長租公寓熬出個黎明

謝翊

熊貓公寓CEO王璽龍在此前便用“等待戈多”形容長租公寓的狀態(tài)，那是一種“什么也沒有發(fā)生，誰也沒有來，誰也沒有去”的虛無狀態(tài)，不安、期待在王璽龍的體內(nèi)交織、較量。

3月1日，《財經(jīng)天下》周刊接通王璽龍的電話：“已是立春之后，等待的過程結(jié)束了嗎？”電話那頭沒有沉默的空隙，“你這個電話打的太早了！你起碼要今年6月份再問我這個問題?！币磺腥绯?，日日難捱。

長租公寓的烽火，起于2018年的8月18日。

當(dāng)天，我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉在微信朋友圈宣布辭職，稱辭職原因為“眾所周知的原因”。原因復(fù)雜，胡景暉、左暉、謝勇的三角關(guān)系只是混亂行業(yè)的冰山一角，818事件和行業(yè)現(xiàn)象形成了羅生門，真相已無法被呈現(xiàn)。已成定局的是，“818事件”開啟了長租公寓行業(yè)的陣痛。

長租公寓行業(yè)處于發(fā)展初期，行業(yè)不透明，數(shù)據(jù)信息接近于無，這本是一個需要更多包容和規(guī)范的行業(yè)。不過，在強(qiáng)大的政策紅利下，各路資本各懷心思，目的是搶占新興的市場份額和奪取政策紅利。

半年之后，蛋殼迎來新一輪的融資，與之形成慘烈對比的是房企融資艱難。業(yè)內(nèi)并沒有因此感受到希望，好在，這個需求爆棚的行業(yè)并不會被拋棄，長租公寓行業(yè)的“等待”似乎沒有白費(fèi)。

投毒與甲醛

發(fā)生“自如投毒案”的2018年11月23日，是伍凡在自如居住的第413天，也是長租公寓行業(yè)“818事件”后的第107天。

生活的復(fù)雜從來不缺少想象力，26歲的伍凡從未經(jīng)歷過“被投毒”事件。她租住的房子有四個房間，有一個是隔斷，這是所有二房東的慣用手法，伍凡租住的是主臥，帶獨(dú)衛(wèi)。被投毒的那一天，伍凡只是以為冰箱里的食物變質(zhì)，再嚴(yán)重一些的猜測是液化氣泄漏，但當(dāng)刺激性氣味讓伍凡視力模糊、嘔吐兩次，頭暈時，伍凡意識到了事情的嚴(yán)重性。

毒物是冰箱里的粉紅色的液體，投毒者是隔壁的租客，伍凡說道，“她在報復(fù)我，11月18日，我投訴了該房間違規(guī)居住了三位女生，因為這位女生在自如未登記的情況下，居住了一年多?！?/p>

在伍凡和自如劍拔弩張、各說各話的交流中，伍凡指責(zé)自如監(jiān)管不當(dāng)，未登記房間租客的信息，伍凡的邏輯是，疑似投毒事件已經(jīng)發(fā)生了，但是自如房間多出的租客信息都不知道，這很可怕?！拔也恢牢遗赃呑〉氖鞘裁慈?，是殺人犯還是誰，警察要信息，自如只能給出兩個人的信息。”

《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》第十九條規(guī)定，出租住房的每個房間居住的人數(shù)不得超過2人。目前，警方正在審理疑似投毒事件，已確認(rèn)的是，將疑似毒物放置冰箱的人是隔壁房間的租客。

另一些未經(jīng)法律定論的事實上，租客的身體和心理受到了一定的傷害，比如伍凡嗓子至今還是啞的，隔壁的一對夫婦身體受到影響，本來要生一個孩子，現(xiàn)在不能要了。

伍凡這些租客大多數(shù)并不知道8·18事件，這群租客更關(guān)心房租漲不漲，漲多少？不過，半年多以來，自如早已在風(fēng)口浪尖。

甲醛門的沖擊仍未過去，自如又爆出房間內(nèi)安裝攝像頭。去年12月，26名租客聯(lián)合起訴自如的案件開庭，而在此之前不久，在8·18事件時承諾不漲租金的自如，三個月承諾期剛過，就高調(diào)宣布上調(diào)租金。

2018年8月份，北京房租價格高漲，前我愛我家副總裁胡景暉在接受媒體采訪時表示，“他們以超過市場租金20%～40%的價格拼命收房，完全破壞了正常房屋租賃市場?！?/p>

北京市住建委已聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門于2018年8月17日集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人。約談會明確要求住房租賃企業(yè)不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源;不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源;不得通過提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

一時之間，行業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，集體噤聲。但是少有人知的是，自如為了應(yīng)對政府限制漲價，8月25日前部分房源已漲價1000元。

爆雷與退潮

8·18事件和資本寒冬的裹挾下，長租公寓在經(jīng)歷更痛苦的階段。

行業(yè)急剎車、周期調(diào)整、等待死亡、等待戈多……業(yè)內(nèi)的人想法各異，停滯、閃躲、爆雷、等待爆倉低價入手……另一方面，租客對長租公寓的不安，租金攀升，信任在一點點消耗。

熊貓公寓CEO王璽龍對《財經(jīng)天下》周刊表示，一個非常典型的變化，金融行業(yè)在長租公寓的參與度，現(xiàn)在是全面的退潮狀態(tài)。諸如裝修貸、租金貸等金融支持已悉數(shù)停滯。

王璽龍定期會和銀行溝通，此前的交流較為順暢，而在8·18事件之后，銀行態(tài)度轉(zhuǎn)變，“我聯(lián)系的銀行全都不做，他們現(xiàn)在政策不明朗，這個業(yè)務(wù)暫時不開?！?/p>

租金貸停止，金融退潮，加劇了一些經(jīng)營有問題企業(yè)曝光的速度。

但是少有人知的是，自如為了應(yīng)對政府限制漲價，8月25日前部分房源已漲價1000元。

租金貸的停止對企業(yè)的影響有兩方面：現(xiàn)金流和擴(kuò)張。最終結(jié)果是爆雷。

YOU+國際青年社區(qū)創(chuàng)始人劉洋表示，“8·18事件”以來，這個行業(yè)變化非常大。分散式公寓不斷地爆雷。集中式公寓本身杠桿并不高，受影響不大?！?/p>

長租公寓的爆雷早已來到。先是杭州鼎家公寓爆雷，接著輪到上海的寓見公寓，再到北京的昊園恒業(yè)。

2018年長租公寓被爆出“爆倉”的數(shù)量，已由2017年的4家增至11家。從2018年8月杭州鼎佳公寓爆倉開始，短短四個月時間有8家長租公寓被爆“資金鏈斷裂”，10月份一個月有4家長租公寓“爆倉”，其他爆倉原因還有巨額外債和經(jīng)營不善。

一位長租公寓業(yè)內(nèi)人士表示，“現(xiàn)在很多中小型長租公寓都在爆雷，只不過都是中小企業(yè)，現(xiàn)金流繃不住了，胡景暉所說的基本都是對的?！?/p>

胡景暉此前曾預(yù)測：行業(yè)有現(xiàn)金貸和租金貸，銀行停掉后，仰仗這部分資金的企業(yè)根本無法運(yùn)轉(zhuǎn)，已有負(fù)債無法償還，長租公寓企業(yè)自然爆倉。

爆倉的后果是，大量的租客無房可住，流落于大街上，房東收不到租。

最近的一次長租公寓爆倉是北京的昊園恒業(yè)，每月按時交著房租，卻被房東以“未收到房款”為由要求限期搬走。一夜之間，自己就面臨“無家可歸”的困境。更嚴(yán)重的是，即使退房，他們也很難“退”掉尚未還清的“租房貸”;如果逾期，還可能對個人征信造成不可消除的影響。

比昊園恒業(yè)更為著名的爆倉事件是上海寓見的爆倉。

公開資料顯示，成立于2014年的寓見公寓品牌隸屬于“上海小寓信息科技有限公司”，曾先后獲得三輪融資，資方包括雷軍旗下的順為資本，管理資產(chǎn)超過300億元，已在華東地區(qū)開門店43家，持有房源2萬多間。

因為爆倉，租客每月仍需償還貸款，房東卻無法再從寓見獲得租金。

知情人士告訴《財經(jīng)天下》周刊，“寓見的爆倉是個意外，起初是600萬漏洞，但是青客公寓介入后，和房東、租客的條件沒有談攏，寓見的規(guī)模并不算小?！?/p>

爆倉的具體特征是現(xiàn)金流斷掉，但是經(jīng)營還會繼續(xù)。業(yè)內(nèi)樂觀派的一個美好愿望是：爆倉后，只要有人接手，長租公寓就會繼續(xù)。

長租公寓一系列備受爭議的事件源于速度和品質(zhì)的相互拉扯。而大多數(shù)企業(yè)選擇了前者。

現(xiàn)實復(fù)雜，往往超乎想象。寓見在爆倉時，還剩一年半的租賃時間，接手很困難，誰接手誰虧本。

救市與兜底

兜底的買賣誰愿意做？有行業(yè)內(nèi)人士告訴《財經(jīng)天下》周刊，“品牌長租公寓手里的房源成了他們的籌碼，從政策角度講，不會讓品牌長租公寓爆倉的?！?/p>

寓見的房源數(shù)量是2萬間，但是如果是手握幾十萬間房源的企業(yè)呢？

有消息稱，蛋殼公寓早已在賣身，叫價4億美金，可以的話，半價出售也是可以的。原因是行業(yè)不賺錢。蛋殼是圈內(nèi)數(shù)一數(shù)二的長租公寓品牌，分散式公寓為主，手握房源高達(dá)22萬間，僅次于自如和相寓。

2月28日，長租公寓運(yùn)營商蛋殼公寓對外宣布完成5億美元C輪融資，此輪融資由老虎環(huán)球基金（Tiger Global）、螞蟻金服聯(lián)合領(lǐng)投，春華資本跟投，同時，CMC資本、高榕資本、愉悅資本等老股東繼續(xù)跟投。此輪融資結(jié)束后，蛋殼公寓的估值已超過20億美元。

接近蛋殼公寓的人士告訴《財經(jīng)天下》周刊，“蛋殼90%以上的房源使用了租金貸，更不用說裝修貸了，金融工具一停，蛋殼自然受到影響?！薄敦斀?jīng)天下》周刊就此事向蛋殼公寓高管求證，對方回復(fù)，“沒有聽說?！?/p>

另一種觀點是，一些長租公寓爆倉是大概率事件，投資界大多數(shù)人都知道它在賣身，行業(yè)不賺錢。

在一位長租公寓CEO看來，這種局面不能完全怪創(chuàng)業(yè)企業(yè)，因為創(chuàng)業(yè)企業(yè)實際上是在給市場提供更多的供給。但是在外部環(huán)境受困的情況下，他們想辦法去解決問題，不應(yīng)該簡單地覺得他們都是罪人。

“把這歸結(jié)為他們的貪婪和愚昧，我覺得不應(yīng)該是這樣的一個秋后算賬的姿態(tài)?！边@位CEO對《財經(jīng)天下》周刊說，應(yīng)該給創(chuàng)業(yè)公司更多的寬容，對于這些二房東模式爆雷的這種情況，如果不管是社會還是政府，都應(yīng)該最大程度地幫助他們?nèi)ボ浿憽?/p>

王璽龍把政策比喻成一把達(dá)摩克利斯之劍，“看今年3月份之后能出什么新政策，大家都在觀望，都在等這個邊界?！?h3>風(fēng)波與邊界

政策紅利和資本推動一度讓這個無人關(guān)注的行業(yè)發(fā)展到最頂峰。

數(shù)據(jù)顯示，我國擁有13.7億人口，租賃人口目前為1.68億，2016年我國的租金GMV約為1.2萬億。我國一線市場公寓數(shù)量占比60%，租金規(guī)模324億;二線及其他市場以杭州、南京、蘇州及西安為代表，公寓數(shù)量占比40%，年租金規(guī)模約86億。

天下熙熙皆為利來，天下攘攘皆為利往。巨大的市場蛋糕誘惑著各方人士。

2015年，VC進(jìn)入，這個原本苦哈哈的行業(yè)突然有了錢。樂乎公寓的創(chuàng)始人羅意對《財經(jīng)天下》周刊回憶道，“2013年的時候，很多人不知道長租公寓是什么，我們要做很多的普及工作，2014年行業(yè)開始萌芽，長租城市租賃開始開始成為一小股力量登上歷史舞臺，2015年的時候很多早期投資者參與了這個行業(yè)，尤其是VC早期來進(jìn)入這個行業(yè)，行業(yè)開始被關(guān)注。

2017年，住房租賃迎來政策“紅利年”，各地政府相繼出臺住房租賃市場政策和措施。據(jù)不完全統(tǒng)計，一年時間內(nèi)，全國超12個省份50個城市發(fā)布了住房租賃政策，各個城市租賃地塊供應(yīng)加速。彼時的房地產(chǎn)市場，在2016年的“9·30新政”后，正在經(jīng)歷史無前例的“最嚴(yán)調(diào)控”。此后至今，開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)長租公寓，萬科、龍湖、合景泰富、華潤、旭輝等紛紛進(jìn)入，碧桂園甚至財大氣粗的提出了“長租城市”。

羅意表示，“2017年一定是一個很重要的年份，就是17年的時候，我覺得應(yīng)該算是一個元年，就是長租賃這個行業(yè)的元年，租售并舉上升到了國策的高度，我覺得這個年份應(yīng)該是被記住的。”

有機(jī)便有危，平衡總是最難的。長租公寓一系列備受爭議的事件源于速度和品質(zhì)的相互拉扯。要規(guī)模還是要品質(zhì)？大多數(shù)企業(yè)選擇了前者。

樂乎公寓的創(chuàng)始人羅意對《財經(jīng)天下》周刊表示，這個行業(yè)需求特別大，并且早期其實政策不明朗，也沒有便宜的資金進(jìn)入了這個行業(yè)，再結(jié)合外部互聯(lián)網(wǎng)金融的這種繁榮，所以實際上，在行業(yè)先天不足的情況下，這些早期的創(chuàng)業(yè)企業(yè)為了發(fā)展，確實拿了一些與這個行業(yè)不那么匹配的錢，所以導(dǎo)致今天在去杠桿的大環(huán)境下所謂的危機(jī)。

一位品牌公寓的創(chuàng)始人曾毫不顧忌地表達(dá)態(tài)度，“公司即將完成新一輪融資，而這些錢將全部用于公司在全國范圍內(nèi)的擴(kuò)張，甚至不計成本。”

《財經(jīng)天下》周刊曾在一次專訪中問自如CEO熊林，更看中品質(zhì)，還是規(guī)模。他說，“沒品質(zhì)的規(guī)模和沒規(guī)模的品質(zhì)都沒價值”。

熊林大學(xué)本科學(xué)的是計算機(jī)專業(yè)，是一名典型的理工男，1997年畢業(yè)后，輾轉(zhuǎn)于多家公司，期間還去清華大學(xué)的MBA班進(jìn)修，2010年，熊林正式加入左暉麾下，擔(dān)任鏈家的副總經(jīng)理。“自如”也在那一年誕生。

2016年，自如帶著友家、整租等產(chǎn)品線從鏈家剝離，全面獨(dú)立運(yùn)營，隨后又得到了騰訊、紅杉資本、華平投資等巨頭的青睞，順利完成了40億元人民幣的A輪融資。截至2017年底，自如已經(jīng)成為在國內(nèi)各大一線城市擁有超過50萬房源、120萬用戶、管理資產(chǎn)價值超過6000億元的巨頭。

目前，自如管理70萬間房源。根據(jù)計劃，自如今年的計劃是100萬間，發(fā)展速度驚人。

租客李偉對自如的發(fā)展并不關(guān)心，“我經(jīng)常出差，起初自如的增值服務(wù)讓我覺得不錯，后來感覺，不管是管家的素質(zhì)，還是服務(wù)及時度和專業(yè)度都下降明顯，更像……”他頓了頓，還是說出了下半句，“更像是淡出的吸血鬼?！?/p>

在經(jīng)歷“疑似投毒事件”后，生于1993年的北漂女生伍凡防備心達(dá)到了最高點，“我并不知道8·18事件，只是聽過自如的‘甲醛門事件死了人，我住在自如一年多了，我對它已經(jīng)失去了信任，他們只知道推諉、抵賴，負(fù)責(zé)溝通的人和地痞無賴沒有兩樣?！?/p>

熊林曾說道，“讓生活在城市中25歲到35歲的年輕人對居住不再感到絕望”，如今，發(fā)展規(guī)模行業(yè)第一的自如在逐漸喪失伍凡們的信心。

“這是一個冰山之下的行業(yè)，很多事情是不浮上水面的，很多所謂的二房東事件也好，租賃的一些事件也好，其實都是拿不上臺面的，成交額也小，規(guī)模統(tǒng)計很難，政府也沒有監(jiān)管，屬于這么的一個行業(yè)，賺錢還是很賺錢的，但是賺的錢有不合規(guī)的?！蓖醐t龍說。

一個不可回避的現(xiàn)實是，前期成本投入大、利潤回報率不高、回報周期較長是這個行業(yè)共同的痛點。從目前的市場情況來看，房企對旗下長租公寓的長期盈利目標(biāo)設(shè)置在6%～7%，但當(dāng)前大多數(shù)品牌的回報率不及1%。

這本身是一個薄利的行業(yè)，但在“甲醛門”“高價搶房源”“長租公寓爆倉”等事件的籠罩下，行業(yè)的發(fā)展問題已鮮少被媒體和公眾關(guān)注。

等待與差異

如果非要去形容長租公寓的狀態(tài)，“等待”勉為其難地可以概括。

“我們在等待，但是我們要等的東西是什么呢？是明確的政策邊界到底在哪里？長租公寓他的消防標(biāo)準(zhǔn)到底是什么？它的安全標(biāo)準(zhǔn)到底是什么？它的裝修標(biāo)準(zhǔn)到底是什么？這都是標(biāo)準(zhǔn)，我非常急迫地需要這些標(biāo)準(zhǔn)，我們不希望朝令夕改，我們不希望說去年還在說五平米以下不行，今年說其他規(guī)定又可以了？”王璽龍表示，“一個等待政策，一個等待金融，一個等待我們自己的從業(yè)人員的崛起。所以現(xiàn)在真的是就像等待戈多一樣?！?/p>

樂派（中國）公寓集團(tuán)董事長兼CEO潘喜鵬對《財經(jīng)天下》周刊表示，“現(xiàn)在投行對長租公寓的謹(jǐn)慎態(tài)度，行業(yè)是放緩的，還有現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，行業(yè)大同小異，基本各個公司都不會養(yǎng)閑人了。”這是一個長跑馬拉松，長跑馬拉松的一個賽道，它一定是長期的穩(wěn)定的持續(xù)的這么一個行業(yè)。某種意義上講，就是需要匠人精神的這種企業(yè)和創(chuàng)始人去來發(fā)展的一個行業(yè)。

劉洋也表示，“和房地產(chǎn)背景一樣，大家都遇到資本的冬天。這個行業(yè)處于反思冷靜期，大家的拓展速度都降下來了，都在研究如何再發(fā)展的問題。”

上述長租公寓CEO表示，在這方面，政府的態(tài)度比較明確，第一是支持行業(yè)發(fā)展。第二是肯定是要整頓不規(guī)范經(jīng)營行為。

羅意是一個典型樂觀主義者，他表示，“如果你是一個悲觀者的話，那你看到的所有的都是陷阱而不是機(jī)會，我在這個行業(yè)這么多年，我是能感知到整個行業(yè)的巨大進(jìn)步的，我長期在業(yè)務(wù)一線我看的見，比如像今年一線的供給量是大大增加的?！?/p>

《財經(jīng)天下》周刊在采訪中發(fā)現(xiàn)，長租公寓是一個非標(biāo)準(zhǔn)化的行業(yè)，無標(biāo)準(zhǔn)可言，租金的上漲甚至很大一部分是由企業(yè)說了算，行業(yè)投資邏輯相通，但產(chǎn)品不同，投資人和主體過于分散，標(biāo)準(zhǔn)化的數(shù)據(jù)獲取幾乎不可能。

同樣是等待，但又各不相同。

一位長期處于業(yè)內(nèi)一線的中介透露，現(xiàn)在很多的人在等待長租公寓爆倉，因為他們要收購，但是現(xiàn)在價格太高，爆倉之后，價格會低很多。

商業(yè)逐利，無人情可言，大量的資本在等項目崩潰，這對他們來說很劃算，至于無家可歸的租客和收不到租的房東，只能自認(rèn)倒霉。

另外一位不愿具名的人士告訴《財經(jīng)天下》周刊，“部分長租公寓的企業(yè)很窮，行業(yè)大量存在挪用客戶的押金和租金沉淀的現(xiàn)象。爆倉之后，有更大背景的資本參與投資的幾率會比較大，運(yùn)營會找一些運(yùn)營方?！?/p>

魔方公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《財經(jīng)天下》周刊，“現(xiàn)在真的是拼資本的時候了。其實能看到點趨勢的，輕重結(jié)合，現(xiàn)在都不談規(guī)模了，都在看盈利，有盈利模型，才有救。”

有著開發(fā)商背景的長租公寓相對顯得高枕無憂，某房企負(fù)責(zé)長租公寓的人士稱，“長租公寓對我們來說只是很小的一部分投入，我們在運(yùn)營上較弱，也考慮找合作方，但是我們有錢?！?/p>