營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅的影響分析

楊云

摘要：營(yíng)業(yè)說(shuō)和增值稅是我國(guó)的主體稅種，我國(guó)于2011年提出了營(yíng)業(yè)稅改增值稅的方案，于2016年5月1日正式將營(yíng)改增在全國(guó)推廣，營(yíng)改增的試點(diǎn)產(chǎn)業(yè)包括服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)等，本文主要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行研究，探討分析營(yíng)改增政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅產(chǎn)生的影響。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增;房地產(chǎn);會(huì)計(jì)核算;納稅影響

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)不斷發(fā)展，國(guó)家在各方面制度的建立上也越來(lái)越完善，營(yíng)改增政策就是經(jīng)濟(jì)建設(shè)中一個(gè)產(chǎn)物，營(yíng)改增是指營(yíng)業(yè)稅改為增值稅，其最大的特點(diǎn)是減少稅負(fù)重復(fù)征收，能夠減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。營(yíng)改增政策的實(shí)施影響最大的產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為不動(dòng)產(chǎn)，而在法律上又是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，具體權(quán)利包括所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)等。而營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)既有有利影響又有不利影響。

一、對(duì)營(yíng)改增的具體闡述

營(yíng)改增是指本應(yīng)該繳納營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目現(xiàn)全部改為增值稅，從大體來(lái)看營(yíng)改增是一種減稅政策，營(yíng)業(yè)稅重復(fù)征稅，并且不能抵扣，而增值稅道道征稅，層層抵扣，有機(jī)的將營(yíng)業(yè)稅的價(jià)內(nèi)稅變?yōu)樵鲋刀惖膬r(jià)外稅，房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)改增后其納稅身份和稅率等均發(fā)生了改變，增值稅只對(duì)增值部分征收稅費(fèi)，其增值部分是指流轉(zhuǎn)中進(jìn)項(xiàng)與銷項(xiàng)核算當(dāng)期應(yīng)繳納的稅款，會(huì)對(duì)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算、納稅行為、財(cái)務(wù)報(bào)表等產(chǎn)生影響[1]。

二、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅的具體影響

（一）積極影響

1.銷售不動(dòng)產(chǎn)所含的增值稅可以抵扣

營(yíng)改增政策實(shí)施后，原本企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)中包含的增值稅額均可以在一定時(shí)間范圍內(nèi)進(jìn)行抵扣，例如企業(yè)新建廠房、辦公樓、道路修改等，這些都可以作為進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣，這樣能夠激發(fā)房地產(chǎn)的購(gòu)買欲望，加大企業(yè)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的投資。例如：某企業(yè)購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)需繳納11%的增值稅，納稅人可在開(kāi)具發(fā)票之日起180內(nèi)進(jìn)行認(rèn)證抵扣，當(dāng)期未抵扣完的可以在后期進(jìn)行抵。對(duì)于二手房屋的銷售，個(gè)人能夠降低相關(guān)的二手房屋轉(zhuǎn)讓費(fèi)用，并且規(guī)定該房屋超過(guò)兩年后給予免征增值稅。

2.減少稅額重復(fù)征收

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，其成本計(jì)算包括土地成本、建筑安裝費(fèi)用、材料成本等，在營(yíng)改增之前，營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算以銷售額為計(jì)算依據(jù)，會(huì)對(duì)一些成本征收營(yíng)業(yè)稅，而以上成本早在項(xiàng)目建設(shè)期間已經(jīng)繳納過(guò)稅，這樣就會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的重復(fù)征稅現(xiàn)象[2]。在營(yíng)改增有效實(shí)施之后，房地產(chǎn)企業(yè)只需要依據(jù)自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的增值部分繳稅即可，建筑安裝成本、材料成本等會(huì)在增值稅專用發(fā)票中抵扣，以此可以減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，極大地避免重復(fù)征稅。

3.明確財(cái)務(wù)工作關(guān)系

營(yíng)業(yè)稅改為增值稅之后，能夠嚴(yán)格規(guī)范納稅制度，增值稅本身作為主體稅種之一，在營(yíng)改增之后，其涉及范圍更廣，為了加強(qiáng)增值稅管理，財(cái)務(wù)部門需要對(duì)相關(guān)的票據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格審核，這一舉措使得企業(yè)更加看重財(cái)務(wù)人員的會(huì)計(jì)核算能力和納稅意識(shí)，有利于財(cái)務(wù)人員增強(qiáng)自身職業(yè)素養(yǎng)，不斷學(xué)習(xí)新政策，更新國(guó)家稅收知識(shí)，促進(jìn)企業(yè)積極納稅[3]。另外營(yíng)改增之前，營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算比較簡(jiǎn)單，依據(jù)營(yíng)業(yè)稅額和營(yíng)業(yè)稅稅率即可計(jì)算，營(yíng)改增之后，計(jì)算增值稅需要根據(jù)會(huì)計(jì)科目逐一計(jì)算，其銷售額指不含稅的金額，應(yīng)納稅額需要將檔期的銷項(xiàng)稅額扣除進(jìn)項(xiàng)稅額，并且增值稅需要對(duì)發(fā)票進(jìn)行認(rèn)證抵扣和申報(bào)，這需要工作人員具備扎實(shí)的稅務(wù)知識(shí)基礎(chǔ)，明確每一工作流程，提高財(cái)務(wù)工作的準(zhǔn)確性和效率性。

（二）消極影響

1.影響財(cái)務(wù)報(bào)表

營(yíng)改增實(shí)施前，房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值會(huì)當(dāng)作成本在固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值中計(jì)算，而營(yíng)改增實(shí)施后，增值稅是價(jià)外稅，需要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置的價(jià)稅分離，不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)置金額必須作為進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，這樣就會(huì)降低固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值，使得企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率提升，破壞融資活動(dòng)的正常經(jīng)營(yíng)。在一定程度上加大了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。營(yíng)改增之后，利潤(rùn)表也受到了相應(yīng)的改變，在計(jì)算營(yíng)業(yè)收入時(shí)，由于增值稅要價(jià)稅分離，會(huì)在收入中減去增值稅，這樣企業(yè)的收入就會(huì)減少，另外從現(xiàn)金流量表來(lái)說(shuō)，一般房地產(chǎn)工程前期需要投入大量資金，但是增值稅發(fā)票只有在工期結(jié)束后才取得，這無(wú)形中增加了企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)現(xiàn)金流量產(chǎn)生不利影響[4]。

2.對(duì)稅負(fù)的影響

營(yíng)業(yè)稅和增值稅是兩種不同概念的稅種，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，而營(yíng)改增之后需要交納增值稅，其稅率按照10%繳納。其一，營(yíng)改增政策實(shí)施之前，企業(yè)在計(jì)算所得稅時(shí)，由于營(yíng)業(yè)稅的自身特點(diǎn)，屬于價(jià)內(nèi)稅，會(huì)在營(yíng)業(yè)稅金及附加科目中計(jì)算所得稅被扣除，政策實(shí)施后，其增值是不會(huì)在稅前被扣除，會(huì)增加稅額的繳納;其二，政策實(shí)施前，繳納營(yíng)業(yè)稅，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)實(shí)際的不動(dòng)產(chǎn)固定資產(chǎn)和對(duì)應(yīng)的稅額進(jìn)行繳納，不會(huì)扣除機(jī)器設(shè)備的購(gòu)買時(shí)的增值稅，這樣企業(yè)成本就會(huì)增加，實(shí)施以后，房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)算增值稅時(shí)會(huì)扣除一定的購(gòu)置成本費(fèi)用，導(dǎo)致企業(yè)成本較少;其三，營(yíng)改增政策中規(guī)定，銷項(xiàng)和進(jìn)項(xiàng)可以相互抵扣，增值稅價(jià)稅分離后，這就使得企業(yè)在合作過(guò)程中出現(xiàn)對(duì)納稅人的選擇，不利于企業(yè)靈活發(fā)展。

3.財(cái)務(wù)工作影響

營(yíng)改增之前，房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)工作中會(huì)計(jì)科目的貸方只有“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”，而營(yíng)改增之后，增值稅計(jì)算需要對(duì)購(gòu)買時(shí)的材料價(jià)，勞務(wù)等進(jìn)行明細(xì)化記賬，其會(huì)計(jì)核算相對(duì)較復(fù)雜，會(huì)計(jì)科目也對(duì)應(yīng)增多，如：“銷項(xiàng)稅額”、“進(jìn)項(xiàng)稅額”、“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”、“已交稅金”等，在一定程度上加大了財(cái)務(wù)人員的計(jì)算工作量，同時(shí)對(duì)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)技術(shù)要求也有了一定的提高[5]。

三、應(yīng)對(duì)營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅的有效對(duì)策

（一）建立健全企業(yè)營(yíng)改增制度

房地產(chǎn)企業(yè)要想在營(yíng)改增政策實(shí)施后較小政策對(duì)企業(yè)的沖擊，就要先完善企業(yè)營(yíng)改增制度，通過(guò)制度來(lái)加強(qiáng)、規(guī)范對(duì)財(cái)務(wù)人員的管理，以此來(lái)提高企業(yè)財(cái)務(wù)相關(guān)人員的工作效率，進(jìn)而提高財(cái)務(wù)工作的質(zhì)量。在對(duì)制度進(jìn)行完善時(shí)，可以根據(jù)企業(yè)實(shí)際的經(jīng)營(yíng)情況，對(duì)每一位員工進(jìn)行績(jī)效考核，對(duì)每一位工作者的職能、工作內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)劃分，保證制度落實(shí)到位，對(duì)工作者賞罰分明，既能夠避免相互推卸責(zé)任，還能提高員工之間的競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于財(cái)務(wù)人員，要嚴(yán)格按照制度實(shí)行，定期對(duì)工作進(jìn)行核查，做財(cái)務(wù)控制風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，對(duì)于核查中存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和信息披露要高度重視，相互監(jiān)督工作，在提高效率的同時(shí)保證工作質(zhì)量[6]。

（二）對(duì)獲取的票據(jù)要統(tǒng)一管理

在增值稅的計(jì)算中以流轉(zhuǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的增值額為計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行征收，其構(gòu)成的關(guān)鍵要素包括銷項(xiàng)稅發(fā)票、進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票抵扣，所以增值稅的計(jì)算與發(fā)票息息相關(guān)，財(cái)務(wù)人員需要對(duì)發(fā)片進(jìn)行嚴(yán)格管理。對(duì)票據(jù)管理的有效措施：其一，房產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，要優(yōu)先考慮材料和設(shè)備的質(zhì)量與價(jià)格，綜合比后還能盡可能的選擇一般納稅人的企業(yè)合作，這樣可以開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，可進(jìn)行一定的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。其二，財(cái)務(wù)人員在拿到增值稅發(fā)票時(shí)，要注意票據(jù)申報(bào)的期限，避免申報(bào)期限超過(guò)有效期，引發(fā)流動(dòng)資金風(fēng)險(xiǎn)，為了降低風(fēng)險(xiǎn)，需要加強(qiáng)對(duì)票據(jù)管理人員的知識(shí)培訓(xùn)，防止企業(yè)出現(xiàn)逃稅、漏稅事件的發(fā)生。其三，營(yíng)改增政策上的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有積極影響，同時(shí)也有不利影響，為了更好的規(guī)避營(yíng)改增對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅產(chǎn)生的不利影響，財(cái)務(wù)管理者要具體分析營(yíng)改增影響，對(duì)企業(yè)成本進(jìn)行重新籌劃[7]。另外。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，施工周期長(zhǎng)，期間所耗用的成本資金大，并且國(guó)家財(cái)務(wù)政策也在不斷的更新，企業(yè)人員需要不斷更新了解新政策，對(duì)于稅務(wù)上的優(yōu)惠政策要及時(shí)溝通學(xué)習(xí)。

（三）積極的尋求政策支持

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)是所有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，屬于我國(guó)的第三大產(chǎn)業(yè)，房產(chǎn)企業(yè)要持可持續(xù)發(fā)展理念，為了更長(zhǎng)久的發(fā)展，就要及時(shí)的借助政府的大力扶持，優(yōu)化企業(yè)的管理方式，政府政策變動(dòng)大，房地產(chǎn)企業(yè)人員要時(shí)刻關(guān)注國(guó)家稅務(wù)政策，盡可能的享受國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)給予的優(yōu)惠政策。營(yíng)改增政策的實(shí)施對(duì)企業(yè)的影響較大，其目的是減少企業(yè)稅收，減輕企業(yè)稅負(fù)。如果企業(yè)不能很好的應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，政策中的優(yōu)勢(shì)也會(huì)變成不利因素。具體方法：首先，企業(yè)要科學(xué)合理的應(yīng)用政府政策，明確政策的時(shí)效性和有效性。其次，營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)有一個(gè)緩沖過(guò)渡階段期，企業(yè)可能會(huì)面臨各種稅務(wù)困難，為了減少企業(yè)的損失，政府提出了相關(guān)的有效政策，例如加大資金扶持小微企業(yè)的發(fā)展，對(duì)資金周轉(zhuǎn)困難的企業(yè)提供資金支持，地方財(cái)政也可以給予一定的財(cái)政支持，減輕企業(yè)的面臨的重大資金壓力，幫助企業(yè)渡過(guò)營(yíng)改增的政策沖擊。

（四）提高財(cái)務(wù)人員專業(yè)知識(shí)水平

為了減少營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅的影響，就要從財(cái)務(wù)人員的專業(yè)水平入手，財(cái)務(wù)人員是會(huì)計(jì)核算和納稅工作的主體，其工作能力的高低專業(yè)直接影響稅務(wù)工作的質(zhì)量和效率。要加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的納稅意識(shí)，就要定期組織企業(yè)財(cái)務(wù)工作者進(jìn)行相關(guān)稅務(wù)知識(shí)和營(yíng)改增政策的培訓(xùn)。營(yíng)改增之后，企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表也發(fā)生了變動(dòng)，計(jì)算增值稅的會(huì)計(jì)賬務(wù)處理更加的精細(xì)化和嚴(yán)格，賬務(wù)上要求增值稅的各個(gè)明細(xì)科目要記錄完整，取得的增值稅發(fā)票要及時(shí)申報(bào)并且在有效期內(nèi)抵扣。現(xiàn)在的會(huì)計(jì)做賬已經(jīng)完全脫離傳統(tǒng)的手工帳，企業(yè)做賬更加的現(xiàn)代化，因此要加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員對(duì)計(jì)算機(jī)軟件的操作，以此可提高數(shù)據(jù)信息的準(zhǔn)確性和會(huì)計(jì)工作的效率[8-10]。

四、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，營(yíng)改增政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅工作既有積極影響，也有消極影響，企業(yè)要很好的發(fā)揮有利之處，還要巧妙的避開(kāi)不利影響帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)沖擊，努力在市場(chǎng)無(wú)規(guī)律變動(dòng)中提高會(huì)計(jì)核算水平，做好納稅工作。

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