分時(shí)度假在國內(nèi)的現(xiàn)狀與發(fā)展

趙梓琳 大連財(cái)經(jīng)學(xué)院

一、分時(shí)度假的內(nèi)涵

(一)概述及含義

分時(shí)度假起源于上世紀(jì)六十年代，原是由于大量空閑海邊別墅開發(fā)成旅游度假勝地而來。發(fā)展至今人們有意購買所喜歡低于房產(chǎn)但只購買產(chǎn)權(quán)，幾戶共同擁有物業(yè)，共同維護(hù)，分時(shí)度假的形式。后來，它逐漸演變?yōu)槊磕甓燃贂r(shí)間使用每個(gè)度假屋的財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。并且可以通過交換系統(tǒng)交換使用不同屬性的權(quán)利。國際公認(rèn)的做法是將住宿設(shè)施(如餐廳，公寓，度假別墅等)的入住時(shí)間分為52周。銷售額在52周的51周內(nèi)銷售給客戶。每個(gè)分時(shí)度假產(chǎn)品單位有權(quán)在約定的期間(通常為20至40年)每年在該單位停留一周。

(二)特點(diǎn)

1.綜合性

旅游行業(yè)是一個(gè)綜合性的行業(yè)包含衣食住行等多方面因素，分時(shí)度假于傳統(tǒng)旅游行業(yè)大體上的需求一致，但要求更多，限制更多。市場(chǎng)上已有為分時(shí)度假提供的酒店、租賃、交易等服務(wù)場(chǎng)所。

2.期權(quán)性

顧客一次性購買房屋產(chǎn)權(quán)，可鎖定固定成本，避免了價(jià)格浮動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。但在未來實(shí)現(xiàn)既得利益也就是前往旅游目的地進(jìn)行游玩的過程存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，具有一定的期權(quán)特征。

3.網(wǎng)絡(luò)

分時(shí)度假顧名思義是在時(shí)間上進(jìn)行分段，實(shí)際上還包括空間上的轉(zhuǎn)換。為了給會(huì)員提供更多的度假選擇，無論是分時(shí)度假交換公司還是開發(fā)商都必須啟動(dòng)某個(gè)分時(shí)度假交換網(wǎng)絡(luò)。

(三)產(chǎn)品形式

1.傳遞性質(zhì)的分時(shí)產(chǎn)品

國際上使用頻率較多的分時(shí)產(chǎn)品形式是將分時(shí)產(chǎn)品按照時(shí)間上分為52周，用語分時(shí)產(chǎn)品一年的使用周期。其中51個(gè)供會(huì)員使用。留出一周用語住宿單元的維修和保養(yǎng)，會(huì)員以較經(jīng)濟(jì)的價(jià)格購買一段時(shí)間(通常為20-40年)，每年在這個(gè)單元內(nèi)停留一周，并享受權(quán)利的轉(zhuǎn)讓，繼承和公共設(shè)施的其他權(quán)利和利益，會(huì)員還可以通過分時(shí)度假交換系統(tǒng)交換在其他地區(qū)使用度假酒店的權(quán)利。

2.定點(diǎn)時(shí)間假日產(chǎn)品

1990年在這一年里，迪士尼推出了行業(yè)中的點(diǎn)評(píng)時(shí)間假日產(chǎn)品。也就是說，會(huì)員從分時(shí)度假村購買一定數(shù)量的積分，并選擇其中分時(shí)度假村中的住宿及游樂項(xiàng)目產(chǎn)品。度假村以點(diǎn)或積分為單位引入新的流通方式代替貨幣。具有積分系統(tǒng)的分時(shí)產(chǎn)品非常靈活，會(huì)員對(duì)房產(chǎn)的大小，房間類型以及交換時(shí)的逗留時(shí)間沒有限制。

3.物業(yè)型酒店

以物業(yè)為基礎(chǔ)的酒店同樣屬于一種特定意義上的分時(shí)產(chǎn)品，區(qū)別在于房屋產(chǎn)權(quán)及酒店設(shè)施是由投資者所購買，所有權(quán)歸投資者所有，資金價(jià)值較大。其余時(shí)間委托酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營并擁有一定紅利的模式

二、國內(nèi)分時(shí)度假的現(xiàn)狀

(一)分時(shí)度假的概念尚未形成

分時(shí)度假在中國仍然是一件新鮮事。很多人還是不明白。消費(fèi)后存放假期的方法很難讓很多人接受。高級(jí)消費(fèi)的消費(fèi)尚未形成中國的習(xí)慣。分時(shí)度假產(chǎn)品本身具有“高價(jià)”的特點(diǎn)，使消費(fèi)者緊緊抓著錢包，不敢花錢。與傳統(tǒng)的旅游方式相比，分時(shí)度假含有一定投資的特征，人們對(duì)其望而生畏，分時(shí)度假還需要一個(gè)需要廣泛宣傳的過程。

(二)積壓房地產(chǎn)，消化周期長(zhǎng)

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)超過需求，商品房供應(yīng)量巨大。根據(jù)最新報(bào)告，根據(jù)2017年中國家庭財(cái)務(wù)調(diào)查，我鎮(zhèn)的城市房屋擁有率為90.2%，其中城市房屋多套房擁有率為22.1%，而城市房屋空置率為21.4%。據(jù)估計(jì)，2017年，中國城市住宅市場(chǎng)的空置房屋總數(shù)為6500萬。

(三)缺少分時(shí)度假信用體系

在中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的過程中，企業(yè)信用體系的建立沒有像西方國家企業(yè)一樣嚴(yán)格。在分時(shí)度假產(chǎn)品銷售的過程中，有些公司甚至故意隱瞞產(chǎn)品質(zhì)量問題或夸大其產(chǎn)品在銷售中的功能，以便消費(fèi)者掌握信息。在不對(duì)稱的情況下完成買賣交易。這種情況導(dǎo)致分時(shí)度假銷售公司的銷售頻繁發(fā)生欺詐。導(dǎo)致消費(fèi)者投訴，分時(shí)度假在中國遇到了前所未有的信任危機(jī)。

三、影響國內(nèi)分時(shí)度假發(fā)展的因素分析

(一)市場(chǎng)矛盾

分時(shí)度假具有時(shí)間空間上雙重分離的特點(diǎn)，但在時(shí)間的交換上在我國推行比較苦難。一是因?yàn)橹袊前l(fā)展中國家，企業(yè)單位員工工作時(shí)長(zhǎng)較國外員工多。另外“帶薪休假”在國內(nèi)的執(zhí)行力度較低，法律規(guī)定帶薪休假，但真正能夠得到貫徹執(zhí)行的寥寥無幾，崗位項(xiàng)目被頂替，老板額外安排任務(wù)，都成功了帶薪休假。只有少數(shù)外國企業(yè)員工和政府工作人員才能真正享受帶薪假期。對(duì)大多數(shù)人來說，這是遙不可及的。

(二)分時(shí)度假產(chǎn)品和價(jià)格限制

首先，如果分時(shí)度假產(chǎn)品可以每天分發(fā)，與同等酒店產(chǎn)品及度假公寓別墅相比，在價(jià)格上有比較大的優(yōu)勢(shì)。但分時(shí)度假的產(chǎn)品特性，產(chǎn)權(quán)年限較長(zhǎng)、價(jià)值較大，相比較之下價(jià)格又偏高。因此對(duì)于房?jī)r(jià)較貴的中國，分時(shí)度假并不是普通老百姓能夠承受的。

(三)相關(guān)法律法規(guī)并不完善

在實(shí)際情況中，缺乏法律法規(guī)和市場(chǎng)監(jiān)管失敗導(dǎo)致一些分時(shí)度假運(yùn)營商的短期行為，如虛假宣傳和銷售過程中的范圍外操作，不平等的格式合同和合同詐騙，甚至簽訂合同后，推卸責(zé)任，損失金錢等惡性事件。當(dāng)他們的合法權(quán)益受到侵犯時(shí)，消費(fèi)者往往“沒有權(quán)利捍衛(wèi)自己的權(quán)利，也沒有權(quán)利”。在處理這些投訴和糾紛時(shí)，有關(guān)部門往往“出現(xiàn)故障，不能依賴”。

(四)國內(nèi)分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)遠(yuǎn)非完美

目前，中國仍處于分時(shí)度假產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初級(jí)階段。度假網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)是最基礎(chǔ)的工作，也是極其困難的。豐富和質(zhì)量是完整分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)的兩個(gè)基本要求。所謂的豐富意味著有一定數(shù)量的度假村加入網(wǎng)絡(luò)。目前，國內(nèi)主要分時(shí)公司所擁有的度假村數(shù)量較少，網(wǎng)絡(luò)規(guī)模難以滿足會(huì)員的休假和交換需求。參與度假村本身的硬件質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，以及網(wǎng)絡(luò)內(nèi)度假村的空間布局是合理的。

四、中國分時(shí)度假發(fā)展對(duì)策研究

(一)市場(chǎng)培育，創(chuàng)造分時(shí)度假消費(fèi)條件的需求從旅游企業(yè)的角度研究旅游需求

這是一個(gè)旅游企業(yè)被動(dòng)接受游客需求，為游客提供旅游需求的過程。具體路徑如下：一，掌握分時(shí)度假總體需求情況，了解消費(fèi)者對(duì)分時(shí)度假產(chǎn)品的潛在需求和需求；其次，鼓勵(lì)消費(fèi)者影響相關(guān)群體以產(chǎn)生類似的消費(fèi)需求，消費(fèi)新穎。經(jīng)驗(yàn)，高效服務(wù)，高附加值等成為消費(fèi)者自我推銷的動(dòng)力；最后，利用流行和時(shí)尚的旅游需求“強(qiáng)迫”消費(fèi)者追隨消費(fèi)，對(duì)于那些想要旅行而又不知道使用哪一種消費(fèi)者的方式可以使用“優(yōu)質(zhì)分時(shí)度假產(chǎn)品”來“強(qiáng)迫”他們跟隨消費(fèi)，使他們有他們沒有的旅游需求。

(二)設(shè)計(jì)適合中國國情的分時(shí)度假產(chǎn)品

旅游度假產(chǎn)品不應(yīng)只是少部分人的專利，但分時(shí)度假產(chǎn)品的高價(jià)值體現(xiàn)將大部分消費(fèi)者拒之門外。但中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展給分時(shí)度假帶來了無限的可能，時(shí)間和價(jià)格限制將中國分時(shí)度假的潛在消費(fèi)群體限制在相對(duì)明確的范圍內(nèi)，大致由以下五類組成：企業(yè)CEO，外國公司的中層管理人員，娛樂和體育的高收入人群，以及技術(shù)。高收入者和教育部門的高級(jí)政府官員。

(三)建立相關(guān)的法律制度

分時(shí)度假現(xiàn)階段還處于發(fā)展的初級(jí)階段，于行業(yè)而言，過早干預(yù)無據(jù)可依，易造成混亂，于國家而言，行業(yè)尚處萌芽狀態(tài)，浪費(fèi)財(cái)力。對(duì)于鼓勵(lì)勘探和開發(fā)的分時(shí)度假，政府不希望過早管理它以控制它。行業(yè)的發(fā)展，讓行業(yè)在一段時(shí)間內(nèi)自由發(fā)展再規(guī)范，因?yàn)槿魏畏煞ㄒ?guī)都要以市場(chǎng)為準(zhǔn)，以不傷害他人利益為原則。可以以物業(yè)型酒店作為突破，對(duì)類似分時(shí)度假產(chǎn)品進(jìn)行建議性約束，通過調(diào)研等方式頒布試行辦法，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)。

五、結(jié)論

中國的分時(shí)度假市場(chǎng)尚處于初期階段，發(fā)展的道路上有一些阻礙，但不應(yīng)讓這些困難影響到分時(shí)度假的發(fā)展，更不應(yīng)該引起像信任危機(jī)等連帶反應(yīng)。中國的旅游市場(chǎng)前景遠(yuǎn)大，分時(shí)度假前景一片光明，未來幾十年中，分時(shí)度假會(huì)成為旅游消費(fèi)的新篇章。