淺談保障性住房建設(shè)中資金管理問題

李曉印

一、引言

我國的保障性住房建設(shè)在相關(guān)政策的引導(dǎo)下取得了較好的成果，對(duì)于豐富和完善整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有重要的積極作用，對(duì)于改善社會(huì)服務(wù)和保障也起到了重要的推動(dòng)作用。我國的保障性住房主要是由經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房、限價(jià)房等等不同的類型構(gòu)成，總體而言，我國的保障房體系建設(shè)已經(jīng)初現(xiàn)成果，為未來進(jìn)一步的深化和推進(jìn)奠定了堅(jiān)實(shí)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)。

在保障性住房的實(shí)際建設(shè)過程中，資金管理始終是其非常關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)，沒有科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)馁Y金管理，保障性住房建設(shè)就可能面臨著資金鏈斷裂的不良現(xiàn)象，這對(duì)于整體的保障性住房建設(shè)工程都是具有十分不利的阻礙。資金管理其主要包括資金籌集管理、資金使用管理以及相關(guān)的現(xiàn)金流管理，同時(shí)也涵蓋了相應(yīng)的制度體系建設(shè)、人才引進(jìn)或培養(yǎng)、管理工作監(jiān)督評(píng)價(jià)等等。

二、當(dāng)下保障性住房建設(shè)中資金管理存在的問題不足

（一）資金的籌集渠道單一，總體籌資能力偏弱

鑒于保障性住房的特殊性質(zhì)，使得其在資金籌集方面也與普通商品住宅存在著較大的區(qū)別。普通商品住宅的開發(fā)主體多為市場(chǎng)化的房地產(chǎn)企業(yè)，追求的是經(jīng)濟(jì)利益，其在資金籌集方面由于有足夠的預(yù)期利潤支撐而可以獲得諸如銀行借款、企業(yè)債券等等多元化的籌資渠道。但是對(duì)于保障性住房來說，其不具有較高的經(jīng)濟(jì)利益追求屬性，其在資金籌資方面也主要是依賴于財(cái)政及其相關(guān)國有資產(chǎn)的投資，在這種較為單一的籌資渠道帶來的不僅僅是資金量的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)對(duì)于整體的保障性住房建設(shè)工程的推進(jìn)也是具有基礎(chǔ)性的支撐不足風(fēng)險(xiǎn)。

（二）對(duì)于資金管理的認(rèn)識(shí)不足，制度設(shè)計(jì)以及相關(guān)執(zhí)行不到位

資金管理對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說具有十分關(guān)鍵的地位，發(fā)揮著重要的作用。無論是普通的商品住宅還是保障性住宅的建設(shè)，都需要切實(shí)的做好資金管理的工作，為工程的順利推進(jìn)奠定堅(jiān)實(shí)的資金支持。就目前的情況而言，我國保障性住房建設(shè)過程中的資金管理還存在著認(rèn)識(shí)不足、制度設(shè)計(jì)不完善以及執(zhí)行不到位等不足，直接對(duì)最終的資金管理效果帶來了不利的影響。在認(rèn)識(shí)方面，一些保障性住房建設(shè)項(xiàng)目由于非盈利的性質(zhì)使得其對(duì)于資金管理的重視程度不足，其認(rèn)為沒有必要對(duì)資金進(jìn)行管理；在制度設(shè)計(jì)方面，一些保障新住房建設(shè)項(xiàng)目并沒有建立起相對(duì)完善的資金管理制度體系，或者是照搬普通企業(yè)的資金管理，或者是根本沒有針對(duì)性的措施，制度內(nèi)容都是空話，在此背景下的資金管理效果可想而知；在執(zhí)行方面，部分保障性住房建設(shè)項(xiàng)目即使建立起了較好的資金管理制度體系，但是在執(zhí)行落實(shí)力度方面也存在不足，導(dǎo)致相關(guān)制度成為了一紙空文，也達(dá)不到預(yù)期的管理效果。

（三）開發(fā)商對(duì)于保障房建設(shè)的積極性不高

房地產(chǎn)開發(fā)商都是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主體，其在市場(chǎng)上的行為都具有相當(dāng)?shù)闹鹄浴Ｒ虼?，在保障性住房整體秉承保本微利的情況下，其對(duì)于保障性住房建設(shè)的積極性不高，同時(shí)在自有資金投入方面存在著積極性非常不足的現(xiàn)象。雖然這種市場(chǎng)化的企業(yè)行為無可厚非，但是對(duì)于我國的保障性住房的資金管理工作以及整體的推進(jìn)確是產(chǎn)生了較大的不利影響。

三、保障性住房建設(shè)資金管理的優(yōu)化提升措施建議

（一）積極探索拓展保障性住房建設(shè)的資金籌集渠道，增強(qiáng)籌資能力

上文已經(jīng)提及，我國保障性住房建設(shè)在資金管理方面面臨著的首要問題就是資金籌集問題，所凸顯的資金籌集渠道單一、籌集難度較大的問題非常明顯。因此，為了能夠優(yōu)化和提升我國保障性住房建設(shè)的資金管理能力及其效果，首要的應(yīng)該是要積極的探索拓展保障性住房建設(shè)的資金籌集渠道。我們認(rèn)為可以從三個(gè)方面著手：其一是基于當(dāng)下的資金來源基本現(xiàn)狀，應(yīng)該加強(qiáng)財(cái)政特別是中央財(cái)政的投資力度，特別是在中西部相對(duì)不夠發(fā)達(dá)的地區(qū)，建立健全相應(yīng)的籌集機(jī)制，堅(jiān)持預(yù)算為主、多途徑籌資，健全地方政府融資平臺(tái)。其二是要積極的發(fā)揮保險(xiǎn)資金以及社保資金的支撐，我國的相關(guān)法律明確了允許保險(xiǎn)資金通過物權(quán)、債權(quán)等形式投資不動(dòng)產(chǎn)，這無疑是對(duì)于保障性住房的重要資金支撐。未來，在相關(guān)政策的允許及監(jiān)管下，應(yīng)該積極推進(jìn)險(xiǎn)資對(duì)于保障性住房的資金支持作用；其三是要適時(shí)推進(jìn)相應(yīng)的房地產(chǎn)信托基金的設(shè)計(jì)和應(yīng)用，積極探索和優(yōu)化相關(guān)的實(shí)施環(huán)節(jié)，也是為保障性住房建設(shè)的資金籌集帶來更多的選擇。

（二）積極完善資金管理的相關(guān)制度體系，強(qiáng)化執(zhí)行落實(shí)

其一是要積極的總結(jié)和梳理自身的具體情況，例如業(yè)務(wù)情況、工程情況、管理情況等，這既是基礎(chǔ)和前提，也是必要條件；其二是要基于自身的歷史管理經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行有效的分解和梳理，總結(jié)出可執(zhí)行和可固化的流程經(jīng)驗(yàn)，以此來為當(dāng)下和未來的資金管理奠定基礎(chǔ)；其三是要積極的學(xué)習(xí)先進(jìn)項(xiàng)目的管理經(jīng)驗(yàn)，從人才結(jié)構(gòu)、具體技術(shù)方式、執(zhí)行方式等方面著眼，再結(jié)合自身的具體情況，最終制定出有針對(duì)性的資金管理方式。值得一提的是，資金管理制度體系并不是一層不變的，而是需要根據(jù)不同區(qū)域、不同狀態(tài)等進(jìn)行流程化動(dòng)態(tài)的調(diào)整。但這種調(diào)整并不是無序的，而是需要基于一定的節(jié)奏來進(jìn)行，追求制度的持續(xù)完善與動(dòng)態(tài)穩(wěn)定的科學(xué)平衡。在強(qiáng)化制度體系執(zhí)行落實(shí)方面，我們的建議是要建立相應(yīng)的追責(zé)機(jī)制，落實(shí)責(zé)任制度是推進(jìn)落實(shí)的良好的方式之一。同時(shí)，良好科學(xué)的監(jiān)督和評(píng)價(jià)也是效果較好的方式，也應(yīng)該納入到保障性住房建設(shè)資金管理執(zhí)行落實(shí)提升的可參考措施中去?？茖W(xué)的激勵(lì)往往能夠調(diào)動(dòng)相關(guān)工作的積極性，這也是強(qiáng)化自資金管理相關(guān)制度體系執(zhí)行落實(shí)的重要措施。

（三）積極發(fā)揮房地產(chǎn)央企國企的帶頭支撐作用

我國房地產(chǎn)央企國企是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要參與者，同時(shí)也是穩(wěn)定和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要利器，在一定程度上起到了踐行宏觀政策、維護(hù)市場(chǎng)服務(wù)的重要職責(zé)，發(fā)揮著領(lǐng)導(dǎo)作用。因此，在我國的保障性住房工程推進(jìn)過程中，應(yīng)該積極的發(fā)揮房地產(chǎn)央企國企的重要帶頭支撐作用，在資金、建設(shè)等等方面做好基礎(chǔ)工作。雖然是房地產(chǎn)央企或者國企身份，其市場(chǎng)化的主體地位決定了其追求基本利潤的權(quán)利和訴求。在保障性住房建設(shè)中，雖然單個(gè)工程的利潤較低，但是整體上來看還是比較可觀的。

四、結(jié)語

保障性住房對(duì)于我國的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有十分重要的意義，是推進(jìn)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展、維護(hù)社會(huì)基本服務(wù)體系健全的重要舉措。資金管理是其經(jīng)營管理的重要內(nèi)容，直接關(guān)系到工程項(xiàng)目推進(jìn)的順利與否。對(duì)此，保障性住房項(xiàng)目應(yīng)該積極的從拓展資金籌集渠道著手，這既是核心也是難點(diǎn)。同時(shí)也要積極建立和健全相應(yīng)的資金管理制度體系，切實(shí)發(fā)揮房地產(chǎn)央企或國企的帶頭支撐作用，切實(shí)做好保障性住房項(xiàng)目的資金管理工作。