物流地產(chǎn)發(fā)展對(duì)我國(guó)城鎮(zhèn)化格局的影響探討

陳芳

基金項(xiàng)目：“互聯(lián)網(wǎng)+高效物流”背景下物流成本管理問題研究（項(xiàng)目編號(hào)B2017445）

中圖分類號(hào)：F294.3? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

內(nèi)容摘要：物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展兼具流通物資和穩(wěn)定人口的效應(yīng)，并深刻影響了我國(guó)城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實(shí)施。本文基于灰色關(guān)聯(lián)分析，選取江蘇、河北及內(nèi)蒙古作為研究對(duì)象，探究不同物流地產(chǎn)發(fā)展水平對(duì)我國(guó)城鎮(zhèn)化格局的影響。研究發(fā)現(xiàn)，物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展整體滯后于城鎮(zhèn)化發(fā)展約4年，這一滯后效應(yīng)按照江蘇、河北、內(nèi)蒙古的次序逐漸減弱。

關(guān)鍵詞：物流地產(chǎn)? ?城鎮(zhèn)化? ?滯后效應(yīng)? ?灰色關(guān)聯(lián)分析

如何打造優(yōu)質(zhì)物流地產(chǎn)格局，進(jìn)而降低市場(chǎng)空置率、有效應(yīng)對(duì)現(xiàn)有物流市場(chǎng)上土地供不應(yīng)求的情況，成為了各地區(qū)政府和企業(yè)的主要目標(biāo)。就區(qū)域?qū)用鎭砜?，由一線城市需求外溢帶來的租金上漲已經(jīng)使得傳統(tǒng)物流企業(yè)紛紛布局物流地產(chǎn)，盡早建設(shè)優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)體系，能夠幫助企業(yè)在激烈競(jìng)爭(zhēng)中占得上風(fēng)。在各地工業(yè)用地成本激增、土地審批不斷收窄的現(xiàn)實(shí)情況下，地方政府對(duì)物流用地規(guī)劃仍有政策優(yōu)惠，相比于商業(yè)地產(chǎn)而言，物流地產(chǎn)具備極大的成本優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，物流地產(chǎn)兼具促進(jìn)商品流通和穩(wěn)定人口結(jié)構(gòu)的雙重作用，對(duì)于新型城鎮(zhèn)化格局有著極大的促進(jìn)作用，現(xiàn)有的物流地產(chǎn)發(fā)展是否與城鎮(zhèn)化水平相適應(yīng)？物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是如何影響我國(guó)的城鎮(zhèn)化格局？是新型城鎮(zhèn)化時(shí)代物流地產(chǎn)行業(yè)需要考慮的重要問題。

文獻(xiàn)概述

作為物流產(chǎn)業(yè)中的物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，已經(jīng)引起了實(shí)務(wù)界與學(xué)術(shù)界的共同關(guān)注。實(shí)際上，物流地產(chǎn)的運(yùn)作與實(shí)踐在國(guó)際上早已產(chǎn)生，20世紀(jì)90年代普洛斯（GLP）公司就已經(jīng)開始在美國(guó)和歐洲大量布局物流地產(chǎn)，我國(guó)的傳統(tǒng)物流公司和電商企業(yè)近年也紛紛加入這一行業(yè)之中。弓憲文（2015）的研究中表明，物流地產(chǎn)行業(yè)兼具物流、地產(chǎn)、租賃和信息四大特點(diǎn)，其收益穩(wěn)定且風(fēng)險(xiǎn)較小，有望成為我國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)中下一個(gè)藍(lán)海。翟榮兵（2015）選擇安徽省廬江縣的物流地產(chǎn)為研究對(duì)象，就縣域內(nèi)物流地產(chǎn)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了研究，認(rèn)為物流地產(chǎn)能夠有效促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中的重要手段。

國(guó)外的研究中，也同樣重視物流地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和產(chǎn)業(yè)回報(bào)。B.Carmichael（2016）就對(duì)物流地產(chǎn)和消費(fèi)經(jīng)濟(jì)中的關(guān)聯(lián)性進(jìn)行了研究，從資本資產(chǎn)定價(jià)模型的角度識(shí)別了物流地產(chǎn)與商貿(mào)消費(fèi)中的共同風(fēng)險(xiǎn)因素。J.Brzezicka（2016）則從地產(chǎn)流通角度詳細(xì)說明了物流地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)模式，并研究了傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)間的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。但縱觀現(xiàn)有研究，尚未有文獻(xiàn)直接對(duì)物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和城鎮(zhèn)化水平之間關(guān)系展開研究，而這兩者之間的聯(lián)系會(huì)證明物流地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景和目標(biāo)，本文將就這一問題進(jìn)行探索。

研究方法與數(shù)據(jù)說明

（一）基本假設(shè)

國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，物流地產(chǎn)相比于商業(yè)地產(chǎn)能夠起到更強(qiáng)的區(qū)域協(xié)同效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)。物流業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)力的提高能夠幫助城鄉(xiāng)收入差距進(jìn)一步縮小，在商業(yè)地產(chǎn)“三限”政策出臺(tái)的背景之下，物流地產(chǎn)的發(fā)展能夠遏制人口的低效流通，增加貨物的高效運(yùn)轉(zhuǎn)，從而有效穩(wěn)定現(xiàn)代城鎮(zhèn)化格局。但現(xiàn)實(shí)情況證明，我國(guó)農(nóng)村人口仍在大量涌入城市，并帶來了交通運(yùn)輸、基礎(chǔ)設(shè)施和行政管理上諸多負(fù)向外部性。C.克拉克在其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)理論中提出，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的滯后是城鎮(zhèn)化格局難以成型的首要因素，而我國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展不平衡的結(jié)構(gòu)性困境是否加劇了這一現(xiàn)象。對(duì)此，本文提出如下假設(shè)：

假設(shè)1：我國(guó)宏觀層面的物流地產(chǎn)發(fā)展，顯著滯后于城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

假設(shè)2：物流地產(chǎn)發(fā)展與城鎮(zhèn)化間的滯后效應(yīng)在不同地區(qū)間存在明顯差異，這一差異來自于區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平。

（二）研究方法

灰色系統(tǒng)理論是鄭聚龍教授首創(chuàng)的一種系統(tǒng)科學(xué)理論，對(duì)于灰色關(guān)聯(lián)分析的運(yùn)用主要集中在產(chǎn)業(yè)發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)層面，其核心思想在于對(duì)發(fā)展中系統(tǒng)進(jìn)行定量比較和緊密性分析。具體而言，是通過若干序列曲線幾何性質(zhì)的相似程度反映其緊致性，一個(gè)灰色系統(tǒng)內(nèi)部存在特征序列和行為序列，在外界噪聲的干擾下兩個(gè)序列的發(fā)展情況并不一致，但最終會(huì)反映于滯后階的特征序列之中，這一現(xiàn)象被稱為“滯后效應(yīng)”。

假設(shè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與區(qū)域經(jīng)濟(jì)指標(biāo)間存在滯后效應(yīng)，那么對(duì)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行再升級(jí)或進(jìn)一步構(gòu)建產(chǎn)業(yè)有效結(jié)構(gòu)，就能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的提升，灰色關(guān)聯(lián)分析方法能夠有效發(fā)掘產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用。本文首先需就物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展指標(biāo)進(jìn)行構(gòu)建，本文采用貨物周轉(zhuǎn)量、工業(yè)用地價(jià)格（每平米）、物流地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模等三個(gè)主要數(shù)據(jù)加權(quán)得到區(qū)域的物流地產(chǎn)發(fā)展指數(shù)。城鎮(zhèn)化格局則根據(jù)常國(guó)珍、宋惠蘭（2017）的相關(guān)研究，采用泰爾指數(shù)進(jìn)行反應(yīng)。泰爾指數(shù)在結(jié)構(gòu)分析基礎(chǔ)上引入了信息熵理論，進(jìn)而體現(xiàn)人口結(jié)構(gòu)摩擦的影響，其計(jì)算方法為：

（1）

公式（1）中，N表示組內(nèi)人口數(shù)，Yi表示第i組的個(gè)人單位時(shí)間收入水平。進(jìn)一步將N分為g組后有：

（2）

公式（2）中，V表示第g組在組內(nèi)收入中的比例，p表示第g組人口在組內(nèi)人口中的比例。具體到城鎮(zhèn)部門和鄉(xiāng)村部門兩個(gè)組類時(shí)，可以定義為：

（3）

在公式（3）中，分別指定城鎮(zhèn)（j=1）與鄉(xiāng)村（j=2）為兩種組類，income（i）表示當(dāng)年城鎮(zhèn)（j=1）和農(nóng)村（j=2）的總收入水平。為消除統(tǒng)計(jì)口徑的影響，該收入根據(jù)基期（2007年）進(jìn)行了處理。

（三）數(shù)據(jù)說明

盡管當(dāng)前物流地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模較為可觀，但實(shí)際上我國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展起步較晚，依托于網(wǎng)絡(luò)零售的發(fā)展而開始建立，現(xiàn)有文獻(xiàn)中如孔穎（2016）將網(wǎng)絡(luò)零售市場(chǎng)的研究起始年份定為2005年，本文根據(jù)這一時(shí)間選擇滯后兩年，以2007年為初始時(shí)點(diǎn)研究物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。其次，我國(guó)的物流發(fā)展因地理位置和經(jīng)濟(jì)水平而呈現(xiàn)出極大的不均衡局面，本文選取了三個(gè)典型的區(qū)域即江蘇、河北和內(nèi)蒙古作為代表性對(duì)象，結(jié)合宏觀水平進(jìn)行分析。本文的數(shù)據(jù)來源于各省統(tǒng)計(jì)年鑒及統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站信息，物流地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)來源于Wind數(shù)據(jù)庫(kù)。

實(shí)證模型與研究結(jié)論

（一）灰色關(guān)聯(lián)度模型

確定灰色關(guān)聯(lián)度，首先需要設(shè)定系統(tǒng)序列類別。設(shè)序列X0=（x0（1），x0（2），…， x0（n）） 為系統(tǒng)的特征序列，Xi=（xi（1），xi（2），…， xi（n）） 為系統(tǒng)的行為序列，兩序列長(zhǎng)度均為n。本文首先以城市化率為城鎮(zhèn)化格局的首要分析指標(biāo)，作為系統(tǒng)特征序列;以同期物流地產(chǎn)行業(yè)的增加值占比作為系統(tǒng)行為序列，時(shí)間為2007-2016年，序列總長(zhǎng)度n=10，子行為序列長(zhǎng)度為n=5。

進(jìn)而需要計(jì)算各序列的初始點(diǎn)零化像，設(shè)X0的初始點(diǎn)零化像為：

（4）

設(shè)Xi的初始點(diǎn)零化像為：

（5）

其中：x0i（k）= xi（k）- xi（1），（i=0，1，2，…，m;k=1，2，…，n），即為特征序列和行為序列中每一個(gè)元素與第一個(gè)元素的差值。利用公式（4）、（5）可以分別令：

（6）

（7）

滯后階數(shù)可以由公式（6）、（7）的差值決定：

（8）

公式（8）中，i=（1，2，…，m），且有被稱為灰色關(guān)聯(lián)度，該指標(biāo)具備如下性質(zhì)：0<ε0i≤1;）ε0i只與特征序列X0和時(shí)間序列Xi的幾何形狀有關(guān)，與空間上的相對(duì)位置無關(guān);ε0i恒不等于0，這一性質(zhì)說明序列間一定存在關(guān)系;ε0i隨著X0或Xi序列中任一觀察數(shù)據(jù)的變化而變化;ε0i越大則代表X0和Xi在幾何上相似程度和關(guān)聯(lián)性越大。

本文借鑒張于賢（2017）的方法，采取固定特征序列X0并將時(shí)間序列Xi向右平移1-s個(gè)單位的做法（s≤10），進(jìn)而判斷序列間的滯后關(guān)系，這一s值被稱為移動(dòng)步長(zhǎng)，比較s取1-10時(shí)各個(gè)灰色關(guān)聯(lián)度ε0i的數(shù)值，ε0i達(dá)到最大時(shí)所對(duì)應(yīng)的移動(dòng)步長(zhǎng)即為滯后年數(shù)。

（二）研究結(jié)論

代入相關(guān)數(shù)據(jù)，得出物流地產(chǎn)發(fā)展與我國(guó)城鎮(zhèn)化之間的灰色關(guān)聯(lián)度水平，如表1所示。從全國(guó)水平來看，物流地產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)化水平的關(guān)聯(lián)度的平均值達(dá)到了0.7799，說明發(fā)展物流地產(chǎn)能有效帶動(dòng)城鎮(zhèn)化水平的提高，兩者間具備顯著的相關(guān)性。在移動(dòng)步長(zhǎng)S=4時(shí)，兩者的關(guān)聯(lián)達(dá)到最大值0.9721，從理論層面而言，物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展落后于現(xiàn)有城鎮(zhèn)化水平4年，因而無法在當(dāng)期達(dá)成最優(yōu)的影響效果。與之對(duì)應(yīng)的是，在我國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展最優(yōu)的江蘇省，其行業(yè)水平仍然落后于城鎮(zhèn)化建設(shè)1年;而物流水平居于中部的河北省與全國(guó)整體情況一致，落后于城鎮(zhèn)化建設(shè)4年;內(nèi)蒙古作為北部的重要資源大省，其物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展更是滯后于城鎮(zhèn)化水平7年。這一結(jié)構(gòu)化錯(cuò)位證明了物流發(fā)展水平與區(qū)域經(jīng)濟(jì)是緊密聯(lián)系的。當(dāng)然，物流行業(yè)發(fā)展的滯后并不意味著“發(fā)展的落后”，本文將進(jìn)一步對(duì)物流地產(chǎn)發(fā)展和城鎮(zhèn)化發(fā)展滯后做出分析。

原因分析與政策建議

（一）物流地產(chǎn)發(fā)展滯后的原因

我國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展滯后，是因?yàn)槠淦鸩捷^晚，行業(yè)內(nèi)部缺乏系統(tǒng)的理論支持和實(shí)踐指導(dǎo)，而我國(guó)城市化發(fā)展歷經(jīng)多年宏觀規(guī)劃，雖然仍未達(dá)到最佳水平，但已經(jīng)初步取得了一定成效。具體而言，物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展滯后可以歸因于以下幾點(diǎn)：第一，外資物流地產(chǎn)的引入帶來了激烈的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受到抑制。以普洛斯集團(tuán)為代表的外資物流地產(chǎn)企業(yè)具備極佳的投資前瞻性，較早地在我國(guó)開始發(fā)展物流地產(chǎn)并獲取了較多的資源支持，而我國(guó)本土的物流地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入較慢，卻要面臨較為嚴(yán)峻的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致了新入行業(yè)者數(shù)量較少;相對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)與住房地產(chǎn)而言，物流地產(chǎn)具備風(fēng)險(xiǎn)更低的特點(diǎn)，低風(fēng)險(xiǎn)意味著低收益，投資企業(yè)對(duì)于物流地產(chǎn)商的投資意愿并不高，這導(dǎo)致了國(guó)內(nèi)的物流地產(chǎn)商在競(jìng)爭(zhēng)中處于下風(fēng)。第二，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平發(fā)展與物流地產(chǎn)規(guī)劃并不協(xié)調(diào)，出現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性問題。由于我國(guó)對(duì)于物流業(yè)政策支持較大，具備稅收優(yōu)惠和土地優(yōu)惠的情況下，物流地產(chǎn)商并沒有考慮自身需求，而是根據(jù)當(dāng)?shù)毓I(yè)用地價(jià)格進(jìn)行大量買入，而物流地產(chǎn)本質(zhì)上還是貨物中轉(zhuǎn)部門，并非貨物倉(cāng)儲(chǔ)部門，導(dǎo)致了大量用地閑置，產(chǎn)生了冗余投資;各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平?jīng)Q定了當(dāng)?shù)氐馁?gòu)買力水平，因而對(duì)物流的需求水平也不相一致，高速發(fā)展的物流地產(chǎn)廠商并沒有就本地居民需求進(jìn)行調(diào)研，一味擴(kuò)充企業(yè)規(guī)模和區(qū)域內(nèi)投資，盡管在初期會(huì)贏得市場(chǎng)，但也給后期發(fā)展帶來了巨大的阻礙。物流地產(chǎn)發(fā)展與當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃產(chǎn)生了沖突，絕大多數(shù)物流地產(chǎn)廠商的發(fā)展規(guī)劃沒有根據(jù)當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，從而會(huì)產(chǎn)生重復(fù)投資及過度建設(shè)的問題。第三，物流地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)人才短缺問題嚴(yán)重。目前物流地產(chǎn)行業(yè)面臨園區(qū)建設(shè)、系統(tǒng)規(guī)劃、信息整合及資源調(diào)配等多項(xiàng)問題，作為一個(gè)兼具物流業(yè)和地產(chǎn)業(yè)特性的行業(yè)，物流地產(chǎn)更需要全面、復(fù)合型人才，才能夠有效的調(diào)控現(xiàn)有資本，協(xié)調(diào)已有資源，最終形成合力。然而目前物流地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員絕大多數(shù)來自傳統(tǒng)地產(chǎn)或物流行業(yè)，在各個(gè)方向上都具備一定的短板，在客觀層面也影響到了物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。 總的來看，物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的滯后是普遍存在于我國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的共性問題。從本文的研究結(jié)論而言，進(jìn)一步發(fā)展物流地產(chǎn)行業(yè)能有效促進(jìn)我國(guó)的城鎮(zhèn)化布局，從流通層面改善結(jié)構(gòu)效率，因而需要針對(duì)上述問題逐一提出意見。

（二）促進(jìn)物流地產(chǎn)發(fā)展的建議

為了發(fā)揮物流地產(chǎn)行業(yè)的商品流通和人口聚集效應(yīng)，促進(jìn)我國(guó)的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，物流地產(chǎn)行業(yè)需要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行改善：第一，緊跟物流地產(chǎn)政策方針，在結(jié)合政策指導(dǎo)方向的基礎(chǔ)上，滿足當(dāng)?shù)鼐用竦奈锪餍枨筮M(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，走出一條生態(tài)化、合理化、可持續(xù)發(fā)展的道路。科學(xué)合理地規(guī)劃物流地產(chǎn)用地，避免冗余投資和非理智的“圈地用地”現(xiàn)象，在充分發(fā)揮當(dāng)?shù)匚锪鳂I(yè)和地產(chǎn)業(yè)潛力的基礎(chǔ)上，有序釋放物流地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)能量，既能保障產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的持續(xù)增長(zhǎng)，又能夠促進(jìn)當(dāng)?shù)匦滦统擎?zhèn)化建設(shè)的進(jìn)一步強(qiáng)化。第二，協(xié)調(diào)自身建設(shè)和區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。通過運(yùn)用已有設(shè)施進(jìn)行物流規(guī)劃，在需求量最大的區(qū)域內(nèi)建立物流產(chǎn)業(yè)園，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理機(jī)制，優(yōu)化物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程，形成以數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)、以需求為導(dǎo)向、以高效為目標(biāo)的企業(yè)建設(shè)機(jī)制，為區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)化格局的形成增添動(dòng)力。第三，加強(qiáng)各類人才的培養(yǎng)，大力引進(jìn)物流地產(chǎn)行業(yè)所需要的人才。企業(yè)首先要從內(nèi)部進(jìn)行培養(yǎng)，物流企業(yè)轉(zhuǎn)型到物流地產(chǎn)行業(yè)，就可以與傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合作，培訓(xùn)出既能夠處理物流問題，又能夠解決地產(chǎn)問題的復(fù)合型人才，同樣地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)向物流地產(chǎn)行業(yè)，也可以與傳統(tǒng)物流行業(yè)進(jìn)行合作培養(yǎng)，在互惠互利中提高人員素質(zhì)。企業(yè)還可以與學(xué)校簽訂培養(yǎng)協(xié)議，委托高校招收適合物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的學(xué)生，并進(jìn)一步進(jìn)行聯(lián)合培養(yǎng)，從而產(chǎn)生源源不斷的知識(shí)動(dòng)力，進(jìn)一步推動(dòng)物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展動(dòng)力。

參考文獻(xiàn)：

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