開征房產(chǎn)稅對(duì)房屋買賣及租賃市場的影響

嚴(yán)洋盈 劉孟欣

摘 要：2011年1月28日， 上海市和重慶市發(fā)布了《開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》， 打響了滬渝房產(chǎn)稅改革的第一炮， 標(biāo)志著滬渝房產(chǎn)稅改革的開始。項(xiàng)目前期，我們小組就開征房產(chǎn)稅對(duì)重慶房屋買賣及租賃市場的影響進(jìn)行了研究與考察，后期我們重點(diǎn)研究了上海的房屋買賣及租賃市場。項(xiàng)目結(jié)束，我們對(duì)我們的研究成果進(jìn)行了分析與總結(jié)。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅； 房價(jià) ； 地區(qū)差異； 改革

一.我國房產(chǎn)稅的開征簡述

2011年1月28日， 上海市和重慶市發(fā)布了《開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》， 打響了滬渝房產(chǎn)稅改革的一炮， 標(biāo)志著滬渝房產(chǎn)稅改革的開始。

從重慶和上海試點(diǎn)的改革中， 我們可以看出，雖然兩個(gè)城市改革出發(fā)點(diǎn)相同， 但是在具體稅制設(shè)計(jì)方面差異較大。重慶房產(chǎn)稅改革重點(diǎn)對(duì)象是高端住房， 通過減少高端住房增加中低端商品房的數(shù)量想據(jù)此來緩解緊張的房地產(chǎn)業(yè)，而上海主要是針對(duì)同時(shí)擁有多套房產(chǎn)的家庭征稅，主要目的在于房地產(chǎn)投機(jī)行為、炒房等現(xiàn)象。房產(chǎn)稅改革可以增加持有房產(chǎn)的成本，引導(dǎo)群眾理性購房，減少房產(chǎn)投機(jī)行為， 對(duì)房地產(chǎn)市場正常發(fā)展起引導(dǎo)作用，這次改革對(duì)我國將實(shí)行的全面的房產(chǎn)稅改革提供了模板，起到了重要的指導(dǎo)作用[1]。

二.房產(chǎn)稅開征的意義

房產(chǎn)稅的開征幾乎確定是未來中國房地產(chǎn)市場改革中的重要舉措，開征房產(chǎn)稅對(duì)于目前中國市場而言，能夠起到調(diào)控房價(jià)，社會(huì)財(cái)富再分配與彌補(bǔ)土地出讓金受限后的財(cái)政收入等重要作用。通過對(duì)重慶、上海兩地房產(chǎn)市場的調(diào)查，以及對(duì)當(dāng)?shù)鼐用竦膯柧碚{(diào)查，我們較為深入全面地了解了房產(chǎn)稅改革對(duì)兩地的影響特別是在房屋買賣與租賃上，以及它目前存在的弊端以致它的效果不那么顯著無法推廣到全國的原因。重點(diǎn)在于探討房產(chǎn)稅的開征對(duì)于商品房市場的價(jià)格，及房屋租賃市場的供需及市場行為的影響，從微觀層面剖析開展房產(chǎn)稅后，屋租賃市場微觀主體的行為的種種改變。進(jìn)一步探討該政策對(duì)居民生活水平的影響。上海、重慶作為房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)地區(qū)為我們研究房產(chǎn)稅改革積累了一定的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。本文就此做了整理與總結(jié)，并對(duì)它該如何進(jìn)一步完善提出了自己的方案與意見。

三.滬、渝兩地房產(chǎn)稅政策的差異

開征房產(chǎn)稅，對(duì)于優(yōu)化上海房地產(chǎn)資源布局，整合城市資源具有積極作用。在這次試點(diǎn)中，上海房產(chǎn)稅沒有把存量房納入征稅范圍，只對(duì)新增住房課稅，無疑極大減小了社會(huì)阻力；并且免稅依據(jù)為房屋面積，不與房價(jià)掛鉤，實(shí)際征稅只需篩查需要納稅的房源即可，施行起來可操作性強(qiáng)；同時(shí)，尚未成家與父母共同居住的成年子女也享受免稅住房面積，這樣將進(jìn)一步降低房產(chǎn)稅的起征點(diǎn)。但是，上海房產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)中也存在一定的局限性。要達(dá)到合理調(diào)節(jié)收入分配、促進(jìn)社會(huì)公平的房產(chǎn)稅征收預(yù)期，上海的改革措施還顯得不夠全面。其次，上海房產(chǎn)稅開征試點(diǎn)還暴露出一個(gè)短板，就是沒有對(duì)存量房征稅，只對(duì)新增住房征稅，一方面，短期內(nèi)無法形成對(duì)房價(jià)的有效調(diào)節(jié)；另一方面，也無法滿足拓寬房產(chǎn)稅稅基的目的。最后，房產(chǎn)稅減免面積不針對(duì)非上海人，地域限制會(huì)加重外來務(wù)工人員的生存壓力，也會(huì)進(jìn)一步削弱房產(chǎn)稅的影響力。

重慶市房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革的最大特點(diǎn)就是向高檔住房征稅，其目的是抑制高檔住房的消費(fèi)，限制土地資源向富有階層的傾斜。盡管我國現(xiàn)有的評(píng)估體系尚不能支撐這樣的計(jì)稅依據(jù)，但這樣的改革思路顯然是正確的。當(dāng)然，重慶市制定的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案也存在一些不足之處。比如，一個(gè)擁有重慶戶籍的家庭擁有多套住房，但這些住房既不是獨(dú)棟商品住宅，又不是新購的高檔住房，則完全可以免稅。從征稅用途看，重慶將房產(chǎn)稅全部用于公共租賃房的建設(shè)和維護(hù)，然而從實(shí)際效果來看，目前的稅收收入對(duì)于服務(wù)社會(huì)保障建設(shè)只是杯水車薪，難以真正起到幫扶弱勢群體的目的。

五.房產(chǎn)稅開征后的租房市場表現(xiàn)及分析

從重慶市場來看，自2011年1月房產(chǎn)稅開征以來，一年內(nèi)，租房市場的平價(jià)價(jià)格上漲幅度，較上年上漲幅度變動(dòng)不大，但其中高檔住房租賃價(jià)格上漲較為明顯，考慮到重慶房產(chǎn)稅政策的階梯式征稅，這部分價(jià)格上漲更多可以解釋為經(jīng)營性房屋所有人為了轉(zhuǎn)移稅賦壓力而進(jìn)行的提價(jià)行為。

除此之外，一些位于非熱點(diǎn)地區(qū)的高檔住房，房屋租賃價(jià)格并沒有明顯的漲幅，但根據(jù)調(diào)查，這部分房屋房產(chǎn)稅被分?jǐn)偟阶夥空哳^上，導(dǎo)致其實(shí)際支出有明顯上漲。相比較而言，這部分漲幅并沒有體現(xiàn)在當(dāng)年重慶租房的價(jià)格水平上。

近年來，重慶市不斷擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征收范圍，以擴(kuò)大稅基。許多尚未被波及到的經(jīng)營性房屋所有者預(yù)期成本的上漲，而提前上漲提高價(jià)格。另一方面是房產(chǎn)稅的開征在短期內(nèi)加速了二手房的流動(dòng)，減少了市場上待出租的房源，使得價(jià)格上漲。而在上海租房市場，房產(chǎn)稅的開征集中于新增住房，經(jīng)營性住房。開征后長時(shí)間里租房價(jià)格的雖然也有較大漲幅，但對(duì)比上海房價(jià)的漲幅而言，租房價(jià)格的漲幅比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于出售價(jià)格的漲幅。但是，無論是上海還是重慶，房產(chǎn)稅開征催生的一個(gè)現(xiàn)象是避稅行為的增加，在房產(chǎn)稅開征之前，合同和登記并不會(huì)催生額外的交易負(fù)擔(dān)，但房產(chǎn)稅開征之后，登記的租房行為會(huì)造成稅收負(fù)擔(dān)的增加，因此催生了大量的不在相關(guān)部門登記的租房行為，甚至產(chǎn)生了許多無合同租房。這種避稅行為的發(fā)生危害到了房屋所有人，房屋租住者，和政府的三方利益。

六.開征房產(chǎn)稅后對(duì)租房市場的消極影響及建議

房產(chǎn)稅開征之后，對(duì)于經(jīng)營性住房的征稅，使得房屋所有者將大量的稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁到了房屋租住者的身上，而大多數(shù)房屋租賃者是從外地流入城市的新一代市民，其資產(chǎn)對(duì)比房屋所有者而言本就有差距，而房產(chǎn)稅的轉(zhuǎn)移加重了其消費(fèi)負(fù)擔(dān)，并沒有真正其他社會(huì)財(cái)富調(diào)節(jié)再分配的作用，反而更多的造成了貧富差異的擴(kuò)大，使得住房消費(fèi)更加成為了阻礙勞動(dòng)力流動(dòng)的壁壘。另一大問題在于出于避稅目的非法租房，和非正規(guī)租房行為的涌現(xiàn)。這種行為增加了租房市場的風(fēng)險(xiǎn)和不穩(wěn)定性，一旦產(chǎn)生租房糾紛，利益受損的更有可能是相對(duì)弱勢的消費(fèi)者。對(duì)于政府而言，此類行為干擾了租房市場信息的正常統(tǒng)計(jì)，造成經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)的困難。

針對(duì)此這些問題，團(tuán)隊(duì)提出了以下建議：

第一，在開征房產(chǎn)稅的同時(shí)，政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)廉租房建設(shè)，以補(bǔ)充由于房產(chǎn)稅開征而造成的租房市場的供給減少，另一方面，減少弱勢消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。真正充分發(fā)揮房產(chǎn)稅再分配的作用。

第二，改變房產(chǎn)稅的征收模式，對(duì)改經(jīng)營性住房的征稅為新增房屋住房購買的增稅，減少在消費(fèi)過程中，稅賦的轉(zhuǎn)嫁。

第三是加強(qiáng)監(jiān)管，減少租房中避稅行為的發(fā)生，降低租房風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)稅的原本目的在于調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富，使得社會(huì)更加公平，而不合理不適當(dāng)?shù)拇胧?huì)影響到弱勢消費(fèi)者的利益而使政策失去最本質(zhì)的作用。因此，房產(chǎn)稅的開征與實(shí)施仍然需要慎重考慮，權(quán)衡多方利益，真正使社會(huì)走向公平與高效。

參考文獻(xiàn)：

[1] 宋雯雯、淺議我國房產(chǎn)稅改革的啟示和建議、中國市場、2018年34期：p41-42

[2] 吳迪，陳耀東、我國房產(chǎn)稅試點(diǎn)分析與立法展望、延邊大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版）、2018年06期：p84-91

作者簡介：

嚴(yán)洋盈，生于1998年3月，漢族，四川廣安人，上海對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)，會(huì)展經(jīng)濟(jì)與管理方向。

劉孟欣，生于1997年6月，漢族，浙江金華人，上海對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)，會(huì)展經(jīng)濟(jì)與管理方向。

*【基金項(xiàng)目】本文系上海對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)2018年度大學(xué)生創(chuàng)新訓(xùn)練計(jì)劃項(xiàng)目，項(xiàng)目編號(hào)：201810273064