特征價格法及其在我國住房價格指數(shù)編制中的應用

溫雪 溫興祥

摘要：住房價格指數(shù)反映了住房作為一種商品的價格變動和趨勢，是宏觀政策調(diào)控的重要參考依據(jù)。我國經(jīng)歷了快速的城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)市場發(fā)展，伴隨而來的是住房市場上大量的新建住房的交易。相應的住房郊區(qū)化和容積率提升將影響到住房的特征變化，這對用重復交易法編制住房價格指數(shù)提出了挑戰(zhàn)。特征價格法充分考慮了住房特征的異質(zhì)性，理應成為我國編制住房價格指數(shù)的重要依據(jù)。本文詳細梳理了三種不同的特征價格法，即時期啞變量法、插值法和特征法，然后給出了在運用特征價格法時需要考慮的遺漏變量偏誤、設定誤差和樣本選擇偏誤問題。

關鍵詞：住房;房價指數(shù);特征價格模型

引言

伴隨著住房市場化改革，我國的房地產(chǎn)市場迎來了持續(xù)多年的迅猛發(fā)展。房價也隨著我國整體經(jīng)濟的增長而水漲船高，高房價引起了普通老百姓、政府以及學者的關注。住房價格指數(shù)作為眾多價格指數(shù)中的一種反應了住房作為一種商品在一定時期內(nèi)價格的變動趨勢和變動的程度。鑒于房地產(chǎn)市場是整個國民經(jīng)濟健康運行的重要組成部分，住房價格在宏觀調(diào)控中也起到了關鍵的參考作用。各國政府普遍將房價作為制定宏觀經(jīng)濟政策的依據(jù)之一，房地產(chǎn)市場的細微變化都會影響到相應貨幣政策和財政政策的實施^[1]。另外，房價指數(shù)綜合反映了市場整體的信息，是市場參與者進行市場決策的重要依據(jù)，也是進一步分析和研究住房市場相關經(jīng)濟規(guī)律和政策問題的基礎^[2]。因此，構(gòu)建科學、合理和客觀反應住房價格的指數(shù)具有非常深遠的影響。

住房是一種具有高度異質(zhì)性的商品，不同的住房在物質(zhì)特征和區(qū)位特征上存在較大差異。因此，構(gòu)建反映住房真實價格的指數(shù)需要考慮到這種住房的異質(zhì)性影響，剔除由于不同類型的住房的價格變動對整體住房價格指數(shù)變動的影響。常見的編制住房價格指數(shù)的方法有重復交易法和特征價格法。重復交易法利用兩次及以上交易的住房的價格信息構(gòu)建價格指數(shù)，不需要種類繁多的住房特征的信息，所以重復交易法對樣本信息的要求較低。美國聯(lián)邦住宅供給機構(gòu)監(jiān)察辦公室（Office of Federal Housing Enterprise Oversight）發(fā)布的OFHEO住房價格指數(shù)（簡稱OFHEO-HPI）和美國標準普爾（Standard 和Poor）發(fā)布的標準普爾卡斯-席勒住房價格指數(shù)（S&P /Case-Shiller Home PriceIndices）是美國房地產(chǎn)市場的兩大著名住房價格指數(shù)，這兩種指數(shù)均是建立在重復交易法之上^[3]。特征價格法基于研究住房的權(quán)威模型——特征模型^[4]，在估計模型時控制住房的各項特征，剔除住房異質(zhì)性對住房價格估計的影響。

1.我國住房市場特征與住房價格指數(shù)

1.1住房市場化和新建住宅市場

我國的住房市場化改革始于改革開放初期。在改革開放前的計劃經(jīng)濟體制下，城鎮(zhèn)居民的住房由所在單位作為福利統(tǒng)一分配。由于資源向戰(zhàn)略性重要領域傾斜，國家在住房等民生項目上的投資嚴重不足，造成城鎮(zhèn)家庭普遍的住房空間狹小、住房質(zhì)量低下等問題。改革開放初期，中央政府加大住房資金投入，但由于在各部門之間的分配不均以及由此產(chǎn)生的腐敗情況，始終沒有找到一條合適的改變住房問題現(xiàn)狀的途徑。1992召開的十四大明確提出我國經(jīng)濟體制改革的目標模式是建立社會主義市場經(jīng)濟體制，體現(xiàn)在住房市場上，這意味著住房改革也逐漸朝著市場化的方向前進。1998年由國務院下發(fā)的《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展具有里程碑意義的政策文件，它廢除了住房實物分配的制度，為商品房的發(fā)展掃清了障礙，從而確立了商品房的市場主體地位。

房地產(chǎn)市場的起步已經(jīng)過去了十多年的時間，房地產(chǎn)市場儼然已成為我國國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)之一。2009年，房地產(chǎn)市場為我國的經(jīng)濟增長貢獻了11%，對處于全球經(jīng)濟危機中的中國來說房地產(chǎn)市場在抵抗經(jīng)濟危機負面作用中起到了非常重要的作用。我國房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展?jié)M足了潛在的以及隨著經(jīng)濟增長和城鎮(zhèn)化而產(chǎn)生的住房需求。大量新建住房的供應是我國現(xiàn)階段住房市場的一大特征。大量的新建住房在全國各地涌現(xiàn)：新建住房竣工面價由1998年的140萬平米增加到了2010年的610萬平米，其在所有竣工房屋中的比例從30%提高到70%。據(jù)住房與城鄉(xiāng)建設部 2010年數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在私有住房銷售中，新建住房所占比例達到了64%。在成熟的房地產(chǎn)市場中，大量的是二手房的交易，新建住房的交易只占其中很小的比例;而在我國住房產(chǎn)市場交易中，大量的是新建住房的交易，遠未達到發(fā)達國家房地產(chǎn)市場的發(fā)展程度。

1.2新建住房和住房價格指數(shù)

我國現(xiàn)階段大量的新建住房交易將深刻影響住房價格指數(shù)的構(gòu)建。重復交易法不適用我國從現(xiàn)階段以大量的新建住房交易為特征的交易狀況。重復交易法只能利用至少有兩次交易及以上的住房交易價格息，這在住房交易以大量的新建住房的我國住房住房極大的樣本選擇偏差;另外，特征價格法假設所交易住房的價格在所交易的相鄰兩個時期不發(fā)生變化。因此，考慮到住房質(zhì)量特征、且不需要重復交易信息的特征價格法就成為在我國目前住房市場特征下最適當?shù)木幹谱》績r格指數(shù)的方法。

編制住房價格最大的困哪在于控制住房的質(zhì)量特征變化。我國現(xiàn)階段的住房供應特征對于住房質(zhì)量具有非常重要的影響。體現(xiàn)在兩個方面，第一，住房郊區(qū)化。為了滿足對住房的需求，我國的各大城市陸續(xù)、不斷地進行“擴容”，城市土地面積繼續(xù)擴大。2000年全國城市土地開發(fā)22439平方千米，到2010年增加到了40058平方千米，換句話說，新增土地開發(fā)面積年均增長5.96%。在這些土地中，其中被用于新建住房的土地面積從2000年的7122平方千米增加到2010年的12404平方千米，年均增長5.71%。這意味著很多的新建住宅將在城市郊區(qū)地帶出現(xiàn)，即住房郊區(qū)化;第二，在有限的土地使用情況下，提供更多的住房的辦法是在允許的范圍內(nèi)，設置更高的容積率。住房銷售面積與所占土地面積之比，由2000年的2.15提高到2010年3.57。也就是說，平均住房容積率在這過去的十年中提高了將近60%。前述兩點對住房質(zhì)量的改變是毋庸置疑的，住房郊區(qū)化帶來的住房區(qū)位特征的變化和容積率提升將會降低住房交易價格。如果在構(gòu)造住房價格指數(shù)中忽略它們的影響將帶來具有誤導性的住房價格指數(shù)。

2.住房特征價格指數(shù)

本文以下詳細介紹三種不同構(gòu)建住房價格指數(shù)的特征價格法，即時間啞變量法、插值法和特征法。首先是最原始且簡單的時間啞變量法，通過加入住房特征變量和時期啞變量，以剔除住房質(zhì)量的差異對住房價格的影響。然后是插值法和特征法，它們的共同特點是依靠傳統(tǒng)的價格指數(shù)公式和需要利用特征模型估計住房的特征影子價格;特征法的區(qū)別在于“平均住房”的概念。

2.1時間啞變量法（Time-Dummy Methods）

上述時間啞變量法的優(yōu)點是：第一，簡易。價格指數(shù)及其方差直接從所估計的特征模型中獲得;第二，能和空間計量模型（如SARAR（1，1）或STAR）結(jié)合以利用地理空間數(shù)據(jù)。時間啞變量法的缺點是，第一，如何加以擴展以處理某些住房特征數(shù)據(jù)缺失問題;第二，缺乏靈活性。特征變量和時期變量以相加的形式進入方程，對方程形式施加了嚴格的限制。

2.2插值法（Imputation Methods）

插值法借鑒標準的價格指數(shù)形式。最著名的兩個價格指數(shù)是拉氏指數(shù)和帕氏指數(shù)，它們描繪了一籃子固定商品的價格隨時間的變化，這要求籃子中的每一種商品、在各個時期的價格信息。運用到住房價格指數(shù)中，它要求數(shù)據(jù)中的住房在每一時期的交易信息，但是住房的交易的頻率是不頻繁和不規(guī)律的。插值法就是先利用特征模型，預測出住房在各個時期的價格，然后再利用拉氏指數(shù)和帕氏指數(shù)公式計算住房價格指數(shù)。

3.編制特征價格指數(shù)時需要考慮的問題

3.1遺漏變量偏誤

與其他運用特征價格法的商品相比較而言，住房所具有的能影響其價格的因素非常多，難以對這些眾多的因素進行定量處理。因此，由遺漏變量造成的偏誤將是運用特征價格法不得不面對的一個問題。

3.2設定誤差

由于特征模型本質(zhì)上是約化式的，所以難以單獨根據(jù)理論推理確定其合理的方程形式^[8]。最流行的方程形式是半對數(shù)型。隨著非參數(shù)和半?yún)?shù)模型的發(fā)展，擔心半對數(shù)模型嚴格的方程形式限制和由此導致的方程形式設定誤差的研究者逐漸轉(zhuǎn)向這些非參數(shù)和半?yún)?shù)模型，而不是使用更靈活的方程形式。非參數(shù)能近似任何的變量關系而不用設定特定的方程形式。

3.3樣本選擇偏誤

應用特征價格模型估計住房價格指數(shù)所依賴的樣本可能存在兩種樣本選擇偏差問題。第一種樣本選擇偏差源于所銷售住房對于全部住房存量不具有代表性。因為特征價格法使用的是住房的交易價格，而不是其評估價格，這自然帶來樣本的選擇偏差問題——實際發(fā)生交易的住房才具有交易價格;第二種樣本選擇偏差源自于某些住房交易的信息更有可能被記錄下來。

4.結(jié)論

目前，我國最權(quán)威的兩個住房價格指數(shù)是國家統(tǒng)計局發(fā)布的“70 個大中城市房屋銷售價格指數(shù)”（簡稱70 住房價格指數(shù)）和中國指數(shù)研究院發(fā)布的“中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)”。它們均由類似加權(quán)平均指數(shù)的方式編制而成，沒有充分考慮到住房異質(zhì)性的影響，而且在實際操作中也沒有統(tǒng)一的標準。因此，時常造成住房價格指數(shù)“打架”的現(xiàn)象，機構(gòu)發(fā)布的指數(shù)也與老百姓的感知不太一致^[10]。本文基于我國住房市場發(fā)展現(xiàn)狀及其特點，考慮到大量的新建住房交易對住房質(zhì)量影響的現(xiàn)實、住房郊區(qū)化和容積率的提升將影響到住房品質(zhì)特征，提出特征價格法才是編制科學、合理的住房價格指數(shù)的較優(yōu)選擇，然后梳理、總結(jié)了時期啞變量法、插值法和特征法作為三種特殊的特征價格法和運用它們時需要考慮的地方。

參考文獻

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[3] 許永洪，曾五一.中美住房價格指數(shù)編制的對比研究[J]. 統(tǒng)計研究，2013 （12）：14-17.

[4] 羅曉娟，孔紅纓. 住宅特征價格指數(shù)編制現(xiàn)狀的國內(nèi)外比較分析[J].價格月刊，2012 （9）：7-10.

作者簡介：溫雪，（1987-），女（漢），博士，四川巴中人，廣西財經(jīng)學院經(jīng)濟與貿(mào)易學院，講師，研究方向：區(qū)域經(jīng)濟學。

通訊作者：溫興祥（1989-），男（漢），博士，浙江瑞安人，南京財經(jīng)大學經(jīng)濟學院，研究方向：勞動經(jīng)濟學。

（作者單位：1廣西財經(jīng)學院經(jīng)濟與貿(mào)易學院;2南京財經(jīng)大學經(jīng)濟學院）