常德市房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后涉稅風(fēng)險調(diào)查研究

張施怡 羅杰思 黃謠

摘?要：隨著經(jīng)濟水平的高速發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，我國的第三產(chǎn)業(yè)站在了經(jīng)濟發(fā)展的舞臺中間。而房地產(chǎn)企業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，對推動我國經(jīng)濟發(fā)展做出了不可磨滅的貢獻。李克強總理在2016年政府工作報告中宣布全面實施“營改增”，將試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，雖然2017年經(jīng)濟壓力較大，但政府?dāng)U充的財政赤字也為“營改增”提供了空間。以常德地區(qū)為例，結(jié)合理論知識，借助參考文獻，就稅負影響進行分析，并針對其目前存在的問題提出合理化的建議。

關(guān)鍵詞：營改增;房地產(chǎn)企業(yè);規(guī)避納稅風(fēng)險

中圖分類號：F23?文獻標識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2019.03.043

1?引言

2016年5月1日以來，我國全面推進“營改增”試點，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入試點范圍。其中，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)稅率為11%，按照計劃的要求，“營改增”后要確保所有行業(yè)不增加稅收負擔(dān)。國務(wù)院2018年2月28日再次對增值稅進行改革，將建筑、銷售不動產(chǎn)等增值稅稅率從11%降至10%。近年來，常德房地產(chǎn)業(yè)投資大幅增長，在所公布的數(shù)據(jù)中，2017年1月至9月，常德市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資127.13億元，同比增長34.10%;竣工面積166.39萬平方米，同比增長104.30%;商品房銷售面積達到497.61萬平方米，同比增長38.10%，房價在政策上雖有調(diào)控，但仍是在上升，隱藏的問題和矛盾日益突出，對房地產(chǎn)行業(yè)的研究時下也成了一個炙手可熱的對象。

2?有關(guān)常德房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅風(fēng)險問題

近些年來，常德地區(qū)的經(jīng)濟快速發(fā)展，作為一座旅游城市，常德有著優(yōu)美的環(huán)境，加之國家政策的大力支持，房地產(chǎn)企業(yè)掀起了如火如荼的發(fā)展高潮，企業(yè)業(yè)績不斷增長。其中，萬科、碧桂園突破了3000億元，綠地、保利、中海、融創(chuàng)、華潤、金地等企業(yè)也紛紛進入了房企中的千億行列。房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造如此高額的銷售利潤，“營改增”勢必會給房地產(chǎn)企業(yè)的稅負造成影響，按理說“營改增”打通了房地產(chǎn)企業(yè)和制造企業(yè)增值稅抵扣鏈條，避免了重復(fù)征稅，減輕企業(yè)整體稅負。但事實上“營改增”為房地產(chǎn)企業(yè)帶來了涉稅風(fēng)險，也加重了企業(yè)的稅務(wù)籌劃負擔(dān)。通過走訪常德的部分房地產(chǎn)企業(yè)，我們了解到一些涉稅風(fēng)險：

（1）“營改增”政策在房地產(chǎn)企業(yè)剛剛落實，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理機構(gòu)不健全。

營改增后企業(yè)并未設(shè)立專門的稅務(wù)風(fēng)險管理機構(gòu)或稅收風(fēng)險管理崗位，在稅收風(fēng)險管理職位上沒有足夠的專業(yè)人士，一般是由財務(wù)人員兼任，專業(yè)性的缺乏導(dǎo)致企業(yè)在稅收籌劃方面面臨一定的風(fēng)險。

（2）營改增后稅收政策的改變對企業(yè)財務(wù)人員和稅務(wù)管理人員帶來了挑戰(zhàn)，也增加了成本。表1展現(xiàn)了“營改增”試點前后房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅情況。

新的稅務(wù)政策要求企業(yè)財務(wù)人員和稅務(wù)管理人員對稅務(wù)處理相應(yīng)作出改變，并明確扣繳義務(wù)發(fā)生時間、扣繳地點和扣繳期限，企業(yè)可能會因為同業(yè)務(wù)不同稅種的納稅流程不同，在稅收政策調(diào)整后不能及時的做出相應(yīng)財務(wù)處理，從而增加企業(yè)的涉稅風(fēng)險。

（3）“營改增”后企業(yè)增值稅發(fā)票的取得和管理至關(guān)重要。原來的營業(yè)稅主要通過增加銷售的價格來將稅負合理轉(zhuǎn)嫁，由于稅務(wù)政策的調(diào)整，企業(yè)對稅負轉(zhuǎn)嫁方向就得做出相應(yīng)的調(diào)整，其中最重要的一環(huán)，就是企業(yè)大部分員工尤其是財務(wù)人員和采購人員，能否取得合法的增值稅發(fā)票以及及時抵扣。

（4）未關(guān)注常德得天獨厚的地理環(huán)境優(yōu)勢。

（5）并不注重新政策變化后對企業(yè)的影響，難以適應(yīng)統(tǒng)一的新政策。大部分企業(yè)未能實現(xiàn)新模式的轉(zhuǎn)換，依然采取原有的“粗放式”經(jīng)營管理模式，對于業(yè)務(wù)范圍的調(diào)整有難度，難以和國家財政稅收經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整與時俱進。就常德來說，大大小小的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展并不均衡，若無法跟上其他企業(yè)的腳步，未能適應(yīng)新政策，必然會影響自身財務(wù)工作的進行，很有可能受到一系列的打擊與挑戰(zhàn)。

3?對策

針對上述常德地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅風(fēng)險，為了使房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展在“營改增”背景下更好地適應(yīng)社會經(jīng)濟發(fā)展需求，本文認為，應(yīng)從以下幾個方面進行考慮：

（1）建立完善的稅務(wù)風(fēng)險管理機制，規(guī)避涉稅風(fēng)險。在企業(yè)內(nèi)部建立有效的稅務(wù)風(fēng)險管理機制，避免因制度缺陷而引發(fā)的稅收風(fēng)險。“營改增”后，對于房地產(chǎn)企業(yè)稅收種類的調(diào)整，適時設(shè)立企業(yè)稅務(wù)部門，細分部門職責(zé)，在繳納時間、稅務(wù)申報等過程中，進行合理的稅務(wù)管理;稅收風(fēng)險要根據(jù)實際情況進行調(diào)整并納入日常管理。在日常生產(chǎn)經(jīng)營管理和財務(wù)業(yè)務(wù)流程中完善稅務(wù)風(fēng)險管理機制。

（2）加強對財務(wù)相關(guān)人員稅務(wù)培訓(xùn)以及增值稅票據(jù)管理。在“營改增”后，對于房地產(chǎn)而言，負稅高低的重點在于企業(yè)是否能合理的取得增值稅專用發(fā)票以及對增值稅專用發(fā)票抵扣聯(lián)的管理。而納稅地點也發(fā)生了相應(yīng)的變化，原先營業(yè)稅只需去地稅局繳納，“營改增”后增值稅發(fā)票的領(lǐng)用及繳納均需在國稅局完成，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高對財務(wù)人員的要求，增加稅務(wù)培訓(xùn)課程，使其熟悉不同的業(yè)務(wù)不同稅種的納稅流程，在稅收政策調(diào)整后能及時的做出相應(yīng)財務(wù)處理，增強對增值稅專用發(fā)票的管理意識，并能夠鑒定取得的增值稅發(fā)票的真?zhèn)我约暗挚勐?lián)及時抵扣，避免不熟悉流程而增加企業(yè)的稅負。

（3）增強采購人員控稅意識，控制生產(chǎn)成本。注意與建筑業(yè)之間的聯(lián)系，慎重選擇建筑公司，應(yīng)通過招投標方式，根據(jù)施工企業(yè)資質(zhì)、報價，綜合考慮相關(guān)企業(yè)的質(zhì)量、信譽等問題，特別是要考慮該企業(yè)能否開出增值稅專用發(fā)票，盡量讓建筑承包購買零散原材料的業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)行業(yè)與建筑行業(yè)的稅率都是10%，而購買建筑材料從供應(yīng)商所取得的增值稅專用發(fā)票稅率抵扣為16%，企業(yè)有必要提高采購人員的稅收知識水平，使其能合理運用稅收知識，降低企業(yè)稅負。

（4）房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。常德地理環(huán)境優(yōu)美，有得天獨厚的自然條件，環(huán)境治理也是數(shù)一數(shù)二的，適合居民休閑娛樂，如柳葉湖、大小河街、桃花源等景點就可以多加利用，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用進項稅額抵扣的條件，積極擴展業(yè)務(wù)，加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，從房地產(chǎn)開發(fā)到住房保障和旅游景點開發(fā)等，并鞏固現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)，開發(fā)新興產(chǎn)業(yè)，加大服務(wù)力度，以吸引更多的消費者和投資者。

（5）企業(yè)外部涉稅風(fēng)險以及稅務(wù)籌劃也不應(yīng)忽視?！盃I改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收種類進行了調(diào)整，企業(yè)向稅務(wù)機關(guān)繳納稅收的部門也相應(yīng)進行調(diào)整，為了企業(yè)更好地了解掌握相應(yīng)的稅收知識和政策的調(diào)整，應(yīng)和當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)機關(guān)各稅務(wù)部門多溝通和交流，定期關(guān)注稅收政策的變化以便能及時做出相應(yīng)之策。如房地產(chǎn)企業(yè)賣精裝房要比賣毛坯房在稅負上更低，這些均需要專業(yè)人員熟讀稅法以及了解本企業(yè)的實際情況進行籌劃?！盃I改增”為房地產(chǎn)行業(yè)帶來了機遇和挑戰(zhàn)，企業(yè)也應(yīng)根據(jù)稅收政策的調(diào)整并結(jié)合自身實際情況調(diào)整相應(yīng)的銷售模式和經(jīng)營模式。

4?結(jié)語

綜上所述，“營改增”的實施對常德地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的影響十分廣泛?！盃I改增”在一定程度上對遏制房價大幅度上漲、推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要意義，但也使房地產(chǎn)企業(yè)面臨新的涉稅風(fēng)險。對房地產(chǎn)企業(yè)本身而言，這不僅要求財務(wù)核算系統(tǒng)要更嚴格，也對房地產(chǎn)會計工作人員能力提出了一個更高的要求，以推進房地產(chǎn)行業(yè)進行精細化管理。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身特點，設(shè)計出合適的避稅方法和稅收籌劃，針對其存在的潛在問題提出合理的對策，使其能夠在“營改增”下減輕稅負，促進自身更好地發(fā)展。

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