房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算方法及成本控制對(duì)策

張春陽(yáng)

摘要：本文對(duì)成本核算方式的主要問(wèn)題即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制存在的問(wèn)題進(jìn)行較為深入的分析，以此為依據(jù)，提出構(gòu)建完善的成本核算方式、通過(guò)信息化技術(shù)加強(qiáng)成本管理、強(qiáng)化成本的內(nèi)部控制等有效措施，旨在房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，通過(guò)加強(qiáng)對(duì)成本的控制，為企業(yè)獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略性發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);成本核算;成本控制;動(dòng)態(tài)化監(jiān)管

目前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制不斷的完善，房地產(chǎn)企業(yè)獲得了更多的發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏有效的成本管理，導(dǎo)致企業(yè)在對(duì)成本的控制及成本核算方式中存在一定的問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展造成一定阻礙。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利的地位，就應(yīng)當(dāng)逐步完善成本核算與控制體制，加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)管，進(jìn)一步促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益不斷提高，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算和成本管控之間的關(guān)系

成本管控的主要含義是指，企業(yè)的管理者對(duì)于實(shí)際資金消耗問(wèn)題進(jìn)行合理的計(jì)劃，并加強(qiáng)監(jiān)督力度，進(jìn)而對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行管理，通過(guò)對(duì)實(shí)際情況的分析強(qiáng)化成本管理，有效減少企業(yè)成本。要做好成本管控，就要將成本核算作為工作的基礎(chǔ)，對(duì)開(kāi)發(fā)成本內(nèi)容進(jìn)行明確，并采取正確的核算方式，對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的費(fèi)用支出進(jìn)行管控。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，要利用成本核算確定項(xiàng)目盈虧情況，進(jìn)一步為成本管理工作提供有力的依據(jù)，有效降低開(kāi)支，提高管理水平。成本核算工作作為成本管理的基礎(chǔ)，在核算過(guò)程中，要注重遵循國(guó)家基本法律法規(guī)，利用科學(xué)的管理方式，提高工作效率。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算及成本控制的常見(jiàn)問(wèn)題

（一）成本內(nèi)部控制制度不完善

目前，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在重視事后成本控制的現(xiàn)象，對(duì)于事前的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)及事中延伸管控缺乏重視，對(duì)于成本管理及預(yù)測(cè)的過(guò)程存在一定的不規(guī)范性。企業(yè)成本管理工作缺乏相應(yīng)的目標(biāo)，成本管理工作處于粗放的狀態(tài)，缺乏對(duì)于實(shí)際的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程管控，導(dǎo)致在實(shí)施過(guò)程中成本控制無(wú)法發(fā)揮其實(shí)際效用，成本內(nèi)部控制制度不完善，不僅會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失，還會(huì)影響到企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)成本核算的對(duì)象不明確

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展速度較快，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目也逐漸增多。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的開(kāi)發(fā)過(guò)程中要分批進(jìn)行核算，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)類型不同，例如：公寓、住宅、別墅等，相關(guān)工作人員要根據(jù)類型的差異進(jìn)行成本核算。但在實(shí)際的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，對(duì)于成本核算沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，增加了企業(yè)開(kāi)展成本核算的難度，阻礙著房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

（三）房地產(chǎn)成本核算周期較為模糊

由于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身具有投入資金較大且周期較長(zhǎng)的特性。在實(shí)際的成本核算過(guò)程中，務(wù)必要根據(jù)實(shí)際生產(chǎn)周期進(jìn)行核算，這樣才能夠保障企業(yè)實(shí)際利潤(rùn)具有準(zhǔn)確性、及時(shí)性，為企業(yè)發(fā)展目標(biāo)打下良好的基礎(chǔ)。但就實(shí)際狀況來(lái)看，有些工程項(xiàng)目在竣工之后沒(méi)有進(jìn)行相應(yīng)的開(kāi)發(fā)工作，導(dǎo)致成本核算工作不及時(shí)，另外，部分地區(qū)的設(shè)施不夠完善，導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目成本核算工作受到影響。

（四）房地產(chǎn)成本費(fèi)用分配不合理

在房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，所產(chǎn)生的實(shí)際費(fèi)用都應(yīng)當(dāng)歸納到該產(chǎn)品的成本費(fèi)用中。由于房地產(chǎn)企業(yè)存在多個(gè)同時(shí)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，相關(guān)工作人員務(wù)必要遵守規(guī)則進(jìn)行成本管控，并間接歸納到項(xiàng)目成本中。但在實(shí)際的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，企業(yè)內(nèi)部經(jīng)常還會(huì)產(chǎn)生一些間接成本，企業(yè)缺乏對(duì)這些成本費(fèi)用的合理分配與明確的成本核算規(guī)定，進(jìn)而對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益造成一定的影響。

（五）內(nèi)部成本管理組織不健全

隨著房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)規(guī)模不斷的擴(kuò)大，對(duì)于設(shè)計(jì)、監(jiān)理及咨詢等方面的問(wèn)題逐漸細(xì)化，對(duì)工作人員的素質(zhì)要求越來(lái)越高。但大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存在內(nèi)部成本管理組織不健全的現(xiàn)象，相關(guān)工作人員缺乏對(duì)成本管理的重視，專門從事各個(gè)環(huán)節(jié)成本管理的專業(yè)人員配備不足，導(dǎo)致員工成本管理意識(shí)不強(qiáng)，缺乏對(duì)于工作的積極性，進(jìn)而影響企業(yè)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)效益。

三、強(qiáng)化成本管控 推進(jìn)成本核算的對(duì)策

（一）構(gòu)建完善的成本核算方式

首先，在房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中，相關(guān)工作人員務(wù)必要認(rèn)識(shí)到成本核算的重要性，企業(yè)內(nèi)部要給予核算人員相應(yīng)的人力及資金的支持。汲取以往成本核算方式的優(yōu)點(diǎn)及經(jīng)驗(yàn)，對(duì)優(yōu)秀企業(yè)的成本核算方式加以借鑒，從根本上改變企業(yè)內(nèi)部的成本核算方式，對(duì)實(shí)際開(kāi)發(fā)中存在的問(wèn)題進(jìn)行不斷優(yōu)化，尤其是要加強(qiáng)涉及成本核算的工作，為后續(xù)工作開(kāi)展提供有力的依據(jù)。與此同時(shí)，在進(jìn)行成本核算時(shí)，企業(yè)內(nèi)部要設(shè)立責(zé)任制，使員工都能夠明確自身工作職責(zé)。要注重對(duì)開(kāi)發(fā)周期及條件進(jìn)行附加說(shuō)明，對(duì)實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的公共成本與間接成本做出合理的分配。另外，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本周期也要進(jìn)行明確的規(guī)范，不斷強(qiáng)化對(duì)成本核算數(shù)據(jù)的審計(jì)，降低核算誤差及失真，有效避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率。通過(guò)制定完善的成本核算方式與合理的規(guī)章制度，為做好成本管控打下良好基礎(chǔ)，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

（二）強(qiáng)化成本內(nèi)部控制

針對(duì)我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀來(lái)看，普遍存在成本控制力度不強(qiáng)的現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，就應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目成本的控制過(guò)程中加大管理力度，對(duì)于招投標(biāo)方面的工作進(jìn)行有效監(jiān)督，避免沒(méi)有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)中標(biāo)，進(jìn)而避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的每個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行精細(xì)化管控，從根本上避免企業(yè)資金浪費(fèi)與不合理開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象。

在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部務(wù)必要建立完善的內(nèi)部控制體制，強(qiáng)化成本管理以成本核算的基礎(chǔ)，主要表現(xiàn)為以下三個(gè)方面：①以設(shè)計(jì)執(zhí)行方案為前提，確立合理化的預(yù)算方案，加強(qiáng)事前風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)工作。②結(jié)合企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況，對(duì)預(yù)算方案進(jìn)行有效管控，在企業(yè)內(nèi)部安排專門的審計(jì)監(jiān)督人員，對(duì)整個(gè)工作流程進(jìn)行監(jiān)督，將成本管理工作落實(shí)到實(shí)處，保證成本控制工作的有效實(shí)施。③在整體項(xiàng)目或工程分項(xiàng)目完工后，相關(guān)工作人員要對(duì)結(jié)算的工具進(jìn)行核對(duì)與審查，并做好對(duì)成本管理工作的把關(guān)，避免實(shí)際成本與預(yù)算存在較大差異的現(xiàn)象，為房地產(chǎn)企業(yè)獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益提供有力的保障，通過(guò)強(qiáng)化成本的內(nèi)部控制，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略性發(fā)展目標(biāo)。

（三）通過(guò)信息化技術(shù)加強(qiáng)成本管理

隨著我國(guó)信息技術(shù)不斷的發(fā)展，各行各業(yè)都逐漸加大了應(yīng)用的力度。企業(yè)借助信息化管理技術(shù)，構(gòu)建健全的成本數(shù)據(jù)更新與監(jiān)控系統(tǒng)，進(jìn)一步提高企業(yè)成本核算與控制的效率。在一定程度上保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本信息的準(zhǔn)確性、及時(shí)性，并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)能夠及時(shí)洞察，并作出有效的解決措施，進(jìn)而為企業(yè)的重大決策提供有力的依據(jù)。有效運(yùn)用信息化技術(shù)，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程進(jìn)行動(dòng)態(tài)化的監(jiān)管，為預(yù)測(cè)工作的開(kāi)展及總結(jié)工作提供有力依據(jù)，保證成本管控的科學(xué)性。例如，一旦在實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)項(xiàng)目成本過(guò)高的現(xiàn)象，相關(guān)工作人員就要結(jié)合實(shí)際的情況對(duì)預(yù)定方案進(jìn)行及時(shí)調(diào)整，結(jié)合實(shí)際建立全新的發(fā)展計(jì)劃，改善后續(xù)資金投入方式，從根本上減少房地產(chǎn)企業(yè)的成本支出，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利開(kāi)發(fā)打下穩(wěn)固的基礎(chǔ)。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，隨著開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不斷增加，相關(guān)管理人員應(yīng)當(dāng)加大對(duì)成本核算及控制的重視力度，在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，構(gòu)建并完善成本核算制度，規(guī)范整個(gè)流程，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)部門的管理，提高財(cái)務(wù)工作人員的綜合性素質(zhì)。通過(guò)加強(qiáng)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目過(guò)程的成本管理與控制，采用先進(jìn)的核算方式，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙娜.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制現(xiàn)狀及完善對(duì)策探討[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)，2018 （35）：67-68.

[2]王海云.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算方式及成本控制對(duì)策[J].中國(guó)國(guó)際財(cái)經(jīng)（中英文），2017 （23）：136-137.