從政府角度分析成都市住房租賃市場(chǎng)的完善

(西華大學(xué) 四川 成都 610000)

引言

最近幾年，整個(gè)中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了過熱現(xiàn)象，房?jī)r(jià)上漲十分迅速，形式從一線城市不斷蔓延至二、三線城市。住房租賃市場(chǎng)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要組成部分，應(yīng)發(fā)揮其關(guān)鍵作用，但我國住房租賃市場(chǎng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中占比極小，而發(fā)達(dá)國家成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)并重的形式。為了提高居有其所的情況以及抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種不良風(fēng)氣，中央和地方政府都出臺(tái)了相關(guān)政策。成都作為發(fā)展迅速的二線城市以及中國西部的中心城市，人口在不斷增加，房?jī)r(jià)也在不斷上漲中，大批高校畢業(yè)生以及收入低下的人民都需要租房，長期租賃更是一個(gè)大發(fā)展趨勢(shì)，住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展急需成都政府的支持及完善。去年住建部等九部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，成都入圍12個(gè)試點(diǎn)城市之列，成為全國首批住房租賃試點(diǎn)城。成都政府也十分給力，在租賃市場(chǎng)方面做了很多努力及嘗試。但仍存在一些問題。

一、成都市房租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀

2017年“蓉漂”租客占比增至30.9%，擁有很大市場(chǎng)，成都政府也積極響應(yīng)中央，采取了一系列措施，健全了制度，將“以購為主” 轉(zhuǎn)變?yōu)椤白赓彶⑴e”。2017年3月，成都通過了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干措施(送審稿)》，鼓勵(lì)并支持住房租賃消費(fèi)，如其他個(gè)人出租住房月租金收入不超過3萬元的，7年12月31日之前可按照規(guī)定享受免征增值稅政策。成都政府在2017年8月發(fā)布了《成都市開展住房租賃試點(diǎn)工作的實(shí)施方案》。實(shí)施方案中提出，到2017年年底組建或改建3至4家國有住房租賃公司，啟動(dòng)一批租賃住房建設(shè)，完善住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，開展住房租賃市場(chǎng)專項(xiàng)檢查，建立住房租賃信用管理體系和服務(wù)體系。除此之外，成都政府為大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，提供了充足的好房源。繼今年年初成都首批2200多套國有租賃住房亮相網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)之后，第二批1200套國有租賃住房已于近日集中上市?！肮居?jì)劃推出2000套國有租賃房源，截至9月底，經(jīng)過前期維修，家具家電配備齊全，在五城區(qū)范圍內(nèi)已推出219套、339間房，單間租金在400元至600元，低于市場(chǎng)價(jià)的20%左右?！背啥汲峭顿Y產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司資產(chǎn)管理部主任蒲茂軍說。同時(shí)，為避免住房租賃市場(chǎng)中的“黑中介”城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局搭建的全市22個(gè)區(qū)(市)縣統(tǒng)一使用的“成都住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)”率先上線試運(yùn)行。成都政府在大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的同時(shí)，仍有很多不可忽視的問題。

二、成都住房租賃市場(chǎng)不可忽略的問題

1.政府在租賃市場(chǎng)方面經(jīng)濟(jì)政策支持不足。

一是對(duì)于企業(yè)的經(jīng)濟(jì)支持不足，租賃市場(chǎng)分散，主要以散戶散租為主，機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化的住房租賃占比很低，主要是由于住房租賃企業(yè)難融資且收益少，像現(xiàn)在漸漸提出的長租公寓，收益少且慢導(dǎo)致真正做長租公寓的企業(yè)微乎甚微，基本上都是“個(gè)人對(duì)個(gè)人”自行出租，這樣就會(huì)導(dǎo)致正規(guī)的租賃房源不充足。不能集中管理，口頭承諾較多，并且有隨意抬高價(jià)格，隱瞞重要事實(shí)等。住房糾紛多，從而承租人以及出租人的利益都都不好保障。但對(duì)此政府已經(jīng)漸漸采取措施解決，如國有租賃住房的集中上市。二是對(duì)租賃消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)支持不夠，租房貸款難，租賃貸款在我國剛剛起步，各方面都不成熟，導(dǎo)致個(gè)人租房貸款比例較低

2.其次是政府在住房租賃市場(chǎng)的監(jiān)督管理十分不到位。

一是對(duì)中介的管理，這個(gè)行業(yè)的門檻低，對(duì)于住房租賃市場(chǎng)的中介服務(wù)也沒有嚴(yán)格的規(guī)定，導(dǎo)致出現(xiàn)“黑中介”等。二是對(duì)于出租房屋的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)沒有一個(gè)強(qiáng)制性的規(guī)定，造成市場(chǎng)上住房質(zhì)量差、用戶體驗(yàn)差，常見的有隔音差、墻皮脫落、漏水等。還有一嚴(yán)重的問題便是對(duì)于承租人以及出租人權(quán)益在法律方面的保護(hù)極差，缺乏專門的明確的住房租賃法律法規(guī)。對(duì)于承租人而言租期不定，提前解約時(shí)常發(fā)生，隨意抬高租金并且租金變化快，法律法規(guī)中也沒有對(duì)此方面明確的規(guī)定。并且即使承租方面發(fā)生問題后，由于維護(hù)權(quán)益的成本較高，承租人也不會(huì)通過法律手段來維護(hù)自己的權(quán)益。

3.政府在保障性住房方面的政策還有待完善。

隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，很多投機(jī)者通過投資房屋來從中獲取利益或是保值，而對(duì)于許多中低收入的家庭，買房似乎越來越成為一種奢望，房?jī)r(jià)與收入的極大差距，使得他們不得不租房。除這些中低收入的家庭外，在成都外來打工的農(nóng)民工等也是租房的主要需求人，成都人口一直在不斷增加，隨著高新區(qū)以及很多大型企業(yè)的發(fā)展，越來越多的務(wù)工人員進(jìn)入成都，對(duì)于收入較低的人，選擇的便宜的房租是理所當(dāng)然的，但這就造成住房租賃市場(chǎng)中一嚴(yán)重問題如出租質(zhì)量不符合要求、不適宜人居住的房間如地下室、陽臺(tái)等，群租也是常見的。要想改善住房租賃市場(chǎng)中的這一問題不僅需要政府管理好住房租賃市場(chǎng)，做好保障性住房以及優(yōu)惠、保障性政策也是十分重要的。

三、成都住房租賃市場(chǎng)完善的相關(guān)建議

1.政府需加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)支持。

政府可以通過很多方式來加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)支持，一是開發(fā)建設(shè)公共租賃房，以低于市場(chǎng)價(jià)格的租金出租，對(duì)于這一點(diǎn)，成都市政府正在逐步實(shí)施，2200多套國有租賃住房已經(jīng)出臺(tái)，并且價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)。二是應(yīng)加強(qiáng)對(duì)租賃機(jī)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)支持，政府可直接給住房租賃機(jī)構(gòu)直接給與補(bǔ)助。住房租賃企業(yè)的貸款要求租期長、成本低，政府也可以適當(dāng)提供低利息貸款。像德國在二戰(zhàn)后為解決住房危機(jī)，德國政府就向投資企業(yè)提供了長達(dá)30至35年的無息住房建設(shè)貸款，由其開發(fā)建設(shè)，建設(shè)后一定期限內(nèi)，由政府將部分房屋以低于市場(chǎng)的價(jià)格的租金出租，租金與市價(jià)的差額由政府補(bǔ)貼給企業(yè)。企業(yè)還清貸款后，可按市場(chǎng)價(jià)對(duì)該部分房屋進(jìn)行出租或出售。這是我們值得借鑒和學(xué)習(xí)的。三是可以給低收入的租房者發(fā)放租房補(bǔ)貼。除此之外，政府還應(yīng)推廣金融機(jī)構(gòu)對(duì)機(jī)構(gòu)化租賃企業(yè)的租賃貸款以及對(duì)租賃消費(fèi)者租賃消費(fèi)貸款等的金融產(chǎn)品。

2.政府需加強(qiáng)市場(chǎng)管理。

政府中各個(gè)相關(guān)行政部門應(yīng)該相互協(xié)調(diào)，嚴(yán)格管理住房租賃市場(chǎng)，其次政府應(yīng)制定相關(guān)的強(qiáng)制性實(shí)施措施來管理，現(xiàn)在出臺(tái)的大多數(shù)政策都是建議、標(biāo)準(zhǔn)之類的，這樣的文件性政策起不了關(guān)鍵性作用，還是應(yīng)該落在實(shí)處。嚴(yán)禁哪些房屋出租就應(yīng)實(shí)施下去，租金等等各方面都應(yīng)完善。大數(shù)據(jù)時(shí)代，平臺(tái)信息也是十分重要的，各種住房租賃信息應(yīng)公開、透明、真實(shí)，這就需要政府發(fā)揮其作用，搭建好住房租賃的信息平臺(tái)，收集并核實(shí)信息。這一點(diǎn)成都政府正在實(shí)行當(dāng)中，在2018年發(fā)布的《成都市人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理我市住房租賃市場(chǎng)的意見》中提出了住房租賃和來蓉人員的信息采集以及加強(qiáng)住房租賃登記備案管理。除此之外，網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上仍存在很多虛假的住房租賃信息，政府應(yīng)嚴(yán)加管理并嚴(yán)懲通過網(wǎng)絡(luò)租賃來騙取他人信息及錢財(cái)?shù)男袨椤?/p>

3.政府需完善住房租賃的政策法規(guī)。

政府應(yīng)該重視法律和規(guī)劃的強(qiáng)制作用，尤其是對(duì)于控制租金水平、規(guī)范租賃合同、限制租約解除、懲處違法行為等方面應(yīng)給出具體明確且的規(guī)定，從而保障好承租人權(quán)利，從而建立安全、規(guī)范的租賃關(guān)系。并且應(yīng)該增強(qiáng)法律保障，比如在德國，租客的權(quán)益保護(hù)程度很高，房東不得隨意上漲租金，居民的租房意愿都較高，德國的住房租賃市場(chǎng)十分成熟，五成以上的居民常年租房居住。2017年我國出臺(tái)了《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例(征求意見稿)》，這是首部有關(guān)住房租賃和銷售的法規(guī)，然而可以看出，寫進(jìn)法律條文的具體內(nèi)容卻少之又少，我國對(duì)這部分法律法規(guī)應(yīng)加強(qiáng)完善，但地方政府也可制定相關(guān)的地方法規(guī)來保障租賃關(guān)系中雙方的權(quán)益，穩(wěn)定租賃關(guān)系。

4.政府應(yīng)努力完善保障性住房。

根據(jù)不同的家庭收入情況與支出水平，可以適當(dāng)?shù)奶峁┓孔獾难a(bǔ)貼。通過租賃補(bǔ)貼解決居住困難的家庭。對(duì)于低收入家庭可以提供經(jīng)濟(jì)適用房，對(duì)于收入極低的，應(yīng)提供廉租房，真正做到讓人們住有所居，才能避免在住房租賃市場(chǎng)中出現(xiàn)出租不適宜人居住房屋這類的問題。其次，對(duì)于按照政府標(biāo)準(zhǔn)建造廉租房的開發(fā)商，政府應(yīng)提供稅費(fèi)免減、貼息貸款、低價(jià)獲取土地等降低成本的優(yōu)惠政策。像日本就十分注重保障性住房的立法，明確了地方政府在住房供應(yīng)方面的責(zé)任，地方政府在必要時(shí)必須從財(cái)政、金融以及技術(shù)上給與低收入者援助。

結(jié)論

事實(shí)上中央與地方政府都大力發(fā)展住房租賃，本質(zhì)上也是為了解決人們的居住問題，長期來看，租房是一種大趨勢(shì)，無論是從當(dāng)代90后的觀念不斷發(fā)生轉(zhuǎn)變還是從房?jī)r(jià)不斷上漲這個(gè)事實(shí)來看，長租在將來可能都是人們的首要選擇，從很多發(fā)達(dá)國家如德國、日本、新加坡等的經(jīng)驗(yàn)來看，我國的房地產(chǎn)發(fā)展仍處于不成熟的狀態(tài)，應(yīng)多像其他發(fā)達(dá)國家學(xué)習(xí)，不斷完善。成都政府也在積極響應(yīng)國家以及習(xí)總書記在十九大提出的“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！辈⑶也扇×撕芏啻胧?，但仍需做出更多努力，從經(jīng)濟(jì)、法律法規(guī)、市場(chǎng)管理等幾個(gè)方面不斷完善成都的住房租賃市場(chǎng)，希望成都政府能讓成都人民住有所居，更加幸福。