我國劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度的完善

叢玉昕

摘 要：本文圍繞我國劃撥土地使用權(quán)的現(xiàn)狀進行了基礎(chǔ)性的分析，提出了目前我國相關(guān)制度存在的不完善與缺陷，并在此基礎(chǔ)之上提出完善劃撥土地使用權(quán)市場化法律制度的相關(guān)策略。

關(guān)鍵詞：劃撥土地;使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度;缺陷與完善

一、當(dāng)前我國劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓法律制度所存在的問題

1.轉(zhuǎn)讓條件不合理

我國相關(guān)規(guī)定說明在劃撥土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，出租，抵押過程中，該抵押者必須是以個人，公司企業(yè)或是其他的經(jīng)濟組織。這種規(guī)定在很大程度上局限了相關(guān)的行政事業(yè)機關(guān)，部隊以及文化教育單位的轉(zhuǎn)讓行為，而這種轉(zhuǎn)讓制度其實仍存在著一些不合理之處。在很多事業(yè)單位行政機關(guān)等部門中，會由于土地整編或城市規(guī)劃等活動而產(chǎn)生一些多余的土地，相關(guān)單位所占用的土地也會進行一定的調(diào)整與轉(zhuǎn)換。而在多年的研究中我們發(fā)現(xiàn)，這種多余的土地很難進行再次利用，從而造成了土地的荒廢現(xiàn)象。而如果在土地轉(zhuǎn)讓中能夠允許這些土地應(yīng)用為商業(yè)或娛樂用地，則可以在很大程度上促進土地的高效運用，同時也要求在轉(zhuǎn)讓及出租的過程中必須嚴格審查，保證土地運用過程中秩序的規(guī)范性。

2.審批程序不明確

我國劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)批準程序確實存在著諸多不明確的環(huán)節(jié)，主要體現(xiàn)在以下兩個方面。首先則是在劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓過程中，部分審批部門的規(guī)定，存在著一定的矛盾與沖突。例如在1990年5月我國頒布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中提出，在進行土地劃撥使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，必須經(jīng)過市政府單位的批準，同時還要經(jīng)過縣人民政府的土地管理部門與房產(chǎn)管理部門的審核。而在兩年后，我國土地局頒布的相關(guān)法律中則規(guī)定，在劃撥土地轉(zhuǎn)讓的批準時，批準單位必須是具有批準權(quán)的人民政府。但綜合來看，在兩個法律中都沒有明確規(guī)定土地劃撥轉(zhuǎn)讓的批準程序應(yīng)該通過何種形式進行，也沒有明確批準的具體期限。

3.讓金交納比例不合理

在我國劃撥土地使用權(quán)的相關(guān)法律中說明，土地使用權(quán)出讓金應(yīng)當(dāng)按照定地價的一定比率來進行收取，而最低限制是40%，從目前的發(fā)展來看，這項規(guī)定引發(fā)了一系列的問題與探究。（1）在規(guī)定中關(guān)于地價的定義表述不夠清晰。具體來說，劃撥土地的地價與地價定義是相互關(guān)聯(lián)的，地價定義是進行地價評估的重要基礎(chǔ)，而這在一方面也說明了前提條件的多樣化，容易導(dǎo)致地價評估結(jié)果的差異性。不同的地區(qū)在土地單價方面的差距是普遍較大的，而這位土地劃撥轉(zhuǎn)讓的規(guī)范進行產(chǎn)生了一定障礙。（2）關(guān)于其比例問題，最低不能低于標定地價的40%，這項比例的規(guī)定實則是不合理的，也沒有結(jié)合具體的實際情況。對于部分工業(yè)用地來說，這種比率普遍較高，如果必須嚴格按照40%的比例再進行補辦出讓時與初始出讓的純出讓金比例就會相差很大。（3）從上一個問題分析中不難發(fā)現(xiàn)，法律中規(guī)定的比例沒有針對不同的土地用途以及區(qū)位條件和因素差異的影響，進行綜合性考慮。

二、我國劃撥土地轉(zhuǎn)讓制度的完善

1.適度放寬劃撥使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的主體條件

針對土地劃撥和轉(zhuǎn)讓主體的局限性，我國政府應(yīng)對此進行一定的調(diào)整與優(yōu)化。具體來說，只要經(jīng)過國家的嚴格批準，使用劃撥的所有主體都能夠進行轉(zhuǎn)讓其劃撥土地，同時在進行批準的程序當(dāng)中根據(jù)不同的用地進行嚴格的規(guī)定。主體條件的放寬，能夠在很大程度對我國土地隱形市場的擴張起抑制作用，同時對于我國土地市場的發(fā)展以及耕地的再利用的強化作用是不言而喻的。更重要的，通過強制性的規(guī)定放寬使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的主體條件能夠在一定程度上加強對于土地市場的控制，同時不會導(dǎo)致公共利益被侵害的現(xiàn)象發(fā)生。

2.明確劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序的有關(guān)規(guī)定

首先，我國政府必須要針對不同規(guī)定的內(nèi)容進行協(xié)調(diào)，規(guī)劃好關(guān)于土地劃撥的批準機關(guān)。具體來說，可以根據(jù)法理適用原理的原則，當(dāng)下違法與上違法在一定程度上產(chǎn)生沖突的時候，應(yīng)當(dāng)要嚴格按照上位法的規(guī)定進行處理。也就是說，應(yīng)當(dāng)將擁有批準權(quán)的人民政府確定為土地劃撥轉(zhuǎn)讓的審批機關(guān)。與此同時，還可以將市縣土地管理部門同樣設(shè)置為擁有土地劃撥轉(zhuǎn)讓批準的機關(guān)部門，最終實現(xiàn)立法的協(xié)調(diào)性，提高工作的可行性。不僅如此，相關(guān)法律還要完善對于批準時間與批準方式的確定。根據(jù)以往的實踐經(jīng)驗，可以將批準時間調(diào)整為應(yīng)由土地出讓合同的訂立之前或之后，在方式的選擇上可以通過進行土地登記表的簽署轉(zhuǎn)讓意見完成，而不是等到復(fù)批文件下達后進行。

3.完善劃撥土地使用權(quán)補交出讓金比例制度

為了我國土地市場的穩(wěn)定發(fā)展以及國有資產(chǎn)的維護，我國政府應(yīng)針對補交地價的確定，進行相應(yīng)的調(diào)整，必須要秉持公平合理的原則進行劃撥土地補交出讓金制度的優(yōu)化工作。首先，我國需要通過法律的途徑明確規(guī)定標定地價的主要構(gòu)成因素，根據(jù)近年來的實踐證明，我國政府應(yīng)當(dāng)將地價評估融入到定標的價的組合中。具體需要明確標定地價的主要構(gòu)成內(nèi)容包括了農(nóng)地征用費或舊城政造的搬遷安置費;地塊內(nèi)部開是明確了“標定地價”中土地使用權(quán)的設(shè)定方式。其次，需要針對現(xiàn)有的按標定地價比例補交出讓金進行轉(zhuǎn)變，在評估標定地價的同時應(yīng)當(dāng)對其所有權(quán)收益進行評估，針對不同的地價定義得出差異性的土地單價，但值得注意的是，土地單價必須要予以地價定義，進行忽悠。通過這種地價的評估方式，將土地所有權(quán)進行回收，從而據(jù)此補交出讓金，能夠?qū)ΜF(xiàn)有的土地使用權(quán)補交出讓金制度，進行一定的修正。

三、結(jié)語

綜合而言，在社會經(jīng)濟不斷發(fā)展的道路中，我國劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度也要不斷的改革與深化，從而更好的適應(yīng)社會發(fā)展及土地改革要求，最大程度促進我國土地市場的發(fā)育。

參考文獻：

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