2018年上海新建商品住房項(xiàng)目認(rèn)購率分析

文/李沈劼

[關(guān)鍵字] 新建商品；住房搖號(hào)；認(rèn)購率

隨著樓市調(diào)控的加碼，上海商品住房銷售流程日益規(guī)范。2017年6月29日，上海市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管規(guī)范商品住房預(yù)銷售行為的通知》，要求規(guī)范購房登記和選房行為，商品住房銷售采取公證搖號(hào)措施。

2018年是上海新建商品住房市場(chǎng)實(shí)施公證搖號(hào)選房的首個(gè)完整年度。根據(jù)《關(guān)于貫徹商品住房項(xiàng)目銷售采取公證搖號(hào)排序有關(guān)問題的實(shí)施意見》要求，開發(fā)商需要在新盤開盤10日前，向公證機(jī)構(gòu)申請(qǐng)選購房屋的搖號(hào)排序公證，并在開盤日前，在售樓現(xiàn)場(chǎng)公示全部準(zhǔn)售房源和已積累客戶名單。

上海市東方公證處網(wǎng)站公布的搖號(hào)數(shù)據(jù)中有項(xiàng)目開盤前的積累客戶名單（不含個(gè)人隱私信息），該階段產(chǎn)生的積累客戶數(shù)可以反映該項(xiàng)目中商品住房的需求，而項(xiàng)目的準(zhǔn)售房源套數(shù)可以反映商品住房的供給。媒體往往采用“認(rèn)購率=積累客戶數(shù)÷準(zhǔn)售房源套數(shù)”的公式測(cè)量一個(gè)樓盤的銷售熱度。例如，前灘地區(qū)上市的晶耀名邸，認(rèn)購率超過10，曾一度引發(fā)媒體熱議。

認(rèn)購率作為反映一個(gè)項(xiàng)目或區(qū)域的新建商品住房供求關(guān)系的指標(biāo)，客觀上確實(shí)能夠說明一些問題。習(xí)總書記在黨的十九大報(bào)告中指出：“我國社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾?！狈康禺a(chǎn)市場(chǎng)尤其是一手房市場(chǎng)也是如此。本文擬通過2018年各上市項(xiàng)目認(rèn)購率的差異表現(xiàn)，分析在上海新建商品住房供應(yīng)量大幅增加的情況下，全市認(rèn)購率在時(shí)間、區(qū)域序列上的變化趨勢(shì)，綜合考察各區(qū)域板塊內(nèi)2015-2018年的住宅用地供應(yīng)量、已上市面積、待上市面積及區(qū)域認(rèn)購比，試圖解析各區(qū)域的供求關(guān)系，提出后續(xù)項(xiàng)目的上市策略建議，以期穩(wěn)定區(qū)域供求關(guān)系。

一、上海新建商品住房的認(rèn)購率變化趨勢(shì)

上海市東方公證處網(wǎng)站顯示，2018年全市除長寧區(qū)外，其他行政區(qū)均有項(xiàng)目開盤。開盤時(shí)間集中在下半年，這一階段推盤面積占全年總推盤面積的70%，涉及板塊占全年開盤項(xiàng)目涉及板塊的85%以上。

2018年全市共有231個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了搖號(hào)排序，總上市套數(shù)7萬余套，認(rèn)購數(shù)近6萬人次，供給略大于需求，供求關(guān)系均衡。但在時(shí)間序列上，變動(dòng)趨勢(shì)較明顯。1至4月開盤項(xiàng)目認(rèn)購率較高，5、6月份受上市項(xiàng)目數(shù)量和區(qū)域影響，認(rèn)購率低于全年平均。下半年，全市整體的認(rèn)購率隨供應(yīng)增加而持續(xù)走低（見圖1）。

圖1 全市新建商品住房銷售整體認(rèn)購率變化

該趨勢(shì)在各區(qū)域板塊中均有所體現(xiàn)。以最熱門的前灘地區(qū)為例，在2018年4、8、10、11、12月份，該地區(qū)均有項(xiàng)目搖號(hào)開盤，備案均價(jià)相近，但認(rèn)購人數(shù)和認(rèn)購率呈明顯下降趨勢(shì)。4月份前灘區(qū)域首個(gè)項(xiàng)目中糧前灘海景壹號(hào)上市，搖號(hào)排序人數(shù)3127，上市套數(shù)437，認(rèn)購率7.2；之后認(rèn)購率隨認(rèn)購人數(shù)下降逐漸回落至平穩(wěn)區(qū)間，認(rèn)購率變化趨勢(shì)與全市一致（見圖2）。

圖2 全市部分新建商品住房項(xiàng)目銷售認(rèn)購率

供求關(guān)系的變化是最主要的影響因素，隨著供應(yīng)持續(xù)放量，購房需求不斷得到滿足，后續(xù)開盤項(xiàng)目的潛在購房客戶大幅減少。另外，以下因素或許也對(duì)認(rèn)購率造成了一定的影響：第一，國家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)顯示，2018年上海一手房價(jià)格平穩(wěn)，二手房價(jià)格穩(wěn)中有跌，在投資價(jià)值不顯、預(yù)期不及以往的情況下，部分購房人選擇觀望；第二，二手房議價(jià)空間擴(kuò)大，部分急于購房而未搖中一手房的購房人，轉(zhuǎn)而購買二手房；第三，開盤項(xiàng)目認(rèn)購門檻提高，如部分熱門項(xiàng)目在客源充足、產(chǎn)品性價(jià)比較高的情況下，通過進(jìn)一步提高認(rèn)籌金支付比例、延長銀行資金證明的存放時(shí)間等排除了部分購房客戶。

二、不同價(jià)位項(xiàng)目認(rèn)購率特點(diǎn)

2018年全市項(xiàng)目從市中心到郊區(qū)總體上呈現(xiàn)住房價(jià)格逐漸降低的規(guī)律。市中心區(qū)域如黃浦、靜安、徐匯、普陀、楊浦、虹口及浦東陸家嘴周邊區(qū)域開盤項(xiàng)目的備案均價(jià)均在8萬元/平方米以上，外郊環(huán)項(xiàng)目均價(jià)4萬元/平方米左右。下文以均價(jià)8萬元/平方米為分界點(diǎn)，將全年開盤項(xiàng)目劃分為高價(jià)位（市中心區(qū)域）項(xiàng)目和低價(jià)位（非市中心區(qū)域）項(xiàng)目兩類，分別分析其供應(yīng)及認(rèn)購率特點(diǎn)。

從供應(yīng)看，高價(jià)位項(xiàng)目供應(yīng)明顯偏緊，全年上市量約1.2萬套、71萬平方米，平均認(rèn)購率1.56，時(shí)間趨勢(shì)上，上半年幾乎沒有供應(yīng)。低價(jià)位項(xiàng)目供應(yīng)量明顯高于高價(jià)位項(xiàng)目，全年上市量約6萬套，670萬平方米，平均認(rèn)購率0.68；時(shí)間趨勢(shì)上，上半年供應(yīng)明顯少于下半年。

從認(rèn)購率看，各區(qū)域認(rèn)購率變化存在明顯差異。市中心區(qū)域2月份有項(xiàng)目上市，認(rèn)購率1.3，4月份上升到高點(diǎn)2.6，之后隨供應(yīng)放量下降到7、8月份的1.9，四季度下降到1左右。郊區(qū)項(xiàng)目一季度認(rèn)購率保持在1左右，之后持續(xù)下降至0.5，7月份認(rèn)購率回升至1，之后繼續(xù)下降，12月認(rèn)購率不足0.3（見圖3）。

在下半年供應(yīng)持續(xù)放量情況下，兩類項(xiàng)目認(rèn)購率均有不同程度下降，但高價(jià)位項(xiàng)目表現(xiàn)明顯好于低價(jià)位項(xiàng)目，在總體供應(yīng)偏緊情況下，受供應(yīng)放量影響較小，低價(jià)位項(xiàng)目受市場(chǎng)供應(yīng)大幅放量的影響，需求接近飽和。整體分析，市場(chǎng)對(duì)高價(jià)位項(xiàng)目的偏好要強(qiáng)于低價(jià)位項(xiàng)目。

圖3 新建商品住房認(rèn)購率整體分析

三、不同區(qū)域項(xiàng)目認(rèn)購率特點(diǎn)

全市供應(yīng)項(xiàng)目在各行政區(qū)、各板塊分布不均衡，進(jìn)一步細(xì)化可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前各區(qū)域板塊的認(rèn)購率有明顯差異?？紤]到郊區(qū)范圍較廣，若依行政區(qū)劃分，不能準(zhǔn)確反映認(rèn)購率的變化特點(diǎn)，故本文將郊區(qū)按板塊細(xì)分；市中心行政區(qū)范圍較小，仍用行政區(qū)作為基本的分析單元計(jì)算平均認(rèn)購率。由此得到2018年全年供應(yīng)項(xiàng)目在59個(gè)郊區(qū)板塊和6個(gè)市中心行政區(qū)的分布，按照2018年區(qū)域板塊內(nèi)項(xiàng)目的平均認(rèn)購率，可將這些區(qū)域板塊劃分為三檔，即0-0.5、0.5-1及1以上。

全年認(rèn)購率大于1的區(qū)域板塊為16個(gè)郊區(qū)板塊和3個(gè)市中心行政區(qū)（靜安、黃浦、楊浦）；全年認(rèn)購率為0.5-1的區(qū)域板塊包括16個(gè)郊區(qū)板塊和2個(gè)市中心行政區(qū)（普陀、虹口）；全年認(rèn)購率低于0.5的包括27個(gè)郊區(qū)板塊和徐匯區(qū)（見圖4）。

圖4 2018年各認(rèn)購率區(qū)間的板塊數(shù)量及占比

從圖4可以看出，認(rèn)購率低于0.5的區(qū)域占全部區(qū)域的43%，認(rèn)購率大于1和大于0.5的區(qū)域分別占29%、28%。各區(qū)域板塊的認(rèn)購率存在明顯的不平衡現(xiàn)象，其原因值得探討。為此，本文列出認(rèn)購率最高的5個(gè)板塊和最低的5個(gè)板塊，發(fā)現(xiàn)認(rèn)購率最高的5個(gè)板塊的主要特征如下：

第一，板塊中一、二手房價(jià)格存在倒掛現(xiàn)象，新房價(jià)格參考周邊二手房價(jià)格有較強(qiáng)吸引力。如外高橋板塊的森蘭名軒,2018年項(xiàng)目上市備案均價(jià)5.5萬元/平方米，然而該項(xiàng)目前期上市的二手房房源在鏈家網(wǎng)、安居客等中介網(wǎng)站顯示的二手房掛牌價(jià)為6.5萬-7萬元/平方米。吳涇板塊的紫竹半島花園，2018年項(xiàng)目上市備案均價(jià)4.6萬元/平方米，該項(xiàng)目前期上市的二手房房源在中介網(wǎng)站的掛牌價(jià)為6萬-6.3萬元/平方米。一、二手房價(jià)差促使該區(qū)域潛在購房人群可能選擇購買一手房。

第二，項(xiàng)目所處區(qū)域有巨量人口導(dǎo)入，在當(dāng)?shù)匦纬闪朔康禺a(chǎn)市場(chǎng)的巨大需求,如浦東張江板塊、閔行的古美羅陽板塊。張江作為知名的高科技園區(qū)、國際人才試驗(yàn)區(qū)，吸引了大量高端科研工作者落戶工作。古美羅陽板塊靠近漕河涇開發(fā)區(qū)，開發(fā)區(qū)內(nèi)匯聚了大量高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)工作者和軟件開發(fā)人員，大量高凈值產(chǎn)業(yè)人口落戶工作，支撐了古美羅陽板塊的一手房需求。

第三，板塊內(nèi)擁有優(yōu)質(zhì)規(guī)劃或?qū)W區(qū)資源等優(yōu)質(zhì)配套。如：三林板塊的前灘區(qū)域，規(guī)劃被媒體宣傳為“第二個(gè)陸家嘴”，對(duì)口華二前灘學(xué)校；吳涇的紫竹半島花園，對(duì)口華師大附屬多階學(xué)區(qū)，憑借基礎(chǔ)教育資源吸引人口遷入（見表1）。

表1 認(rèn)購率最高的5個(gè)板塊和最低的5個(gè)板塊

認(rèn)購率最低的5個(gè)板塊的主要特征如下：

第一，遠(yuǎn)離市區(qū)的工作密集區(qū)域，區(qū)域內(nèi)生活配套尚未完善。例如奉賢柘林板塊、寶山羅涇板塊、金山楓涇板塊均遠(yuǎn)離市區(qū)且交通不便。

第二，價(jià)格與周邊二手房相比不具優(yōu)勢(shì)。例如寶山羅涇板塊，鏈家網(wǎng)顯示該區(qū)域二手房掛牌均價(jià)2.3萬元/平方米，掛牌價(jià)最高2.6萬元/平方米，而該區(qū)域上市項(xiàng)目備案價(jià)4萬元/平方米。一、二手房價(jià)差促使該區(qū)域潛在購房人群可能選擇購買二手房。

第三，一手房供應(yīng)多、存量大。例如松江佘山板塊，存量可售房源充足，購房人可能因交付時(shí)間因素而選擇購買存量房。

四、待上市項(xiàng)目預(yù)測(cè)和建議

按上述分析，筆者通過對(duì)待上市項(xiàng)目進(jìn)行梳理和研判，初步提出上市安排建議。

依上海土地交易市場(chǎng)網(wǎng)站數(shù)據(jù)，2015-2018年間，上海土地市場(chǎng)共計(jì)出讓普通商品房用地116幅，商品住房可建面積共1053萬平方米，含住宅的綜合用地39幅，按容積率和住宅建筑面積比例規(guī)劃條件計(jì)，綜合用地的商品住宅可建面積約283萬平方米。4年公開出讓的商品住房用地155幅，商品住房可建面積1337萬平方米。

根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)，2015年以來，有30幅住宅用地完全取證上市，已上市面積達(dá)到土地可建面積90%以上?？鄢@30幅地塊和其他已取證地塊的上市面積，仍有125個(gè)地塊待上市，可建面積達(dá)867萬平方米（見表2）。

表2 2015-2018年上海市出讓住宅用地

總體上看，越是認(rèn)購率高的區(qū)域，供應(yīng)反而偏緊，若外部條件不發(fā)生大的變化，預(yù)測(cè)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)在這些區(qū)域顯著分化，出現(xiàn)明顯的“冰火兩重天”現(xiàn)象（見表3）。

從分布區(qū)域板塊看，125個(gè)待上市地塊中有62個(gè)位于認(rèn)購率低于0.5的區(qū)域，總計(jì)面積355萬平方米，在認(rèn)購率較低的情況下，這些區(qū)域板塊的后續(xù)上市供應(yīng)量仍較大，未來平均認(rèn)購率進(jìn)一步降低的可能性極高。

表3 上市地塊數(shù)與認(rèn)購率的關(guān)系

進(jìn)一步分析數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，待上市面積占比最高的是青浦徐涇和寶山羅店板塊。徐涇地塊的待上市面積50萬平方米，2018年上市量21萬平方米，認(rèn)購率0.49，已售48%。建議位于該區(qū)域的地塊項(xiàng)目在建成后控制上市節(jié)奏，錯(cuò)峰上市。羅店地塊的待上市面積54萬平方米，2018年上市量13萬平方米，認(rèn)購率0.18，已售35%。建議該地塊項(xiàng)目合理定價(jià)，優(yōu)先考慮安排上市，給予其充足的銷售時(shí)間。

有38個(gè)項(xiàng)目處于認(rèn)購率0.5-1的區(qū)域，待上市面積258萬平方米。其中待上市面積占比最高的是奉賢南橋新城板塊以及寶山顧村板塊。南橋新城待上市面積110萬平方米，2018年上市量39萬平方米，認(rèn)購率0.96，已售67%；顧村待上市面積48萬平方米，2018年上市量8萬平方米，認(rèn)購率0.95，已售69%。建議這兩個(gè)板塊項(xiàng)目平衡上市節(jié)奏，避免供應(yīng)量大起大落，以穩(wěn)定認(rèn)購率。

有20個(gè)項(xiàng)目處于認(rèn)購率1以上的區(qū)域，待上市面積198萬平方米。其中，待上市面積占比最高的是靜安區(qū)和金山中部板塊。金山中部板塊待上市面積73萬平方米，2018年上市量4萬平方米，認(rèn)購率1.18，已售63%。該區(qū)域供應(yīng)量少，項(xiàng)目認(rèn)購率不平衡，建議平衡上市節(jié)奏，避免供應(yīng)量大起大落。靜安區(qū)待上市面積35萬平方米，2018年上市量33萬平方米，認(rèn)購率1.35，已售66%。建議對(duì)周邊市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行充分調(diào)查，集中上市，分流購房人群，保持認(rèn)購率穩(wěn)定。