解析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計誤區(qū)及應(yīng)對措施

楊青芳

【摘要】我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展繁榮，是促進經(jīng)濟增長的重要推動力，也為現(xiàn)代化建設(shè)奠定了堅實基礎(chǔ)。在國家財政稅收數(shù)額中，房地產(chǎn)行業(yè)繳納稅收占比20%以上，是提升我國稅收收入的關(guān)鍵行業(yè)。但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計存在諸多問題，導(dǎo)致出現(xiàn)了偷稅漏稅等違法行為，嚴(yán)重?fù)p害了國家利益，也不利于房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。因此，審計工作受到國家相關(guān)部門和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的共同關(guān)注。本文將通過分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計的誤區(qū)，探索房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計誤區(qū)的應(yīng)對措施，為審計工作提供參考與建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);開發(fā)企業(yè);審計誤區(qū);應(yīng)對措施

現(xiàn)代化建設(shè)的不斷推進，為我國房地產(chǎn)行業(yè)提供了良好的契機，同時在新時期發(fā)展中也面臨著較多的挑戰(zhàn)。尤其是房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)劃性較強，而且存在較高的投資金額，這就給審計工作帶來了一定的困難。加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計工作的管理，不僅能夠防止違法違規(guī)行為的出現(xiàn)，而且有助于促進財政稅收的增長，避免國家利益受到損害。房地產(chǎn)企業(yè)的審計內(nèi)容較為繁雜，而且存在較多的核算環(huán)節(jié)，這就要求審計人員能夠針對企業(yè)發(fā)展特點，提升審計效率的同時，能夠切實保障審計的科學(xué)性與合法性。尤其是當(dāng)前審計工作中存在的利潤操控、漏稅和虛設(shè)資產(chǎn)與投資成本等問題，嚴(yán)重影響了審計工作的順利進行，導(dǎo)致審計工作缺乏規(guī)范性與系統(tǒng)性。因此，需要針對上述審計誤區(qū)制定有效的解決方案。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計的誤區(qū)

（一）利潤操控

首先，當(dāng)預(yù)收房款滿足結(jié)轉(zhuǎn)條件時，存在長期掛賬問題。在確認(rèn)銷售商品資金收入時，應(yīng)該保障將商品所有權(quán)和風(fēng)險轉(zhuǎn)讓給購買方，對于商品管理權(quán)與所有權(quán)，企業(yè)不能夠繼續(xù)保留。此外，企業(yè)對于已售商品無法再進行控制，保障企業(yè)中相關(guān)資金利潤的流人，最中完成對于成本和利潤的審計。完成商品房的竣工驗收和商品交付與使用手續(xù)后，對于主營業(yè)務(wù)的成本、稅金、收入和利潤進行結(jié)轉(zhuǎn)，以實現(xiàn)對企業(yè)經(jīng)營狀況的真實反映。但是，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人為調(diào)節(jié)竣工結(jié)算，未能及時處理相關(guān)竣工結(jié)算手續(xù)，導(dǎo)致利潤被操控的現(xiàn)象出現(xiàn)。這種利潤操控的違法違規(guī)行為，不僅給審計工作造成了阻礙，而且不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

其次，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隱瞞實際收入，設(shè)置小金庫，導(dǎo)致審計工作陷入困境。自行開發(fā)業(yè)務(wù)、委托代理建設(shè)業(yè)務(wù)和合資經(jīng)營開發(fā)業(yè)務(wù)、商品房屋代收與出租業(yè)務(wù)的共存，是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展業(yè)務(wù)經(jīng)營的主要特點。由于我國對于上述業(yè)務(wù)的管理制度不健全，因此導(dǎo)致其操作空間較大。在建設(shè)開發(fā)投資比例分配的合資商品房屋時，未能夠?qū)Ψ峙洚a(chǎn)品進行入賬，導(dǎo)致正式資金收入中不包含相應(yīng)業(yè)務(wù)的利潤。與此同時，在開展委托建筑房屋業(yè)務(wù)中，代建工程資金也存在不入賬的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致小金庫的出現(xiàn)。上述問題也是限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計工作順利進行的主要原因。

（二）偷稅漏稅

由于房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的利潤，因此需要交納的稅收金額也較高。但是在計算稅金過程中存在一定的復(fù)雜性，需要涉及的種類繁雜，給了不法企業(yè)可乘之機，導(dǎo)致偷稅漏稅問題的出現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的偷稅漏稅方法較多，比如以《倉庫儲存合同》代替《房屋租賃合同》，以隱瞞房租實際收入;偽造房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際成本;在正常保障范圍內(nèi)排除代收房屋出租收入等等。這些偷稅漏稅的行為是阻礙企業(yè)審計工作開展的主要問題，不僅影響了行業(yè)的健康發(fā)展，而且損害國家利益。

（三）虛設(shè)資產(chǎn)和投資成本

如果沒有進行土地交易的公開競價，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會以違規(guī)手段占得土地，在土地使用權(quán)中記錄實際支付金額。進而轉(zhuǎn)變土地用途，在價值評估中以商業(yè)規(guī)劃用途的方式開展，實現(xiàn)無形投資資產(chǎn)和成本的創(chuàng)設(shè)。

（四）工作人員素質(zhì)較低

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計工作人員的綜合素質(zhì)較低，也會限制審計工作的順利開展。審計人員沒有意識到自身工作的重要意義，導(dǎo)致工作中出現(xiàn)態(tài)度散漫等問題，使得審計工作的規(guī)范性與系統(tǒng)性缺失。對于企業(yè)經(jīng)營過程、相關(guān)法律法規(guī)和稅款繳納制度等不明確，導(dǎo)致工作專業(yè)性降低。沒有對指標(biāo)股算法和近似匡算法等計算方法進行熟練掌握，導(dǎo)致在審計中存在較大的誤差，不利于審計的真實性與準(zhǔn)確性。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計誤區(qū)的應(yīng)對措施

（一）合理避稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，應(yīng)該認(rèn)識到偷稅偷稅和合理避稅之間的區(qū)別，通過統(tǒng)籌規(guī)劃企業(yè)稅收，實現(xiàn)合理避稅，降低企業(yè)的運營成本。為了能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的節(jié)稅，應(yīng)該設(shè)立相應(yīng)的核算部門，并保持部門的獨立性。對于稅收工作的專業(yè)管理，不僅能夠減輕企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，而且有助于提升企業(yè)經(jīng)濟效益，增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在行業(yè)中的競爭力。

（二）加強內(nèi)部管理

對于企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)的有效管理，是避免審計誤區(qū)的有效途徑，也是提升管理工作規(guī)范性的主要措施。為此，需要建立健全資產(chǎn)管理責(zé)任制度，在日常工作中明確落實制度要求，對于管理人員的工作任務(wù)進行細(xì)致劃分。為了明確管理負(fù)責(zé)人員的工作責(zé)任與義務(wù)，需要建立針對性責(zé)任機制，避免工作中出現(xiàn)責(zé)任不清的問題。加強對企業(yè)設(shè)備的管理，制定符合企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的統(tǒng)一編號管理制度，為審查工作奠定基礎(chǔ)。提升內(nèi)部工作流程的規(guī)范性與系統(tǒng)性，嚴(yán)厲處罰工作中的違法違規(guī)行為，使每一位工作人員提高警惕，明確審計工作的重要意義。這就需要建立完善的獎懲制度，對于表現(xiàn)優(yōu)良的工作人員進行物質(zhì)和精神獎勵，激發(fā)其工作積極性與主動性的同時，為其他人員和部門樹立良好榜樣，在內(nèi)部形成良性的競爭環(huán)境。

（三）完善核算工作體系

促進核算工作體系的建立健全，為會計審計核算工作的開展提供保障，提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算能力的同時，降低外部風(fēng)險因素對企業(yè)運營發(fā)展造成的影響。以會計法的相關(guān)規(guī)定及要求為基礎(chǔ)，完善會計審計核算工作流程與內(nèi)容。在審計中采用有效的外調(diào)方法和實地核算，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)運營特點，提升納稅資料的完整性與準(zhǔn)確性。對于相關(guān)證件進行整理和保存，比如低價表、土地使用許可證和費用估算資料等，對售賣合同和施工日志等進行分析與查閱，保障補償標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)營成本符合相關(guān)規(guī)定的要求。

（四）提升審計人員能力

內(nèi)部審計工作受到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高度重視，只有加強人才的引進與培養(yǎng)，才能夠提升審計流程與審計方法的規(guī)范性、科學(xué)性。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該以當(dāng)前審計工作的實際需求為前提，加大資金投入促進審計人員綜合素養(yǎng)的提升?？梢砸M高水平審計人才，加強對招聘制度的完善，確保其審計能力滿足企業(yè)審計工作要求。也可以對現(xiàn)有人員進行專業(yè)培訓(xùn)，在提升其審計專業(yè)水平的同時，增強其職業(yè)道德素養(yǎng)，培養(yǎng)工作人員的職業(yè)奉獻精神和愛崗敬業(yè)精神，避免在工作中出現(xiàn)違法違規(guī)行為。

三、結(jié)語

我國的收稅收入與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計工作密切相關(guān)，為了保障收稅的穩(wěn)定增長，避免國家利益受到損害，應(yīng)該對企業(yè)審計工作進行規(guī)范和約束。嚴(yán)格審查短期借款，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的偷稅漏稅行為進行嚴(yán)厲打擊，保留開發(fā)成本和無形資產(chǎn)等原始報表。完善核算工作體系，加強內(nèi)部管理力度，在實現(xiàn)合理避稅的同時，增加企業(yè)經(jīng)濟效益，促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。