聯(lián)合辦公面臨行業(yè)洗牌

姜璇

過去一年間，擴(kuò)張、并購、價(jià)格戰(zhàn)、裁員潮輪番在聯(lián)合辦公行業(yè)上演，作為新興業(yè)態(tài)的聯(lián)合辦公共享空間模式進(jìn)入深度調(diào)整期。

“任何一次行業(yè)的整合和聯(lián)合，核心都是出于對用戶需求的考慮，行業(yè)遠(yuǎn)沒有到相對飽和的階段?！眱?yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶在接受《中國新聞周刊》采訪時(shí)分析認(rèn)為，國內(nèi)聯(lián)合辦公正處于從2.0邁向3.0的過渡階段，組織化和平臺化是可預(yù)見的未來。

不過從去年下半年開始，聯(lián)合辦公模式開始頻遭質(zhì)疑。

在業(yè)內(nèi)人士看來，2019年行業(yè)進(jìn)入深度整合和產(chǎn)業(yè)升級階段，意味著風(fēng)險(xiǎn)和不確定性，過度依賴政府補(bǔ)貼、盈利模式待解的聯(lián)合辦公，經(jīng)受著資本寒冬和估值泡沫破裂的雙重壓力。

聯(lián)合辦公的模式探索，能否跑贏行業(yè)資本的消耗速度？這是整個(gè)行業(yè)直面的挑戰(zhàn)。

行業(yè)整合加速

按照行業(yè)內(nèi)人士的定義，共享空間是依托互聯(lián)網(wǎng)平臺，整合海量閑置房產(chǎn)資源、配套設(shè)施等資源而興起的共享經(jīng)濟(jì)服務(wù)，其涉及房地產(chǎn)的商用（如辦公、商鋪）、民用（如民宿）領(lǐng)域。其中，聯(lián)合辦公就屬于共享空間細(xì)分行業(yè)中的一種類型。

自2015年落地中國，受國家“雙創(chuàng)”熱潮的推動(dòng)和美國聯(lián)合辦公品牌Wework的模式啟發(fā)，中國的聯(lián)合辦公行業(yè)快速增長。

2015年4月優(yōu)客工場創(chuàng)立，2016年1月氪空間從36氪拆分并完成A輪融資，此后，共享空間領(lǐng)域發(fā)展在國內(nèi)初具規(guī)模。2016年2月，優(yōu)客工場與滴滴出行合作，成為生態(tài)鏈搭建的有效延伸。同年8月，優(yōu)客工場宣布已布局16個(gè)城市、50個(gè)場地。

目前，聯(lián)合辦公數(shù)量從幾十家發(fā)展增至上千家，已經(jīng)形成一批初具規(guī)模的頭部企業(yè)，如優(yōu)客工場、納什空間、soho 3Q、氪空間、夢想加等。

早前，聯(lián)合辦公商業(yè)模式是將以往從辦公樓業(yè)主整租的工位，劃分改裝后以短租方式轉(zhuǎn)租給初創(chuàng)企業(yè)，從中賺取差價(jià)，這被視為聯(lián)合辦公最為主流的模式。

這一模式立刻吸引了大批“中國學(xué)徒”效仿，尋求轉(zhuǎn)型的地產(chǎn)商，有政府背景、扶持地方科技公司的共享辦公場所等企業(yè)紛紛入局，在國內(nèi)“雙創(chuàng)”政策利好和跨國企業(yè)、初創(chuàng)企業(yè)對靈活辦公空間的需求推動(dòng)下，聯(lián)合辦公行業(yè)經(jīng)歷爆發(fā)式增長、加速整合，形成一批初具規(guī)模、定位不同的企業(yè)。

隨著行業(yè)分化，加速淘汰，頭部企業(yè)在資源爭奪中的展開規(guī)模競速。2018年4月，Wework并購在全球擁有24個(gè)辦公地、約1萬名會員的裸心社，其聯(lián)合創(chuàng)始人兼CEO亞當(dāng)·諾依曼（Adam Neumann）接受財(cái)新采訪時(shí)曾直言，收購讓W(xué)ework在中國擴(kuò)張的速度快了一倍。數(shù)據(jù)顯示，Wework在中國以每1.8個(gè)月開一家辦公空間的速度擴(kuò)張。

Wework公司在日本東京開發(fā)的一處聯(lián)合辦公區(qū)。

Wework看中的是裸心社的本土團(tuán)隊(duì)和數(shù)十人的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，能夠滿足其擴(kuò)張的需要。在并購之前，Wework曾尋求與其打法類似的本土競爭對手氪空間合作，談判了四五次后擱淺。氪空間創(chuàng)始人兼董事長劉成城表示，Wework希望收購本土企業(yè)實(shí)現(xiàn)在中國的落地，而氪空間則更希望是合作的模式。

與此同時(shí)，氪空間一直維持高速“圈地”態(tài)勢。詳細(xì)的數(shù)據(jù)對比能說明其增長速度：2017年，氪空間社區(qū)運(yùn)營面積為9萬多平方米，而2018年3個(gè)月內(nèi)，氪空間新增簽約物業(yè)面積在12萬平方米。也就是說，3個(gè)月內(nèi)的新增物業(yè)面積超過了過去2年運(yùn)營面積的總和。劉成城在采訪中透露，氪空間在自營模式下維持每月新開面積近4萬平米，是國內(nèi)同行兩三家的總和，收購再改造沒有必要。他質(zhì)疑“貼牌加盟的混營模式，盲目擴(kuò)張，長遠(yuǎn)來看傷害行業(yè)品牌”。

這種質(zhì)疑，源于聯(lián)合辦公空間現(xiàn)有兩種主流經(jīng)營模式下，擴(kuò)張方式的選擇差異。目前，國內(nèi)聯(lián)合辦公領(lǐng)域分為自營、混營兩種經(jīng)營模式，自營模式是指聯(lián)合辦公企業(yè)從開發(fā)商或業(yè)主方租用辦公樓后，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)裝修，再將其出租，以Wework、氪空間、soho3Q等為代表;混營模式則是自營、加盟、換購并購等模式的混合體，以優(yōu)客工場為代表。

2019年年初，連續(xù)兩年獲得創(chuàng)客專項(xiàng)扶持獎(jiǎng)金的聯(lián)合辦公品牌ibase原點(diǎn)空間被爆出虧損清場，母公司地產(chǎn)商金地集團(tuán)因難以扭虧而砍掉這塊燒錢業(yè)務(wù)，空間被Wework高價(jià)收購。

優(yōu)客工場在2018年發(fā)起并購七家聯(lián)合辦公企業(yè)，將洪泰創(chuàng)新空間、無界空間、愛特眾創(chuàng)、方糖小鎮(zhèn)、Wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社、火箭辦公、Workingdom收入囊中。

一方面是中小型空間舉步維艱、止損退場，一方面是市場資源向頭部企業(yè)集聚加速并購和擴(kuò)張，這是國內(nèi)聯(lián)合辦公行業(yè)的冰與火之歌。

VC SaaS監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2017年，中國聯(lián)合辦公空間的數(shù)量已經(jīng)達(dá)到3459家，預(yù)計(jì)在2020年將會超過5000家。但在被監(jiān)測的聯(lián)合辦公空間中，發(fā)展緩慢、瀕臨破產(chǎn)倒閉狀態(tài)的已占到總數(shù)的28.1%。其中，瀕臨破產(chǎn)倒閉的企業(yè)占3.8%。

“無論是商業(yè)模式遇到瓶頸還是是否做到差異化經(jīng)營，行業(yè)內(nèi)的整合和聯(lián)合，包括優(yōu)客工場的幾次，核心都是考慮用戶需求。”毛大慶對《中國新聞周刊》表示，任何高速增長的行業(yè)發(fā)展到一定階段出現(xiàn)行業(yè)的整合，聯(lián)合辦公在國內(nèi)是新興產(chǎn)業(yè)，有行業(yè)玩家的推出是正?，F(xiàn)象。

毛大慶認(rèn)為，行業(yè)內(nèi)的“合縱連橫”是一種合作，可以讓用戶在更大的網(wǎng)格范圍內(nèi)便利移動(dòng)，釋放聯(lián)合辦公的靈活的行業(yè)特性。

盈利模式待解

行業(yè)間規(guī)模競速的背后，是聯(lián)合辦公盈利模式單一的集體焦慮。目前來看，聯(lián)合辦公的主要收入來源是工位服務(wù)費(fèi)，也就是承租、改造的投入和收取租金費(fèi)用的坪效（每平方米營業(yè)面積上產(chǎn)出的年?duì)I業(yè)額）差。

以傳統(tǒng)租賃行業(yè)為參照，這筆帶有“二房東”標(biāo)簽的生意盈利模式不難理解。實(shí)際上，已經(jīng)有多家聯(lián)合辦公都宣布實(shí)現(xiàn)單體盈利。以“優(yōu)客工場陽光100社區(qū)”為例，社區(qū)總工位數(shù) 1308 個(gè)，工位服務(wù)費(fèi)為2200～2600元/工位/月，若出租率達(dá)到 92%，換算成坪效能夠達(dá)到8.5元/平方米/天，相比較于陽光100寫字樓平均7.5元/平方米/天的租金，已經(jīng)能實(shí)現(xiàn)盈利。

那么實(shí)現(xiàn)盈利的出租率行業(yè)平均水平是多少？行業(yè)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，聯(lián)合辦公出租率平均達(dá)到85%時(shí)，才能保持盈虧平衡。對于單體項(xiàng)目而言，并不容易實(shí)現(xiàn)，考驗(yàn)聯(lián)合辦公企業(yè)的運(yùn)營能力。另一項(xiàng)行業(yè)數(shù)據(jù)表明，依靠租金收益的租賃行業(yè)，投資回報(bào)率不足2%，若僅僅依靠租金帶來營收的聯(lián)合辦公，未來注定是一個(gè)微利行業(yè)。

然而，聯(lián)合辦公在本身充當(dāng)“二房東”提供地產(chǎn)租賃服務(wù)的同時(shí)，被認(rèn)為具有互聯(lián)網(wǎng)基因，創(chuàng)立之初帶有社區(qū)屬性，以聯(lián)合辦公為載體，社群為紐帶的企業(yè)服務(wù)平臺，能夠挖掘出商業(yè)價(jià)值。

在毛大慶看來，與“二房東”模式最重要區(qū)別是增值服務(wù)，以桌子為入口的會員收入目前依然是企業(yè)的主要收入來源，行業(yè)整體已經(jīng)開始探索多元化的營收渠道?！耙詢?yōu)客工場為例，擁有較大的客戶基礎(chǔ)和覆蓋全國主流城市的空間之后，開始進(jìn)行包括線上會員收入，廣告收入，管理輸出，定制化服務(wù)，知識教育類業(yè)務(wù)等探索?！?/p>

然而，方糖小鎮(zhèn)創(chuàng)始人萬里江表示，這些增值服務(wù)目前處于“放水養(yǎng)魚”的階段，收益并不高。在偏企業(yè)化的方糖小鎮(zhèn)App中可以觀察到，界面二級菜單中接入了第三方服務(wù)公司，為會員企業(yè)提供公司運(yùn)維、市場營銷、人力管理等服務(wù)。

毛大慶規(guī)劃的生意閉環(huán)是，以桌子為入口，更多利用線下場景及線上智慧服務(wù)形成線下體驗(yàn)式+線上社交的商業(yè)邏輯。這個(gè)邏輯是否能夠行得通？

從線上入口來看，聯(lián)合辦公品牌自行開發(fā)App是實(shí)現(xiàn)會員線上服務(wù)、打造閉環(huán)生態(tài)中的重要一環(huán)，在獲取會員大數(shù)據(jù)后，用戶畫像、數(shù)據(jù)變現(xiàn)為實(shí)現(xiàn)盈利提供可能。標(biāo)準(zhǔn)排名城市研究院發(fā)布的《2018年中國聯(lián)合辦公活力指數(shù)報(bào)告》的調(diào)查樣本中，目前有App的運(yùn)營商不足60家，其中下載量過萬的僅16家。以行業(yè)下載量居首位的優(yōu)客工場App優(yōu)鮮集為例，每一條社群動(dòng)態(tài)的的互動(dòng)量不超個(gè)位數(shù)，用戶活躍度不高。

社交互動(dòng)、社群生態(tài)的塑造是否結(jié)合線下場景實(shí)現(xiàn)？一位聯(lián)合辦公企業(yè)的合伙人向《中國新聞周刊》描述組織線下活動(dòng)的場景，“公司在空間內(nèi)組織線下交流會，類似于美國的‘Beer Day這樣的活動(dòng)，有免費(fèi)的啤酒、小吃，第一天來的人比較多很熱鬧，第二次人就大幅度減少，到第三次基本就沒人了”。

現(xiàn)階段，聯(lián)合辦公線上線下社交、投資孵化、撮合成交等非租金收入模式，仍處于探索期。換句話說，聯(lián)合辦公在講一個(gè)“關(guān)于未來的故事”。故事顯然沒有給予資本太多信心，2019年1月，Wework融資遭“膝斬”，軟銀資本原本計(jì)劃投資的160億美元下調(diào)至20億美元。

力求以規(guī)模效應(yīng)變現(xiàn)的聯(lián)合辦公，更可能向資本市場尋求支持。SOHO董事長潘石屹于2018年3月釋放上市宣言，未來不排除拆分聯(lián)合辦公業(yè)務(wù)獨(dú)立上市的可能;夢想加創(chuàng)始人李文磊也在2018年8月一次訪談中表示，夢想加正在加速擴(kuò)張，三到五年內(nèi)有上市的計(jì)劃。納什空間創(chuàng)始人張劍也曾表示，不排斥上市可能性。

然而，在2018年下半年行業(yè)內(nèi)掀起的價(jià)格戰(zhàn)，無疑讓經(jīng)受資本寒冬的聯(lián)合辦公雪上加霜。據(jù)媒體報(bào)道，2018年9月，Wework在國際范圍內(nèi)打出“高傭金+租金折扣”組合拳，推出100%返傭的高傭金政策，對從競爭對手處轉(zhuǎn)租到Wework、且簽約超過一年的租戶，提供“第一年租金五折”的優(yōu)惠。一些企業(yè)以加大促銷力度迎戰(zhàn)，例如氪空間提出五折優(yōu)惠活動(dòng)，方糖小鎮(zhèn)近2000個(gè)工作折扣降至6.5折，SOHO3Q的租金也降至560元/周。

激烈比拼下，國內(nèi)聯(lián)合辦公工位單價(jià)直接被拖入低價(jià)區(qū)間競爭。公開資料顯示，2018年下半年，聯(lián)合辦公的單個(gè)工位價(jià)格近乎腰斬。一線城市定價(jià)普遍在2000～3500元/工位/月的產(chǎn)品，集體下調(diào)價(jià)格至1000～2000元/工位/月。

對此，多位業(yè)內(nèi)人士表示，聯(lián)合辦公處于高速發(fā)展的節(jié)點(diǎn)，是共同做大蛋糕的階段，遠(yuǎn)未到打價(jià)格戰(zhàn)的時(shí)候。

洗牌在即

聯(lián)合辦公誕生于金融危機(jī)時(shí)，迎合創(chuàng)業(yè)企業(yè)縮減開支、節(jié)約成本甚至是租不起工位的境況而生，“經(jīng)濟(jì)下行時(shí)可能有更多企業(yè)選擇聯(lián)合辦公這種靈活、多元化的辦公業(yè)態(tài)?！泵髴c說。

毛大慶提到發(fā)生于去年年底一個(gè)有意思的現(xiàn)象，一邊是年終企業(yè)裁員潮，一邊是注冊企業(yè)數(shù)量劇增，是創(chuàng)業(yè)黃金十年的結(jié)束還是新的大潮將至？

毛大慶認(rèn)為，“經(jīng)濟(jì)形勢復(fù)雜、國際局勢跌宕起伏的大背景下，企業(yè)更加重視現(xiàn)金流管理，對成本節(jié)約、效率提升的需求也在提升，針對小微企業(yè)、新型民營企業(yè)的需求定制化服務(wù)，幫助企業(yè)熬過資本寒冬尤為重要”。

去年以來，一些持謹(jǐn)慎態(tài)度觀望的地產(chǎn)商，陸續(xù)推出旗下聯(lián)合辦公品牌，如早入局的SOHO 3Q，中海的Officezip 、龍湖的EASYWORK、禹洲廈門的“禹+空間”以及太古地產(chǎn)的Blueprint等。

盡管聯(lián)合辦公的定位尚不清晰，洗牌在即，但是仍有入局者。