澳大利亞的房屋租賃經(jīng)驗(yàn)

王文迪

近十年來，澳大利亞房屋租賃市場(chǎng)日漸擴(kuò)大，租房人群比例升高，房租占收入比也呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，相當(dāng)一部分澳大利亞人談起住房也是“壓力山大”。

但澳大利亞的房屋租賃行業(yè)管理較為規(guī)范，相關(guān)規(guī)定及機(jī)構(gòu)健全，在租賃的各個(gè)環(huán)節(jié)均有詳細(xì)規(guī)定，依托社會(huì)信用體系，可有效保護(hù)租賃雙方的權(quán)益，一些做法值得借鑒。

租房的人越來越多

在澳大利亞，擁有住房的人并非大多數(shù)。根據(jù)澳大利亞知名房地產(chǎn)信息公司（提供租房信息、房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究）Domain所做的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)，澳洲的租房人群約占總?cè)丝诘娜?。最近二十幾年來，租房人群一直在緩慢增加?016年澳人口的30.9%租房居住，31%擁有自己的住房且沒有貸款壓力，34.5%擁有住房但正在還貸。

租房人群不斷增加，一方面因?yàn)榉績(jī)r(jià)快速上漲，另一方面也是因?yàn)楦甙旱淖饨鹫紦?jù)了租戶收入的很大部分，使租房者很難積攢下買房的首付。

墨爾本研究院的家庭收入和勞動(dòng)力動(dòng)態(tài)研究顯示，年齡在35至44歲的人群中，能夠從租房轉(zhuǎn)變?yōu)橘I房的比例從2001-2004年的每年15%銳減至2013-2016年的每年9.8%。而對(duì)于年齡在18至24歲的年輕人來說，這一數(shù)據(jù)下降得更多。

盡管澳大利亞地廣人稀，但大部分人口都集中在東南沿海地區(qū)，特別是悉尼、墨爾本和布里斯班等幾個(gè)大城市。這些城市不僅對(duì)澳大利亞人有很大的吸引力，同時(shí)也是國外買家的重點(diǎn)選擇對(duì)象，由此也助推了澳大利亞各大城市的房?jī)r(jià)。

自2018年以來，悉尼、墨爾本等城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了明顯的下跌，然而對(duì)于沒攢夠首付的租戶來說，房?jī)r(jià)依然高昂，租房仍然是僅有的選擇。

多半收入付了房租

高房?jī)r(jià)也催生了高租金，尤其是在悉尼等大城市，不少人收入的幾乎一半用來支付房租。

據(jù)《澳大利亞人報(bào)》報(bào)道，隨著愛彼迎（Airbnb）的興起，悉尼和墨爾本的租金市場(chǎng)被進(jìn)一步推高，使得這兩個(gè)城市的租金負(fù)擔(dān)不斷加大。而在悉尼和墨爾本的內(nèi)城和海濱郊區(qū)，約七分之一的潛在出租房都屬于愛彼迎的商業(yè)租賃。

在澳大利亞，當(dāng)住房支出占到家庭總收入的30%以上時(shí)，該家庭就面臨著“住房壓力”。一邊是租金和房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升，一邊是緩慢得近乎于沒有增長(zhǎng)的收入，很多澳洲人也面臨“租房貴”的困擾。尤其在悉尼、墨爾本和布里斯班等大城市，很多人月收入的一半都用來支付房租。

澳大利亞房屋租賃網(wǎng)站（rent.com.au）曾針對(duì)全澳超過2000名租客做過一項(xiàng)調(diào)查顯示，53%的受訪者周薪超過三分之一都用來付房租了，而30%受訪者的周租金已經(jīng)超過了他們周薪的一半。

在墨爾本近郊如布萊頓地區(qū)，一套三居室的平均周租金大概是968澳元（約合人民幣4689元），而根據(jù)澳大利亞統(tǒng)計(jì)局2018年5月的數(shù)據(jù)，墨爾本所在的維多利亞州的平均周薪是1545澳元（約合人民幣7484元）。

在悉尼——全澳住房壓力最大的城市，形勢(shì)只會(huì)更嚴(yán)峻。在悉尼最核心的CBD區(qū)域，一套三居室的周租金基本在1200澳元（約合人民幣5812元）上下，而悉尼所在的新南威爾士州的平均周薪只有1600澳元（約合人民幣7750元）左右。由此可見在澳大利亞大城市居住也是大不易。

房東考察挑選房客

盡管也存在一些少數(shù)無良房東或房客擾亂市場(chǎng)的案例，但總體來說，澳大利亞房屋租賃市場(chǎng)較為成熟，相關(guān)規(guī)定及機(jī)構(gòu)健全，在租賃的各個(gè)環(huán)節(jié)都有詳細(xì)規(guī)定。

高房?jī)r(jià)也催生了高租金，尤其是在悉尼等大城市，不少人收入的幾乎一半用來支付房租。

從租房流程來看，可以先從各大租賃信息網(wǎng)站查找合適房源，房源信息中會(huì)標(biāo)明房子本身信息，最重要的一項(xiàng)是周租金。若有中意的房源可查閱該房源中介貼出的看房時(shí)間。

經(jīng)過多方對(duì)比后，若租房者看中某套房子，可以向房東提出租房申請(qǐng)。申請(qǐng)中不僅要寫上租房者對(duì)租金和租房時(shí)間的心理預(yù)期，還要附上租房者的詳細(xì)情況。在租房申請(qǐng)表中，盡管各家中介的表略有不同，但需要填寫的信息都極其詳細(xì)。從職業(yè)、家庭、工作等個(gè)人信息，到是否有寵物、是否吸煙、是否會(huì)經(jīng)常有客人探訪甚至留宿等生活細(xì)節(jié)，都涵蓋在內(nèi)，這些都是房東在挑選租房者時(shí)需要參考的因素。有的申請(qǐng)還會(huì)要求租房者提供幾位推薦人或證明人，房東在考察租房者時(shí)會(huì)聯(lián)系這些證明人進(jìn)行信息核實(shí)，這也是基于社會(huì)誠信系統(tǒng)所做的考察。

此外，到了正式簽訂租房合同前，中介一般會(huì)聯(lián)系租房者的上一個(gè)中介，查閱租房者此前的繳納記錄和退租記錄，看看租房者是否有不按時(shí)支付房租、無法保持屋內(nèi)整潔的“黑歷史”。這也就保證了租客每次租房都會(huì)嚴(yán)格遵守交房租時(shí)間，并在退租時(shí)做好退租清潔，經(jīng)房東驗(yàn)收后才算完成了退租程序，以防止不良租房記錄會(huì)影響到自己再次租房。這樣就不會(huì)出現(xiàn)租客離開后房子一片狼藉的情況。

簡(jiǎn)單地說，在澳大利亞租房是房東選房客，房客較為被動(dòng)，須向房東或中介證明自己是有誠信、有負(fù)擔(dān)能力、可維護(hù)房屋整潔的優(yōu)質(zhì)租客。

房客同樣受到保護(hù)

盡管從租房流程看，租房者較為被動(dòng)，但在保護(hù)租房者權(quán)益方面，澳大利亞各州同樣分別有健全的管理制度。

例如，昆士蘭州有昆州租房者協(xié)會(huì)。該協(xié)會(huì)成立于1986年，專門為租房者提供建議和咨詢，為租房者的權(quán)益發(fā)聲，不斷推動(dòng)昆士蘭州完善相應(yīng)的租房法律法規(guī)。該協(xié)會(huì)有一項(xiàng)服務(wù)，為租房者提供建議和咨詢，從幫填寫租房申請(qǐng)表，到講解作為租客的權(quán)利和義務(wù)，從解決租房中出現(xiàn)的問題，到協(xié)助同房東或中介談判，涉及租房過程中的方方面面。

在悉尼所屬的新南威爾士州，負(fù)責(zé)租房事宜管理的是新州政府下屬的公平交易委員會(huì)（Fair Trading）。所有租房者的押金都是直接交由該委員會(huì)管理，而不是中介。在租金方面，委員會(huì)也有詳細(xì)規(guī)定。

根據(jù)規(guī)定，當(dāng)上一個(gè)固定期限租房合同已經(jīng)結(jié)束、租房者有意續(xù)租的時(shí)候，房東才可以漲價(jià)。如果房東想在租房合同期間漲價(jià)，必須提前60天以書面形式通知租房者。書面通知中，房東必須寫明所期望達(dá)到的租金金額（而非簡(jiǎn)單的房租上漲幅度）、上漲后租金生效的具體日期，并且簽字確認(rèn)后以合適的方式遞送給租房者。這樣做就是為租房者考慮是否續(xù)租、尋找新房源提供足夠時(shí)間。

如果租房者認(rèn)為租金上漲幅度太過分，接到書面漲價(jià)通知30天內(nèi)可以告到法院，法院也有權(quán)決定未來12個(gè)月的租金數(shù)額。

公平委員會(huì)還對(duì)租金上漲頻次提出建議，希望房東以小額漸進(jìn)的方式漲房租，這樣一來可以保持租金和市場(chǎng)價(jià)持平，保護(hù)房東出租房屋的積極性;二來也可以避免大幅上漲租金嚇走租房者，或是帶來矛盾糾紛。

與發(fā)達(dá)國家成熟市場(chǎng)相比，中國的住房租賃市場(chǎng)仍有較大的發(fā)展空間，規(guī)范的租賃管理制度可以推動(dòng)市場(chǎng)的健康發(fā)展。房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展同樣是完善住房市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分。