會計核算在房地產(chǎn)企業(yè)存在的問題與應(yīng)對措施

李平花

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)會計核算與其他行業(yè)的會計核算相比較，有其特殊性，房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，開發(fā)流程復(fù)雜，投資成本較高，涉及稅金種類多，并且稅負(fù)率非常高，就此，本文就房地產(chǎn)業(yè)會計核算存在的問題及應(yīng)對措施進(jìn)行探討，以較少的成本消耗獲取最大化利潤，全面提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 會計核算 最大化利潤 經(jīng)濟(jì)效益

房地產(chǎn)業(yè)與人民的生活密切相關(guān)，并不斷影響著人民的生活質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)狀況，隨著社會經(jīng)濟(jì)快速、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也在日益興起和蓬勃發(fā)展，雖然會計核算管理制度也在不斷地完善以適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但由于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營具有的特殊性質(zhì)，房地產(chǎn)業(yè)的會計核算依舊存在一些問題，在一定程度上阻礙了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益的提高。

一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營特點

（一）開發(fā)經(jīng)營的計劃性、合法性

房地產(chǎn)企業(yè)征用土地、建設(shè)房屋都要嚴(yán)格控制在國家計劃范圍之內(nèi)，按照規(guī)劃、征地、設(shè)計、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原則實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)的全過程必須在法律框架內(nèi)進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)房地產(chǎn)項目，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守法律法規(guī)的規(guī)定和建設(shè)工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察設(shè)計、工程施工技術(shù)規(guī)范等。

（二）投資成本高、投資回收期較長

房地產(chǎn)產(chǎn)值大、成本高。在收益期到來之前，房地產(chǎn)企業(yè)前期要投入大量的資金。房地產(chǎn)開發(fā)項目從取得土地到最終銷售完成，一般需要兩年以上的時間。

（三）業(yè)務(wù)流程復(fù)雜

房地產(chǎn)企業(yè)除了房屋開發(fā)外，還要建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施。經(jīng)營的業(yè)務(wù)從征地、拆遷、勘察、設(shè)計、施工、銷售等涉及很多的政府管理部門。

（四）投資風(fēng)險大、投資收益高

房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險大，資金周轉(zhuǎn)較慢，回收要幾年的時間，一旦資金不能按期收回，就會出現(xiàn)資金鏈斷裂，最終導(dǎo)致投資的失敗。如果投資成功，收益率可達(dá)到百分之三十左右。

（五）房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)核算涉及的稅種繁多

房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)核算涉及稅種包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅、耕地占用稅等十幾種稅種，并且稅負(fù)率相當(dāng)高，比如土地增值稅稅率最高達(dá)百分之六十。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算管理工作中存在的問題

第一，會計人員的綜合素養(yǎng)不高與缺乏專業(yè)知識阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)核算業(yè)務(wù)的正常運(yùn)行。很多企業(yè)在招聘會計人員時，沒有學(xué)歷限制，甚至沒有專業(yè)的限制，低門檻聘用。房地產(chǎn)會計核算不同于其他行業(yè)的會計核算，有其特殊性，房地產(chǎn)的財務(wù)人員，不僅要熟練掌握會計知識，同時，也應(yīng)該深刻了解房地產(chǎn)企業(yè)的特點及管理辦法。如果不區(qū)別于其他行業(yè)的財務(wù)會計，就可能無法制定出適合企業(yè)發(fā)展的有效策略。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)普遍認(rèn)識不到房地產(chǎn)企業(yè)會計核算管理在管理工作中的重要性。房地產(chǎn)企業(yè)會計核算管理在日常工作中對企業(yè)管理者的工作協(xié)助與信息提供起著重要的作用，無論是對運(yùn)營效果的評估和預(yù)測、對項目總的稅負(fù)率高低、對項目最終的土地增值稅清算、還是對企業(yè)日常經(jīng)濟(jì)活動的監(jiān)察與審核都扮演者重要的角色，企業(yè)對會計核算管理的不重視直接影響了其工作的積極性與項目的經(jīng)濟(jì)效益。

第三，企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理制度不規(guī)范對房地產(chǎn)行業(yè)的管理影響也是非常大的。公司管理制度的缺失也使房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展缺乏執(zhí)行及監(jiān)管的依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)濟(jì)活動很多，涉及的金額也非常大，所以房地產(chǎn)會計人員業(yè)務(wù)處理不及時可能會堆積許多原始憑證，如果內(nèi)部管理不善，日?；顒拥脑紤{證很容易與有關(guān)內(nèi)部管理項目的原始憑證混雜一起，對房地產(chǎn)管理工作造成嚴(yán)重影響。

第四，房地產(chǎn)會計核算管理人員對房地產(chǎn)企業(yè)整個開發(fā)流程不熟悉，不能準(zhǔn)確地對項目發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行更為合理的核算管理，對相應(yīng)的稅收政策一知半解，不清楚每一項業(yè)務(wù)的核算管理會造成房地產(chǎn)企業(yè)后期的各種稅收核算影響。比如因為前期成本費(fèi)用歸集錯誤，或者核算附件不符合稅局要求;比如對方提供的發(fā)票不合法，增值額遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于實際的增值額，使用了較高的稅率，讓房地產(chǎn)企業(yè)無辜的交納了不該交納的稅金。

三、解決房地產(chǎn)企業(yè)會計核算管理工作中存在問題的相關(guān)應(yīng)對措施

第一，在招聘房地產(chǎn)會計時提高門檻，比如需要本科及以上學(xué)歷，會計管理專業(yè)，盡量聘用具備良好會計與管理專業(yè)知識的人員。房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算管理人員，不僅應(yīng)掌握全面的專業(yè)知識，還應(yīng)該擁有較高的綜合素養(yǎng)和能與時俱進(jìn)的先進(jìn)思想。營改增以后，相關(guān)政府部門不斷發(fā)文件，以及我國財務(wù)制度的新增與改革幅度很大，對會計人員的創(chuàng)新意識與學(xué)習(xí)能力的要求也有所提高，如果只拘泥于被淘汰的舊財務(wù)制度與管理制度，只能使企業(yè)的發(fā)展腳步停滯不前。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算管理人員應(yīng)不定期的參加有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)會計核算知識及相關(guān)稅收知識的培訓(xùn)，以此調(diào)動會計核算管理人員的工作積極性，為企業(yè)帶來更大的經(jīng)濟(jì)效益。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)高層管理人員應(yīng)該提高對會計管理崗位的重視度，成立專門的財務(wù)部門，有專職會計核算管理人員，多組織有關(guān)房地產(chǎn)會計核算及稅收政策的培訓(xùn)，甚至房地產(chǎn)高層管理人員都應(yīng)該參與房地產(chǎn)會計核算管理對應(yīng)決策方面的培訓(xùn)，只有企業(yè)高層對整個房地產(chǎn)行業(yè)會計核算流程了解后，才會對開發(fā)房地產(chǎn)項目事先有周密的計劃，事中有科學(xué)的管理，事后有詳細(xì)的分析。才會知道房地產(chǎn)行業(yè)管理會計核算人員的技術(shù)水平及工作積極性對整個企業(yè)有著不可估量的作用。會計核算管理人員專業(yè)知識扎實，清楚房地產(chǎn)開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)，并能夠及時掌握相關(guān)稅收政策，對企業(yè)所開發(fā)項目的成敗起著決定性的作用，會計核算管理人員不僅要對企業(yè)資金流向進(jìn)行分析，還需到建筑工地實際考察與了解業(yè)務(wù)，掌握企業(yè)各個部門的工作職責(zé)與內(nèi)容，這樣才能實現(xiàn)真正地合理化預(yù)算與管理，達(dá)到資源優(yōu)化分配的目標(biāo)。

第三，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理制度的規(guī)范性是非常重要的，財務(wù)管理制度的實施貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的整個過程。完善的財務(wù)管理制度可以協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)管理者精準(zhǔn)地掌握與控制企業(yè)的內(nèi)部系統(tǒng)，同時規(guī)范的財務(wù)管理制度也能夠使企業(yè)會計核算管理人員的工作更加順利，才能推動會計核算管理工作的有效進(jìn)行，使其每項工作內(nèi)容都做到合理化、專業(yè)化、精準(zhǔn)化從而更有效的輔助房地產(chǎn)企業(yè)的管理者作出更準(zhǔn)確的決策，使房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理與財務(wù)往來更加清晰明了，有助于企業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

第四，對房地產(chǎn)企業(yè)核算的每一個環(huán)節(jié)都應(yīng)嚴(yán)格要求，比如要求會計核算人員在支付工程款的時候，對工程款合同進(jìn)度及相應(yīng)的發(fā)票嚴(yán)格把關(guān)，每次付款，需要查看付款流程是否齊全，是否經(jīng)過相關(guān)部門的審核并有簽字確認(rèn)，付款有沒有按合同約定付款節(jié)點及工程進(jìn)度的要求支付，對方提供的發(fā)票合不合法，比如取得建筑業(yè)發(fā)票時，要求對方單位在開發(fā)票時在備注欄應(yīng)該注明建筑服務(wù)發(fā)生名稱及項目名稱等。在每一項工程開工之前都應(yīng)有周密的預(yù)算，工程結(jié)束時有詳細(xì)的決算資料，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門通力合作，每個部門都起到監(jiān)督作用，積極配合會計核算人員的工作，使企業(yè)沿著健康快速的道路發(fā)展。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算管理工作是公司的重要工作作之一，關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與日常經(jīng)濟(jì)活動的開展。當(dāng)前在房地產(chǎn)行業(yè)中會計核算管理還存在著一些不足之處，會計核算管理工作是一項復(fù)雜的系統(tǒng)性工作，必須不斷完善財務(wù)管理制度與提高會計核算管理人員的綜合素質(zhì)，加大房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)管的力度，防止由于管理方法不當(dāng)給公司帶來損失，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)的全面提升，也有利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。