省轄市間征地區(qū)片綜合地價平衡方法研究

馬軍成 王令超 田燕

摘要：以河南省為例，探討省轄市間的征地區(qū)片綜合地價平衡方法，以期從宏觀層次把握全省各省轄市征地區(qū)片綜合地價整體水平。分層級構(gòu)建了征地區(qū)片綜合地價平衡指標(biāo)體系;采用分層線性插值法進行省轄市間征地區(qū)片綜合地價平衡，有助于整體把握全省區(qū)片地價，有效展示區(qū)域地價與社會經(jīng)濟發(fā)展及土地供需狀況差異，地價平衡結(jié)果符合河南省實際。

關(guān)鍵詞：土地經(jīng)濟;地價平衡;征地區(qū)片;分層插值;區(qū)位條件

中圖分類號：F301.3? ? ? ? ?文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：0439-8114（2019）02-0125-06

DOI：10.14088/j.cnki.issn0439-8114.2019.02.028? ? ? ? ? ?開放科學(xué)（資源服務(wù)）標(biāo)識碼（OSID）：

征地區(qū)片綜合地價是指因經(jīng)濟建設(shè)需要，對有可能被國家征收的土地，依據(jù)土地利用結(jié)構(gòu)、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平等因素劃分征地區(qū)片，并采用一定技術(shù)方法測算的區(qū)片征地綜合補償標(biāo)準(zhǔn)，是區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展水平及土地供需狀況的綜合體現(xiàn)[1-4]。目前，征地區(qū)片綜合地價的評測都是從區(qū)域內(nèi)部因素出發(fā)的，由于地價評測技術(shù)水平差異、資料的準(zhǔn)確度、評估人員素質(zhì)高低不同等原因，不可避免地會出現(xiàn)部分區(qū)域地價成果水平偏離當(dāng)?shù)貙嶋H。為保證不同區(qū)域間的地價成果的過渡與銜接，有必要對征地區(qū)片綜合地價成果進行外部平衡。目前，國內(nèi)學(xué)者對征地區(qū)片綜合地價的外部平衡研究，主要集中在利用統(tǒng)一年產(chǎn)值法、農(nóng)用地保障系數(shù)法進行地價平衡等方面，平衡區(qū)域多為縣（市）級與鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級，而對于宏觀層次的征地區(qū)片綜合地價平衡研究涉及較少[5-11]。本研究以河南省為例，從省轄市層面出發(fā)，采用分層線性插值法進行征地區(qū)片綜合地價平衡，以期從宏觀層次把握各省轄市地價整體水平，為制定地價管理和調(diào)控相應(yīng)制度、措施提供參考依據(jù)。

1? 省轄市征地區(qū)片綜合地價的特點

1.1? 區(qū)域范圍大，地價層次差異顯著

征地區(qū)片綜合地價調(diào)整范圍為全轄區(qū)內(nèi)的集體土地。地價調(diào)整區(qū)域范圍較大，由于其行政轄區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟發(fā)展不平衡、區(qū)位條件差異等原因，造成了征地區(qū)片綜合地價的層級較多，不同層級間的地價差異較為顯著。

1.2? 不同層級間的地價影響因素有所區(qū)別

對于省轄市來說，其不同層級的征地區(qū)片綜合地價的影響因素有所不同，相同的影響因素其權(quán)重也有所差異。如區(qū)位條件，對城市規(guī)劃區(qū)范圍的征地區(qū)片綜合地價的影響程度明顯會高于廣大農(nóng)村區(qū)域。

1.3? 不同地價層級的區(qū)片面積差異大

征地區(qū)片綜合地價高的區(qū)片一般位于中心城市規(guī)?？刂凭€范圍內(nèi)，其區(qū)片面積小，并以此為中心，其地價層級依次向外遞減，而層級面積依次向外遞增，不同地價層級的區(qū)片面積差異顯著。

2? 省轄市間征地區(qū)片綜合地價平衡的方法

2.1? 平衡思路與方法

基于上述省轄市征地區(qū)片綜合地價的特點，為保證全省征地區(qū)片綜合地價的總體可控和省轄市間地價的可比，本研究擬采用分層方法將各省轄市征地區(qū)片綜合地價分為3個層級，即中心城市規(guī)劃區(qū)層、市域?qū)雍妥畹蛢r區(qū)片層，針對每個層級構(gòu)建相應(yīng)的地價平衡指標(biāo)體系，以各層級所有省轄市的征地區(qū)片綜合地價均值與其地價平衡指數(shù)為基礎(chǔ)，篩選出地價均值與地價指數(shù)序位相一致的省轄市作為地價平衡控制點，線性插值進行各層級省轄市間征地區(qū)片綜合地價平衡，最終形成全省的地價總體控制。

2.2? 平衡步驟

2.2.1? 各層級區(qū)片范圍劃定與征地區(qū)片綜合地價均值計算? 依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、征地區(qū)片綜合地價等成果，確定省轄市各層級的區(qū)片范圍，統(tǒng)計各層級各區(qū)片的地價及其集體土地面積，采用加權(quán)求和法計算各省轄市各層級的征地區(qū)片綜合地價平均值。其中，中心城市規(guī)劃區(qū)層區(qū)片為各省轄市土地利用總體規(guī)劃確定的中心城市規(guī)?？刂凭€范圍內(nèi)的征地區(qū)片;市域?qū)訁^(qū)片為各省轄市行政區(qū)劃線范圍內(nèi)的征地區(qū)片;最低價區(qū)片層區(qū)片為各省轄市行政區(qū)劃范圍內(nèi)的最低價征地區(qū)片。

2.2.2? 各層級地價平衡指標(biāo)體系構(gòu)建與其權(quán)重確定? 依據(jù)中心城市規(guī)劃區(qū)層、市域?qū)?、最低價區(qū)片層等層次的特點，通過德爾菲法，構(gòu)建相應(yīng)的征地區(qū)片綜合地價平衡指標(biāo)體系，并確定相應(yīng)指標(biāo)的權(quán)重。

2.2.3? 征地區(qū)片綜合地價平衡指數(shù)計算? 采用加權(quán)求和法計算各省轄市中心城市規(guī)劃區(qū)層、市域?qū)?、最低價區(qū)片層的征地區(qū)片綜合地價平衡指數(shù)。

2.2.4? 確定地價平衡控制點，線性內(nèi)插各層級地價? 將各層級的省轄市征地區(qū)片綜合地價均值與其對應(yīng)的地價平衡指數(shù)分別排序，篩選出地價均值與地價指數(shù)序位相一致的省轄市，將之作為地價平衡控制點，并以此為基礎(chǔ)，線性內(nèi)插其他省轄市地價。

2.2.5? 征地區(qū)片綜合地價平衡結(jié)果? 將省轄市各層級的征地區(qū)片綜合地價平衡結(jié)果與均值地價進行對比，分析省轄市各層級平衡地價與均值地價變化情況，為進一步完善征地區(qū)片綜合地價調(diào)整提供參考。

3? 實證研究

3.1? 研究區(qū)域概況

河南省界于北緯31°23′-36°22′，東經(jīng)110°21′-116°39′，地勢西高東低，轄17個省轄市、1個省直管市，總面積16.7萬km2，占全國總面積的1.73%。河南省地理位置優(yōu)越，東接安徽、山東，北界河北、山西，西連陜西，南臨湖北，是中國經(jīng)濟由東向西梯次推進發(fā)展的中間地帶。河南省平原廣袤，地理氣候條件適中，是全國重要的農(nóng)畜產(chǎn)品生產(chǎn)基地。2017年年末全省總?cè)丝?0 852.85萬人，常住人口9 559.13萬人，其中城鎮(zhèn)常住人口4 794.86萬人，常住人口城鎮(zhèn)化率50.16%。

3.2? 資料收集與整理

3.2.1? 地價資料? 各行政轄區(qū)的地價資料來源于各縣（市）國土資源管理部門，包括各縣（市）的2013年的征地區(qū)片綜合地價技術(shù)報告、相關(guān)圖件成果及數(shù)據(jù)庫資料等。

3.2.2? 社會經(jīng)濟資料? 社會經(jīng)濟資料來源于各縣（市）的統(tǒng)計年鑒、社會經(jīng)濟發(fā)展公報等，重點收集了近年來各縣（市）的生產(chǎn)總值、財政收入、城鎮(zhèn)人均可支配收入、農(nóng)村人均純收入等經(jīng)濟指標(biāo)與各縣（市）的建成區(qū)規(guī)模、建成區(qū)人口等社會發(fā)展資料。

3.2.3? 其他相關(guān)資料? 主要為土地利用總體規(guī)劃等資料，并依據(jù)需要，開展了相應(yīng)的區(qū)位條件、部分經(jīng)濟指標(biāo)等調(diào)查。

3.3? 省轄市分層區(qū)片劃定與地價均值計算

依據(jù)河南省各省轄市的土地利用總體規(guī)劃、征地區(qū)片綜合地價等成果，劃定省轄市各層級的區(qū)片范圍，并依據(jù)各層級中各區(qū)片綜合地價及其范圍內(nèi)的集體土地面積，采用面積加權(quán)法計算各省轄市各層級的征地區(qū)片綜合地價均值。計算公式如下：

式中，Ii——i層級征地區(qū)片綜合地價均值;mj——i層級下的j征地區(qū)片集體土地面積;Pij——i層級下的j征地區(qū)片綜合地價;n——i層級下的征地區(qū)片數(shù)。

河南省省轄市各層級征地區(qū)片綜合地價均值計算結(jié)果見表1。從表1中對比發(fā)現(xiàn)，河南省各省轄市中心城市規(guī)劃區(qū)層征地區(qū)片綜合地價均值為45 000～120 500元/667 m2，市域?qū)诱鞯貐^(qū)片綜合地價均值位于32 000～47 500元/667 m2之間，最低價區(qū)片層征地區(qū)片綜合地價均值為30 000～38 000元/667 m2，其中各省轄市中心城市規(guī)劃區(qū)層地價均值差距較大，市域?qū)拥貎r均值次之，最低價區(qū)片層地價均值差距較小。對于同一省轄市，各層級地價均值差距差異情況較為明顯。

3.4? 分層級地價平衡指標(biāo)體系構(gòu)建與權(quán)重確定

根據(jù)全省實際情況，采用經(jīng)典的德爾菲法，通過土地、規(guī)劃、統(tǒng)計、工商、交通等部門的27位專家，選取各層級平衡因素因子，并經(jīng)過兩輪咨詢打分，確定出各層級平衡因素因子權(quán)重。河南省各層級征地區(qū)片綜合地價平衡指標(biāo)及其權(quán)重見表2～表4。

3.5? 各層級平衡因素因子量化與指數(shù)計算

由于所選取的各個評價指標(biāo)或具量綱或數(shù)據(jù)類型差異大，需對各指標(biāo)進行標(biāo)準(zhǔn)化處理。因子指標(biāo)量化一般采用最大值標(biāo)準(zhǔn)化和極值標(biāo)準(zhǔn)化兩種方法。對量化后的各因素因子采用加權(quán)求和法計算各層級因素分值及平衡指數(shù)。河南省轄市各層級征地區(qū)片綜合地價平衡指數(shù)計算結(jié)果見5。

3.6? 各層級地價平衡控制點篩選

在篩選各層級地價平衡控制點時，以該層級中省轄市的征地區(qū)片綜合地價均值位序與相應(yīng)的綜合地價平衡指數(shù)位序相一致為標(biāo)準(zhǔn)。首先，將各層級中的征地區(qū)片綜合地價均值與地價平衡指數(shù)進行排序;接著，對比各層級中地價均值位序與其平衡指數(shù)位序是否一致，如位序一致，則初步確定為控制點;最后，對初步選定的各層級地價平衡控制點進行差異性分析，刪除明顯異常點，最終確定各層級地價平衡控制點。

對于最低價區(qū)片層，各省轄市的征地區(qū)片綜合地價均值差異小、層級少，且大部分地價均值相同，考慮到地價-平衡指數(shù)模型構(gòu)建的合理性，將位于初步選定的地價平衡控制點中地價均值相同的平衡指數(shù)區(qū)間內(nèi)所有省轄市作為一個綜合控制點參與地價平衡，其平衡指數(shù)為區(qū)間內(nèi)所有省轄市地價平衡指數(shù)的平均值。各層級地價平衡控制點篩選結(jié)果見表6。

3.7? 省轄市間征地區(qū)片平衡地價測算

依據(jù)選定控制點的征地區(qū)片綜合地價均值和地價平衡指數(shù)，分層級構(gòu)建地價-平衡指數(shù)模型，并將非選定控制點的各省轄市征地區(qū)片綜合地價平衡指數(shù)代入相應(yīng)模型，測算其相應(yīng)的征地區(qū)片平衡地價。各層級地價-平衡指數(shù)模型見圖1～圖3，各層級的省轄市征地區(qū)片平衡地價見表7。

3.8? 平衡結(jié)果分析

將各層級非控制點插值地價與其相應(yīng)區(qū)域綜合地價均值進行對比，計算二者差值及幅度，并統(tǒng)計其差值幅度分布，結(jié)果見表8。從表8中對比分析發(fā)現(xiàn)：

①在中心城市規(guī)劃區(qū)層中，非控制點插值地價與相應(yīng)區(qū)域綜合地價均值相比，差值范圍為-11 438～6 301元/667 m2，其差值幅度為-21.36%～8.01%。經(jīng)統(tǒng)計，二者差值幅度位于-5%～5%的省轄市個數(shù)為3個，占比33.33%，位于-10%～10%的省轄市個數(shù)增至6個，占比66.67%，而差值幅度大于10%或小于-10%的省轄市個數(shù)僅為3個，占比33.33%。

②在市域?qū)又?，非控制點插值地價與相應(yīng)區(qū)域綜合地價均值相比，差值范圍為-2 508～10 408元/667 m2，其差值幅度為-7.21%～22.82%。經(jīng)統(tǒng)計，二者差值幅度位于-5%～5%的省轄市個數(shù)為5個，占比62.50%，位于-10%～10%的省轄市個數(shù)增至7個，占比87.50%，而差值幅度大于10%或小于-10%的省轄市個數(shù)僅為1個，占比較小。

③在最低價區(qū)片層，非控制點插值地價與相應(yīng)區(qū)域綜合地價均值差值范圍為-1 676～166元/667 m2，二者差值幅度較小，位于-5%～5%的省轄市個數(shù)為3個，占比75.00%。

總體來看，在各層級的非控制點插值地價與相應(yīng)區(qū)域綜合地價均值對比中，二者差值幅度大多位于-5%～5%，而差值幅度大于10%或小于-10%的省轄市個數(shù)比重較小。在河南省轄市各層級征地區(qū)片綜合地價中，大多數(shù)省轄市征地區(qū)片綜合地價均值與其區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展水平及土地供需狀況相一致，但也存在著較小部分省轄市差異較大，對這部分省轄市征地區(qū)片綜合地價應(yīng)依據(jù)插值地價予以平衡調(diào)整，使其地價水平能有效的反映其區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展水平及土地供需狀況。

綜合上述，基于分層級構(gòu)建征地區(qū)片綜合地價平衡指標(biāo)體系，采用線性插值法進行省轄市間地價平衡，既能有效的甄別出地價水平與其區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平及土地供需狀況不一致的省轄市，又能依據(jù)其插值地價進行征地區(qū)片綜合地價平衡，使地價平衡結(jié)果整體上符合河南省實際。

4? 結(jié)論

在征地區(qū)片綜合地價更新中，受技術(shù)水平、資料差異、人員素質(zhì)等因素影響，不可避免會出現(xiàn)部分區(qū)域的地價水平偏離實際，因此，有必要開展征地區(qū)片綜合地價的外部平衡。本研究以河南省為例，從省轄市層面出發(fā)，分層級進行征地區(qū)片綜合地價平衡，既保證了各省轄市征地區(qū)片綜合地價最高標(biāo)準(zhǔn)、平均標(biāo)準(zhǔn)與最低標(biāo)準(zhǔn)的可比性，也避免了不同層次的地價相互影響過大，形成了全省地價總體控制，有助于引導(dǎo)全省地價管理制度、政策的制定及實施，有利于土地市場的宏觀調(diào)控與規(guī)范管理。

采用分層級線性插值法進行地價平衡，平衡對象為各省轄市征地區(qū)片綜合地價均值，為宏觀意義上的地價整體平衡，而對于各省轄市區(qū)片地價的空間分布及其平衡關(guān)注較少，有待于進一步深入研究。

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