房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問(wèn)題及對(duì)策

羅業(yè)輝

一、引言

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2018年房地產(chǎn)業(yè)占我國(guó)總GDP的比重達(dá)到16.7%，國(guó)家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定還需要房地產(chǎn)業(yè)。從大環(huán)境的角度觀察，房地產(chǎn)對(duì)資金的管理就決定了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)國(guó)家GDP貢獻(xiàn)的程度，對(duì)資金管理得當(dāng)，使企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)效率最大化，也就可以為企業(yè)創(chuàng)造更多的價(jià)值；相反，如果對(duì)資金管理不到位，就會(huì)使資金鏈斷裂，很有可能會(huì)使企業(yè)破產(chǎn)，工程項(xiàng)目無(wú)法正常進(jìn)行，留下“爛尾樓”給社會(huì)造成麻煩。房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)資金需求量大，資金運(yùn)轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)、資金流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)大的企業(yè)，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)管理方面，已經(jīng)引起了房地產(chǎn)企業(yè)的重視，如何管理好企業(yè)資金是現(xiàn)階段需要共同探討的問(wèn)題。

二、探析房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于資金管理方面的不足

（一）房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金管理意識(shí)淡薄

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金管理不到位的原因有很多，但企業(yè)對(duì)資金管理意識(shí)淡薄是根本原因。房地產(chǎn)企業(yè)雖然知道資金對(duì)企業(yè)很重要，通過(guò)多種渠道聚集到很多資金，在投入工程項(xiàng)目之后，缺乏足夠的管理意識(shí)，使資金的使用、管理不到位。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金管理意識(shí)淡薄是資金利用率低、資金運(yùn)轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)、資金創(chuàng)造價(jià)值低的主要原因，企業(yè)把焦點(diǎn)聚集在營(yíng)銷、工程進(jìn)度、銷售業(yè)績(jī)等數(shù)據(jù)上，忽視了對(duì)資金的管理。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源渠道單一

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求，在置地、繳納保險(xiǎn)金、采購(gòu)工程建設(shè)材料、人員工資等各個(gè)方面都需要大量的資金，所以房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金需求大，資金流動(dòng)大，但是其資金變現(xiàn)周期卻很長(zhǎng)，少則兩三年，多則不知道什么時(shí)候才能重新變成流動(dòng)資金。企業(yè)在籌集資金這方面不可能全部由企業(yè)負(fù)擔(dān)，需要向外籌集資金，但大部分企業(yè)沒(méi)有私自募集資金的權(quán)力，需要向銀行貸款。所以，這就使企業(yè)的資金來(lái)源過(guò)于單一，房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)資金鏈斷裂，銀行又不愿意在承擔(dān)過(guò)多的風(fēng)險(xiǎn)，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)因缺少資金而陷入深淵，所以房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源單一是企業(yè)潛在的一個(gè)巨大風(fēng)險(xiǎn)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)未形成對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金需求量大，就會(huì)存在一些資金風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)未建立資金風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)就會(huì)使企業(yè)陷入深淵。房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的方式大多是從銀行貸款，銀行也承擔(dān)著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏足夠的風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)，對(duì)資金的使用缺少預(yù)算、管理，將資金投入工程項(xiàng)目建設(shè)之后，該項(xiàng)目的未來(lái)收益情況一無(wú)所知，一旦未來(lái)效益不好就造成資金無(wú)法回流，制約企業(yè)發(fā)展。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的監(jiān)管、激勵(lì)未落地

房地產(chǎn)企業(yè)將資金投資到下面的工程項(xiàng)目之后，未落實(shí)對(duì)資金的監(jiān)管、激勵(lì)工作，沒(méi)有定期對(duì)工程資金進(jìn)行審計(jì)、檢查，沒(méi)有對(duì)工程資金進(jìn)行全面檢查，在對(duì)項(xiàng)目工程管理過(guò)程中，未將工程資金回收效率和工程部人員獎(jiǎng)金掛鉤，未形成有效的激勵(lì)制度。缺乏對(duì)資金的后期監(jiān)管機(jī)制，使部分員工有機(jī)可乘，損害企業(yè)的整體利益，所以現(xiàn)階段對(duì)資金的監(jiān)管、激勵(lì)制度迫切需要“落地”。

三、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)資金管理不足的解決辦法

（一）增強(qiáng)資金管理意識(shí)，完善資金管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)企業(yè)資金的管理是企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中必不可少的一項(xiàng)管理，如果想在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出就需要做好資金的管理工作?，F(xiàn)階段，對(duì)部分房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，意識(shí)不到高效管理企業(yè)資金的重要性，像這類房地產(chǎn)企業(yè)需要增強(qiáng)資金管理意識(shí)，建立相關(guān)資金管理制度。首先需要從領(lǐng)導(dǎo)層入手，通過(guò)學(xué)習(xí)專業(yè)財(cái)務(wù)知識(shí)，了解企業(yè)資金管理的重要性，世界上任何一家有實(shí)力的企業(yè)都不可能不重視資金管理；還可以讓他們?nèi)テ渌晟瀑Y金管理制度的企業(yè)進(jìn)行參觀、學(xué)習(xí)。其次是建立企業(yè)資金管理制度，尤其是底層資金的管理方式，需要從細(xì)微處入手，逐步建立資金管理體系，包括對(duì)企業(yè)資金的來(lái)源、企業(yè)資金的流向、投資的項(xiàng)目調(diào)查、貸款的利率分析、資金周轉(zhuǎn)情況的了解。房地產(chǎn)企業(yè)建立相關(guān)資金管理制度，定期對(duì)企業(yè)的資金進(jìn)行統(tǒng)計(jì)處理，重點(diǎn)在于對(duì)資金的使用情況的統(tǒng)計(jì)，清楚了解企業(yè)資金流向并關(guān)注后期收獲情況是保證企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基本需求。

（二）創(chuàng)新融資方式、擴(kuò)寬資金來(lái)源

房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源一般比較單一，在風(fēng)險(xiǎn)失控的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法獲得新的資金，而使企業(yè)資金鏈斷裂，造成不可挽回的損失。房地產(chǎn)企業(yè)保證資金順利周轉(zhuǎn)是企業(yè)發(fā)展的基本需求。創(chuàng)新融資方式、擴(kuò)寬資金來(lái)源就是要?jiǎng)?chuàng)新融資方法，通過(guò)向多家銀行貸款的方式進(jìn)行融資，或者是和其他企業(yè)共同合作，共同建造，共同分享利潤(rùn)的方法，還可以在簽訂采購(gòu)建材合同的時(shí)候，和供應(yīng)材料的企業(yè)商量延后結(jié)賬日期，還可以通過(guò)多家企業(yè)合作建立企業(yè)資金合作社，在現(xiàn)行財(cái)稅法規(guī)框架內(nèi)進(jìn)行資金融通。

（三）強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量大的同時(shí)也存在資金風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)企業(yè)向各個(gè)銀行貸款的時(shí)候，銀行會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目資料進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，只有在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估合格的情況下才會(huì)將資金發(fā)放給房地產(chǎn)企業(yè)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，具有較強(qiáng)的資金風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)是房地產(chǎn)企業(yè)“防患于未然”的有效方法，企業(yè)應(yīng)該在資金流入階段建立風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制，時(shí)刻排出資金存在的風(fēng)險(xiǎn)。例如：在資金進(jìn)行項(xiàng)目投資的時(shí)候，計(jì)劃中該項(xiàng)目的銷售情況會(huì)很好，結(jié)果工程建設(shè)過(guò)程中對(duì)資金使用存在貪污腐敗，使用低等建筑材料，降低了工程質(zhì)量，在后期銷售過(guò)程中，因質(zhì)量低而無(wú)法銷售出去，就會(huì)造成企業(yè)巨額虧損，甚至面臨破產(chǎn)的境地，所以企業(yè)需要強(qiáng)化資金風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)，對(duì)資金進(jìn)行嚴(yán)格預(yù)算、管理、跟蹤。

（四）堅(jiān)持落實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金管理的監(jiān)督、激勵(lì)工作

資金管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要，對(duì)資金管理的監(jiān)督、激勵(lì)工作也同樣重要。若房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理的監(jiān)督、激勵(lì)工作中存在漏洞，就會(huì)降低企業(yè)資金的利用率，阻礙企業(yè)的發(fā)展。在房地產(chǎn)企業(yè)建立對(duì)資金的監(jiān)督、激勵(lì)等有效制度中，需要細(xì)化到每一個(gè)環(huán)節(jié)。對(duì)資金的監(jiān)督工作，可以每天對(duì)項(xiàng)目部做一次“日總結(jié)”，每周對(duì)全部項(xiàng)目資金進(jìn)行總結(jié)，每月對(duì)整個(gè)企業(yè)資金動(dòng)態(tài)進(jìn)行分析，觀察哪些地方存在波動(dòng)點(diǎn)，還需要對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷情況進(jìn)行分析，分析資金回流效率，并制定出下一步調(diào)整方法。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)是資金需求量大的企業(yè)，在資金管理過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)其他企業(yè)不會(huì)出現(xiàn)的情況，當(dāng)遇到問(wèn)題的時(shí)候，要從根源上分析問(wèn)題，從而盡快解決問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金管理也是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，需要企業(yè)高度重視對(duì)資金的管理，落實(shí)相關(guān)的制度，鼓勵(lì)員工共同為企業(yè)的發(fā)展而管理資金，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)更需要擴(kuò)寬融資渠道，通過(guò)多種方式獲取建設(shè)資金，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過(guò)縮短資金運(yùn)轉(zhuǎn)周期，從而獲取足夠的資金。隨著時(shí)代的發(fā)展，人們對(duì)住房的需求也在不斷提高，建造科學(xué)、合理的房屋才是房地產(chǎn)企業(yè)縮短資金周期的方法，只有人們?cè)敢赓?gòu)買，資金才會(huì)注入房地產(chǎn)企業(yè)。