全過程管理視角下房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制分析

李寶善

摘 要 本文重點對房地產(chǎn)項目的成本控制進(jìn)行分析，從中挖掘出存在的主要問題，從而提出優(yōu)化措施，幫助房地產(chǎn)行業(yè)盡可能避免相關(guān)風(fēng)險，為行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展提供保障。

關(guān)鍵詞 全過程管理 房地產(chǎn)開發(fā) 項目管理 成本控制

一、房地產(chǎn)項目開發(fā)環(huán)節(jié)成本控制存在的弊端

（一）決策環(huán)節(jié)的成本管理預(yù)算并未重視

房地產(chǎn)項目開發(fā)只要立項過后，就會著手進(jìn)行各項工作的準(zhǔn)備，但是整個準(zhǔn)備環(huán)節(jié)中對于成本管理預(yù)算的決策并沒有特別重視，往往存在忽略的情況。盡管決策環(huán)節(jié)涉及的成本管理內(nèi)容是比較少的，但是對于之后項目落實過程中的成本管理有著極為關(guān)鍵的作用。當(dāng)下許多房地產(chǎn)項目開發(fā)過程在決策環(huán)節(jié)并沒有對成本管理進(jìn)行嚴(yán)格的控制，通常只是進(jìn)行大概的資金預(yù)算，沒有考慮到資金在配置到各個施工單位之后成本控制的難度。而且也無法體現(xiàn)出整個項目決策環(huán)節(jié)的作用。

（二）項目施工質(zhì)量與成本控制缺乏平衡

由于房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中安全、質(zhì)量等一直是首要問題，因此房地產(chǎn)企業(yè)愈發(fā)注重安全與質(zhì)量，就會不惜成本的加強安全、質(zhì)量管理。但是對于項目施工質(zhì)量與項目成本控制之間嚴(yán)重失衡，對于成本的控制存在極大的難度，往往施工單位在索求資金問題上都是以項目質(zhì)量作為借口，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠獨立的派遣人員進(jìn)行項目質(zhì)量的監(jiān)控，在為整個項目開發(fā)的質(zhì)量、安全提供保障的情況下進(jìn)行成本控制，也不要一味地增加成本，畢竟房地產(chǎn)企業(yè)也需要經(jīng)濟(jì)效益保證其運轉(zhuǎn)。

（三）單一重視項目施工環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)項目施工環(huán)節(jié)是核心環(huán)節(jié)，因此房地產(chǎn)企業(yè)對于項目施工環(huán)節(jié)的成本控制十分重視，但是造成了房地產(chǎn)企業(yè)過于重視項目施工環(huán)節(jié)的成本控制，對于其他項目成本控制環(huán)節(jié)有所忽略。主要是由于施工環(huán)節(jié)多數(shù)都是承包給其他建筑企業(yè)進(jìn)行施工，因此房地產(chǎn)企業(yè)對于該環(huán)節(jié)的成本控制是極為嚴(yán)格的，同時也具有極高的效率以及嚴(yán)格的監(jiān)督的機制。但是往往在其他項目環(huán)節(jié)的成本控制的忽略才給房地產(chǎn)企業(yè)造成極大的浪費。諸如在設(shè)計環(huán)節(jié)，將項目設(shè)計分包給企業(yè)，對于整個項目的設(shè)計成本沒有進(jìn)行重點監(jiān)控，這也是造成整個房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制難度較高的原因。

（四）招標(biāo)工作落實力度不大

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，對于項目中各個環(huán)節(jié)的工作應(yīng)該是根據(jù)招標(biāo)環(huán)節(jié)，通過市場競爭來達(dá)到成本控制的最大目標(biāo)。但是房地產(chǎn)企業(yè)總會運用不同的形式，規(guī)避公開招標(biāo)，將各項目承包給內(nèi)定的企業(yè)。正是這種流于形式的招標(biāo)形式，致使房地產(chǎn)企業(yè)無法通過招標(biāo)將成本控制落到實處。甚至某些管理層人員直接運用手中的權(quán)力干預(yù)招標(biāo)結(jié)果，這也是嚴(yán)重?fù)p害房地產(chǎn)企業(yè)的利益。

從上述房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制存在的問題來看，仍然有許多環(huán)節(jié)能夠完善，通過合理的優(yōu)化措施提升房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制的質(zhì)量，從而為整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供保障。

二、房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制優(yōu)化的對策建議

（一）項目開發(fā)前的成本控制

決策環(huán)節(jié)成本控制需要結(jié)合項目設(shè)計、應(yīng)用以及資金投入進(jìn)行充分結(jié)合，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)前，需要進(jìn)行充分準(zhǔn)備決策分析工作，是為項目少投資、少消耗提供保障。主要就是在決策環(huán)節(jié)要對所有施工環(huán)節(jié)進(jìn)行資金預(yù)算，在進(jìn)行項目施工時要嚴(yán)格依據(jù)該資金預(yù)算計劃進(jìn)行落實。設(shè)計環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)項目開發(fā)的基礎(chǔ)工作，同時也是項目投資需要投入較多資金的環(huán)節(jié)，因為項目設(shè)計的水平不僅會影響到整個房地產(chǎn)項目的施工工作，同時也是影響施工竣工后的實際經(jīng)濟(jì)效益。因此，為了能夠保證項目的經(jīng)濟(jì)效益，設(shè)計環(huán)節(jié)要落實好設(shè)計工作，同時確保項目質(zhì)量。成本控制上就需要在實際設(shè)計中，首先可以運用限額設(shè)計控制成本，根據(jù)整個項目投資預(yù)算與設(shè)計責(zé)任書的具體準(zhǔn)則，保障項目所有性能都能夠滿足，在此前提下用最低額度完成項目設(shè)計。其次就是將設(shè)計投標(biāo)與工程造價進(jìn)行結(jié)合，主要的優(yōu)勢在于能夠?qū)⒃O(shè)計不規(guī)范、不合理的情況進(jìn)行避免，同時在設(shè)計環(huán)節(jié)就構(gòu)建成本控制觀念，在后續(xù)的調(diào)整中要在能夠?qū)崿F(xiàn)其功能的前提下，采用最低的成本投入。招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制則需要將各項工作進(jìn)行具體的落實，而且各級管理層無法對該項目的招投標(biāo)流程進(jìn)行干預(yù)，也就是說要保障招投標(biāo)部門獨立性。而且對于所有參與該項目的供應(yīng)商要嚴(yán)格考察其資質(zhì)以及競標(biāo)資格；同時與其簽訂相關(guān)反賄賂協(xié)議，通過各種約束將招投標(biāo)流程進(jìn)行嚴(yán)格的落實，實現(xiàn)嚴(yán)格的成本控制。

（二）施工環(huán)節(jié)的成本控制

第一，設(shè)計變更的控制。不同的設(shè)計企業(yè)以及設(shè)計人員具備的設(shè)計水準(zhǔn)不同，在施工圖上極有可能存在弊端，而且要想項目設(shè)計圖是完美無瑕的是很難實現(xiàn)的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項目施工前對于其中的弊端進(jìn)行修改，整個環(huán)節(jié)要加強對設(shè)計企業(yè)的監(jiān)督，確保能夠降低施工后的變更概率，將成本盡可能控制。第二，材料設(shè)備的成本控制。項目開發(fā)過程中，所應(yīng)用的設(shè)備以及材料成本大約占到整個項目的60%，因此對于材料、設(shè)備成本進(jìn)行控制十分有必要。首先對于所有材料供應(yīng)商進(jìn)行市場考察，確保能夠掌握所利用材料的市場價格，同時對其價格的進(jìn)行實時監(jiān)控。其次在采購工作方面要選擇性價比最高的供應(yīng)商，保證能夠長期穩(wěn)定地提供相同價位的原材料，對沖風(fēng)險。

（三）竣工環(huán)節(jié)的成本控制

工程造價環(huán)節(jié)的重要構(gòu)成部分主要是對工程造價進(jìn)行確定，必須要加持當(dāng)下應(yīng)用的工程造價管理規(guī)章作為主要依據(jù)，結(jié)合雙方項目合同，對任何變更環(huán)節(jié)進(jìn)行仔細(xì)核對，確保其嚴(yán)格遵守實事求是的原則。工程結(jié)算審查時，要對全部結(jié)算資料進(jìn)行審查，保證其完整性、準(zhǔn)確性以及真實性。各項材料、文件都要能夠追溯，確保整個工程造價的核算是符合實際情況的。

（作者單位為南京維泓置業(yè)有限公司）

參考文獻(xiàn)

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