我國房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)與發(fā)展探析

張潔

【摘要】近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的快速増長，進(jìn)一步捆綁了銀行業(yè)，并療雪球方式占用了大量信貸資金，但房地產(chǎn)市場易受國家政策調(diào)控，加劇了整體經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。并且，如今隨著我國對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的出臺和銀巧銀根的緊縮，銀行逐步提高了對房地產(chǎn)企業(yè)的融資門檻，融資問題日益成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)壯大發(fā)展的關(guān)鍵問題。因此，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)是非常必要的隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和投資方式的多樣化，房地產(chǎn)及其相關(guān)的投融資活動(dòng)成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)。自商品房改革以來，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)步發(fā)展。近幾年，房地產(chǎn)市場更是火爆，一、二線城市房價(jià)逐步攀升，巨大的銷售利潤使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模，髙昂的價(jià)格向政府買地蓋房。然而這筆離昂的資金從何而來，我們不得而知。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用信貸資金，通過財(cái)務(wù)枉巧解決其資金需求。。

【關(guān)鍵詞】我國房地產(chǎn)? ? 融資結(jié)構(gòu)? ? 發(fā)展探析

一、對我國房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的剖析

（一）融資的概念

融資概念一般有廣義和狹義之分。融資在其廣泛的意義上又被稱為金融，其意義就像它的字面意思一樣，就是指各種資金在市場上的融通，這是一種資金的雙向互動(dòng)過程，包括融入資金與借出資金兩個(gè)環(huán)節(jié)。狹義的融資單單指公司為平常經(jīng)營活動(dòng)籌取資本的行為。現(xiàn)代公司的財(cái)務(wù)活動(dòng)可分為經(jīng)營活動(dòng)、投資活動(dòng)、融資活動(dòng)，其中融資是各種活動(dòng)的基礎(chǔ)前提。本文站在狹義的角度定義融資，研究公司的融資結(jié)構(gòu)與經(jīng)營績效的相關(guān)性。迄今為止，融資結(jié)構(gòu)的概念未得到一個(gè)確定的定義?；仡櫼酝奈墨I(xiàn)，融資結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)經(jīng)常相互替代使用，沒有嚴(yán)格地區(qū)分，它們都可以指企業(yè)資金的來源及其比例關(guān)系。

（二）融資結(jié)構(gòu)的理論

融資結(jié)構(gòu)關(guān)系到公司資本的來源，是其發(fā)展的基礎(chǔ)，不同的融資結(jié)構(gòu)帶來不一樣的融資成本，繼而影響經(jīng)營績效。回顧公司發(fā)展的歷史可發(fā)現(xiàn)，自從公司融資活動(dòng)的出現(xiàn)，融資結(jié)構(gòu)就變成了公司管理者需要考量的重要方面?？v觀融資結(jié)構(gòu)理論逐漸完善的歷程，本文將整個(gè)歷程分為：傳統(tǒng)資本結(jié)構(gòu)理論、現(xiàn)代資本結(jié)構(gòu)理論、新資本結(jié)構(gòu)理論。

二、我國房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)

（1）資金密集型。資金需求量大、持續(xù)時(shí)間長是房地產(chǎn)行業(yè)的顯著特征。房地產(chǎn)的開發(fā)建造是一個(gè)很長的周期，全程包括項(xiàng)目策劃、前期準(zhǔn)備、工程建設(shè)、營銷銷售、管理運(yùn)營等環(huán)節(jié)，各個(gè)環(huán)節(jié)聯(lián)系緊密，都需要大量、不間斷的資金投入。因此，房地產(chǎn)企業(yè)幾乎不可能僅僅憑借自身內(nèi)部的資本滿足如此數(shù)額大且運(yùn)轉(zhuǎn)周期長的要求，還必須通過外部途徑來獲取充分的資金。所以對融資結(jié)構(gòu)與經(jīng)營績效的相關(guān)性展開研究，并由此選擇科學(xué)合理的融資結(jié)構(gòu)對我們國家房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展有其深遠(yuǎn)重大的意義。

（2）政策導(dǎo)向型。從企業(yè)自身特點(diǎn)出發(fā)，合理選擇融資方式房地產(chǎn)行業(yè)是我們國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對國民經(jīng)濟(jì)影響巨大且與人民的生活息息相關(guān)，因此，我國政府相關(guān)部口對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了密切嚴(yán)格監(jiān)管，隨時(shí)根據(jù)國家的發(fā)展方向和處于的經(jīng)濟(jì)環(huán)境采取相應(yīng)的宏觀調(diào)控舉措。主要分為以下六個(gè)類型：法律及綜合性調(diào)控政策，金融貨幣政策，土地政策，產(chǎn)業(yè)政策，行業(yè)規(guī)制政策，財(cái)稅政策。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道

我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資途徑總的來說可以分為內(nèi)源融資和外源融資。內(nèi)源融資的資金來源主要是留存的收益及計(jì)提的折舊。外源融資主要包括債權(quán)融資、股權(quán)融資等，是房地產(chǎn)企業(yè)重要的融資手段。其中，債權(quán)融資的資金資源方式較多，包括銀行貸款、信托公司貸款、債權(quán)融資以及購房者貸款等其他貸款。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)融資結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

（1）融資途徑過少，對銀行金融系統(tǒng)的依靠過多。在當(dāng)前情況下，我們國家的房地產(chǎn)行業(yè)所需資金絕大部分來自于國內(nèi)貸款自籌資金和其他資金。國內(nèi)貸款就是指房地產(chǎn)企業(yè)將所持有的止地或者是房產(chǎn)抵押給銀行或者是非銀行的金融機(jī)構(gòu)獲取來的資金。一直W以來，我國居民住房和投資需求量大，房地產(chǎn)企業(yè)不斷投資新項(xiàng)目，這需要大量資金的投資，因此，房地產(chǎn)企業(yè)都會通過抵押獲取金融機(jī)構(gòu)的貸款。

（2）資產(chǎn)與負(fù)債的比值較大，財(cái)務(wù)同經(jīng)營方面的風(fēng)險(xiǎn)都偏大。房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金和其他來源中除去銀行貸款，還包括從合作企業(yè)等來的借款，加上高比例的銀行貸款，一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率都較高。送意味著，企業(yè)承擔(dān)著較高的資金成本和較高的償債風(fēng)險(xiǎn)，一旦資金鏈斷開，經(jīng)營狀況堪憂。企業(yè)在經(jīng)營管理中面對的財(cái)務(wù)和經(jīng)營方面的風(fēng)險(xiǎn)都比較大。

通過實(shí)證得出以下結(jié)論：①改進(jìn)的內(nèi)源融資與經(jīng)營績效正相關(guān)，內(nèi)源融資占總體融資較少，但通過內(nèi)源融資獲取資金方便迅速、成本低，對經(jīng)營績效有正面影響。②改進(jìn)的債務(wù)融資比率同經(jīng)營績效負(fù)相關(guān)，過高的負(fù)債比例帶來的債務(wù)代理成本和財(cái)務(wù)困境成本，大大増加了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和償債壓力，并旦債務(wù)軟約束也無法充分發(fā)揮出債務(wù)的治理效應(yīng)，使得債務(wù)融資的對經(jīng)營績效的消極影響超過了積極影響。③改進(jìn)的股權(quán)融資率同經(jīng)營績效無明顯相關(guān)關(guān)系。一方面，股權(quán)融資獲取資金的成本低，且不需要支付固定的費(fèi)用;另一方面，我國不成熟的資本市場使得上市公司幾乎都具有股權(quán)融資偏好，但是在通過股權(quán)融資方式圈錢的同時(shí)未能使得獲得的資金得到充分利用，反而使管理層懈怠于對公司的經(jīng)營管理，損害公司的經(jīng)營績效。

三、房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)的創(chuàng)新發(fā)展

（一）從提供產(chǎn)品到提供服務(wù)，合理采用股權(quán)融資

金融服務(wù)能力較為欠缺的國內(nèi)商業(yè)銀行面對股份制商業(yè)銀行日益積極的小微金融業(yè)務(wù)開拓運(yùn)動(dòng)及其綜合化金融服務(wù)能力，加快其相關(guān)金融產(chǎn)品開發(fā)及金融服務(wù)的介入將是一大趨勢。然而，介入綜合金融“解決方案”的重要手段就是注重客戶需求的理解及其對客戶需求的有效分解，再按照一定的邏輯定制行業(yè)金融服務(wù)產(chǎn)品組合。以融資產(chǎn)品為核心產(chǎn)品，配合核心產(chǎn)品營銷包括零售金融產(chǎn)品、國際業(yè)務(wù)、理財(cái)金融服務(wù)等，構(gòu)建綜合金融服務(wù)“解決方案”將是行業(yè)小微金融服務(wù)的主要理念。

通過上文可以得到結(jié)論，股權(quán)融資與公司經(jīng)營績效無濕著相關(guān)關(guān)系。目前，在我國資本市場中，股權(quán)融資的成本較小，沒有固定還本付息的壓為，股權(quán)融資是為企業(yè)籌集資金的一個(gè)良好的渠道。但過度的股權(quán)融資偏好會帶來突出的資本使用效率不高的問題，也可能會使企業(yè)管理層懈怠于對公司的經(jīng)營管理，影響企業(yè)的經(jīng)營績效，不利于企業(yè)的長期發(fā)展。因此，應(yīng)該合理采用股權(quán)敲資，避免過度使用的負(fù)面影響。

（二）完善組織架構(gòu)，健全運(yùn)行機(jī)制

商業(yè)銀行通過集中的市場調(diào)研確定目標(biāo)行業(yè)，再針對這些行業(yè)的資金流動(dòng)特性，從金融產(chǎn)品設(shè)計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)防控以及具體的營銷策略等方面，提出符合行業(yè)客戶需求的金融解決方案。從各業(yè)務(wù)條線、后臺風(fēng)險(xiǎn)部門抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干，組建行業(yè)金融項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)。組成人員在一定時(shí)間內(nèi)隸屬于項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，但又不脫離原有部門。銀行的行業(yè)金融事業(yè)部應(yīng)該算是目前國內(nèi)中資銀行行業(yè)金融發(fā)展得較完整、較高級的形態(tài)，但對于各種資源稟賦遠(yuǎn)不如的國內(nèi)眾多中小城商行而言，這種組織架構(gòu)并不具有普遍性及可行性。相對于民生大規(guī)模介入行業(yè)金融的發(fā)展模式，國內(nèi)城商行因?yàn)榻?jīng)營地域的限制、區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群的限制，并無必要如此大規(guī)模深入，而只須立足區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)際，整合優(yōu)質(zhì)資源做具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的幾個(gè)行業(yè)金融。

（三）立足供應(yīng)鏈，完善供應(yīng)鏈金融，提升服務(wù)質(zhì)量

城商行小微企業(yè)供應(yīng)鏈金融可以根據(jù)所處區(qū)域行業(yè)具體資金流動(dòng)特性、行業(yè)小微企業(yè)資金需求特點(diǎn)，相關(guān)第三方物流機(jī)構(gòu)發(fā)展、發(fā)育成熟程度選擇開發(fā)適合的供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)，為圍繞核心企業(yè)兩鏈的眾多小微企業(yè)及個(gè)體工商戶提供行業(yè)供應(yīng)鏈金融服務(wù)。目前，國內(nèi)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)發(fā)展日趨成熟，特別是貿(mào)易融資因?yàn)槠漭^深地植入行業(yè)供、銷鏈條之中而得到國內(nèi)商業(yè)銀行較為廣泛的運(yùn)用，所以，在某種程度上，“供應(yīng)鏈貿(mào)易融資”也成為供應(yīng)鏈金融的代名詞。因此，立足行業(yè)供應(yīng)鏈做小微供應(yīng)鏈金融的城商行有必要以此為切入點(diǎn)，盤活整個(gè)行業(yè)供、銷鏈條，更好地服務(wù)于圍繞核心企業(yè)的兩鏈上的小微企業(yè)及個(gè)體工商戶。

綜合金融服務(wù)能力較為欠缺的國內(nèi)商業(yè)銀行面對股份制商業(yè)銀行日益積極的小微金融業(yè)務(wù)開拓運(yùn)動(dòng)及其綜合化金融服務(wù)能力，加快其相關(guān)金融產(chǎn)品開發(fā)及金融服務(wù)的介入將是一大趨勢。然而，介入綜合金融“解決方案”的重要手段就是注重客戶需求的理解及其對客戶需求的有效分解，再按照一定的邏輯定制行業(yè)金融服務(wù)產(chǎn)品組合。以融資產(chǎn)品為核心產(chǎn)品，配合核心產(chǎn)品營銷包括零售金融產(chǎn)品、國際業(yè)務(wù)、理財(cái)金融服務(wù)等，構(gòu)建綜合金融服務(wù)“解決方案”將是行業(yè)小微金融服務(wù)的主要理念。通過信貸產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銀行產(chǎn)品的捆綁銷售是商業(yè)銀行多收費(fèi)或產(chǎn)生存款業(yè)務(wù)銷售的主要手段，因?yàn)檫@些業(yè)務(wù)很難憑借服務(wù)質(zhì)量贏得絕對競爭力。隨著綜合金融服務(wù)商日益深入各大商業(yè)銀行經(jīng)營理念中，傳統(tǒng)信貸產(chǎn)品已經(jīng)被諸如“一攬子金融服務(wù)方案”、“一站通金融服務(wù)”等系列組合所取代。

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