軌道交通對(duì)土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的影響研究

陳偉

[摘 要]軌道交通是具有運(yùn)量大、效率高、安全性好、節(jié)約能源、無(wú)廢氣污染等優(yōu)點(diǎn)的公共交通方式，在促進(jìn)城市土地集約化利用、引導(dǎo)優(yōu)化城市發(fā)展布局、解決城市交通擁擠與環(huán)境污染、提高沿線土地價(jià)值、推進(jìn)城市化進(jìn)程以及促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展等方面，都起到至關(guān)重要的作用。此外，軌道交通改變了城市的可達(dá)性，對(duì)沿線甚至一定輻射范圍內(nèi)的土地利用產(chǎn)生影響。本文從軌道交通對(duì)土地利用和開(kāi)發(fā)、土地規(guī)劃及結(jié)構(gòu)、房產(chǎn)價(jià)值等方面進(jìn)行分析，總結(jié)了我國(guó)目前關(guān)于軌道交通對(duì)土地價(jià)值影響方面的研究成果，并指出其在研究方法、模型、研究角度深度方面存在不足，旨在為以后的研究提供借鑒。

[關(guān)鍵詞]軌道交通;土地利用;土地價(jià)值;房產(chǎn)價(jià)值

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2019.06.058

[中圖分類號(hào)]TU984.191;U239.5[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1673-0194（2019）06-0-02

0? ? ?引 言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、城市建設(shè)的不斷發(fā)展，軌道交通與人類活動(dòng)的關(guān)系日益密切，但是，軌道交通建設(shè)方面的滯后性日趨明顯，導(dǎo)致土地利用和城市發(fā)展產(chǎn)生沖突。因此，有關(guān)部門有必要針對(duì)軌道交通和土地價(jià)值之間的關(guān)系進(jìn)行研究，明晰軌道交通和土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值之間的作用機(jī)制。

1? ? ?軌道交通對(duì)土地利用與土地開(kāi)發(fā)的影響

軌道交通與土地的利用關(guān)系密切。首先，城市中支持軌道交通產(chǎn)生運(yùn)行的基礎(chǔ)就是土地，而土地的結(jié)構(gòu)和利用形態(tài)是構(gòu)成軌道交通的基本要素。其次，通達(dá)性是軌道交通和土地之間不可忽視的因素，其根本原因在于軌道交通的發(fā)展會(huì)反作用于土地，通過(guò)改善通達(dá)度會(huì)影響土地的利用情況。再次，土地的屬性影響城市交通，城市交通的發(fā)展反作用于土地性質(zhì)、強(qiáng)度、利用結(jié)構(gòu)以及地價(jià)等方面。最后，軌道交通以及沿線站點(diǎn)的設(shè)置，一方面根據(jù)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)環(huán)境決定，另一方面即取決于土地的相關(guān)屬性，這種交互影響最終產(chǎn)生不同的土地利用模式。

1.1? ?軌道交通對(duì)土地利用規(guī)劃及結(jié)構(gòu)的影響

高鐵等類型軌道交通沿線站點(diǎn)一般符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)，形成土地集約利用率高的現(xiàn)象，但是也存在一些問(wèn)題，如土地利用強(qiáng)度大、密度高、周邊地區(qū)開(kāi)發(fā)具有局限性、公共設(shè)施利用率低、與其他交通銜接以及空間結(jié)構(gòu)單一等。此外，城區(qū)亦存在交通擁堵、城市空間結(jié)構(gòu)不合理、土地集約利用性差等弊端。城市在進(jìn)行規(guī)劃軌道交通時(shí)，以TOD開(kāi)發(fā)模式為依據(jù)，以站點(diǎn)周邊土地利用布局、土地開(kāi)發(fā)控制、空間推進(jìn)方式等為關(guān)鍵點(diǎn)，提出開(kāi)發(fā)模式多樣化、公共基礎(chǔ)設(shè)施鄰近化、接駁換乘低碳化、生態(tài)空間開(kāi)放化等整體統(tǒng)一規(guī)劃的戰(zhàn)略措施。不僅如此，軌道交通所使用土地的規(guī)劃呈現(xiàn)不同的特點(diǎn)，能夠在提高新規(guī)劃區(qū)域交通可達(dá)性的同時(shí)弱化傳統(tǒng)城市中心區(qū)域的交通可達(dá)性，這種特征對(duì)商業(yè)、居民居住用地等類型的土地存在較強(qiáng)的吸引力，而對(duì)工業(yè)用地則呈現(xiàn)出不同的影響機(jī)制。

1.2? ?軌道交通對(duì)土地利用強(qiáng)度特征、布局模式的影響

土地的利用結(jié)構(gòu)不同，其表現(xiàn)特征也不相同。在軌道交通的作用下，不僅沿線站點(diǎn)土地利用產(chǎn)生影響，沿線水域、農(nóng)田、公共綠地以及未利用土地等均會(huì)受到影響。沿線站點(diǎn)方面，軌道交通將會(huì)刺激相關(guān)居住、商業(yè)服務(wù)等土地使用的增加，并且會(huì)呈現(xiàn)一定的擴(kuò)散趨勢(shì)。城市中心較成熟的站點(diǎn)周圍，土地利用率高，使用強(qiáng)度大，功能模式較為穩(wěn)定;而邊緣新站點(diǎn)的周圍，土地利用空間大，功能分區(qū)有待完善，不論是居住用地還是商業(yè)用地均有待開(kāi)發(fā)。

1.3? ?軌道交通對(duì)土地開(kāi)發(fā)的影響

軌道交通普遍是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的產(chǎn)物，但是，與城市總體規(guī)劃相比，有一定的滯后性，表現(xiàn)在土地開(kāi)發(fā)利用方面即為與土地利用規(guī)劃脫節(jié)，將導(dǎo)致軌道交通資源浪費(fèi)，影響區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程。在土地復(fù)墾開(kāi)發(fā)方面，平均挖損深度，樁基礎(chǔ)密度，保存耕作層厚度以及土源、棄渣場(chǎng)地等方面都會(huì)影響土地復(fù)墾的效果。在土地功能屬性方面，由建設(shè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)業(yè)用地，尤其在耕地的難度系數(shù)高，但其土地復(fù)墾適應(yīng)性強(qiáng)的情況下，對(duì)鐵路軌道等工程用地進(jìn)行土地復(fù)墾，從初期土地勘測(cè)到中期復(fù)墾項(xiàng)目規(guī)劃、制定后期相關(guān)項(xiàng)目目標(biāo)均需擬定詳細(xì)的實(shí)施方案，地基拆除與估算投資方面也需要嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)的方法作為支撐，以期借助現(xiàn)代化的復(fù)墾技術(shù)構(gòu)建和運(yùn)行可行性的復(fù)墾方案。

2? ? ?軌道交通對(duì)土地、房地產(chǎn)等價(jià)值的影響

2.1? ?軌道交通對(duì)土地價(jià)值的影響

軌道交通不僅可以凸顯城市中心區(qū)域的關(guān)鍵性，還能為城市縱向發(fā)展起到促進(jìn)的作用。同時(shí)，軌道交通的建設(shè)促進(jìn)城市規(guī)劃更新，帶動(dòng)舊城改造、城鎮(zhèn)拆遷等項(xiàng)目，激活土地置換以及提升城市土地價(jià)值。此外，由于軌道交通沿線的土地利益相關(guān)者是直接受益者，沿線的土地價(jià)值受此影響都會(huì)出現(xiàn)一定幅度的上漲。

在時(shí)間維度方面，政府受軌道交通建設(shè)影響而產(chǎn)生的收益會(huì)隨著時(shí)間的推移而逐漸減小，并且這種影響會(huì)呈現(xiàn)一定的前瞻性。在空間維度上，軌道站點(diǎn)的影響發(fā)展區(qū)域分為高密度發(fā)展區(qū)域（半徑≤300 m）、中密度發(fā)展區(qū)域（300 m<半徑≤800 m），其對(duì)軌道交通的投資額隨著距離軌道交通站點(diǎn)直線距離變大而數(shù)額變小，使土地級(jí)差收益逐漸變小。有數(shù)據(jù)表明，每距離軌道交通站點(diǎn)1 m的范圍，每平方米的土地價(jià)值便上漲0.002%。此外，軌道交通呈現(xiàn)“中心膨脹-外圍坍縮”的空間格局變化，即在軌道交通的影響下，其外部環(huán)境的效益促使其可達(dá)性變化格局與土地價(jià)值變化格局表現(xiàn)顯著的相似性，其中，增值作用由大到小依次為商業(yè)用地、住宅用地和工業(yè)用地;軌道交通與土地價(jià)值的交互作用表現(xiàn)在土地利用方式的改變、城市可達(dá)性的改善、沿線區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展影響以及土地開(kāi)發(fā)利用程度的增加等方面。因此，軌道交通聯(lián)合開(kāi)發(fā)與土地稅收相比，具有操作性強(qiáng)、收益好等效果，政府可以通過(guò)聯(lián)合開(kāi)發(fā)控制客流以及有限掌握土地開(kāi)發(fā)權(quán)等方式實(shí)現(xiàn)土地溢價(jià)回收。

2.2? ?軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響

軌道交通對(duì)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價(jià)值的影響，既有積極一面，也有消極的一面?？傮w來(lái)說(shuō)，地面運(yùn)行的軌道交通會(huì)對(duì)房產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生正負(fù)兩方面的影響，而地下運(yùn)行的軌道交通對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的影響則普遍是正面的;而不同類型房地產(chǎn)對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的影響不盡相同，例如，對(duì)工業(yè)用地的房產(chǎn)價(jià)值增幅會(huì)小于商業(yè)用地。

在時(shí)間上，軌道交通對(duì)沿線房產(chǎn)價(jià)值的影響由大到小依次為運(yùn)行期、建設(shè)期和規(guī)劃期，并且隨著運(yùn)營(yíng)程度和時(shí)間長(zhǎng)度的增加而增強(qiáng)。有研究結(jié)果表明，在軌道交通施工建設(shè)期間，房地產(chǎn)價(jià)值呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，而竣工運(yùn)營(yíng)節(jié)點(diǎn)房地產(chǎn)價(jià)值會(huì)出現(xiàn)明顯提升，軌道交通線路開(kāi)工和竣工運(yùn)營(yíng)是影響房地產(chǎn)價(jià)格幅度的兩個(gè)重要時(shí)間峰值點(diǎn)。在空間維度上，軌道交通運(yùn)營(yíng)期對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格空間影響范圍較大，而運(yùn)營(yíng)和規(guī)劃期的空間影響范圍較小;同時(shí)，越是經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)、基礎(chǔ)設(shè)施不完善，其房地產(chǎn)價(jià)值受到軌道交通建設(shè)的影響越大。

3? ? ?我國(guó)對(duì)軌道交通的研究?jī)?nèi)容

關(guān)于土地利用及土地價(jià)值和軌道交通建設(shè)的交互影響，國(guó)內(nèi)外許多學(xué)者進(jìn)行了相關(guān)研究，從研究方法、理論建設(shè)、模型研究開(kāi)展討論分析，取得了一定的研究成果，形成了較為系統(tǒng)的理論框架。隨著方法論和計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的進(jìn)步，關(guān)于軌道交通和土地利用及土地價(jià)值關(guān)系的研究也呈現(xiàn)多學(xué)科交叉的趨勢(shì)，其方法和模型構(gòu)建更加完善。但是，我國(guó)軌道交通研究與國(guó)際先進(jìn)研究結(jié)果相比，仍存在一定的差距，不論是從模型選擇和研究領(lǐng)域的方法方面，還是數(shù)據(jù)分析結(jié)論獲得的成果方面，其權(quán)威性和可借鑒性均有待提高，目前，相關(guān)領(lǐng)域的研究重點(diǎn)主要在以下方面。

（1）從各種角度與各種層面分析城市土地利用、土地價(jià)值與軌道交通之間的關(guān)聯(lián)程度。目前，主要表現(xiàn)為相互促進(jìn)、相互牽制、相互協(xié)調(diào)、相互互補(bǔ)的循環(huán)關(guān)系。

（2）軌道交通建設(shè)的空間結(jié)構(gòu)與土地利用和開(kāi)發(fā)的空間結(jié)構(gòu)關(guān)系密切。一方面，軌道交通建設(shè)的空間結(jié)構(gòu)布局為城市土地利用的空間結(jié)構(gòu)提供依據(jù);另一方面，受軌道交通空間規(guī)劃的影響，土地未來(lái)的規(guī)劃會(huì)根據(jù)軌道交通的建設(shè)及機(jī)構(gòu)發(fā)生調(diào)整和變化。

4? ? ?軌道交通研究的不足

方法上，我國(guó)關(guān)于軌道交通對(duì)土地價(jià)值的影響既有定性分析，也有定量分析。由于研究起步較晚，軌道交通模型很多參考國(guó)外的分析技術(shù)和方法，但由于原始數(shù)據(jù)的搜集和獲得難度大、缺乏統(tǒng)一數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等困難，使研究存在一些不足之處。

（1）軌道交通影響區(qū)涉及的范圍亟待進(jìn)一步分析探討。目前，以相關(guān)國(guó)外研究為依據(jù)，我國(guó)將影響范圍半徑界定為2 km，

但在實(shí)際分析過(guò)程中，許多學(xué)者選取的樣本直線距離達(dá)到4 km以上，因此，相關(guān)部門需要統(tǒng)一規(guī)范軌道交通的涉及范圍，有針對(duì)性的劃分其影響范圍。

（2）相關(guān)理論框架構(gòu)建不完善，分析深度不足。例如，針對(duì)軌道交通影響范圍的研究，有學(xué)者研究得出距離軌道交通越遠(yuǎn)，土地價(jià)值差異越大的結(jié)論。但是該結(jié)論缺乏對(duì)結(jié)論進(jìn)一步的剖析探討，理論構(gòu)建不夠完善。

（3）軌道交通對(duì)土地價(jià)值影響的縱向分析不夠。多數(shù)研究?jī)H僅針對(duì)特定時(shí)間或者時(shí)間段，缺乏跟蹤性的數(shù)據(jù)搜集和統(tǒng)計(jì)分析。此外，從空間視角探討土地價(jià)值變化的空間差異性研究也較少。

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