房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目精細(xì)化管理探究

姚海威

摘? 要：經(jīng)濟(jì)全球化步伐的加快，各行業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，提高了人們對生活的需求度。房地產(chǎn)企業(yè)是一直和人們生活聯(lián)系最為密切的職業(yè)。文章概述了房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目精細(xì)化管理體系的構(gòu)成、分析了房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目精細(xì)化管理的現(xiàn)狀、沿著項(xiàng)目精細(xì)化的研究思路、提出了有效探究房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目精細(xì)化管理的途徑，為我國房地產(chǎn)企業(yè)為轉(zhuǎn)變發(fā)展模式提供理論依據(jù)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);工程項(xiàng)目;精細(xì)化管理

在一定程度上來看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有其他行業(yè)不可比擬的優(yōu)勢，它涉及了人們生活的方方面面，住房、工作、教學(xué)、娛樂以及餐飲等都占據(jù)著人們生活、工作等衣食住行的各個(gè)層面。成為社會大眾維持正常生活的基本保障。精細(xì)化的管理工作是為了將市場責(zé)任明確可行化，滿足工程項(xiàng)目對人們的服務(wù)作用，將管理工作進(jìn)行靈活的量化，保證了房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目在精細(xì)化的模式下更好進(jìn)行對人們、對社會的服務(wù)工作。

1.房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目精細(xì)化管理體系構(gòu)成

1.1精細(xì)化管理內(nèi)容

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目精細(xì)化管理已經(jīng)深入管理工作的各方面，這種全覆蓋的管理方式，為精細(xì)化的管理提供新的途徑。首先要將操作程序進(jìn)行精細(xì)化的管理，要求工作人員嚴(yán)格按照規(guī)范進(jìn)行操作，其次是精細(xì)管理控制，對整個(gè)流程遵循計(jì)劃、核實(shí)、實(shí)施、檢查回顧程序運(yùn)作。還要對企業(yè)的賬目、財(cái)務(wù)憑證等進(jìn)行登記記賬、審查稽核，發(fā)現(xiàn)賬實(shí)不符的現(xiàn)象要及時(shí)解決，確保整個(gè)財(cái)務(wù)管理的過程真實(shí)有效。還要有分析決策精細(xì)化，通過搜集數(shù)據(jù)信息、建立模型科學(xué)評估出決策的可行性。最后，是對目標(biāo)進(jìn)行精細(xì)化調(diào)整，企業(yè)的決策領(lǐng)導(dǎo)層要根據(jù)本年度完成的利潤情況，及時(shí)調(diào)整計(jì)劃目標(biāo)，保證企業(yè)規(guī)劃的順利實(shí)施[1]。

1.2精細(xì)化管理原則

要想實(shí)現(xiàn)有效的資源配置，要對工程項(xiàng)目的實(shí)際活動和擁有的資源進(jìn)行精細(xì)化管理。更好的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的管理質(zhì)量規(guī)劃，企業(yè)不僅是聯(lián)系各部門之間的中轉(zhuǎn)站，而且還要遵循現(xiàn)有的資源滿足顧客的需求，要想將房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目的各動態(tài)過程融合成一個(gè)可控規(guī)范化流程。這樣就實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目高效率的精細(xì)化原則。通過可控制的方式對系統(tǒng)不斷進(jìn)行考核，尋求發(fā)展更好的機(jī)遇，更好的開展精細(xì)化管理工作。

1.3精細(xì)化管理目標(biāo)

在房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目精細(xì)化管理中，精細(xì)化的管理目標(biāo)主要包括以下四種，第一：將原來工作中的預(yù)算、招標(biāo)、購置、生產(chǎn)管理等工作加以清晰可見的界限和聲明，細(xì)化管理工作。第二：通過流程圖的方式，完成工作環(huán)節(jié)和人員職責(zé)分配的工作化管理流程;第三，要完成標(biāo)準(zhǔn)化的當(dāng)天應(yīng)該完成的工作量，綜合各環(huán)節(jié)的工作分配數(shù)據(jù)化的指標(biāo)，進(jìn)行完成日工作量或者月、季度工作量的監(jiān)督。第四，將工作進(jìn)行定量的信息化，在信息發(fā)展的時(shí)代，信息化在房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目精細(xì)化管理中占據(jù)著舉足輕重的地位。在精細(xì)化工作中融入信息化方便各個(gè)部門之間實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)信息的共享，提高各部門之間的合作。

2.房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化管理現(xiàn)狀

目前，雖然人們對住房的需求量較大，但是房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)緩慢發(fā)展態(tài)勢。首先，對于房地產(chǎn)企業(yè)施工項(xiàng)目的地理位置來說，一旦選取該區(qū)域作為開發(fā)對象，更換位置可能性幾乎為零。因此，對工程項(xiàng)目的選擇地要綜合考慮各地理因素。其次，眾所周知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程施工周期長，從開始的勘查用地。到施工、竣工等所需時(shí)間更長。它受國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的過度開發(fā)可能不利于社會的穩(wěn)定發(fā)展，出現(xiàn)的房屋壟斷會造成嚴(yán)重的危機(jī)。最后就是目前的房地產(chǎn)企業(yè)沒有明確的制度要求，財(cái)務(wù)管理、項(xiàng)目質(zhì)量、成本模式等都存在一系列亟待改善的問題[2]。

3.房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化管理的思路

在房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目精細(xì)化管理工作中，要想確保精細(xì)化管理的有效開，就要梳理房地產(chǎn)精細(xì)化管理的思路。第一，要確定影響房地產(chǎn)精細(xì)化的風(fēng)險(xiǎn)因素。第二，要運(yùn)用先進(jìn)的信息技術(shù)手段，搜集房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目建設(shè)的資料，規(guī)避在實(shí)際施工過程受風(fēng)險(xiǎn)沖擊較大。第三，依據(jù)以上相關(guān)資料、知識的存儲，撰寫項(xiàng)目施工可行性報(bào)告、施工執(zhí)行的計(jì)劃書等下達(dá)各部門的任務(wù)職責(zé)分配，確保房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目精細(xì)化管理工作的順利進(jìn)行。

4.房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化管理探究途徑

4.1完成精細(xì)化管理目標(biāo)

房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目精細(xì)化管理目標(biāo)貫穿項(xiàng)目施工的全過程。在工程項(xiàng)目標(biāo)決策階段，要對市場經(jīng)濟(jì)下對消費(fèi)者或者潛在的消費(fèi)者進(jìn)行需求分析，在了解對方的基礎(chǔ)上確立工程的發(fā)展規(guī)劃和目標(biāo)。在項(xiàng)目工程的準(zhǔn)備進(jìn)行階段，房開企業(yè)進(jìn)過政府部門的審核批準(zhǔn)，遵守法律規(guī)范的基礎(chǔ)上進(jìn)行施工方案圖的規(guī)劃。在項(xiàng)目實(shí)施階段，要加強(qiáng)對項(xiàng)目質(zhì)量按照目標(biāo)實(shí)施的標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目的把控、監(jiān)督、改進(jìn)等，在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、施工質(zhì)量、顧客滿意度融合多方面的因素對工程目標(biāo)進(jìn)行精細(xì)化管理。在完成竣工階段。在規(guī)定的年限內(nèi)遵循住房的保修制度確保項(xiàng)目質(zhì)量。在每個(gè)階段實(shí)施精細(xì)化的管理，不僅滿足業(yè)主住房需求，而且實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益價(jià)值最大化的管理目標(biāo)[3]。

4.2實(shí)現(xiàn)精細(xì)化工程的推廣

對于房地產(chǎn)企業(yè)中精細(xì)化技術(shù)是嚴(yán)格按照國家規(guī)定的“精品化項(xiàng)目”進(jìn)行創(chuàng)建。首先就要針對房地產(chǎn)開發(fā)商把自行研發(fā)設(shè)計(jì)的圖紙及時(shí)交遞給項(xiàng)目施工的指揮管理人員，以便對質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的技術(shù)把控;其次，在購入原材料、固定資產(chǎn)等設(shè)備時(shí)，要具備合格證書、建材的檢驗(yàn)報(bào)告等，對安全等級要求高的材料，要把供應(yīng)商的信息交由審核部門。最后，強(qiáng)化施工過程的掛牌制度，對管理者、施工人員、建設(shè)工程的時(shí)間做準(zhǔn)確無誤的文字記錄，實(shí)現(xiàn)責(zé)任到人的精細(xì)化責(zé)任管理制度。在指定的建筑區(qū)域建設(shè)樣板的時(shí)候，竣工的實(shí)際效果要和樣板間展示的質(zhì)量相等同，或者完工時(shí)高于樣板的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

4.3加大精細(xì)化監(jiān)理管控制度

精細(xì)化監(jiān)管的主體是實(shí)現(xiàn)對人員的管控，一方面，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，相關(guān)承包項(xiàng)目建設(shè)的單位、個(gè)人要遞交工作管理人員履歷和聯(lián)系方式、在現(xiàn)場的職責(zé)、擁有的專業(yè)技術(shù)職稱、允許施工的從業(yè)資格證、項(xiàng)目管理結(jié)構(gòu)表。另一方面還要組織項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和建設(shè)、監(jiān)管等部門的見面會，保證后續(xù)工作的順利開展。確保管控人才的專業(yè)化也是實(shí)現(xiàn)精細(xì)化質(zhì)量管理的途徑之一，有專業(yè)的技術(shù)人才做技術(shù)和管理的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)是精細(xì)化管理強(qiáng)有力的后盾。質(zhì)量監(jiān)管除了要保障上述施工過程的規(guī)范，還要有制度的支撐。要嚴(yán)格按照《監(jiān)理合同》、經(jīng)過評審以后的《監(jiān)理規(guī)劃、細(xì)則》、以及相關(guān)《建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范》等進(jìn)行監(jiān)管[4]。

4.4確保精細(xì)化驗(yàn)收體系完整

在精細(xì)化管理竣工驗(yàn)收的環(huán)節(jié)，要做好隱蔽工程工作的驗(yàn)收，不僅要向項(xiàng)目監(jiān)理工程師遞交報(bào)驗(yàn)表，還要攝影留樣，留用后續(xù)檢查;還要做好綠化、消防、防雷電、環(huán)保、室內(nèi)空氣等相關(guān)和人體健康相關(guān)的專項(xiàng)驗(yàn)收;實(shí)施相關(guān)項(xiàng)目工程的施工單位、監(jiān)理部門、設(shè)計(jì)工程部等都要完成單位工程的驗(yàn)收;其中最具重要意義的就是竣工的驗(yàn)收，在施工部們、監(jiān)理部門、工程部門檢查合格后，成立相關(guān)竣工驗(yàn)收機(jī)構(gòu)，遞交驗(yàn)收竣工通知書，確保每一個(gè)精細(xì)化工程項(xiàng)目的完整。

結(jié)語

依據(jù)上述內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目精細(xì)化管理滲透管理內(nèi)容的各個(gè)層面，加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化質(zhì)量工作的管理、在容易忽視的區(qū)域進(jìn)行嚴(yán)格的制度把控、提高房地產(chǎn)企業(yè)在市場當(dāng)中的競爭力，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目精細(xì)化發(fā)展的重要目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)

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