淺談“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)行業(yè)稅審策略

彭艷飛 佟彥 劉雪莉 姜紅梅 李玉珍

摘 要 隨著營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的全面推開(kāi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也納入了增值稅的管理。增值稅的財(cái)稅處理難度遠(yuǎn)高于營(yíng)業(yè)稅，2016年4月30日“營(yíng)改增”后，國(guó)家出臺(tái)了大量的關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)政策文件，如何掌握現(xiàn)有的新政策及原執(zhí)行的相關(guān)稅收政策，是擺在稅審人員的一個(gè)難題，讓房地產(chǎn)稅審人員了解稅審的策略及營(yíng)改增后房地產(chǎn)稅收變化，本文通過(guò)房地產(chǎn)不同階段介紹主要存在的問(wèn)題來(lái)幫助稅審人員找到關(guān)注點(diǎn)。

關(guān)鍵詞 營(yíng)改增 房地產(chǎn) 稅審

中圖分類(lèi)號(hào)：F812.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

房地產(chǎn)企業(yè)從取得土地使用權(quán)到房屋交付業(yè)主，通常經(jīng)歷四個(gè)階段（階段可根據(jù)情況合并、分立），每個(gè)階段涉及的稅種不大相同，稅審策略也不相同，由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性及運(yùn)作模式的特殊性，這里只介紹一般納稅人一般方式下稅審策略。

1取得土地使用權(quán)階段

企業(yè)取得土地使用權(quán)階段涉及的稅種主要有契稅和印花稅，契稅審計(jì)時(shí)主要關(guān)注市政配套建設(shè)費(fèi)及各種補(bǔ)償費(fèi)用是否作為了計(jì)稅基數(shù)，而對(duì)于舊城開(kāi)發(fā)主要關(guān)注動(dòng)遷戶(hù)拆遷補(bǔ)償費(fèi)中的臨時(shí)安置費(fèi)是否作為了計(jì)稅基數(shù)，拆遷安置房視同銷(xiāo)售金額是否偏低；核查土地出讓合同的金額與繳納土地出讓金的銀行單據(jù)金額是否一致，審核繳納契稅的稅票列明的土地金額是否與土地出讓?zhuān)ㄞD(zhuǎn)讓?zhuān)┖贤凶⒚鞯耐恋爻鲎專(zhuān)ㄞD(zhuǎn)讓?zhuān)┙痤~一致，其次關(guān)注合同簽署日期及是否約定了土地使用權(quán)交付日期；印花稅主要關(guān)注合同簽署時(shí)是增值稅金額是否單獨(dú)列示，審核時(shí)查閱土地出讓合同或轉(zhuǎn)讓合同。

2房屋建設(shè)階段

房屋建設(shè)階段主要涉及的稅種有印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，印花稅審核時(shí)主要關(guān)注是否以合同金額作為計(jì)稅依據(jù)而非結(jié)算金額及稅率的選擇是否準(zhǔn)確，房地產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)階段，需要根據(jù)業(yè)務(wù)的開(kāi)展情況簽訂各類(lèi)合同，包括購(gòu)銷(xiāo)合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同、建筑安裝工程承包合同等，需要區(qū)分具體業(yè)務(wù)情況，按照相應(yīng)的規(guī)定稅率繳納印花稅，審核時(shí)查閱全部合同進(jìn)行重新計(jì)算。城鎮(zhèn)土地使用稅關(guān)注開(kāi)發(fā)土地的坐落位置、占地面積及政府是否進(jìn)行了土地等級(jí)的調(diào)整，是否及時(shí)繳納了土地使用稅，根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅[2006]186號(hào)）規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

3房屋銷(xiāo)售階段

房屋銷(xiāo)售階段主要涉及增值稅及附加稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、個(gè)人所得稅等。房屋預(yù)售時(shí)增值稅納稅義務(wù)雖未發(fā)生，但具有預(yù)交增值稅義務(wù)，主要關(guān)注計(jì)稅依據(jù)是否正確繳納是否及時(shí)，審核時(shí)查閱相關(guān)憑證及銀行記錄，通過(guò)銷(xiāo)售臺(tái)賬進(jìn)行分析性復(fù)核，采用簡(jiǎn)易計(jì)稅和一般計(jì)稅方式下計(jì)稅依據(jù)的計(jì)算是否正確，采用一般計(jì)稅方式下是否申報(bào)時(shí)抵扣了進(jìn)項(xiàng)稅額，審核時(shí)查閱增值稅納稅申報(bào)表與企業(yè)賬簿記錄核對(duì)；關(guān)注企業(yè)是否存在無(wú)償對(duì)外拆借資金的行為，若存在是否按貸款服務(wù)計(jì)算繳納了增值稅，審核時(shí)查詢(xún)其他應(yīng)收款及投資有關(guān)賬戶(hù)，土地增值稅主要關(guān)注計(jì)稅依據(jù)是否計(jì)算正確，是否以不含增值稅額作為計(jì)稅依據(jù)，審核時(shí)查詢(xún)土地增值稅納稅申報(bào)表與增值稅納稅申報(bào)表進(jìn)行核對(duì)，印花稅主要關(guān)注是否以合同金額作為計(jì)稅依據(jù)，所得稅主要關(guān)注是是否按照預(yù)計(jì)毛利率進(jìn)行了正確納稅申報(bào)及預(yù)繳時(shí)是否按照正確的收入進(jìn)行了申報(bào)，審核時(shí)查詢(xún)企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表與增值稅納稅申報(bào)表、土地增值稅納稅申報(bào)表等進(jìn)行核對(duì)。

另外需要關(guān)注的是是否存在計(jì)稅依據(jù)偏低的問(wèn)題，一般不得低于同期同類(lèi)70%作為依據(jù)，是否存在無(wú)償贈(zèng)送的房屋等，若有無(wú)償贈(zèng)送的是否進(jìn)行了確認(rèn)了視同銷(xiāo)售收入并進(jìn)行了計(jì)算繳納相關(guān)稅。個(gè)人所得稅主要是關(guān)注股東無(wú)償占用企業(yè)資金的行為年末未歸還的是否按照股息紅利所得進(jìn)行了個(gè)人所得稅的代扣代繳，審核時(shí)主要查閱企業(yè)與股東資金往來(lái)的有關(guān)賬戶(hù)，員工買(mǎi)房從公司無(wú)償借入資金年末未歸還部分是否并入工資薪金所得計(jì)征個(gè)人所得稅，審核時(shí)主要查閱工資發(fā)放表，進(jìn)行樓盤(pán)促銷(xiāo)時(shí)是否存在抽獎(jiǎng)行為，無(wú)論是否簽約都有資格參與抽獎(jiǎng)，對(duì)于抽中得獎(jiǎng)品的個(gè)人是否按偶然所得進(jìn)行了代扣個(gè)人所得稅，審核時(shí)主要查閱銷(xiāo)售費(fèi)用等有關(guān)明細(xì)賬及相關(guān)原始憑證。附加稅主要關(guān)注除享受減免外，是否按照繳納的增值稅及適用稅率計(jì)算繳納了附加稅。

4完工交房階段

完工交房階段主要涉及增值稅及附加稅、土地增值稅、所得稅、房產(chǎn)稅等。

增值稅主要關(guān)注納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，在增值稅上完工交房一般按照合同約定的交房日期確認(rèn)，實(shí)際交房早于合同約定的，按照實(shí)際交房確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生；在采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方式下，是否按照5%的征收率計(jì)算繳納了剩余部分的增值稅稅款，一般計(jì)稅方式下，是否按照相應(yīng)的稅率計(jì)算了銷(xiāo)項(xiàng)稅額，銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵減是否計(jì)算準(zhǔn)確，其中可售建筑面積是指計(jì)算容積率部分，對(duì)于拆遷補(bǔ)償費(fèi)部分是否有相應(yīng)的協(xié)議、付款憑證等證實(shí)真實(shí)性等，審核時(shí)查閱相關(guān)協(xié)議、合同、有關(guān)許可證及增值稅納稅申報(bào)表。土地增值稅清算主要關(guān)注清算時(shí)尾差已發(fā)生補(bǔ)退是否納入了清算，拆遷補(bǔ)償部分視同銷(xiāo)售金額是否計(jì)算準(zhǔn)確，普通住宅、非普通住宅、其他劃分是否準(zhǔn)確，收入及成本稅費(fèi)在三者之間是否進(jìn)行了準(zhǔn)確的匹配。所得稅主要關(guān)注是否按照審核后的成本進(jìn)行了所得稅項(xiàng)目清算，重點(diǎn)關(guān)注繳納的土地增值稅及附加稅是否重復(fù)在所得稅稅前扣除，允許預(yù)提的費(fèi)用項(xiàng)目計(jì)算是否準(zhǔn)確；房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)是否包含房產(chǎn)的土地成本及將來(lái)用于出售的樣板間是否及時(shí)足額繳納了房產(chǎn)稅。

作者簡(jiǎn)介：彭艷飛（1976年3月），男，漢族，河北獻(xiàn)縣人，本科，滄州工貿(mào)學(xué)校，講師，注冊(cè)會(huì)計(jì)師，注冊(cè)稅務(wù)師 ，研究方向：財(cái)稅方向。

參考文獻(xiàn)

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