房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀及管理措施淺探

賈志超

摘? 要：房地產(chǎn)公司不僅需要根據(jù)其所處的市場變動(dòng)來明確新時(shí)期的工作方向，還要參考住房體制的變動(dòng)，來轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，在一定的時(shí)期之內(nèi)完成升級(jí)任務(wù)。房地產(chǎn)公司的發(fā)展區(qū)域逐步延伸，產(chǎn)業(yè)體系也由原來的單一化朝著多樣化發(fā)展。為了面對(duì)更多的發(fā)展訴求，房地產(chǎn)公司應(yīng)結(jié)合內(nèi)部財(cái)務(wù)管控情況，明確新時(shí)期中可應(yīng)用的管理措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司;財(cái)務(wù)管理;管理現(xiàn)狀;管理措施

房地產(chǎn)市場在比較短的時(shí)間內(nèi)會(huì)出現(xiàn)多種變動(dòng)，房地產(chǎn)公司需積極響應(yīng)國家的相關(guān)政策，遵守市場變動(dòng)規(guī)律，積極參與抑制高額房價(jià)的工作中，面對(duì)新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段的各種挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須從內(nèi)部開啟調(diào)控活動(dòng)，結(jié)合財(cái)務(wù)資金使用需要，來調(diào)整管理工作方案，通過科學(xué)財(cái)務(wù)管控方法來解決復(fù)雜的資金應(yīng)用事務(wù)，找準(zhǔn)投資方向，減少財(cái)務(wù)損失。現(xiàn)針對(duì)財(cái)務(wù)管理工作需求，提供這一內(nèi)控環(huán)節(jié)可使用的管理手段。

1 房地產(chǎn)公司展開財(cái)務(wù)管理工作的現(xiàn)狀分析

1.1 房地產(chǎn)公司使用的管理制度存有缺陷

如今，房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，投資決策分析責(zé)任重，要求高;房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)資金投入量大、管理周期較長;諸多不確定的因素，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。然而有很多的房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理不夠健全，工作人員執(zhí)行起來也不夠主動(dòng)，總體的經(jīng)營戰(zhàn)略不清晰，缺乏長期性的戰(zhàn)略目標(biāo)，從而導(dǎo)致員工缺乏長遠(yuǎn)的發(fā)展;財(cái)務(wù)管理制度缺乏可操作性，導(dǎo)致財(cái)務(wù)工作的盲目，使財(cái)務(wù)分析不能夠得到有效的應(yīng)用;缺乏明確的對(duì)資本回報(bào)率的考慮，在對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行選擇的時(shí)候只是一味的追求多元化經(jīng)營和效益。

1.2 財(cái)務(wù)管理的工作難度高

在房地產(chǎn)實(shí)際開發(fā)的過程中，因?yàn)樗婕暗降拿姹容^多，如：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、前期準(zhǔn)備費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、安裝費(fèi)用等等。雖然開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本主要由以上成本項(xiàng)目構(gòu)成，但各成本項(xiàng)目的具體內(nèi)容同開發(fā)產(chǎn)品有所不同，即使是同類型開發(fā)產(chǎn)品也因時(shí)間、地段而變，使得房屋的成本構(gòu)成顯得十分復(fù)雜。所反映出來的財(cái)務(wù)關(guān)系也比較復(fù)雜，這不僅表現(xiàn)在公司和員工、投資者、被投資單位、債權(quán)人以及集團(tuán)內(nèi)部管理部門和集團(tuán)內(nèi)部各個(gè)單位之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，也表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中和設(shè)計(jì)單位、供應(yīng)商、居民、中介、承建商、銀行、購房者、政府部門等一些頻繁和大量的有資金往來的結(jié)算關(guān)系，這無疑給繁雜的財(cái)務(wù)管理關(guān)系里面又增加了難度。

1.3 籌資問題

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)對(duì)象決定了房地產(chǎn)開發(fā)過程是巨額資的投入過程。高額的地價(jià)和房屋工程造價(jià)，要求企業(yè)次投入的資金數(shù)量很大;加之開發(fā)經(jīng)營過程具有長期性，資金的周轉(zhuǎn)期較長，周轉(zhuǎn)率偏低，需要企業(yè)通過各種融資手段來籌集開發(fā)資金，并進(jìn)行項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)，所以相應(yīng)的資金籌集任務(wù)十分繁重。隨著國家陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，銀行融資監(jiān)管趨緊，信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來越高。

2 房地產(chǎn)公司落實(shí)財(cái)務(wù)管理工作的具體方法

2.1 完善管理制度

財(cái)務(wù)管理制度是展開財(cái)務(wù)管控工作的基礎(chǔ)性工作，因此可知房地產(chǎn)企業(yè)如果想要構(gòu)建適合當(dāng)前行業(yè)環(huán)境的財(cái)務(wù)管控制度，就必須要對(duì)財(cái)務(wù)管理制度進(jìn)行管控，根據(jù)制度要求，充分分配財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的工作職責(zé)，將會(huì)計(jì)監(jiān)督職能有效落實(shí)，改變會(huì)計(jì)管理人員的工作內(nèi)容，除了基本的財(cái)務(wù)核算之外，還要在進(jìn)制定、監(jiān)督與會(huì)審經(jīng)濟(jì)性合同中發(fā)揮作用，當(dāng)前審批財(cái)務(wù)收支程序的工作也必須被改進(jìn)，相應(yīng)的審批人員、審批依據(jù)以及審批權(quán)限均需被重新明確。

與財(cái)務(wù)管理相關(guān)的費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn)也必須隨之發(fā)生變化，借助這一標(biāo)準(zhǔn)可對(duì)費(fèi)用支出與房地產(chǎn)項(xiàng)目投資進(jìn)行限制，結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的登記可確認(rèn)具體運(yùn)用的監(jiān)督手段、核算方法與費(fèi)用管理方法。

2.2 優(yōu)化發(fā)展環(huán)境

如果想要保持財(cái)務(wù)管理工作的規(guī)范性，決策者的工作意識(shí)是極為重要的，房地產(chǎn)公司的決策者應(yīng)當(dāng)給財(cái)務(wù)管理者塑造更優(yōu)質(zhì)的工作環(huán)境，創(chuàng)設(shè)良好的客觀工作條件，借此還可打造全新的房地產(chǎn)企業(yè)形象。

2.3 改進(jìn)資金管理制度

首先要編制包括經(jīng)營、建設(shè)、投資、籌資等在內(nèi)的全面預(yù)算。在此基礎(chǔ)上，按照項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)和項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度以及完成的工程量編制項(xiàng)目建設(shè)資金使用計(jì)劃表。計(jì)劃表應(yīng)優(yōu)先安排關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、重要項(xiàng)目、重要設(shè)備的資金支付，確保重要項(xiàng)目的按時(shí)完成和重要設(shè)備的安裝到位。其次是根據(jù)"有計(jì)劃不超支，無計(jì)劃不開支"的原則，按計(jì)劃用款，并嚴(yán)格按照規(guī)定的用途使用資金。嚴(yán)格限制超計(jì)劃的資金支出，對(duì)超計(jì)劃的資金支出要有特別的授權(quán)與審批程序。三是財(cái)務(wù)部門專門設(shè)置臺(tái)賬，定期對(duì)項(xiàng)目資金、專項(xiàng)資金的使用情況進(jìn)行跟蹤管理，若發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象及時(shí)向項(xiàng)目部和有關(guān)業(yè)務(wù)部門反饋，待違規(guī)情況整改完畢后再繼續(xù)支付下一筆資金。

2.4 提升財(cái)務(wù)管理者的素質(zhì)

財(cái)務(wù)管理人員的工作素養(yǎng)關(guān)系著企業(yè)的財(cái)務(wù)管控效果，因此房地產(chǎn)公司需要加大對(duì)員工，尤其是財(cái)務(wù)管理者。當(dāng)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境出現(xiàn)變動(dòng)，國家下發(fā)了新的審計(jì)工作準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、財(cái)務(wù)管理通則以及稅務(wù)相關(guān)的法規(guī)之后，財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)敏感地感受到工作的變動(dòng)，以終身學(xué)習(xí)的態(tài)度來面對(duì)工作內(nèi)容出現(xiàn)的變化，通過更新自己的知識(shí)系統(tǒng)來給企業(yè)提供具備時(shí)效性的財(cái)務(wù)管理服務(wù)。基于房地產(chǎn)公司的內(nèi)部管控規(guī)范的各種要求，財(cái)務(wù)管理者人員還應(yīng)當(dāng)適時(shí)接受思想教育，完成思想道德建設(shè)的任務(wù)，定期進(jìn)行綜合性考核，企業(yè)可使用輪崗制度來豐富員工的工作體驗(yàn)，增設(shè)信息技術(shù)培訓(xùn)任務(wù)，打造新型高素質(zhì)的財(cái)務(wù)管控團(tuán)隊(duì)。

2.5 改善融資系統(tǒng)

房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)結(jié)合企業(yè)的發(fā)展規(guī)模來構(gòu)建資金管理工作中心，以集中化的方法來完成管理資金的任務(wù)，子公司可以提供其閑置資金來確?？偣镜膬?nèi)部調(diào)劑工作可正常進(jìn)行，房地產(chǎn)企業(yè)可獲取無息貸款，公司的整體資金應(yīng)用率也被提升，房地產(chǎn)集團(tuán)還能夠借此來形成綜合的競爭優(yōu)勢(shì)。銀行也通過優(yōu)惠利率與授信額度來支持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)在宏觀調(diào)控的發(fā)展背景下，還可借由專門的信托機(jī)構(gòu)來獲取融資服務(wù)?？紤]到當(dāng)前具有宏觀化特點(diǎn)的貨幣政策，相關(guān)經(jīng)濟(jì)會(huì)議提倡應(yīng)當(dāng)適當(dāng)擴(kuò)大當(dāng)前的社會(huì)融資系統(tǒng)的規(guī)模，增加貸款，控制企業(yè)在發(fā)展階段承擔(dān)的融資壓力。適當(dāng)?shù)胤艑捸?cái)務(wù)限制，使當(dāng)前的貨幣政策可保持穩(wěn)中偏松的狀態(tài)，結(jié)合房地產(chǎn)等重要行業(yè)的發(fā)展情況，來改變貨幣政策，提供更多具有創(chuàng)新性與可用性的融資手段。

3 結(jié)束語

區(qū)域之間的經(jīng)濟(jì)合作發(fā)展活動(dòng)逐漸活躍化，房地產(chǎn)公司在落實(shí)日常的經(jīng)營管理工作時(shí)，必須明確時(shí)代發(fā)展訴求，長期使用具有動(dòng)態(tài)化優(yōu)勢(shì)的管控系統(tǒng)，面對(duì)財(cái)務(wù)管理任務(wù)時(shí)，同樣要以市場情況為準(zhǔn)，根據(jù)相應(yīng)的政策制度變動(dòng)來形成資金管控體制，根據(jù)現(xiàn)有的貨幣政策來調(diào)整融資活動(dòng)，給財(cái)務(wù)管理者提供更多的學(xué)習(xí)資源，督促其進(jìn)步并適應(yīng)崗位變動(dòng)，房地產(chǎn)還應(yīng)關(guān)注其他方面的內(nèi)控管理活動(dòng)。

參考文獻(xiàn)

[1]宋兆功.淺談新時(shí)期環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作[J].全國流通經(jīng)濟(jì)，2016（22），52-53.

[2]李慶利.淺談房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題及對(duì)策[J].東方企業(yè)文化，2015（21）.

[3]徐娟.淺談營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響[J].時(shí)代金融，2017（26），239-239.