燕郊樓市：真牛市還是“假把戲”？

郭煦

置業(yè)熱土 受地緣因素的影響，燕郊接納了不少北漂外溢的剛需人群，成為他們首次置業(yè)起點(diǎn)。對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)，燕郊樓市似乎已成為一個(gè)賭局。

1月19日，北京市級(jí)行政中心正式掛牌遷入北京城市副中心，與北京市新行政中心相距十公里的潮白河對(duì)岸的燕郊突然沸騰起來(lái)。

一月份，從三河市政府公布的最新一期商品房預(yù)售項(xiàng)目及價(jià)格來(lái)看，燕郊港中旅海泉灣項(xiàng)目二期單價(jià)在2.4萬(wàn)元左右，其東側(cè)東郡創(chuàng)業(yè)中心項(xiàng)目，單價(jià)更是逼近3萬(wàn)元，成為近期燕郊樓市價(jià)格高點(diǎn)。

而更有代表性的二手房的市場(chǎng)趨勢(shì)更能夠代表區(qū)域的房?jī)r(jià)。鏈家APP顯示，近三個(gè)月，燕郊成交房源653套。

成交量增長(zhǎng)，二手房?jī)r(jià)格上揚(yáng)，貝殼研究院數(shù)據(jù)庫(kù)顯示，2018年10月，燕郊二手房成交均價(jià)僅為16722元/平方米，但到2018年12月，燕郊二手房成交均價(jià)已經(jīng)漲為18416元/平方米，2019年1月達(dá)到18805元/平方米。三個(gè)月內(nèi)平均漲幅每平米2000元。

據(jù)安居客數(shù)據(jù)顯示，截至2月25日，2019年2月份燕郊二手房掛牌均價(jià)為19590元/平方米，比去年11月份上漲了1193元/平方米。

此輪帶動(dòng)燕郊樓市“入春”的原因，一個(gè)是直接受北京市政府東遷影響，第二就是前期的暴跌，讓燕郊樓市泡沫擠出殆盡，房?jī)r(jià)回到高峰期的一半水平，基本接近真實(shí)的價(jià)格水平。

從冰封到回暖

一個(gè)事實(shí)是，春節(jié)后看房、買(mǎi)房的人多了，開(kāi)發(fā)商及二手房售賣(mài)者的底氣也有所增加。燕郊一樓盤(pán)銷(xiāo)售日，某銷(xiāo)售人員對(duì)前來(lái)看房的意向者表示，“其余兩棟未開(kāi)盤(pán)樓棟會(huì)留著不賣(mài)，后期肯定會(huì)漲價(jià)?！?/p>

看房人群的增多也使得燕郊二手房賣(mài)方業(yè)主預(yù)期增強(qiáng)，在看房過(guò)程中，一位二手房中介銷(xiāo)售人員接到客戶(hù)提高掛牌價(jià)的電話，“一個(gè)100多平方米的兩居，總價(jià)要上調(diào)5萬(wàn)元。”

盡管各方數(shù)據(jù)及市場(chǎng)現(xiàn)象都在顯示燕郊樓市在回暖，但還是有人認(rèn)為，燕郊這波上漲是“虛晃一槍”，因?yàn)轭?lèi)似的情況在2018年初也曾發(fā)生過(guò)。

就此，中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，燕郊樓市本身的市場(chǎng)利好的確出現(xiàn)了，包括最近通州與北三縣協(xié)同發(fā)展以及地鐵建設(shè)的預(yù)期等。由于利好不斷，所以的確給了購(gòu)房者信心。

但從市場(chǎng)發(fā)展看，隨著“金九銀十”逐漸褪色，春節(jié)期間市場(chǎng)成交冰封，3月份必然會(huì)積蓄大量的購(gòu)房客戶(hù)。加之當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)目前的確是在下跌不少的基礎(chǔ)上，再加上很多人對(duì)政策放松開(kāi)始出現(xiàn)預(yù)期，害怕錯(cuò)過(guò)上漲。這種情況下，炒作有可能會(huì)影響市場(chǎng)。

同時(shí)，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，燕郊樓市回暖確實(shí)具有一定的合理性。第一，此前燕郊房?jī)r(jià)跌幅很大，有上升空間;第二，最近燕郊有一些政策利好，比如，北京相關(guān)政府機(jī)關(guān)單位遷入通州，地鐵設(shè)施增加以及北三縣與通州的統(tǒng)一規(guī)劃等。這些政策利好會(huì)讓人們覺(jué)得燕郊的升值潛力是比較大的，也有人預(yù)計(jì)今后的政策會(huì)松動(dòng);第三，在上一輪房?jī)r(jià)大幅上漲時(shí)，燕郊就吸引了全國(guó)各地投資客。如今燕郊的房?jī)r(jià)相對(duì)之前有下跌，加上政策利好和靠近通州副中心的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，燕郊的確又開(kāi)始吸引著一些外地的投資者。

但楊紅旭也認(rèn)為，燕郊樓市炒作成分肯定存在?！耙?yàn)檠嘟嫉氖袌?chǎng)行情就是大起大落，這和目前某些自媒體、中介的夸大其詞、助長(zhǎng)市場(chǎng)的行為緊密相關(guān)。具體來(lái)說(shuō)，炒作從兩方面影響市場(chǎng)：一個(gè)是心理預(yù)期，一個(gè)是實(shí)際操作。心理預(yù)期方面，就是小部分人，尤其是中介和房地產(chǎn)交易的利益相關(guān)者，通過(guò)自媒體、朋友圈來(lái)夸大其詞進(jìn)行傳播，渲染這種房子賣(mài)得快、房?jī)r(jià)漲得快之類(lèi)的市場(chǎng)信息;實(shí)際操作方面，他們會(huì)幫助這些買(mǎi)房人、投資者尋找房源，但有些中介也可能在市場(chǎng)中‘興風(fēng)作浪，即中介可能會(huì)慫恿某些房東去提高賣(mài)價(jià)，從而使自己獲得更高的傭金。另外，有些大中介可能會(huì)壟斷銷(xiāo)售權(quán)、代理權(quán)，盡量地把房?jī)r(jià)提高，甚至通過(guò)信息不對(duì)稱(chēng)的優(yōu)勢(shì)來(lái)制造緊張氛圍或者欺騙消費(fèi)者，讓這些買(mǎi)房人急于買(mǎi)房、高價(jià)買(mǎi)房。”

過(guò)去10年間，燕郊房?jī)r(jià)從每平方米4000元漲到2017年初的3萬(wàn)多元，2019年春節(jié)前又回到1.8萬(wàn)元左右。幾年的時(shí)間里，燕郊的房?jī)r(jià)猶如過(guò)山車(chē)，一部分在價(jià)格頂峰入場(chǎng)的投資客，栽倒在熟悉而又陌生的地方。

一位燕郊本地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人說(shuō)：“限購(gòu)是導(dǎo)致燕郊樓市遇冷的主要原因，某種程度上說(shuō)，甚至是唯一的原因?！边@項(xiàng)對(duì)燕郊樓市“殺傷力”頗大的限購(gòu)政策出臺(tái)于兩年多之前。2017年3月22日，緊跟北京“317”樓市新政，廊坊市發(fā)布針對(duì)市區(qū)及五縣的限購(gòu)政策，2017年6月2日《廊坊市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》對(duì)外發(fā)布，三河市被納入調(diào)控范圍。

燕郊樓市再次挑動(dòng)人們的神經(jīng)

進(jìn)入2019年，燕郊樓市出現(xiàn)了明顯轉(zhuǎn)機(jī)。記者近日對(duì)燕郊樓市進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研，在燕郊鎮(zhèn)燕靈路口附近的“售樓處一條街”，就被車(chē)站附近拿著宣傳單頁(yè)的一位大媽堵住，“來(lái)看房子的吧，燕郊、大廠的都有，讓銷(xiāo)售給你好好講講?！?/p>

走訪燕郊幾家中介門(mén)店發(fā)現(xiàn)，每家門(mén)店擺著的沙盤(pán)模型不同，但所售項(xiàng)目大致相同。“沙盤(pán)項(xiàng)目早已售罄?？春媚膫€(gè)盤(pán)？燕郊目前在售的商住房新樓盤(pán)就兩三個(gè)。二手房交易成本太高不劃算，建議買(mǎi)新盤(pán)?！敝薪殚T(mén)店工作人員稱(chēng)。

記者發(fā)現(xiàn)，進(jìn)店看商住房的多數(shù)是從北京趕過(guò)來(lái)的，進(jìn)店前沒(méi)想好買(mǎi)一手房還是二手房，不少人被銷(xiāo)售人員引導(dǎo)到了一手房樓盤(pán)實(shí)地。全鎮(zhèn)房屋中介上百家，代理的基本都是燕達(dá)、匯福、福成等本地開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目。

“燕郊房地產(chǎn)市場(chǎng)變化快，二手房待售業(yè)主的情緒不太穩(wěn)定。不少業(yè)主看到近期樓市回暖，就想調(diào)高之前的掛牌價(jià)。春節(jié)過(guò)后，有些業(yè)主把掛牌價(jià)調(diào)高了10%?！痹谘嘟级嗄陱氖路慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的邵女士對(duì)本刊記者說(shuō)，“二手房最近看的人多，能否成交還得看具體房源?！?/p>

“在北三縣買(mǎi)房投資的居多。購(gòu)買(mǎi)用于自住，在北京國(guó)貿(mào)工作的上班族比較常見(jiàn)。以后通了地鐵就更方便了?！倍辔讳N(xiāo)售人員對(duì)記者說(shuō)。

官方消息顯示，1月13日晚，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)副主任周楠森在接受北京市人大代表和政協(xié)委員咨詢(xún)時(shí)，介紹城市副中心軌道交通規(guī)劃，明確平谷線規(guī)劃已經(jīng)調(diào)整到位，將在燕郊分為兩支：一支進(jìn)入副中心，接入副中心站，并接駁其它線路;另一支直通東壩地區(qū)。

燕郊之門(mén) 一下潮白河大橋，就能見(jiàn)到京榆大街一扇彩虹門(mén)，往東大約一公里，匯集了燕郊絕大多數(shù)的售樓處和房地產(chǎn)中介，這里是著名的“售樓一條街”。

上述消息，成為提振燕郊樓市的“強(qiáng)心劑”。

在燕郊當(dāng)?shù)刂脴I(yè)顧問(wèn)的朋友圈，類(lèi)似“緊鄰地鐵”、“觸底反彈”、“整合規(guī)劃推動(dòng)+強(qiáng)勢(shì)政策扶持：北三縣有望變身北京最強(qiáng)第三區(qū)”的宣傳語(yǔ)甚囂塵上。 如今的燕郊樓市，儼然又回到了2017年3月份限購(gòu)之前的熱勁。

“全鎮(zhèn)已形成以電子信息、新能源、新材料、生物制藥、裝備制造、綠色食品為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū);以休閑旅游、健康醫(yī)療、現(xiàn)代物流、文化創(chuàng)意為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。擁有高新技術(shù)和先進(jìn)制造企業(yè)182家，規(guī)模以上民營(yíng)企業(yè)17家?！边@是河北省三河市政府官網(wǎng)對(duì)其轄區(qū)燕郊鎮(zhèn)的介紹。

雖然政府官網(wǎng)的介紹中并未提及房地產(chǎn)業(yè)，但稍加留意便會(huì)發(fā)現(xiàn)，數(shù)不清的房地產(chǎn)廣告，隨處可見(jiàn)的售樓處、地產(chǎn)中介門(mén)店，是燕郊的鮮明特色。

上述房企銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“早在本地企業(yè)開(kāi)始大規(guī)模開(kāi)發(fā)的時(shí)候，目標(biāo)客戶(hù)群體就在北京。要知道燕郊原住民就幾萬(wàn)人，如果客戶(hù)目標(biāo)是他們，怎么可能去建幾十萬(wàn)套房子？限購(gòu)政策出臺(tái)后，我們的目標(biāo)客戶(hù)不具備購(gòu)房資格，相當(dāng)于企業(yè)最初設(shè)計(jì)的發(fā)展方向與現(xiàn)實(shí)制度脫節(jié)，房子當(dāng)然賣(mài)不動(dòng)。”

2月20日，住房大數(shù)據(jù)聯(lián)合實(shí)驗(yàn)室發(fā)布數(shù)據(jù)稱(chēng)，根據(jù)住房大數(shù)據(jù)聯(lián)合實(shí)驗(yàn)室最新大數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)指數(shù)（BHPI）監(jiān)測(cè)顯示，2019年1月，廊坊燕郊房?jī)r(jià)環(huán)比上漲5.23%，這是燕郊房?jī)r(jià)連續(xù)兩個(gè)月快速上漲。2018年12月，燕郊房?jī)r(jià)環(huán)比上漲3.67%，這一漲速是2017年4月當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)階段性見(jiàn)頂以來(lái)的最高單月漲幅，但很快被2019年1月的數(shù)據(jù)刷新。

此前，燕郊一直被視作北京房?jī)r(jià)的“晴雨表”。2015年下半年以來(lái)，受北京市政府東遷消息及2016年北京房?jī)r(jià)大漲的疊加影響，燕郊房?jī)r(jià)一路飆高，其標(biāo)桿樓盤(pán)首爾甜城的二手房最高喊出單價(jià)4萬(wàn)的高價(jià)。不過(guò)，2017年在嚴(yán)厲的樓市限購(gòu)措施下，燕郊樓市顯現(xiàn)出三四線樓市缺少“剛需”支撐的脆弱性，5月之后房?jī)r(jià)急轉(zhuǎn)直下。大數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，與2017年4月相比，2018年11月燕郊房?jī)r(jià)跌幅達(dá)到46%，甚至超過(guò)了購(gòu)房首付的比例。

不過(guò)，今年1月北京市政府正式遷址副中心無(wú)疑是“北三縣”燕郊、香河、大廠期盼已久的大好消息，通州與北三縣整合規(guī)劃也在逐漸推進(jìn)之中。2月11日，首都之窗網(wǎng)站公布信息，2018年北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)同河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳，組織編制《通州區(qū)與廊坊北三縣地區(qū)整合規(guī)劃》，立足京津冀協(xié)同發(fā)展，處理好副中心與通州區(qū)、廊坊北三縣地區(qū)的關(guān)系，打破“一畝三分地”思維定式，積極穩(wěn)妥做好交界地區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理，推動(dòng)北京城市副中心與河北省廊坊市北三縣地區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一政策、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一管控。配合國(guó)家京津冀協(xié)同發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，成立工作專(zhuān)班，由兩省市抽調(diào)人員組成工作專(zhuān)班，在原整合規(guī)劃成果基礎(chǔ)上，按照總體規(guī)劃深度，加快推進(jìn)《北京市通州區(qū)與河北省三河、大廠、香河三縣協(xié)同發(fā)展規(guī)劃（討論稿）》。

現(xiàn)實(shí)當(dāng)中的利好則是地鐵線路的優(yōu)化。近期有消息透露，由平谷到燕郊的地鐵22號(hào)平谷線更改線路，原規(guī)劃線路平谷有五站，三河僅有三站。新線路調(diào)整后，三河變成了四站，平谷減少為三站。線路貫穿整個(gè)燕郊鎮(zhèn)，并進(jìn)入城市副中心。

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華表示，此次燕郊樓市的上漲，既是房?jī)r(jià)深跌的反彈，也是對(duì)地鐵線路優(yōu)化、北京市政府東遷等利好消息的反應(yīng)，是否可持續(xù)尚待觀察。