淺析房地產(chǎn)企業(yè)成本核算

王秀華

[摘 要]降低企業(yè)的成本是影響企業(yè)發(fā)展的重要因素?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。在這一背景下，房地產(chǎn)企業(yè)如何做好成本管理和成本核算至關(guān)重要。文章結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的特性，對(duì)成本核算的對(duì)象、組成及核算過(guò)程中的問(wèn)題和相應(yīng)的解決方案逐一進(jìn)行闡述，旨在提高企業(yè)的管理水平，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn);成本核算;控制策略

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.09.074

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，它關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，成為拉動(dòng)消費(fèi)的主要力量。但隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的深度整合，市場(chǎng)的格局發(fā)生了重大變化，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越白熱化。企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)質(zhì)就是企業(yè)成本的較量，這就需要企業(yè)開拓思維，深挖管理，降成本、出效益。所以房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理在整個(gè)的管理系統(tǒng)中成了重中之重，是公司是否具有持續(xù)運(yùn)營(yíng)能力的重要體現(xiàn)之一。房地產(chǎn)項(xiàng)目具有開發(fā)周期長(zhǎng)、投入資金大、投資風(fēng)險(xiǎn)高、核算環(huán)節(jié)多等諸多特征。這就特別要求企業(yè)在管理過(guò)程中，加大對(duì)成本的持續(xù)性管理，盡量避免建設(shè)過(guò)程中的各種風(fēng)險(xiǎn)，從而實(shí)現(xiàn)最小的投入，取得最大的經(jīng)濟(jì)效益。

1 房地產(chǎn)企業(yè)成本的主要核算對(duì)象和核算項(xiàng)目

房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要包括土地與前期費(fèi)用、工程開發(fā)過(guò)程中的費(fèi)用、公共配套費(fèi)用與間接開發(fā)費(fèi)用、籌資費(fèi)用四大部分。

1.1 土地與前期費(fèi)用

房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)招、拍、掛等各種形式購(gòu)入土地，這是企業(yè)成本核算的第一步。根據(jù)各項(xiàng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，土地和前期費(fèi)用占到總開發(fā)成本的18%左右。購(gòu)買土地成交之后，企業(yè)通過(guò)土地面積與容積率的換算，得出開發(fā)項(xiàng)目所占用的土地成本，進(jìn)而計(jì)算各項(xiàng)成本費(fèi)用，據(jù)此來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估分析。

這期間前期費(fèi)用比較多、雜，要分清、分細(xì)核算科目，為以后的成本統(tǒng)計(jì)、匯算清繳等打好基礎(chǔ)。

1.2 開發(fā)過(guò)程中的各項(xiàng)費(fèi)用

這部分的成本核算是重中之重，據(jù)統(tǒng)計(jì)要占到總成本的72%左右。由于房地產(chǎn)企業(yè)用地都是幾十畝到幾百畝，是成片開發(fā)還是分期開發(fā)，是分住宅、商業(yè)、別墅，還是車位、儲(chǔ)藏室等，類型比較復(fù)雜。同時(shí)開發(fā)期間跨越時(shí)間長(zhǎng)，幾年甚至十幾年。所以一定要確定好核算對(duì)象，分類型、分項(xiàng)目計(jì)入成本。

1.3 公共配套費(fèi)用與間接開發(fā)費(fèi)用

公共配套費(fèi)用種類繁多，且基本都是政府部門收取，沒(méi)有議價(jià)的可能性。同時(shí)存在繳納及時(shí)性、數(shù)額比較大的特點(diǎn)。公司必須全額繳納以后，才能辦理各項(xiàng)證書。

開發(fā)間接費(fèi)用是和工程有關(guān)，但又不能直接計(jì)入工程項(xiàng)目的費(fèi)用。根據(jù)單據(jù)，計(jì)入各明細(xì)科目，待以后按項(xiàng)目進(jìn)行分配。

1.4 籌資費(fèi)用

籌資費(fèi)用是房地產(chǎn)企業(yè)很大一部分支出?，F(xiàn)在通過(guò)正規(guī)銀行途徑貸款比較難，基本沒(méi)有可操作性。而通過(guò)民間途徑貸款，又存在發(fā)票開具困難等。這就需要企業(yè)事先籌謀，預(yù)先規(guī)劃。

2 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問(wèn)題和原因

2.1 企業(yè)的決策者缺乏成本管理意識(shí)

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)這幾十年熱火朝天的發(fā)展，已經(jīng)成為重要的經(jīng)濟(jì)支柱，管理者的管理水平也逐步提高。由于房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)來(lái)說(shuō)的高利潤(rùn)，吸引更多的人投入這個(gè)行業(yè)，其中很多是其他行業(yè)轉(zhuǎn)行或者是半路出家的，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性缺乏相對(duì)的了解，管理思維還停留在舊行業(yè)或者舊模式中。同時(shí)受到生長(zhǎng)環(huán)境和個(gè)人素質(zhì)的影響，大部分管理者的水平亟待提高。年齡大的領(lǐng)導(dǎo)者，成本管理意識(shí)比較薄弱，工程都是干到哪說(shuō)到哪，基本沒(méi)有預(yù)算和控制。年齡小點(diǎn)的，大部分都是接替家族企業(yè)，對(duì)成本管理也比較忽略。

2.2 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的對(duì)象模糊

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí)，首先應(yīng)該確定成本歸集對(duì)象，其范圍可大可小，層次可多可少，并沒(méi)有明確的規(guī)定。財(cái)政部《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）》規(guī)定：“房地產(chǎn)企業(yè)一般按照開發(fā)項(xiàng)目、綜合開發(fā)期數(shù)并兼顧產(chǎn)品類型等確定成本核算對(duì)象。”所以成本對(duì)象的確定應(yīng)該滿足成本計(jì)算的需要，同時(shí)便于成本的歸集和結(jié)算，還要適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。如果是小規(guī)模的開發(fā)，如單幢或者幾幢的開發(fā)，核算對(duì)象比較容易確定。但隨著近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，開發(fā)面積越來(lái)越大，開發(fā)類型也是各不相同，開發(fā)周期也是越來(lái)越長(zhǎng)。這就造成是以整個(gè)項(xiàng)目為核算對(duì)象，還是分期、分片、分整棟、單棟樓房，都沒(méi)有確切的規(guī)定。在一定程度上增加了核算的難度，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)的經(jīng)濟(jì)效益。

2.3 企業(yè)缺乏成本管理體系的建設(shè)

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力非常激烈，有些企業(yè)為了眼前的利益，忽略了企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的制定和維護(hù)。成本管理中缺少完善的目標(biāo)，缺乏成本競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)、缺乏成本管理體系的建設(shè)，缺乏整個(gè)項(xiàng)目統(tǒng)一的管理體系的規(guī)劃。即便有的編制了管理體系，甚至也只是表面文章，應(yīng)付檢查監(jiān)督。導(dǎo)致成本管理有名無(wú)實(shí)，成本落實(shí)和控制并沒(méi)有落到實(shí)處，缺乏有效性，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力堪憂。

2.4 對(duì)費(fèi)用的歸集和分配方法不明確

由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，牽扯的費(fèi)用多，核算的科目復(fù)雜。這就要求對(duì)各個(gè)費(fèi)用有個(gè)明細(xì)的核算，便于后期費(fèi)用的分配，成本的計(jì)量。會(huì)計(jì)相關(guān)規(guī)定需要按受益原則和配比原則進(jìn)行分配，選擇分配辦法要保持一致，不能隨意變更。這個(gè)只是確定了一個(gè)大的方向，但每個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)類型不一樣，在建設(shè)過(guò)程中遇到的情況也不一樣，造成費(fèi)用的歸集和分配方法差別很大。

2.5 隨意調(diào)劑成本，任意虛增成本

國(guó)有大中型企業(yè)對(duì)成本控制措施比較到位，同時(shí)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)也比較高。而中小企業(yè)為了減少成本支出，甚至七大姑八大姨的都安排在財(cái)務(wù)，對(duì)成本的處理存在隨意性，不知道按項(xiàng)目進(jìn)行分類記錄，間接影響了各個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際成本金額。在項(xiàng)目結(jié)算前，為壓縮利潤(rùn)，調(diào)整企業(yè)所得稅及土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)大多加大計(jì)入建筑安裝成本，虛增工程結(jié)算成本，從而不能真實(shí)地反映一個(gè)企業(yè)的真實(shí)狀況。

2.6 難以確定成本核算周期

房地產(chǎn)企業(yè)核算周期長(zhǎng)，但一個(gè)企業(yè)的成本核算必須按周期進(jìn)行。月底、年底要及時(shí)地核算企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，對(duì)企業(yè)進(jìn)行評(píng)價(jià)和分析。由于房地產(chǎn)企業(yè)不確定因素很多，如果遇到資金周轉(zhuǎn)難等問(wèn)題，工程遲遲都不能結(jié)算。導(dǎo)致無(wú)法確切地計(jì)算成本利潤(rùn)和各項(xiàng)稅金，真實(shí)地反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，最終影響到工程的核算周期。

3 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的改進(jìn)策略

3.1 加強(qiáng)成本核算意識(shí)，提高人員核算能力

首先，作為房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者，應(yīng)具有長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略管理、現(xiàn)代化的成本管理理念和模式，應(yīng)制定全過(guò)程管理、全環(huán)節(jié)管理、全方位管理的成本管理方針。要突破狹隘的成本管理模式，把企業(yè)的重心轉(zhuǎn)向企業(yè)整體的管理方面，重點(diǎn)抓成本管理;要充分認(rèn)識(shí)到企業(yè)成本降低的潛力是無(wú)限的，要不斷的學(xué)習(xí)，提高個(gè)人的管理水平和個(gè)人修養(yǎng)，培養(yǎng)堅(jiān)定的學(xué)習(xí)理念。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)的人員，尤其是成本核算人員必須熟悉工程開發(fā)內(nèi)容和行業(yè)特點(diǎn)，盡量參與工程部門的規(guī)劃、預(yù)算和工程合同簽訂等方面的工作，及時(shí)溝通學(xué)習(xí)，全面熟悉和掌握會(huì)計(jì)與稅收方面的規(guī)定。在核算過(guò)程中，要統(tǒng)籌兼顧各方面的要求，核算清晰，分配方法運(yùn)用合理、全面、系統(tǒng)，正確的反映企業(yè)的成本。對(duì)負(fù)責(zé)成本核算的人員進(jìn)行優(yōu)化，淘汰不合格人員，把業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的人員放到重要工作崗位。

最后，根據(jù)工作的需要，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)課程、現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)等方式，不定期的組織人員培訓(xùn)學(xué)習(xí)，調(diào)動(dòng)全體人員的積極性。也可以固定一個(gè)時(shí)間段，成本管理人員們一起討論研究工作過(guò)程中的問(wèn)題，一起出謀劃策，一起解決疑難問(wèn)題，為公司的發(fā)展建言獻(xiàn)策。

3.2 確立明確的核算對(duì)象

成本對(duì)象的確立，應(yīng)當(dāng)明確、清晰。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目類型多，首先應(yīng)充分考慮稅法的要求，進(jìn)行一下稅收預(yù)測(cè)，尤其是土地增值稅的預(yù)算，嚴(yán)格區(qū)分普通、非普通和其他三種類型。其次現(xiàn)在實(shí)行的基本是按《工程規(guī)劃許可證》來(lái)確定土地增值稅的核算，所以在項(xiàng)目的開始，就應(yīng)充分考慮這個(gè)問(wèn)題，在不違背原則的情況下，盡量做一個(gè)大的工程規(guī)劃，這樣就便于核算對(duì)象的設(shè)立和核算。

3.3 設(shè)計(jì)科學(xué)、合理的成本控制體系

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)立足整體戰(zhàn)略目標(biāo)及企業(yè)外部環(huán)境，從成本與效益的對(duì)比中尋找成本最小化，制定科學(xué)合理的成本控制體系。土地費(fèi)用控制的空間小，而建筑安裝工程中的控制空間比較大，只有這方面把握好，才能體現(xiàn)整個(gè)控制體系的力度。在制定成本體系過(guò)程中，注意不能忽略工程設(shè)計(jì)的作用。設(shè)計(jì)合同的合理性，成本的最小化，對(duì)以后的工程開展至關(guān)重要，所以要提前規(guī)劃設(shè)計(jì)。還要充分考慮調(diào)動(dòng)人員的積極性，激發(fā)人的潛能，建立以人為本的成本管理模式。

3.4 明確費(fèi)用的歸集和分配方法

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用，由某一成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)直接計(jì)入成本核算對(duì)象;由幾個(gè)成本核算對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)選擇占地面積比例、預(yù)算造價(jià)比例、建筑面積比例等合理的分配標(biāo)準(zhǔn)，分配計(jì)入成本核算對(duì)象。一個(gè)單位對(duì)費(fèi)用的歸集和分配應(yīng)書面明確，按照“誰(shuí)受益誰(shuí)分配”的原則，將成本費(fèi)用與公共成本費(fèi)用進(jìn)行合理分?jǐn)?，提高核算的有效性和?zhǔn)確性。已經(jīng)確定分配方法，不能隨意變更，如果確實(shí)需要更改分配方法，一定要報(bào)備管理，并在財(cái)務(wù)報(bào)表中備注說(shuō)明。

3.5 全程監(jiān)督考核完善成本管理制度，避免調(diào)劑和虛增成本

首先要建立健全各項(xiàng)成本規(guī)章制度，讓成本核算有章可依，有法可循，這樣才能保證核算數(shù)據(jù)的真實(shí)性。如果是大型的成本項(xiàng)目，應(yīng)該成立專門的核算及監(jiān)督小組，統(tǒng)一辦公，進(jìn)行專門的成本預(yù)算、控制、決算和監(jiān)督。建立有效的算管模式和高效的財(cái)務(wù)管理模式，最好設(shè)立內(nèi)部審計(jì)機(jī)制，加強(qiáng)審計(jì)監(jiān)督，及時(shí)反饋信息，為以后的項(xiàng)目開發(fā)積累經(jīng)驗(yàn)。一定要加強(qiáng)考核落實(shí)機(jī)制，對(duì)成本管理的結(jié)果有記錄、有總結(jié)、有監(jiān)督、有獎(jiǎng)勵(lì)，這樣整個(gè)的控制體系才能真正的發(fā)揮作用。

3.6 科學(xué)設(shè)定成本核算的周期

土地成交以后，制定科學(xué)的成本控制體系，這時(shí)候就要明確成本的核算周期，便于以后的工作開展。這樣設(shè)計(jì)的重要性就再次體現(xiàn)，根據(jù)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，項(xiàng)目類型規(guī)劃成本核算對(duì)象，統(tǒng)籌資金，按計(jì)劃完成整個(gè)項(xiàng)目的決算和交付，就能確定核算周期，便于各項(xiàng)工作的開展。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作，是連貫和持續(xù)性的工作，需要充分考慮各種因素。只有深入地研究和了解它存在的各種問(wèn)題，并在實(shí)施過(guò)程中積極解決和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，才能為以后更好地開展工作打下良好的基礎(chǔ)，核算工作質(zhì)量取得良好的進(jìn)步和提高。

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