房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制研究

李健生

【摘要】? ?當(dāng)前，在國家宏觀調(diào)控的大背景下，一方面，房地產(chǎn)價(jià)格上升空間有限，另一方面成本卻不斷上漲，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制就顯得尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取加強(qiáng)項(xiàng)目前期的科學(xué)決策、建立科學(xué)合理的成本核算與動態(tài)體系、將成本控制中的業(yè)務(wù)控制與財(cái)務(wù)控制相結(jié)合、重視隱性成本控制、建立并實(shí)施全面成本控制等措施，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制。通過這些措施，可以保證房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間，使企業(yè)在激烈的市場競爭中生存、獲利并不斷發(fā)展壯大。

【關(guān)鍵詞】? ? 房地產(chǎn);成本構(gòu)成;成本控制;財(cái)務(wù)控制

【中圖分類號】? ?F275? ?【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】? ?A? ?【文章編號】? ?1002-5812（2019）02-0094-03

一、引言

我國房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)20多年的發(fā)展，已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，帶動了一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)——鋼鐵、水泥、家居制造業(yè)及一批服務(wù)業(yè)的發(fā)展，但隨著國家宏觀調(diào)控及行業(yè)自身競爭的白熱化，以及廣大購房群體對住房要求的提高，房地產(chǎn)項(xiàng)目很難再現(xiàn)過去的暴利，房地產(chǎn)企業(yè)要想在日趨激烈的競爭環(huán)境中生存、發(fā)展，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理與控制是一條行之有效的途徑。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本不僅影響到房地產(chǎn)企業(yè)的利潤，還影響著市場上的房價(jià)，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制意義重大。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)

（一） 投資額大，項(xiàng)目類型復(fù)雜，開發(fā)周期長

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額較大，開發(fā)周期長，一般要3—5年，且一個(gè)項(xiàng)目中的產(chǎn)品可能種類較多，比如高層住宅、公寓、連排別墅等，通常采用連片分批開發(fā)的策略，同時(shí)在整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)過程中資金的使用也是不均衡的，投資回收周期較長。由于開發(fā)周期較長，在這期間原材料、人工成本價(jià)格、房屋銷售價(jià)格的不確定性風(fēng)險(xiǎn)都較大，極有可能原來預(yù)期利潤可觀的項(xiàng)目最后卻損失慘重。

（二） 受國家政策影響較大

房地產(chǎn)業(yè)是當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對國家經(jīng)濟(jì)的整體運(yùn)行影響較大，同時(shí)又與廣大人民群眾的生活息息相關(guān)，為了抑制房價(jià)的過快高漲，國家會出臺一系列的政策，比如限貸、限購、限售政策等;當(dāng)房地產(chǎn)市場低迷時(shí)，國家又會出臺降低首付比例、稅收方面的一些政策以鼓勵(lì)購房，這些政策干預(yù)直接影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)能否實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)，同時(shí)政府的土地出讓制度、當(dāng)?shù)氐氖姓?guī)劃、社保政策等都直接影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與管理，增大了開發(fā)難度與不可預(yù)見性。

（三） 負(fù)債率高，風(fēng)險(xiǎn)大

一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)基本上都是通過銀行貸款完成，以上市公司中的龍頭企業(yè)萬科與碧桂園為例，2018年6月，萬科的資產(chǎn)負(fù)債率為84.7%，2017年底碧桂園的負(fù)債總額高達(dá)9 000億元，平均我國房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)90%以上;另一方面，在目前的高房價(jià)下，購房者普通采取銀行按揭貸款購房，實(shí)際上一套房子從銀行獲取了兩份貸款，如果房屋不能如期交付，可能出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商不能如期歸還借款，同時(shí)購房者斷供的風(fēng)險(xiǎn)，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)非常高，而且對銀行業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)的影響也非常高。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成

房地產(chǎn)項(xiàng)目的上述特點(diǎn)，使得其成本控制比其他類型企業(yè)更為困難。要想化解風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)只能從內(nèi)部的成本可控因素入手。房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)務(wù)繁雜，項(xiàng)目成本主要由幾個(gè)部分構(gòu)成，詳見下表。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制存在的問題

（一） 成本控制意識不強(qiáng)

我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了井噴式的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤率達(dá)50%，在高額利潤的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)更加關(guān)注的是如何獲得新的土地開發(fā)資源，為企業(yè)后續(xù)的不斷擴(kuò)張補(bǔ)充新血液，普遍缺乏成本控制意識，對成本控制只停留在口頭上，沒有實(shí)質(zhì)性、行之有效的成本控制措施。特別是一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)，一沒有成本控制意識，二沒有成本控制的能力。隨著2013年國家一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺，以及經(jīng)濟(jì)下行雙重壓力下，一方面房地產(chǎn)價(jià)格上升空間有限，另一方面房地產(chǎn)的成本卻在不斷攀升，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)利潤空間縮小，房地產(chǎn)企業(yè)要生存發(fā)展，成本控制非常重要。

（二） 缺乏系統(tǒng)性與全面性

很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然意識到了成本控制的重要性，但對成本驅(qū)動因素缺乏全面的認(rèn)識與了解，在進(jìn)行成本控制時(shí)，大多把重點(diǎn)放在將成本劃分成單項(xiàng)成本分別進(jìn)行控制，如土地成本的控制、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用的控制、施工成本的控制等，但房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)全面、連續(xù)的過程，比如控制了土地成本，但可能因?yàn)橥恋仄h(yuǎn)、施工條件差等情況直接影響到后期的施工成本，規(guī)劃設(shè)計(jì)中材料、結(jié)構(gòu)也直接影響到后期的施工成本，施工成本的控制也可能影響后期的銷售，導(dǎo)致銷售成本的上升。而且房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期較長，如果不進(jìn)行全面系統(tǒng)的成本控制，很容易出現(xiàn)“按下葫蘆浮起瓢”。

（三） 只重視“顯性成本”的控制

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目的成本控制時(shí)，往往只重視項(xiàng)目的“顯性成本”控制，比如原材料的價(jià)格、機(jī)械設(shè)備的使用、人工價(jià)格等，而對于一些“隱性成本”，比如質(zhì)量問題造成返工費(fèi)、安全事故賠償、本可以通過稅收籌劃帶來的稅收節(jié)約、由于質(zhì)量問題造成的公司信譽(yù)受損等“隱性成本”重視不夠，或者沒有能力去實(shí)施這些成本的控制工作。

（四） 業(yè)務(wù)控制與財(cái)務(wù)控制脫節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制當(dāng)前主要由相關(guān)業(yè)務(wù)部門來完成——即成本的業(yè)務(wù)控制，財(cái)務(wù)部門的成本控制主要體現(xiàn)在事后的成本核算與財(cái)務(wù)監(jiān)督，很少參與事前的成本控制與事中的成本控制，從而導(dǎo)致成本業(yè)務(wù)控制與財(cái)務(wù)控制的脫節(jié)。比如對于項(xiàng)目前期的決策，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門很少參與，業(yè)務(wù)部門往往只從項(xiàng)目本身的可行性出發(fā)。從而出現(xiàn)一些房地產(chǎn)企業(yè)多個(gè)項(xiàng)目集中開工，導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)行過程中出現(xiàn)資金短缺，需要財(cái)務(wù)部門臨時(shí)籌資等現(xiàn)象的發(fā)生，財(cái)務(wù)成本的上升最終導(dǎo)致成本失控，無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。

（五） 成本核算不科學(xué)

成本核算的準(zhǔn)確與否直接影響到成本控制的有效性，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)項(xiàng)目往往是成片分期開發(fā)，同時(shí)還可能涉及不同的產(chǎn)品類型，比如有普通住宅、公寓、商業(yè)、別墅等。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中普遍存在成本核算對象不清晰，是分片核算還是分期核算，亦或分產(chǎn)品類型，這不僅影響到核算對象的各項(xiàng)直接成本，還影響到后期費(fèi)用的分?jǐn)?，進(jìn)而影響企業(yè)當(dāng)期與后面各期利潤，以及成本控制措施的恰當(dāng)性與合理性。

五、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的建議

（一） 加強(qiáng)項(xiàng)目前期的科學(xué)決策

良好的開端是成功的一半。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)施項(xiàng)目前，應(yīng)首先做好市場分析與預(yù)測，在對市場相關(guān)需求深入分析的基礎(chǔ)上，考慮可選項(xiàng)目，分別進(jìn)行收入預(yù)測，在收入預(yù)測及企業(yè)的目標(biāo)利潤的基礎(chǔ)上，進(jìn)而得出項(xiàng)目允許的成本區(qū)間，也就是成本控制的上下限，再綜合考慮風(fēng)險(xiǎn)因素，進(jìn)行項(xiàng)目比選，只有這樣，才能保證企業(yè)目標(biāo)利潤的實(shí)現(xiàn)。目前我國很多房地產(chǎn)企業(yè)不是從收入預(yù)測入手，而是盲目拿地，從成本倒推收入目標(biāo)，制定的銷售單價(jià)與市場不符，導(dǎo)致無法實(shí)現(xiàn)最終目標(biāo)，甚至出現(xiàn)虧損，同時(shí)給成本控制也帶來較大的壓力。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)高度重視項(xiàng)目前期的科學(xué)決策，認(rèn)真進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析，多項(xiàng)目進(jìn)行比選。只有這樣，才能保證項(xiàng)目實(shí)施過程中項(xiàng)目成本控制目標(biāo)的可實(shí)現(xiàn)性。

（二） 業(yè)務(wù)控制與財(cái)務(wù)控制相結(jié)合

業(yè)務(wù)部門是發(fā)生成本的經(jīng)辦部門，財(cái)務(wù)部門是發(fā)生成本的監(jiān)督核算部門，二者相互制約的同時(shí)，也可以互為補(bǔ)充與配合。在成本業(yè)務(wù)控制的過程中可以采用一些財(cái)務(wù)或金融手段，以施工中所采用的材料為例，施工過程中業(yè)務(wù)部門主要控制原材料的用量與價(jià)格，在原材料價(jià)格方面，財(cái)務(wù)控制就可以很好地發(fā)揮作用，通過業(yè)務(wù)部門的價(jià)格預(yù)測等，財(cái)務(wù)部門可以通過主要原材料的期貨套期保值等財(cái)務(wù)手段，有效地控制原材料成本。房地產(chǎn)企業(yè)通過成本業(yè)務(wù)控制與財(cái)務(wù)控制的有效配合與相互制約，才能共同完成成本控制目標(biāo)。

（三）建立科學(xué)合理的成本核算體系和動態(tài)成本控制體系

準(zhǔn)確的成本核算是進(jìn)行成本控制的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身情況及項(xiàng)目周期情況建立一套科學(xué)合理的成本核算體系，只有這樣才能有效地進(jìn)行事前的成本預(yù)算，事中正確地進(jìn)行項(xiàng)目成本的歸集、分配及成本控制，事后正確的項(xiàng)目決算及有效的成本控制后評價(jià)，通過項(xiàng)目結(jié)算找出成本超預(yù)算的原因，建立有效的企業(yè)成本控制措施，為下一項(xiàng)目的成本預(yù)算與控制打下良好的基礎(chǔ)。

同時(shí)，由于開發(fā)過程的不可預(yù)見性因素較多，除了科學(xué)的核算體系，還要建立一個(gè)動態(tài)成本控制體系，可通過信息化手段，及時(shí)匯總成本信息，在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，設(shè)置成本預(yù)警機(jī)制，完善信息的查詢功能，保證各業(yè)務(wù)部門之間信息通暢，防止信息偏差，形成成本控制反饋管理機(jī)制，出現(xiàn)問題時(shí)，能及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，通過快速的反饋機(jī)制與協(xié)調(diào)機(jī)制采取補(bǔ)救措施。

（四） 重視稅收等隱性成本的控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目涉稅費(fèi)環(huán)節(jié)較多，比如土地增值稅、增值稅、所得稅、城建稅、土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)等，這些都是必須依法繳納的，但在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過公司的組織形式、定價(jià)機(jī)制、項(xiàng)目核算方式等進(jìn)行稅收籌劃，達(dá)到降低稅費(fèi)成本的目標(biāo)。

（五） 建立并實(shí)施全面成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目具有建設(shè)周期長、涉及環(huán)節(jié)多、資金需求量大且不均衡等特點(diǎn)，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制不是某一個(gè)或幾個(gè)業(yè)務(wù)部門，在某些階段能夠完成的，而需要房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全面成本控制。這個(gè)全面涉及到全員、全過程、全要素，從時(shí)間階段上，包括項(xiàng)目前期的決策階段、規(guī)劃與設(shè)計(jì)階段、建設(shè)階段、銷售階段以及后期維護(hù)階段的成本控制;從要素上，包括原材料成本、人力資源成本、機(jī)械使用成本、銷售成本、籌資成本、質(zhì)量成本、管理成本、后期維護(hù)成本等，在進(jìn)行全要素成本控制時(shí)，要分清主次，在全面控制的基礎(chǔ)上，抓住主要控制點(diǎn)，即那些占總成本比較大的要素，這些要素的控制影響大，可謂立竿見影;從人員上，成本的控制不僅涉及到設(shè)計(jì)、采購、施工等人員，還涉及財(cái)務(wù)、銷售、質(zhì)檢、后期維護(hù)人員等，人員之間不能僅從自己一方來看待成本，要從項(xiàng)目整體出發(fā)，比如原材料的采購，采購人員在控制采購費(fèi)用的同時(shí)，要考慮到倉庫保管人員涉及的保管費(fèi)用以及批量采購時(shí)財(cái)務(wù)融資時(shí)的財(cái)務(wù)費(fèi)用等。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立并實(shí)施全面成本控制，只有這樣才能有效進(jìn)行項(xiàng)目整體成本控制。

六、結(jié)束語

在國家宏觀調(diào)控的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在“開源”有限的情況，可以通過“節(jié)流”，即不斷加強(qiáng)項(xiàng)目自身的成本控制，達(dá)到其利潤目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本控制中，可以采取加強(qiáng)項(xiàng)目前期的科學(xué)決策、建立科學(xué)合理的成本核算與動態(tài)成本體系、將成本控制中的業(yè)務(wù)控制與財(cái)務(wù)控制相結(jié)合、重視隱性成本控制、建立并實(shí)施全面成本控制等措施有效地進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制。通過這些“節(jié)流”措施，一方面可以保證房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間，使其在激烈的市場競爭中生存、獲利并不斷發(fā)展壯大，同時(shí)可以通過成本控制房價(jià)的上漲，保證人民群眾的利益。J

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