“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負(fù)影響分析

黃海梅

摘要：隨著“營(yíng)改增”稅收制度的改革，房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，也落實(shí)“營(yíng)改增”稅務(wù)制度，但是房地產(chǎn)企業(yè)由于“營(yíng)改增”實(shí)施細(xì)則的落實(shí)時(shí)間比較短，因此在“營(yíng)改增”稅收制度的開(kāi)展中還存在很多的問(wèn)題。本文主要對(duì)“營(yíng)改增”稅收制度對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負(fù)影響進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)的解決對(duì)策。

關(guān)鍵詞：“營(yíng)改增”;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè);稅負(fù);影響

從2016年5月，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也被正式納入到“營(yíng)改增”的試點(diǎn)，使得我國(guó)的財(cái)政稅收制度得到不斷的規(guī)范和完善。而稅收體制的建設(shè)和完善使得收稅制度更加復(fù)雜，對(duì)企業(yè)稅務(wù)成本控制帶來(lái)一定的挑戰(zhàn)。所以如何對(duì)“營(yíng)改增”稅收改革制度進(jìn)行完善，并保證其稅收的合法權(quán)益是當(dāng)前急需考慮的問(wèn)題。

一、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅負(fù)的影響

（一）進(jìn)項(xiàng)稅抵扣問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是一個(gè)綜合的、系統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)，其中包括土地的應(yīng)用、建筑的設(shè)計(jì)施工、金融等多個(gè)行業(yè)的發(fā)展。如果銷(xiāo)售額是固定的，那么營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)的征收始終趨于穩(wěn)定。但是“營(yíng)改增”后，企業(yè)的稅負(fù)主要依據(jù)進(jìn)項(xiàng)稅額。而且“營(yíng)改增”的進(jìn)項(xiàng)抵扣嚴(yán)重不足，進(jìn)而導(dǎo)致稅負(fù)大幅度提升。首先前期費(fèi)用中設(shè)計(jì)、勘探、招標(biāo)、公證和竣工驗(yàn)收后的備案、決算等業(yè)務(wù)流程均屬于鑒證咨詢(xún)或現(xiàn)代服務(wù)，稅目為6%或征收率為3%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足于抵扣10%的銷(xiāo)項(xiàng)稅。其次對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)此類(lèi)資本密集型的行業(yè)來(lái)說(shuō)，企業(yè)每年支付給銀行或相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的利息費(fèi)用通常是巨額的。根據(jù)營(yíng)改增政策規(guī)定，“購(gòu)進(jìn)的貸款服務(wù)”不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣，并同時(shí)規(guī)定，納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問(wèn)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)等費(fèi)用，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣[1]。這意味著，企業(yè)所支付的利息費(fèi)用及直接相關(guān)的其他費(fèi)用在營(yíng)改增之后需要繳納6%的增值稅，且這部分的稅額無(wú)法做進(jìn)項(xiàng)抵扣。

（二）賬務(wù)核算復(fù)雜，涉稅風(fēng)險(xiǎn)大

“營(yíng)改增”稅務(wù)制度的改革在我國(guó)的稅收制度上是一次比較重大的改革動(dòng)作，對(duì)稅收制度的調(diào)整力度大，將傳統(tǒng)的營(yíng)業(yè)稅和增值稅都統(tǒng)一為增值稅。這種稅務(wù)的變更形式有效的降低了房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，但是同時(shí)也導(dǎo)致企業(yè)核算工作面臨著諸多的問(wèn)題，提升稅務(wù)改革的工作量和難度。尤其對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)人員來(lái)說(shuō)，其必須要針對(duì)當(dāng)前的稅收制度工作進(jìn)行調(diào)整[2]。比如，對(duì)財(cái)務(wù)核算方法的改革、范圍的變化等都導(dǎo)致財(cái)務(wù)核算的難度進(jìn)一步增加。一是重點(diǎn)關(guān)注甲方重復(fù)抵扣問(wèn)題。甲方自行購(gòu)買(mǎi)建筑材料時(shí)從供貨方（一般納稅人）處取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，認(rèn)證通過(guò)后可以將購(gòu)買(mǎi)時(shí)支付的增值稅計(jì)入甲方進(jìn)項(xiàng)稅額。然而盡管甲方截留了部分款項(xiàng)，乙方仍按合同價(jià)款全額開(kāi)具增值稅發(fā)票，收到全額發(fā)票后甲方全額計(jì)入進(jìn)項(xiàng)稅，也就是說(shuō)，材料款部分發(fā)生了重復(fù)抵扣。二是乙方承擔(dān)了增值稅和所得稅雙重風(fēng)險(xiǎn)。施工方按全額開(kāi)具增值稅發(fā)票繳納增值稅計(jì)入銷(xiāo)項(xiàng)稅，而進(jìn)項(xiàng)方面，甲方購(gòu)買(mǎi)建筑材料取得的增值稅發(fā)票，如果是由供貨方直接開(kāi)具給甲方，施工方則不能將該部分稅款計(jì)入進(jìn)項(xiàng)從而進(jìn)行抵扣。同時(shí)企業(yè)所得稅方面，盡管甲方截留了部分款項(xiàng)，施工方還應(yīng)將合同收入全額計(jì)入企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額，不得扣除截留款項(xiàng)。

（三）發(fā)票處理流程變化，進(jìn)項(xiàng)稅管理難度提升

“營(yíng)改增”稅收制度在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行試點(diǎn)后，使得房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算方式以及科目等都發(fā)生了重大變革，從而使得發(fā)票的處理流程也發(fā)生改變。傳統(tǒng)的營(yíng)業(yè)稅核算服務(wù)發(fā)票中包括服務(wù)收入、實(shí)際發(fā)生的成本，具體來(lái)說(shuō)，稅收等于收入額與稅率的乘積。“營(yíng)改增”稅收制度實(shí)施后，則稅額等于本期銷(xiāo)項(xiàng)與本期進(jìn)項(xiàng)的差值，同時(shí)進(jìn)項(xiàng)稅以及銷(xiāo)項(xiàng)稅都是根據(jù)具體的繳稅金額進(jìn)行核算的。由此可見(jiàn)，稅金的核算、購(gòu)入的服務(wù)以及收入的核算等都發(fā)生了比較大的改變。而且這種變化也導(dǎo)致發(fā)票處理流程的變化，比如進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票管理中必須要對(duì)可抵扣與不可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅項(xiàng)目進(jìn)行區(qū)分，而且“營(yíng)改增”稅收制度實(shí)施后，企業(yè)會(huì)計(jì)核算流程環(huán)節(jié)更多，管理難度更大。

二、“營(yíng)改增”稅收制度對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅負(fù)影響的對(duì)策

（一）提升成本結(jié)構(gòu)抵扣比例以及項(xiàng)目管理能力

為了有效的對(duì)“營(yíng)改增”稅收制度改革中可抵扣進(jìn)項(xiàng)不足進(jìn)行彌補(bǔ)，企業(yè)必須要保證行業(yè)財(cái)會(huì)人員全面了解可抵扣以及不可抵扣額度比較小的項(xiàng)目[3]。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所有員工進(jìn)行稅收制度的培訓(xùn)，使企業(yè)的所有人員都能夠熟悉財(cái)務(wù)以及稅務(wù)等方面的知識(shí)。并以此為基礎(chǔ)，提升成本架構(gòu)可抵扣比例，從而解決進(jìn)項(xiàng)不足的問(wèn)題。

（二）加強(qiáng)培訓(xùn)，有效應(yīng)對(duì)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)

“營(yíng)改增”稅收制度在房地產(chǎn)行業(yè)的核算具有重要的影響，同時(shí)也提升了稅收的風(fēng)險(xiǎn)，為了有效的解決房地產(chǎn)稅務(wù)問(wèn)題，必須要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)和管理。企業(yè)在稅制改革前必須要做好企業(yè)新稅收知識(shí)以及技能等方面的培訓(xùn)，從而有效應(yīng)對(duì)稅收制度改革中可能會(huì)存在的納稅風(fēng)險(xiǎn)。在企業(yè)財(cái)會(huì)人才的培養(yǎng)中主要的措施包括，通過(guò)對(duì)移動(dòng)課堂以及大課的方式對(duì)新稅收制度的普及，并針對(duì)培訓(xùn)的內(nèi)容進(jìn)行考核，保證企業(yè)的員工都熟悉新制度的各項(xiàng)條例。其次，從核算技術(shù)以及新稅收知識(shí)等方面來(lái)看，不僅要加強(qiáng)理論方面的培訓(xùn)，同時(shí)還需要組織部分能力較強(qiáng)的人員進(jìn)行實(shí)踐學(xué)習(xí)，并通過(guò)這種方式對(duì)其他的工作人員進(jìn)行技術(shù)的指導(dǎo)。

（三）提升企業(yè)員工“營(yíng)改增”意識(shí)，做好票據(jù)跟蹤工作

隨著發(fā)票處理流程的變化，加大了進(jìn)項(xiàng)稅票管理的難度，所以還需要注重對(duì)員工素養(yǎng)和能力的提升，對(duì)員工“營(yíng)改增”意識(shí)進(jìn)行強(qiáng)化，使員工認(rèn)識(shí)到新稅改對(duì)企業(yè)、社會(huì)的影響，以及對(duì)本行業(yè)發(fā)展的作用，通過(guò)稅務(wù)制度改革促進(jìn)企業(yè)間的利益均衡分配。同時(shí)，在稅務(wù)改革試運(yùn)營(yíng)前，還需要保證企業(yè)員工能夠掌握新稅務(wù)業(yè)務(wù)以及發(fā)票的處理辦法，防止在稅務(wù)管理中出現(xiàn)紕漏，做好對(duì)財(cái)務(wù)人員、管理人員以及監(jiān)管部門(mén)等方面增值稅票據(jù)的跟蹤管理。

（四）加強(qiáng)財(cái)稅內(nèi)部控制管理

“營(yíng)改增”后企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)出現(xiàn)一定的差異，而且增值稅發(fā)票的管理和業(yè)務(wù)流程等方面都具有更緊密的聯(lián)系，有利于對(duì)稅制改革產(chǎn)生的利潤(rùn)測(cè)算、稅金平衡以及資金周轉(zhuǎn)等問(wèn)題進(jìn)行解決。此外，還需要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)、稅務(wù)等數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)以及管理，做好增值稅發(fā)票的管理以及稅務(wù)管理程序優(yōu)化等方面的控制工作，全面了解增值稅會(huì)計(jì)核算的流程和制度，并做好對(duì)發(fā)票的管理以及增值稅會(huì)計(jì)和稅務(wù)的處理工作，有效降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，提升“營(yíng)改增”稅務(wù)制度的效能。

（五）加強(qiáng)增值稅發(fā)票管理

“營(yíng)改增”稅務(wù)制度下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要摒棄傳統(tǒng)的采購(gòu)以及勞務(wù)聘請(qǐng)不要發(fā)票或者不核對(duì)納稅身份等不良情況。增值稅模式發(fā)展下，如果采購(gòu)的價(jià)格相同，采購(gòu)商的選擇中需要選擇一般納稅人，并開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票，在小規(guī)模的采購(gòu)中，需要盡可能的壓低采購(gòu)價(jià)格，對(duì)增值稅的抵扣損失進(jìn)行有效的彌補(bǔ)。工程決算過(guò)程中，必須要保證決算的及時(shí)性，并需要對(duì)方開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票，從而有效降低當(dāng)期的稅負(fù)。此外，取得正規(guī)的發(fā)票后還需要做好增值專(zhuān)用發(fā)票的管理工作，作為增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的依據(jù)。企業(yè)可以根據(jù)需要設(shè)置專(zhuān)門(mén)的增值稅發(fā)票管理人員，加強(qiáng)對(duì)增值稅發(fā)票的管理，促進(jìn)“營(yíng)改增”稅改制度的有效落實(shí)。

三、結(jié)論

從當(dāng)前“營(yíng)改增”稅收制度在我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的試行可以發(fā)現(xiàn)，雖然促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，但是同時(shí)也存在一定的挑戰(zhàn)。因此必須要加強(qiáng)稅收制度對(duì)房地產(chǎn)稅負(fù)情況影響的分析。針對(duì)“營(yíng)改增”稅收制度可能存在的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)，做好稅收改制的準(zhǔn)備工作，進(jìn)而有利于“營(yíng)改增”稅收制度的落實(shí)，有效降低房地產(chǎn)行業(yè)的賦稅負(fù)擔(dān)。

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