商業(yè)零售業(yè)區(qū)位選擇因素及變化研究

許素瓊

內(nèi)容摘要：隨著電子商務(wù)的發(fā)展和零售業(yè)的不斷飽和，實(shí)體零售面臨著日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)，而作為實(shí)體零售商業(yè)發(fā)展中最基礎(chǔ)、最重要部分的區(qū)位選擇，其好壞將直接影響到實(shí)體商業(yè)項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展。因此，對(duì)零售商業(yè)區(qū)位選擇因素進(jìn)行深入研究，形成一個(gè)準(zhǔn)確的、擁有統(tǒng)計(jì)意義的結(jié)論，從而能夠指導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行合理布局與整體規(guī)劃，是非常有價(jià)值的?；诖耍疚膶?duì)商業(yè)零售業(yè)區(qū)位選擇影響因素進(jìn)行分析，并以丹麥服裝零售企業(yè)代表——綾致公司為例，對(duì)商業(yè)零售業(yè)區(qū)位選擇因素及變化進(jìn)行深入研究。

關(guān)鍵詞：零售業(yè)? ?區(qū)位選擇? ?影響因素

商業(yè)零售業(yè)區(qū)位選擇因素分析

零售商業(yè)布局的影響因素一般分為三個(gè)部分：宏觀影響因素、城市商圈布局、主力商場(chǎng)配置功能。目前區(qū)域的空間格局變化和信息化的爆炸式發(fā)展使得零售企業(yè)區(qū)位選擇策略發(fā)生持續(xù)性變化，企業(yè)在選址布局時(shí)考慮的因素異常錯(cuò)綜復(fù)雜，區(qū)域空間變化、互聯(lián)網(wǎng)新零售等因素也對(duì)零售商業(yè)布局產(chǎn)生影響（見(jiàn)圖1），零售業(yè)空間布局難度提升。

（一）商業(yè)零售業(yè)區(qū)位選擇傳統(tǒng)因素

商業(yè)零售業(yè)區(qū)位選擇的影響因素包括城市宏觀因素、商圈要素、購(gòu)物中心功能配置要素。城市宏觀因素包括區(qū)位因素、經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素、文化環(huán)境因素等。商圈要素則包括商圈范圍因素、商圈目標(biāo)消費(fèi)者因素、商圈交通組織因素等。

對(duì)于購(gòu)物中心功能配置要素，在市場(chǎng)中主要以百貨店、購(gòu)物中心店和商業(yè)步行街等形式體現(xiàn)。而購(gòu)物中心店鋪因?yàn)榉€(wěn)定的租金收益、良好的基礎(chǔ)設(shè)施配套和優(yōu)質(zhì)顧客體驗(yàn)服務(wù)成為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要項(xiàng)目。商業(yè)地產(chǎn)所在商圈內(nèi)部購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)水平及項(xiàng)目配套水準(zhǔn)也是參差不齊的。對(duì)于零售企業(yè)來(lái)講，商圈內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目水平也是進(jìn)行店鋪布局的一個(gè)非常重要的衡量因素（見(jiàn)圖2）。

（二）區(qū)域空間變化要素

自改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)各個(gè)城市發(fā)展迅速，各區(qū)域之間經(jīng)濟(jì)格局不斷改變。同時(shí)我國(guó)不斷加強(qiáng)各區(qū)域之間的合作，倡導(dǎo)城市間協(xié)同發(fā)展，促進(jìn)國(guó)內(nèi)一體化發(fā)展，國(guó)家層面加大了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入比重，促使城市化進(jìn)程持續(xù)加速。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心是城市，地區(qū)之間的相互競(jìng)爭(zhēng)在發(fā)展過(guò)程中越來(lái)越激烈。以核心城市為引擎的大都市群逐漸形成，新的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)模式進(jìn)入人們的視野。城市群以長(zhǎng)三角區(qū)域、京津冀地區(qū)、成都-重慶一線等為代表性區(qū)域，這些都是國(guó)家層面協(xié)同區(qū)域內(nèi)發(fā)展、整合優(yōu)勢(shì)資源、提高效率的重點(diǎn)發(fā)展對(duì)象。這些地區(qū)在區(qū)域一體化背景下，利用國(guó)家投入大量資源和各種經(jīng)濟(jì)優(yōu)惠政策，為這些城市及周邊帶來(lái)了新的發(fā)展機(jī)會(huì)。如京津翼一體化下區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略，是以北京、天津兩個(gè)大城市帶動(dòng)所有區(qū)縣發(fā)展。這些城市群體的形成和周邊區(qū)縣的發(fā)展，也為零售業(yè)布局帶來(lái)了新的變化。企業(yè)在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局的選擇上，由大城市逐漸向周邊有發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)下沉，對(duì)以往不在考慮范圍內(nèi)的地區(qū)開(kāi)始重新規(guī)劃。

這些變化對(duì)于零售業(yè)布局戰(zhàn)略起到深遠(yuǎn)影響，零售業(yè)區(qū)位選擇也發(fā)生變化，企業(yè)需要思考對(duì)于投入較大、發(fā)展較快的潛力型郊區(qū)地段進(jìn)行提前布局是否有價(jià)值，并結(jié)合企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略，重點(diǎn)分析購(gòu)物中心配置以及未來(lái)區(qū)域發(fā)展變化，從而確定是否增加成本投入。從市區(qū)核心商圈投入轉(zhuǎn)變?yōu)榻紖^(qū)型潛力商圈的投入，成為零售業(yè)區(qū)位選擇的新趨勢(shì)。

（三）線上業(yè)務(wù)開(kāi)展要素

在信息時(shí)代，互聯(lián)網(wǎng)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的結(jié)合成了不可避免的趨勢(shì)。在線上線下一體化趨勢(shì)中，很多企業(yè)在線上業(yè)務(wù)拓展伊始會(huì)出現(xiàn)銷售額快速增長(zhǎng)，在迅速達(dá)到穩(wěn)定期后，根據(jù)企業(yè)實(shí)際貨品生產(chǎn)能力、人員及各項(xiàng)成本的實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況，企業(yè)開(kāi)始調(diào)整實(shí)體零售網(wǎng)點(diǎn)布局速度及最終落位區(qū)域。這需要對(duì)企業(yè)發(fā)展及運(yùn)營(yíng)能力進(jìn)行深入分析和了解，這點(diǎn)也是企業(yè)戰(zhàn)略布局操作中的一個(gè)變化。

另一方面，線上業(yè)務(wù)拓展對(duì)于消費(fèi)習(xí)慣也會(huì)產(chǎn)生影響，線上業(yè)務(wù)屬于全網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，地域區(qū)分并不是很明顯。零售企業(yè)將線上消費(fèi)者對(duì)商品的可選度與線下業(yè)務(wù)的服務(wù)體驗(yàn)結(jié)合起來(lái)，逐漸培養(yǎng)了消費(fèi)者對(duì)于商業(yè)中心的選擇不再只偏向市區(qū)中心。隨著零售業(yè)線上業(yè)務(wù)的發(fā)展對(duì)運(yùn)營(yíng)中各個(gè)環(huán)節(jié)的要求更加精細(xì)化，在區(qū)位選擇上由宏觀到微觀，由外界因素再到自身因素的研究方式成為實(shí)操中的分析思路（見(jiàn)圖 3）。

案例分析—綾致公司北京零售區(qū)位選擇與布局變化

上文分析了零售布局中的選擇因素，本文通過(guò)調(diào)取凌志公司在北京的銷售數(shù)據(jù)對(duì)選擇因素及變化進(jìn)行分析。綾致時(shí)裝公司屬于丹麥BESTSELLER（中國(guó)）公司的全資子公司，旗下經(jīng)營(yíng)一家實(shí)體店鋪后迅速覆蓋全國(guó)，目前零售商鋪數(shù)量已經(jīng)超過(guò)4千家，在北京便進(jìn)駐了116家商場(chǎng)。因?yàn)槠涓采w面比較全面，在業(yè)內(nèi)甚至有“無(wú)綾致不商場(chǎng)”的說(shuō)法，所以分析其數(shù)據(jù)有一定代表意義。

（一）綾致公司北京零售布局特征與變化

北京服裝商圈劃分。以服裝零售行業(yè)來(lái)看，北京主要服裝商圈可分為傳統(tǒng)商圈和新興商圈（見(jiàn)表 1）。北京新興商圈類型主要有商務(wù)帶動(dòng)商圈、交通帶動(dòng)商圈和產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)型商圈及社區(qū)型商圈。多元化商圈的建立使得更多品牌在新商圈中布局，例如，部分商圈是由于交通便利所帶動(dòng)，具有代表性的有新世界地區(qū)的Glory mall、搜秀、新世界百貨，東直門交通樞紐地區(qū)的東直門來(lái)福士、銀座購(gòu)物中心等;部分商圈是由于產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，具有代表性的有中關(guān)村商圈、亞運(yùn)村地帶、五棵松;還有部分是社區(qū)型商圈，具有代表性的有望京板塊，其中包含望京凱德購(gòu)物中心、方恒國(guó)際、Indigo 購(gòu)物中心等。

綾致公司在北京的零售布局現(xiàn)狀。在城市商圈中的覆蓋情況。根據(jù)北京整體地理位置分布，同時(shí)結(jié)合傳統(tǒng)與新興商圈的劃分，本文將數(shù)據(jù)樣本也做了兩個(gè)大的劃分：市區(qū)商圈和郊區(qū)商圈。市區(qū)商圈即在地理位置上處于環(huán)線內(nèi)的較成熟的傳統(tǒng)商圈;郊區(qū)商圈為在地理位置上處于四環(huán)以外的在逐漸發(fā)展的新興商圈。

市區(qū)內(nèi)，綾致公司共有店鋪68家，分別分布在中關(guān)村、西直門周邊、西單、東單、王府井、海淀、國(guó)貿(mào)、公主墳、豐臺(tái)、東直門周邊、崇文門、朝陽(yáng)、北苑，其中海淀、朝陽(yáng)、豐臺(tái)店鋪數(shù)量最多，分別為12家、10家、9家。在郊區(qū)部分，綾致公司共有店鋪48家，分布在亦莊、燕郊、通州、天通苑、順義、石景山、平谷、良鄉(xiāng)、懷柔、大興、回龍觀、昌平區(qū)內(nèi)，其中通州、大興、昌平區(qū)內(nèi)店鋪數(shù)量最多，分別為8家、7家、5家。

中心城區(qū)及郊區(qū)商圈布局變化趨勢(shì)。根據(jù)綾致公司每年的具體銷售數(shù)據(jù)，將市區(qū)的中心商圈和郊區(qū)布局的商場(chǎng)銷售數(shù)據(jù)分別進(jìn)行整理和統(tǒng)計(jì)，可得出2006-2017年的銷售趨勢(shì)（見(jiàn)圖4）。

通過(guò)圖4可知：在采集的樣本商場(chǎng)中，2006-2013年北京整體零售份額是逐年增長(zhǎng)的，這個(gè)時(shí)期整體市場(chǎng)在逐步擴(kuò)大，其中市區(qū)和郊區(qū)店鋪的銷售同步增長(zhǎng)，尤其是郊區(qū)布點(diǎn)的店鋪銷售額開(kāi)始表現(xiàn)強(qiáng)勁，市場(chǎng)份額擴(kuò)大明顯。2013 年后，市區(qū)店鋪的份額開(kāi)始明顯下滑，郊區(qū)店鋪市場(chǎng)份額持續(xù)增長(zhǎng)，這一趨勢(shì)直到 2017 年依舊延續(xù)（見(jiàn)圖 5）。

綾致公司在業(yè)內(nèi)具有一定的前瞻性，在2013年開(kāi)始逐漸開(kāi)展和擴(kuò)大其線上業(yè)務(wù)，在 2016年逐漸成熟。為了打通線上與線下業(yè)務(wù)，先后引進(jìn)一系列數(shù)據(jù)系統(tǒng)，如BI等16個(gè)專業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)工具，電商、微購(gòu)物、H5多管齊下，迅速升級(jí)線上業(yè)務(wù)模式。從圖5可看出，在奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)劃變化和線上業(yè)務(wù)開(kāi)展的影響下，綾致公司零售空間布局經(jīng)歷了明顯的三個(gè)階段變化，下文對(duì)于產(chǎn)生這些變化的影響因素進(jìn)行探討。

（二）綾致公司區(qū)位選擇影響因素分析

城市規(guī)劃與政策因素。北京作為國(guó)家首都，其在未來(lái)將成為具有深厚文化底蘊(yùn)、綜合宜居指數(shù)較高的國(guó)際化大都市，這也是城市的規(guī)化目標(biāo)之一，從而確定了北京是國(guó)家以及國(guó)際的文化、政治中心地位，并實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化都市與文化古城的同步建設(shè)。隨著經(jīng)濟(jì)、文化、環(huán)境等方面的持續(xù)改善，城市人口數(shù)量不斷增加，北京市零售業(yè)因市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大而繁榮。在針對(duì)促進(jìn)北京市產(chǎn)業(yè)升級(jí)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間的分布過(guò)程中，政府相關(guān)文件明確制定將北京市構(gòu)建成各產(chǎn)業(yè)相互帶動(dòng)的規(guī)劃。具體而言，技術(shù)先進(jìn)型產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代化服務(wù)產(chǎn)業(yè)是北京市的兩大核心經(jīng)濟(jì)動(dòng)力，制造業(yè)、傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)則是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要基礎(chǔ)，而輕型、微型、環(huán)保高效等新型工業(yè)以及現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)則作為輔助經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，其產(chǎn)業(yè)布局能夠有效迎合城市功能轉(zhuǎn)變需求。受新型技術(shù)、科技產(chǎn)業(yè)鏈等的帶動(dòng)，零售業(yè)得到迅速發(fā)展。同時(shí)，交通設(shè)施完善、科技園構(gòu)建等項(xiàng)目建設(shè)，吸引了大量資金、技術(shù)、人才等要素融入其周圍區(qū)域，加快零售業(yè)的發(fā)展速度。最后，北京市整體福利待遇、工資薪酬的提高也是刺激零售業(yè)發(fā)展的潛在因素。

北京商圈變化因素。在城市不斷發(fā)展的進(jìn)程中，城市商圈逐漸向市中心外圍、郊區(qū)等區(qū)域延伸，并逐漸成為新型的大型商圈，即離心化現(xiàn)象，而引發(fā)該現(xiàn)象的發(fā)生，其主要原因是消費(fèi)人群的快速增加以及消費(fèi)能力的大幅度提高。北京市中傳統(tǒng)四大城區(qū)商圈中的各個(gè)產(chǎn)業(yè)逐漸實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，而其他功能區(qū)如海淀區(qū)等，支撐產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施也處于快速建設(shè)中。北京市商圈遷移的區(qū)域主要集中在新開(kāi)發(fā)區(qū)，如通州區(qū)、房山等，由于這些地區(qū)在招商引資、特色項(xiàng)目引進(jìn)等力度較大，刺激了商區(qū)的快速發(fā)展。以綾致公司為例，據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，該公司在選擇商場(chǎng)的過(guò)程中，其店鋪規(guī)模已從2013年的幾家發(fā)展到現(xiàn)在的四十幾家，實(shí)現(xiàn)了全郊區(qū)分布，公司整體經(jīng)濟(jì)效益呈現(xiàn)出快速增加趨勢(shì)，且根據(jù)圖6中的數(shù)據(jù)可知，市中心店鋪的經(jīng)濟(jì)效益開(kāi)始落后于郊區(qū)，且二者效益差額不斷增大。

企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的變化引導(dǎo)其空間格局的分布，空間格局變化的最終目的是實(shí)現(xiàn)企業(yè)盈利。銷售額則是體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最直接方式，能夠反映成本投入。平均單店銷售數(shù)字的變化有效反映出企業(yè)空間分布狀況，即由市中心遷移到近郊，從而影響綾致公司對(duì)于店鋪的選址。

第一，城市人口變化。城市中零售業(yè)發(fā)展主要受消費(fèi)人群規(guī)模及其消費(fèi)能力的影響較大，在北京市規(guī)劃中，為降低市中心的人口壓力，近郊地區(qū)分布人口數(shù)量不斷提高，按照規(guī)劃，至2020年，市中心區(qū)域分布的人口控制在850萬(wàn)人，而近郊等新城區(qū)則控制在570萬(wàn)人。在具體實(shí)施城市規(guī)劃中，其人口分布結(jié)果較為明顯，具體而言，北京老城區(qū)人口數(shù)量下降明顯，其人口增長(zhǎng)速度已出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，而近郊等新城區(qū)，如拓展區(qū)、發(fā)展新區(qū)等，其人口數(shù)量呈現(xiàn)不同幅度增長(zhǎng)。同時(shí)，由于人口分布格局的變化，市內(nèi)各個(gè)區(qū)中的居民福利待遇、工資薪酬也獲得一定程度的提高，其中，社會(huì)消費(fèi)品零售總額是體現(xiàn)居民生活質(zhì)量的重要指標(biāo)，在通州、大興、房山、順義等新區(qū)的社會(huì)消費(fèi)品零售總額的增長(zhǎng)速度已經(jīng)高于市中老城區(qū)。

第二，交通因素。北京市內(nèi)交通設(shè)施較為完善，在持續(xù)的規(guī)劃建設(shè)過(guò)程中，如良鄉(xiāng)線、昌平線等新線的順利通車，大大推動(dòng)了郊區(qū)商圈的建設(shè)、升級(jí)，為拉動(dòng)大規(guī)模消費(fèi)人群提供了基本條件。同時(shí)，市內(nèi)商場(chǎng)的個(gè)性化、特色化程度不斷降低，消費(fèi)者迫切需要更多選擇機(jī)會(huì)，而交通便利為其提供基礎(chǔ)。交通與商業(yè)的融合是構(gòu)建現(xiàn)代化商業(yè)的重要措施，隨著北京市近遠(yuǎn)郊區(qū)域交通的日益完善，大大改變了商家店鋪的空間分布格局，其中，線路直達(dá)、方便換乘的區(qū)域是商圈主要選址。

第三，商業(yè)內(nèi)項(xiàng)目配套優(yōu)化。受自身土地面積、人口規(guī)模等因素的限制，北京市的土地成為重要資源，導(dǎo)致土地項(xiàng)目需求高額開(kāi)發(fā)成本，市中老城區(qū)的商圈是以百貨業(yè)態(tài)為主，硬件設(shè)施比較落后。而郊區(qū)新城區(qū)土地項(xiàng)目多數(shù)是由國(guó)家知名地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)，如萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、龍湖等，由于其管理模式先進(jìn)、企業(yè)水平較高，能夠借助自身品牌效應(yīng)實(shí)現(xiàn)招商引資，推動(dòng)商業(yè)發(fā)展，且這些企業(yè)構(gòu)建的商業(yè)品牌與市區(qū)保持同質(zhì)化，使得消費(fèi)者無(wú)需過(guò)度依賴市區(qū)選擇所有品牌。同時(shí)，這些大型地產(chǎn)集團(tuán)在開(kāi)發(fā)土地項(xiàng)目的過(guò)程中，注重商業(yè)環(huán)境與配套設(shè)施構(gòu)建，如影院、體育場(chǎng)、游樂(lè)場(chǎng)等。消費(fèi)者的消費(fèi)觀念也在不斷轉(zhuǎn)變，在購(gòu)物過(guò)程中更加注重購(gòu)物環(huán)境、享有的服務(wù)，不再僅考慮交通便利，其中大型綜合商場(chǎng)成為消費(fèi)者的首選。

線上業(yè)務(wù)開(kāi)展的影響。隨著互聯(lián)網(wǎng)的日益普及，消費(fèi)者購(gòu)物方式發(fā)生了翻天覆地的變化，相應(yīng)的，零售企業(yè)對(duì)于區(qū)位的選擇也發(fā)生了變化。早在2012年，綾致公司在天貓、京東等購(gòu)物平臺(tái)設(shè)立了網(wǎng)店。2014年，公司采用微購(gòu)物模式，實(shí)現(xiàn)了線上和線下業(yè)務(wù)融合，并且開(kāi)始對(duì)數(shù)據(jù)系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化升級(jí)。2015年，公司設(shè)立了H5平臺(tái)，采用訂總線模式，推動(dòng)線上業(yè)務(wù)日益穩(wěn)固。同一年，公司開(kāi)辟了線上渠道，其H5平臺(tái)2015年和2016年的業(yè)績(jī)分別為2.5億元和2.6億元。天貓平臺(tái)兩年的銷售額分別為25.6億元和34.8億元。加上線下銷售數(shù)額，公司總銷售額并未發(fā)生顯著變動(dòng)。

就零售企業(yè)而言，其線上業(yè)務(wù)開(kāi)展應(yīng)當(dāng)考慮產(chǎn)品生產(chǎn)能力、運(yùn)輸能力、技術(shù)條件等。綾致公司按照產(chǎn)品實(shí)際生產(chǎn)能力以及基礎(chǔ)設(shè)施等條件，合理設(shè)置線下空間布局，按照企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，對(duì)于市場(chǎng)空白點(diǎn)重點(diǎn)關(guān)注，不但對(duì)實(shí)體店周邊市場(chǎng)進(jìn)行深入挖掘，還對(duì)未來(lái)市場(chǎng)潛在地區(qū)進(jìn)行開(kāi)拓，設(shè)立體驗(yàn)店，因此線上業(yè)務(wù)逐步發(fā)展成為企業(yè)整體零售布局的關(guān)鍵要素。

（三）京津冀一體化背景下綾致公司的燕郊布局

“京津冀一體化”作為國(guó)家層面的發(fā)展戰(zhàn)略，其目的在于推動(dòng)北京、天津和河北的經(jīng)濟(jì)一體化，實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，增強(qiáng)城市的國(guó)內(nèi)乃至國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，最終推動(dòng)所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等方面的全面發(fā)展。燕郊的地理位置決定其在京津冀一體化過(guò)程中的受關(guān)注程度，在相當(dāng)數(shù)量的企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃中，燕郊均被視作北京郊區(qū)。

當(dāng)前燕郊發(fā)展迅速，房?jī)r(jià)一度達(dá)到3萬(wàn)元，然而商業(yè)項(xiàng)目并不成熟，各個(gè)大型集團(tuán)正在對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行爭(zhēng)奪。當(dāng)前，燕郊比較成熟的項(xiàng)目包括2013年設(shè)立的聯(lián)營(yíng)商場(chǎng)以及2016年設(shè)立的永旺購(gòu)物中心及城市廣場(chǎng)。此3個(gè)項(xiàng)目對(duì)燕郊的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了基本覆蓋，形成了極具自身特色的差異化優(yōu)勢(shì)。本文對(duì)這三個(gè)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行比較，詳情見(jiàn)表2。

經(jīng)比較，這3個(gè)商場(chǎng)的運(yùn)行模式分別為社區(qū)型、聯(lián)營(yíng)百貨型和配套自營(yíng)型，基本實(shí)現(xiàn)了燕郊地區(qū)的覆蓋，能夠滿足該區(qū)域居民的消費(fèi)需要。就政策方面來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)新區(qū)和北京僅有一河之隔，資金以及規(guī)劃均對(duì)其傾斜，眾多商業(yè)集團(tuán)對(duì)該地區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的土地競(jìng)爭(zhēng)激烈。

就交通而言，燕郊鐵路、城市高速公路逐步建立，這對(duì)區(qū)域人口流動(dòng)來(lái)說(shuō)意義重大，極大方便了居民出行。此外，地處長(zhǎng)安街沿線以及朝陽(yáng)北路沿線，便于實(shí)現(xiàn)通勤上班，有助于吸引居住人群入住，未來(lái)房?jī)r(jià)的上漲也會(huì)吸引投資人進(jìn)入，隨著本地居民生活水平的提高，其消費(fèi)能力和消費(fèi)潛力均會(huì)發(fā)生質(zhì)的提升。這些商場(chǎng)具有完善的配套設(shè)施，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)雖有差異，但全部為集團(tuán)自行運(yùn)作。通過(guò)分析可以得出，商場(chǎng)均適合商家入駐。

結(jié)論

本文選擇理論分析法和案例分析法相結(jié)合的方式，對(duì)北京綾致公司的區(qū)域選擇進(jìn)行分析。通過(guò)分析發(fā)現(xiàn)，商業(yè)零售業(yè)區(qū)位選擇的要素包括五個(gè)方面：宏觀城市要素，包括城市的經(jīng)濟(jì)、文化、市場(chǎng)以及政策條件等;中觀商圈要素，包括商圈覆蓋范圍、消費(fèi)者變動(dòng)以及交通狀況變化;購(gòu)物中心要素，包括商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境狀況以及運(yùn)營(yíng)能力;區(qū)域空間變化要素，包括城市和郊區(qū)的一體化程度;線上業(yè)務(wù)開(kāi)展要素，包括零售企業(yè)線上經(jīng)營(yíng)的一體化規(guī)模、消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣的改變以及企業(yè)的生產(chǎn)能力、運(yùn)輸能力、信息處理能力。據(jù)此可以對(duì)線下網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行合理布局。

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