淺析我國(guó)房地產(chǎn)稅收調(diào)控存在的問(wèn)題及其完善措施

詹正林

【摘要】我國(guó)政府多年來(lái)一直對(duì)房?jī)r(jià)如何能向正常位置回歸進(jìn)行研究，但是因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)調(diào)控比較密集，而且房?jī)r(jià)較快上漲，造成國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控效果不盡人意。稅收調(diào)控作為宏觀調(diào)控手段，是重要的避免經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起促進(jìn)作用的舉措，所以社會(huì)一直對(duì)其比較關(guān)注，只有使房地產(chǎn)稅收調(diào)控中的各種問(wèn)題得到合理的解決，才能保障房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展更加健康。本文針對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題，提出了相應(yīng)的完善措施，僅供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)稅收調(diào)控;問(wèn)題;完善措施

當(dāng)前隨著全球經(jīng)濟(jì)不斷回暖，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格也逐步攀升，因此就存在一定的泡沫風(fēng)險(xiǎn)隱患。在這種情況下房地產(chǎn)稅收成為對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控的重要的手段，應(yīng)該針對(duì)“重流轉(zhuǎn)、輕持有”的稅制問(wèn)題，合理的改革房地產(chǎn)稅收，保證我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定的發(fā)展。房地產(chǎn)稅收不僅使國(guó)家和地方政府的收入持續(xù)穩(wěn)定，還能對(duì)不斷上漲的房?jī)r(jià)起到有效的調(diào)控作用，在近些年我國(guó)房產(chǎn)稅進(jìn)行了許多次的改革和調(diào)整，促進(jìn)了房產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。因此對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)加強(qiáng)管理，使房產(chǎn)的使用效率得到提升，合理的征收房地產(chǎn)稅有非常重要的意義。

一、概述房地產(chǎn)稅收的特征

房地產(chǎn)稅收是政府在征收土地及土地改良物產(chǎn)權(quán)時(shí)執(zhí)行的強(qiáng)制性的手段，主要是為了合理的分配資源，使土地利用率進(jìn)一步提升。當(dāng)前因?yàn)槲覈?guó)緊缺土地資源，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展造成嚴(yán)重的影響，國(guó)家應(yīng)采取各項(xiàng)房產(chǎn)稅收調(diào)控制度，為社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展提供保障。房地產(chǎn)稅收作為一種國(guó)家稅款的重要形式，主要包括以下特征：

（1）國(guó)家性。房地產(chǎn)稅收屬于國(guó)家的行為，和國(guó)家利益有密切的關(guān)系，國(guó)家是通過(guò)稅務(wù)機(jī)關(guān)和房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅行為的。而作為國(guó)家的資源，土地帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益較大，只有國(guó)家才有支配和使用土地的權(quán)利;（2）法定性。稅與法是相輔相成的。稅收法律化的基本要求是“因法設(shè)稅，依法治稅”。稅收脫離法律規(guī)定，其對(duì)社會(huì)財(cái)富的再分配也就喪失了原本的保障，導(dǎo)致其實(shí)際功能和價(jià)值得不到真實(shí)的發(fā)揮。房地產(chǎn)稅收作為專門對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行調(diào)整的項(xiàng)目，其所有的行為都應(yīng)該以法律規(guī)定為基礎(chǔ);（3）規(guī)范性。房地產(chǎn)稅收工作比較嚴(yán)謹(jǐn)和規(guī)范，不管是國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)或是委托國(guó)家房地產(chǎn)行政管理部門進(jìn)行征收，都應(yīng)該遵循國(guó)家相關(guān)法律規(guī)范，不能肆意妄為。

二、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的火爆是人們有目共睹的，由于國(guó)家經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的依賴以及我國(guó)過(guò)于快速的人口增長(zhǎng)，都是助長(zhǎng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的催化劑，但是在房地產(chǎn)行業(yè)眾多光環(huán)之下，稅款征稅調(diào)控問(wèn)題卻一直困擾著我們，同時(shí)也制約了房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，具體分析如下：

（一）我國(guó)房地產(chǎn)稅制的現(xiàn)狀

1.從房地產(chǎn)稅收種類看，稅收種類繁多，房地產(chǎn)稅收是在房地產(chǎn)交易中通過(guò)取得、保有和流轉(zhuǎn)等環(huán)節(jié)納稅。房地產(chǎn)稅收在取得環(huán)節(jié)主要包括契稅、印花稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等;在保有環(huán)節(jié)主要包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等;在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)主要包括增值稅、契稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等。其中在取得和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)存在的稅費(fèi)較多，相比較之下，保有環(huán)節(jié)存在較少的房地產(chǎn)稅收稅費(fèi)，形成了“重流轉(zhuǎn)、輕保有”的房地產(chǎn)稅制模式。

2.從房地產(chǎn)稅收的征收方式看，征收方式多種多樣，有的稅收是從量征收，比如耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，有的是從價(jià)征收，比如契稅。

（二）我國(guó)房地產(chǎn)稅收面臨的問(wèn)題

1.我國(guó)房地產(chǎn)稅收種類較多，監(jiān)管不利

我國(guó)房地產(chǎn)稅收當(dāng)前稅費(fèi)包括許多種類，這比實(shí)際征收的稅種多出許多，因此會(huì)導(dǎo)致稅收結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，進(jìn)而出現(xiàn)征稅交叉反復(fù)的繁瑣情況，也給稅收征收和政府的監(jiān)管帶來(lái)較大困難，也使房地產(chǎn)稅收理論研究更加麻煩，一定程度阻礙了會(huì)計(jì)制度的完善。并且房地產(chǎn)較多的稅種可能會(huì)出現(xiàn)重復(fù)征稅，加上土地出讓金價(jià)格逐步上漲，也使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本大幅增長(zhǎng)，而這些稅費(fèi)最終會(huì)向購(gòu)房者身上轉(zhuǎn)移，而且房地產(chǎn)企業(yè)采取的合理的逃稅和避稅的手段，也加大了房地產(chǎn)稅收監(jiān)管的難度，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅費(fèi)出現(xiàn)以費(fèi)代稅、以稅代費(fèi)的混淆的情況，因此使房地產(chǎn)稅收的規(guī)范性和嚴(yán)肅性降低，進(jìn)一步降低了稅收的調(diào)整能力。

2.在持有和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅收的比例失衡

重流轉(zhuǎn)，輕持有是我國(guó)房地產(chǎn)稅收顯著的特征。如果房地產(chǎn)出售，就會(huì)產(chǎn)生各種比較較大的稅費(fèi)。但針對(duì)房地產(chǎn)保有方面稅負(fù)就相對(duì)較輕。當(dāng)前房地產(chǎn)稅收在交易稅收方面的調(diào)控比較明顯，但是非經(jīng)營(yíng)性的房產(chǎn)稅收相對(duì)較低，就無(wú)法對(duì)購(gòu)買多處價(jià)位較高的住宅進(jìn)行調(diào)節(jié)，無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)供需關(guān)系和結(jié)構(gòu)進(jìn)行有效的調(diào)節(jié)。而這種流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅收一般要比其他國(guó)家的稅負(fù)高，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成嚴(yán)重的制約，容易導(dǎo)致偷逃稅行為出現(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成較大的危害。導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)稅收持有、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)比重不平衡的原因主要有，持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅種少于流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，而且持有環(huán)節(jié)的稅率也低于流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅率。這種情況下會(huì)直接增加房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的成本，導(dǎo)致房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快;而持有環(huán)節(jié)較低的成本會(huì)直接導(dǎo)致出現(xiàn)許多投機(jī)性購(gòu)房，坐等價(jià)格上漲后再出售的情況。

3.房地產(chǎn)稅收體制設(shè)計(jì)不合理，增加了征管的困難

一方面我國(guó)房地產(chǎn)稅收的計(jì)稅依據(jù)缺乏科學(xué)性，房地產(chǎn)評(píng)估制度不夠健全，給稅收征管增加了難度。另一方面而且房地產(chǎn)稅種較多，在操作上極其不規(guī)范，無(wú)法有效的保障房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)的計(jì)稅科學(xué)合理。這些客觀原因都增加了稅收征管困難。我國(guó)當(dāng)前運(yùn)行的房地產(chǎn)稅收體系是隨著時(shí)間的推移逐步建立起來(lái)的，難免會(huì)出現(xiàn)稅收重疊、顧此失彼等各種不連貫、不完善問(wèn)題：房地產(chǎn)交易和流通環(huán)節(jié)稅收種類多、相對(duì)集中，而使用和保有環(huán)節(jié)稅收種類少;有些稅收缺乏彈性，不能發(fā)揮調(diào)節(jié)土地級(jí)差收益的作用比如耕地占用稅;房地產(chǎn)稅收的調(diào)整周期過(guò)長(zhǎng)，致使稅收的調(diào)控作用降低;房地產(chǎn)稅收體系配套工作不夠完善。房地產(chǎn)稅收的征收需要以完善的產(chǎn)權(quán)體系、客觀的房地產(chǎn)評(píng)估、及時(shí)的不動(dòng)產(chǎn)登記為基礎(chǔ)，但現(xiàn)階段這三項(xiàng)工作都存在模糊滯后或人為影響的干擾。每年因產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生的糾紛屢見(jiàn)不鮮，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的尋租行為以及還未完成的不動(dòng)產(chǎn)登記工作，都在束縛著房地產(chǎn)稅收體系的正常運(yùn)行，甚至可能會(huì)造成糾紛、偷稅漏稅現(xiàn)象、增加征稅過(guò)程中的稅收成本等問(wèn)題。

三、完善我國(guó)房地產(chǎn)稅收的有效措施

（一）合并房地產(chǎn)稅種，開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅

為了使我國(guó)房地產(chǎn)復(fù)雜的稅種簡(jiǎn)化，可以統(tǒng)一房產(chǎn)稅和土地使用稅費(fèi)等性質(zhì)的稅費(fèi)為不動(dòng)產(chǎn)稅。這樣可以把房屋、土地地上建筑物都作為納稅的依據(jù)，使房地產(chǎn)稅收征收的范圍有效增大，進(jìn)而明確免征對(duì)象，可使我國(guó)房地產(chǎn)稅收不合理的重流轉(zhuǎn)輕持有的狀況得到改善。應(yīng)把非普通住宅納入持有環(huán)節(jié)的征稅范圍，對(duì)所有的個(gè)人非營(yíng)業(yè)性的住房如城鄉(xiāng)的土地和房產(chǎn)進(jìn)行征稅，并在房地產(chǎn)持有稅收中納入經(jīng)濟(jì)組織的用房。同時(shí)按照不動(dòng)產(chǎn)的類型，制定針對(duì)性的房地產(chǎn)稅率，如根據(jù)個(gè)人不同的住宅類型，超額采取進(jìn)稅率制。針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)稅的征收，應(yīng)該根據(jù)分稅制財(cái)政的政策下放稅收權(quán)限，縣級(jí)政府可以根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況和省級(jí)政府制定的不動(dòng)產(chǎn)稅收政策，選擇合適的稅率，房地產(chǎn)培育地方稅收。

（二）開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅，制定土地年租金制度

因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給存在著嚴(yán)重的不均衡的情況，大量的房產(chǎn)和土地被閑置，因此導(dǎo)致浪費(fèi)了許多資源。許多房產(chǎn)囤積主要是為了投機(jī)，使房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成了較大的影響。所以，征收不動(dòng)產(chǎn)閑置稅可對(duì)房產(chǎn)的投機(jī)行為起到一定的抑制，使房地產(chǎn)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)減少。另外在保有環(huán)節(jié)征稅方面應(yīng)該制定土地年租金制度，才會(huì)使房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本和房?jī)r(jià)降低。

（三）完善房地產(chǎn)稅收法律體系，科學(xué)設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅收體制及征收方式

十八屆三中全會(huì)中通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》中，明確提出了“稅收法定”的原則，也就是說(shuō)政府必須依法征稅，依法征稅首先要完善房地產(chǎn)稅收法律體系，設(shè)計(jì)科學(xué)合理的房地產(chǎn)稅收體制及征收方式。應(yīng)該主要考慮以下問(wèn)題：明確房地產(chǎn)稅收體系的發(fā)展方向和作用;科學(xué)設(shè)置的房地產(chǎn)稅收體系應(yīng)該與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與再開(kāi)發(fā)的不同環(huán)節(jié)相一致;需要科學(xué)設(shè)計(jì)保有環(huán)節(jié)的稅收種類、征收范圍及征收方式，體現(xiàn)房地產(chǎn)的級(jí)差收益;完善配套工程，充分利用電子計(jì)算機(jī)技術(shù)，及時(shí)補(bǔ)充完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)等信息的登記工作，并充分利用網(wǎng)絡(luò)資源，實(shí)行信息透明公開(kāi)、資源共享，減少征稅工作的不確定性和征稅成本。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)稅收調(diào)節(jié)方式可以發(fā)揮較高的效率，使當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾得到緩解，對(duì)房?jī)r(jià)上漲的情形實(shí)現(xiàn)有效的控制。所以應(yīng)該健全和完善房地產(chǎn)稅收體制，而且應(yīng)該隨著時(shí)代的進(jìn)步和發(fā)展根據(jù)實(shí)際情況做出相應(yīng)的變革，使廣大市民住房的合理需求得到滿足，使房地產(chǎn)稅收調(diào)控的功能得到充分的發(fā)揮，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康的發(fā)展起到有效的促進(jìn)作用。