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    豪宅市場(chǎng)大變局:一線城市量?jī)r(jià)齊跌 市場(chǎng)預(yù)期悄然生變

    2019-03-26 02:28:54蔡穎
    投資與理財(cái) 2019年3期
    關(guān)鍵詞:豪宅成交量降價(jià)

    蔡穎

    一直以來(lái),豪宅因?yàn)橄∪毙院透咂焚|(zhì)成為富豪和高凈值人群投資以及抵御市場(chǎng)周期波動(dòng)的重要選擇。但在過(guò)去一年,豪宅市場(chǎng)急速降溫。

    克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2018年北、上、廣、深、杭五城豪宅成交總量?jī)H9493套,創(chuàng)下近5年來(lái)新低,不足2016年全年豪宅成交總量的四成。

    與此同時(shí),隨著全國(guó)樓市進(jìn)入下行通道,豪宅“抗跌”的光環(huán)也已然黯淡。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),在北京、上海、廣州均出現(xiàn)了豪宅降價(jià)出貨的現(xiàn)象。

    成交量下跌、降價(jià)出售背后是何原因?多位地產(chǎn)界人士直言,豪宅成交量下滑主要是限價(jià)、限購(gòu)、限競(jìng)等調(diào)控政策影響。除此之外,國(guó)內(nèi)富豪階層購(gòu)置房產(chǎn)的熱情也在減退。

    一線城市量?jī)r(jià)齊跌

    2016年,豪宅銷售出現(xiàn)了前所未有的井噴。根據(jù)易居研究院數(shù)據(jù),2016年,一線城市豪宅產(chǎn)品全年累計(jì)成交接近2萬(wàn)套,成交量在2015年暴增的基礎(chǔ)上進(jìn)一步攀升,同比增長(zhǎng)44%。

    但2018年情況急劇變化??硕饠?shù)據(jù)顯示,在四座一線城市中,京、滬、廣三城豪宅成交量降幅最為明顯。2018年,三城豪宅成交套數(shù)分別為2156套、3610套和503套,約為2016年豪宅成交套數(shù)的三成。即使是表現(xiàn)稍好的深圳,成交量也只是2016年的54%。

    傳統(tǒng)一線城市豪宅銷售失色,但以杭州、南京為代表的熱點(diǎn)二線城市豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)突出,維持了一定的增長(zhǎng)幅度。2018年,杭州全年豪宅成交量為623套,較2017年漲21%,但跟2016年相比,仍有不少差距,依然不及2016年全年豪宅成交套數(shù)的一半??傮w而言,豪宅市場(chǎng)持續(xù)降溫。

    除了成交量下滑之外,一線城市的豪宅售價(jià)也出現(xiàn)明顯松動(dòng)。

    據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì),2018年京、滬、廣、深四城豪宅成交均創(chuàng)近5年新低,甚至達(dá)不到2014年成交水平。

    北京首先扛起了降價(jià)的大旗。近日,有媒體報(bào)道稱,泰禾北京豪宅項(xiàng)目通過(guò)大幅降價(jià)的方式來(lái)吸引客戶,有的項(xiàng)目更是直降千萬(wàn)。

    麗茲行北京公司銷售顧問(wèn)向記者表示,泰禾在南四環(huán)開(kāi)發(fā)的金府大院,優(yōu)惠力度最高達(dá)1000萬(wàn)元左右。之前賣(mài)3100萬(wàn)–3500萬(wàn)元,現(xiàn)在售價(jià)只有2200萬(wàn)元左右,優(yōu)惠力度最大。

    “從去年年底,北京豪宅就陸續(xù)在降價(jià),泰禾北京的5個(gè)項(xiàng)目都在打折,最高力度在6折左右,其他的項(xiàng)目沒(méi)這么大的力度。除此之外,四合院也有降價(jià)?!鄙鲜鲣N售顧問(wèn)向記者透露,“金府大院的疊拼也已經(jīng)清盤(pán)了,上疊和中疊因?yàn)榭們r(jià)比較低,這3天賣(mài)了57套,已經(jīng)沒(méi)房子了。而通州的一號(hào)院這幾天已經(jīng)清盤(pán)了。”

    類似的情況也出現(xiàn)在上海。在限購(gòu)、限價(jià)等一系列調(diào)控政策的遏制之下,2018年上海豪宅的開(kāi)盤(pán)價(jià)格均低于預(yù)期價(jià)格。

    位于靜安區(qū)的九龍倉(cāng)靜安壹號(hào)市場(chǎng)預(yù)期為15萬(wàn)元/平方米,而根據(jù)安居客數(shù)據(jù),項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)格降至12.9萬(wàn)元/平方米。身處上海市中心的翠湖天地雋秀,預(yù)期價(jià)格為16萬(wàn)元/平方米,最后開(kāi)盤(pán)價(jià)定在12.8萬(wàn)元/平方米。預(yù)期10萬(wàn)元/平方米的寶華城市之星目前的價(jià)格在9萬(wàn)元/平方米左右。除此之外,為了爭(zhēng)取預(yù)售證,更多的豪宅項(xiàng)目都制定了低于市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格。

    上海二手豪宅市場(chǎng)價(jià)格也出現(xiàn)了小幅下降,幅度維持在100萬(wàn)元左右。上海某豪宅經(jīng)紀(jì)人告訴記者:“上海每個(gè)小區(qū)都有一兩套降價(jià)的房子,但是大幅度降價(jià)的比較少,例如,恒溫恒濕恒氧的科技住宅,總價(jià)在2800萬(wàn)–3500萬(wàn)元之間,比之前優(yōu)惠了100萬(wàn)元?!?/p>

    而另一位豪宅中介向記者推薦了新天地板塊的一套183平方米的三房,“目前這套房屋總價(jià)在2380萬(wàn)元,而最高峰這個(gè)戶型的房子大概在2500萬(wàn)元左右成交?!?/p>

    降價(jià)的浪潮同樣席卷到了廣州?!艾F(xiàn)在是入手豪宅的最好時(shí)機(jī)??們r(jià)在1500萬(wàn)元以上的別墅可以便宜300萬(wàn)–400萬(wàn)元左右。”廣州一位豪宅經(jīng)紀(jì)人向記者表示,現(xiàn)在豪宅的市場(chǎng)價(jià)格比2016年最高峰時(shí)便宜20%左右。

    市場(chǎng)預(yù)期改變

    與2016年豪宅市場(chǎng)的火爆形成鮮明對(duì)比,目前市場(chǎng)已經(jīng)從沸點(diǎn)降到冰點(diǎn)。

    短短兩年時(shí)間,為何會(huì)發(fā)生如此變化?明源地產(chǎn)研究院主編艾振強(qiáng)認(rèn)為,豪宅市場(chǎng)的降溫是由多重因素導(dǎo)致的?!笆紫?,之前市場(chǎng)火爆,開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)預(yù)計(jì)過(guò)于樂(lè)觀,導(dǎo)致庫(kù)存較大;其次,去杠桿背景下,信貸緊縮導(dǎo)致改善型需求減弱;除此之外,豪宅的投資價(jià)值變得沒(méi)那么明朗,如潛在漲幅小,出手難,稅費(fèi)還高等。最后,不少所謂豪宅是偽豪宅,未來(lái)的增值空間沒(méi)那么大,而豪宅增值速度趕不上剛需盤(pán)的案例比比皆是?!?/p>

    “這和樓市低迷有關(guān)系,因?yàn)楹勒袌?chǎng)都是非剛需的,客戶大多是多次改善住房者或者投資客,每次國(guó)家在進(jìn)行樓市調(diào)控政策的時(shí)候,豪宅市場(chǎng)都是首當(dāng)其沖受到影響?!暗禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志表示,樓市調(diào)整中,投資性需求肯定是最先萎縮的,而剛需的用戶的需求通常會(huì)比較堅(jiān)挺。

    上海資深房地產(chǎn)評(píng)論員宋會(huì)雍也表示認(rèn)同:“豪宅屬于投資客的重倉(cāng)區(qū),其降溫的原因在于2018年樓市投資預(yù)期發(fā)生了很大改變?!?/p>

    中國(guó)(深圳)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁指出,豪宅保值功能強(qiáng),但流動(dòng)性差,在去年后半年樓市走向低迷的時(shí)候,有價(jià)無(wú)市自然成為主基調(diào)。

    顯然,一系列調(diào)控政策的生效和國(guó)內(nèi)富豪階層的動(dòng)搖,促成了2018年的“豪宅變局”。 而當(dāng)變化發(fā)生,豪宅還是好的保值產(chǎn)品嗎? 在中國(guó)豪宅研究院院長(zhǎng)朱曉紅看來(lái),豪宅有完整的體系價(jià)值,在建筑不變的前提下,小環(huán)境,大環(huán)境優(yōu)化則加分,劣化則減分。價(jià)格隨著價(jià)值走,體系價(jià)值要素變化決定房?jī)r(jià)高低。放在一定的時(shí)間維度里,豪宅的保值與增值能力毋庸置疑。

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