房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算問題思考及優(yōu)化策略研究

張春蘭

隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)進程的加快，房地產(chǎn)事業(yè)取得顯著發(fā)展，同時也帶動了建材、水泥、鋼鐵等行業(yè)發(fā)展，推動著國民經(jīng)濟發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)具有建設(shè)周期長、投資額度大、風(fēng)險大等特點，決定著會計核算工作的特殊性、復(fù)雜性。現(xiàn)階段，我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算工作仍存在各種問題，迫切需要完善和解決，進而提高企業(yè)的整體效率。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的意義和重要性

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理中，會計核算工作能真實的反映出企業(yè)資金的使用情況，所以合理、有效的會計核算，能提高資金利用率，增強市場競爭力。對于財務(wù)管理工作而言，會計核算工作是基礎(chǔ)，其生成的財務(wù)報表、財會數(shù)據(jù)，直接影響著財會信息質(zhì)量和經(jīng)營目標的實現(xiàn)。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，高效的會計核算工作，能減少經(jīng)營成本，提高經(jīng)濟收益，為日后發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算中存在的問題

1.會計科目設(shè)定不正確。近年來，隨著會計新準則的實施，會計制度欠缺統(tǒng)一性和系統(tǒng)性，各項準則和制度也沒有設(shè)定和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)的會計科目、核算方法，嚴重影響著會計核算工作的開展。在設(shè)定會計科目時，多依據(jù)會計記賬方式，在年末結(jié)算舊賬、建立新賬，使得一個項目記錄在多個賬本上，不但增加了財務(wù)處理難度，還增加了核算人員的工作量，給企業(yè)的投資分析、賬務(wù)完善帶來嚴重影響。

2.銷售收入標準不明確?，F(xiàn)階段，雖然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已取得顯著進步，但是銷售收入標準仍不統(tǒng)一，實踐證實，在工程建設(shè)過程中，成本是遠超確認收入的，很多企業(yè)也沒有對其進行嚴格的監(jiān)督。而且，應(yīng)收款項和預(yù)收款項也沒有及時納入收入范圍內(nèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品價值較高，若使用分期付款的方式，就會出現(xiàn)逾期不付款的情況。另一方面，在確認銷售收入時，相應(yīng)標準應(yīng)是交易實質(zhì)，但是從當前來看，仍有很多企業(yè)不了解交易實質(zhì)的作用，加之多將工作重點放在資金的回收上，影響著企業(yè)經(jīng)濟效益的提升。

3.信息披露缺陷。信息披露缺陷主要表現(xiàn)為風(fēng)險信息、現(xiàn)金流量信息不足兩個方面，所謂現(xiàn)金流量信息不足，是指工程建設(shè)期的現(xiàn)金流出、竣工后的現(xiàn)金流入，由于工程建設(shè)周期長，現(xiàn)金流出、流入跨度大，無法真實的反映出現(xiàn)金流動情況。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的優(yōu)化策略

1.完善會計科目和管理體系。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身情況和信息化水平，在不違背會計科目設(shè)置原則的情況下，設(shè)置規(guī)范化的下一層級科目，完整、真實的反映企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營過程，提高財務(wù)數(shù)據(jù)的準確性。在會計核算工作中，會計科目的設(shè)置是前提，會計核算管理體系的制定和完善是基礎(chǔ)，將完整的票據(jù)、正確的數(shù)據(jù)信息，通過完善的體系開展會計核算工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過系列的經(jīng)營活動，逐漸完善會計核算體系，提高工作效率。與此同時，還要加大對會計核算工作的管控力度，通過內(nèi)部有效的制約和監(jiān)督，保障會計核算工作質(zhì)量。

2明確銷售收入標準。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性，對商品銷售收入確認標準的需求度也就越高，科學(xué)、合理的銷售收入標準對推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展具有重要作用。在企業(yè)制定銷售標準時，需要重視專業(yè)標準、法律標準兩個方面。從專業(yè)標準上看，要求會計人員在工作中遵守相關(guān)準則，在會計制度中明確收入標準，并將其作為依據(jù)，計量成本和收入，確保其準確性。從法律標準上看，我國現(xiàn)行的法律政策對房地產(chǎn)銷售有著嚴格要求，需要保證自身滿足相關(guān)條件和標準。明確規(guī)定銷售收入內(nèi)容，一旦發(fā)現(xiàn)企業(yè)出現(xiàn)違背法規(guī)的情況，應(yīng)立即進行處罰，便于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的交易行為，推動房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)發(fā)展。

3.加強信息披露的及時性和全面性。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算工作中，會計信息的披露質(zhì)量和會計核算工作效率有著直接關(guān)系。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，土地成本占總成本的重要地位，所以在披露會計信息時，應(yīng)增加土地儲備信息，因為土地儲備的多少，反映著企業(yè)的發(fā)展趨勢，只有擁有優(yōu)勢的土地資源，才能給企業(yè)帶來巨大利潤。所以，企業(yè)在制作財務(wù)報表時，需要附帶土地儲備、獲得成本等信息。在制作現(xiàn)金流信息報表時，以項目為單位，披露開發(fā)過程中的費用支出、收入情況。通過相對全面、準確的信息流量，增強信息的實用性。另一方面，加強對風(fēng)險信息的披露，由于房地產(chǎn)具有投資大、風(fēng)險大、建設(shè)周期長等特點，因此在工程項目建設(shè)時，需要重視風(fēng)險信息的披露。通過對質(zhì)量保險金的建立，為商品質(zhì)量提供可靠條件。企業(yè)結(jié)合項目的風(fēng)險特征，將提取的保險金納入開發(fā)成本中，提高風(fēng)險應(yīng)對能力。為保證信息披露的全面性，還要在財務(wù)報表中增加風(fēng)險提示，真實的顯露企業(yè)的潛在風(fēng)險，提高風(fēng)險透明度。

4.實施現(xiàn)金收付實現(xiàn)制。

在會計核算過程中，應(yīng)引入現(xiàn)金收付實現(xiàn)制。我國的會計準則規(guī)定，權(quán)責(zé)發(fā)生制是會計核算主體，若企業(yè)使用該制度核算經(jīng)營收入，就會出現(xiàn)這幾點不足之處：（1）人為調(diào)節(jié)利潤。比如：用應(yīng)收賬款、待攤費用等業(yè)務(wù)調(diào)節(jié)利潤，從一定程度上影響著信息的真實性，造成國有資產(chǎn)流失。（2）權(quán)責(zé)發(fā)生制無法真實的反映企業(yè)收入，因為企業(yè)的購銷合同越多，應(yīng)收賬款就越多，同時資金的使用和周轉(zhuǎn)也受到影響。所以，不推薦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用權(quán)責(zé)發(fā)生制。筆者認為，基于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性，現(xiàn)金收付實現(xiàn)制更加適用于房地產(chǎn)企業(yè)。

5.提高會計核算人員的綜合素質(zhì)?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)越來越趨向于多元化，這就對會計核算人員的工作能力和素養(yǎng)提出了更高、更嚴格的要求。要想提高會計核算工作效率，就要做好核算人員的教育培訓(xùn)，結(jié)合企業(yè)的實際情況，構(gòu)建一支專業(yè)素養(yǎng)高、復(fù)合型的會計核算隊伍，從而提高會計核算水平，推動會計核算工作開展。在企業(yè)培訓(xùn)會計核算人員的過程中，要結(jié)合時代的發(fā)展要求、會計核算特點，制定科學(xué)、合理的培訓(xùn)計劃，拓展工作人員知識面，提高專業(yè)技能。同時，會計人員要加強自我學(xué)習(xí)，認真學(xué)習(xí)和運用會計準則，及時掌握新的稅收制度、會計制度，提升會計人員對房地產(chǎn)信息的敏感度，進一步改進和完善會計核算工作。

四、小結(jié)

綜上所述，受現(xiàn)行體制影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場經(jīng)濟中占據(jù)的地位越來越重要，會計核算作為企業(yè)財務(wù)管理的重要組成，直接影響著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。日常工作中，只有完善會計核算管理體系，明確銷售收入標準，合理設(shè)置會計科目，加強核算人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，及時披露會計信息，才能發(fā)揮會計核算職能，提高會計核算工作水平，推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)安全運行和發(fā)展。