要由最高決策機構(gòu)授權(quán)與批準。對外投資項目的實施方案主要包括以下幾點內(nèi)容；其一就是投資項目的基本概述。投資項目的概述就是對投資項目規(guī)模和性質(zhì)以及預期收益等要素進行描述；其次就是投資活動的實施主體。主要由經(jīng)授權(quán)的財務(wù)部門和物資管理部門工作人員實施；最后就是投資時間和階段性計劃。

（二）管理與監(jiān)管對外投資

房地產(chǎn)企業(yè)需要指定專門部門對投資項目進行跟蹤管理，積極掌握投資企業(yè)的財務(wù)情況與實際運營情況，定期對投資質(zhì)量進行分析，一旦發(fā)現(xiàn)異常情況，及時向上級進行匯報，同時運用相關(guān)措施進行整改。企業(yè)還可以根據(jù)規(guī)定向投資企業(yè)派出管理人員，并且構(gòu)建相關(guān)制度。

首先就是人員的選擇制度。派駐人員需要由董事會進行選擇和負責，董事會還可以與被派人員簽訂相關(guān)責任合同，以便預防被派人員發(fā)生違規(guī)行為；其次就是業(yè)績考評制度。董事會要授予被派人員對投資企業(yè)的財務(wù)情況和發(fā)展能力以及償債能力進行全面評估。另外，被派人員需要接受企業(yè)所下達的考核指標，接受企業(yè)的檢查；最后就是定期崗位輪換制度。針對向被投資企業(yè)派駐董事和管理人員，可以實行崗位輪換制度，以便防止其可能發(fā)生舞弊行為。

結(jié)束語

綜上所述，在日漸激烈的社會市場中，房地產(chǎn)行業(yè)在進行對外投資的過程中需要考慮國家的經(jīng)濟政策和法律體系等對投資活動的影響，同時還需要依照市場環(huán)境變化，適當調(diào)整房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，以便適應(yīng)社會市場的應(yīng)變能力與競爭能力。風險存在于整個投資項目周期中，另外房地產(chǎn)行業(yè)還需要構(gòu)建全過程的風險控制理念，將可能發(fā)生的風險和損失降低到合理范圍內(nèi)，使房地產(chǎn)行業(yè)對外投資項目獲取成功。