住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期規(guī)則的研究

池效麗

摘 要 在住宅所有權(quán)的無期限性和土地使用權(quán)的有期限性基礎(chǔ)上，導(dǎo)致土地使用權(quán)、建筑物所有權(quán)二者相分離，并且這一沖突在我國(guó)長(zhǎng)期存在。我國(guó)《物權(quán)法》第149條，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，會(huì)自動(dòng)續(xù)期，但是這并無法解決自動(dòng)續(xù)期是否有償、費(fèi)用計(jì)算、續(xù)期期限等問題。基于此，本文重點(diǎn)對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期規(guī)則，并分析自動(dòng)續(xù)期的完善方法。

關(guān)鍵詞 住宅建設(shè)用地 自動(dòng)續(xù)期 繳費(fèi) 規(guī)則 措施

0引言

對(duì)于建設(shè)用地使用權(quán)期滿相關(guān)的法律較少，主要有《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市房地產(chǎn)管理法》。這兩部法律當(dāng)中所提出的土地使用權(quán)到期之后的法律后果包括：（1）建設(shè)用地的使用權(quán)人在土地使用權(quán)到期是需要進(jìn)行續(xù)期申請(qǐng)，并重新繳納土地出讓金之后，才可以繼續(xù)使用該土地；（2）如果建設(shè)用地使用期滿不按時(shí)申請(qǐng)續(xù)費(fèi)，則國(guó)家可以無償收回土地使用權(quán)和地上物有所權(quán)；（3）土地使用權(quán)者雖然申請(qǐng)了續(xù)期，但是由于受到了公共利益影響，因此續(xù)期申請(qǐng)未被批準(zhǔn)。而《物權(quán)法》雖然不同于上述兩個(gè)法律規(guī)定內(nèi)容，并且在期滿后續(xù)期定義十分模糊，這就需要展開進(jìn)一步研究。

1住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)費(fèi)規(guī)則

1.1無償續(xù)期

房屋和用地二者不可分，客戶在購買房產(chǎn)時(shí)，就連同了土地使用權(quán)共同購買，但是房屋和土地壽命有所差異，絕大部分人群在購買房產(chǎn)時(shí)都不會(huì)考慮所購買的房產(chǎn)在70年之后還會(huì)上交土地使用費(fèi)用，這讓很多購房者難以接受。這是自動(dòng)續(xù)期中無常續(xù)期的一種要求，也就是在以房屋存在并且用途是居住的條件下，如果房屋使用權(quán)期滿之后已經(jīng)損壞或無法居住，則談不上無償續(xù)期的問題。

1.2有償續(xù)期

在本質(zhì)上說，城市土地是全民共有，但是不代表使用權(quán)續(xù)期是免費(fèi)的。如果處于平均分配住房的社會(huì)當(dāng)中，則免費(fèi)續(xù)期理論上較為公平。而實(shí)際上是很多人不止一套住房，這樣就會(huì)導(dǎo)致只有一套住房的居民受到不平等對(duì)待。土地收益具備非常強(qiáng)的財(cái)政性質(zhì)，建設(shè)用地使用權(quán)有償續(xù)期，作為財(cái)政的重要收入，這樣才能夠讓政府有更多的資金投入到公共建設(shè)當(dāng)中。則有償續(xù)期的具體定義和標(biāo)準(zhǔn)，在法律層面上并沒有給出確切的定義。

2結(jié)合自動(dòng)續(xù)期規(guī)則，完善自動(dòng)續(xù)期的措施

國(guó)內(nèi)所使用的土地使用權(quán)續(xù)期是參考了香港土地使用權(quán)續(xù)期方案，而香港又是參照英國(guó)續(xù)期政策，再加上國(guó)際上的土地使用權(quán)續(xù)期政策更加成熟，因此可以借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)中“有償續(xù)期”方法，明確續(xù)期標(biāo)準(zhǔn)，從而實(shí)現(xiàn)續(xù)期政策的完善目標(biāo)。

2.1分期繳納土地出讓金

我國(guó)出讓建設(shè)用地時(shí)，通常都是一次性繳納土地出讓金，之后即可得到土地相應(yīng)使用權(quán)。但是當(dāng)今大部分新建工程都是高層建筑，很多用戶共處在同一個(gè)土地上，這些居民的土地使用份額有所差異，所以在繳納出讓金時(shí)則要從綜合方面考慮。通過繳納稅費(fèi)的方法作為土地使用權(quán)續(xù)期繳費(fèi)方法，如在征收土地稅、個(gè)人所得稅中，一次性繳費(fèi)是十分困難的，所以要結(jié)合實(shí)際情況展開分期繳納方法。住宅建筑使用者根據(jù)實(shí)際的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)，靈活選擇一次性繳納還是分期繳納。如果是分期方法，則可以按照當(dāng)時(shí)銀行利率計(jì)算分期繳納利息，并分為年繳、月繳等方法，這樣即可在很大程度上降低了普通老百姓的負(fù)擔(dān)。

2.2年租制的續(xù)期繳費(fèi)

在住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期之后，不同的建筑材料、結(jié)構(gòu)、施工方案以及建筑物所處氣候條件等，導(dǎo)致建筑物的使用壽命也有所差異。我國(guó)絕大部分建筑的使用年限都是70年，但是由于過去施工技術(shù)不完善、制度上的差異，也有部分建筑有50年，甚至是20年的使用期限，所以這部分特殊年限的住房采取補(bǔ)繳20年、50年的土地出讓金方法，這樣即可實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)使用權(quán)的統(tǒng)一（70年）。如果土地使用權(quán)到了70年需要續(xù)期，可以配套年租金制度的統(tǒng)一管理方法。結(jié)合房屋使用情況和質(zhì)量情況展開續(xù)期，理論上需要續(xù)期多少年則上交多少年的資金。我國(guó)地大物博，各個(gè)地方土地租金也有所差異性。地方政府需要結(jié)合近兩年市場(chǎng)土地租金情況和當(dāng)?shù)厝藗児べY情況綜合評(píng)定每年的土地租金總額，并以此作為參考數(shù)值制定續(xù)期金額標(biāo)準(zhǔn)。該方法可以同時(shí)解決土地使用權(quán)續(xù)期和支付標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一等問題。

2.3結(jié)合住房供應(yīng)體系展開續(xù)期繳費(fèi)

現(xiàn)如今，住房供應(yīng)體系主要包括商品住房、保障住房。其中，保障住房包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、公共租賃房等。特別是對(duì)于大城市來說，保障性住房對(duì)于低收入群體來說具有重要意義，也是住房保障體系、公積金的重要保障制度。對(duì)于住宅建設(shè)當(dāng)中的用地使用權(quán)到期續(xù)期問題，住房供應(yīng)體系是重要的切入手段，保障性住房、商品性住房由于住戶標(biāo)準(zhǔn)不同，所以要采取差異性續(xù)期繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。其中，商品性住房，是建設(shè)單位出售、出租給使用者，僅僅是房屋的交易，如果商品房土地使用權(quán)到期，則可以采用上述的分期繳納等方法實(shí)現(xiàn)續(xù)期。而保障性住房由于是針對(duì)中低收入人群，所以要考慮保障性住房的公益性以及人們生活需求，所以在土地使用權(quán)到期之后，建議不收取任何費(fèi)用，或大幅度降低費(fèi)用。這樣可以有效推動(dòng)市場(chǎng)加強(qiáng)保障性住房的投資力度，進(jìn)一步發(fā)揮社會(huì)公共效益，保障保障性住房建設(shè)的積極性，還有利于中低收入人群擴(kuò)大消費(fèi)，提高這部分人群的生活質(zhì)量。

3結(jié)束語

綜上所述，針對(duì)建筑所有權(quán)、土地使用權(quán)的矛盾問題，作為長(zhǎng)期以來面臨的問題，國(guó)際上也沒有良好的解決對(duì)策。因此可以針對(duì)土地使用權(quán)續(xù)期規(guī)則，借鑒國(guó)際續(xù)期經(jīng)驗(yàn)，對(duì)續(xù)期政策進(jìn)一步完善，同時(shí)關(guān)注國(guó)家利益和群眾利益，從而實(shí)現(xiàn)國(guó)家與群眾的共贏。