“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)的影響

羅天為

在改革開放進程不斷深化的過程中，我國市場經(jīng)濟的發(fā)展與國際接軌，市場化程度越來越高，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，時代的變化雖然帶來了更多的發(fā)展機遇，但是在實際發(fā)展中也存在重復(fù)征收營業(yè)稅、稅收不合理等稅收問題。為了更好的規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，為其發(fā)展創(chuàng)造更好的外部環(huán)境，政府針對稅收政策進行了相應(yīng)的調(diào)整，開始實行營業(yè)稅改增值稅的稅收改革，并且在實際應(yīng)用中根據(jù)需要不斷調(diào)整優(yōu)化。營改增稅收政策的變化是政府運用稅收政策進行的宏觀財務(wù)調(diào)控手段，能夠有效減輕企業(yè)稅收負擔(dān)，有利于企業(yè)經(jīng)營管理成本控制，真正促進了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

一、營改增內(nèi)涵概述

營改增指的是將營業(yè)稅轉(zhuǎn)換成增值稅，換句話說，就是將企業(yè)過去需要繳納的營業(yè)稅在應(yīng)稅項目上變成增值稅，從宏觀上來說，這種征稅方式的實施有效解決了過往房地產(chǎn)企業(yè)納稅過程中存在的注入重復(fù)征稅等問題，企業(yè)納稅壓力減輕，大大降低了企業(yè)經(jīng)營管理成本，同時還能夠間接影響到企業(yè)的商品定價，起到間接促進市場消費的作用，大力促進我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，實現(xiàn)對企業(yè)整體結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。從微觀上來說，我國營業(yè)稅的征收在稅制改革進行之前主要針對的是國內(nèi)商品勞務(wù)費征收的，具體來說涉及到非常多的征稅對象，不管是無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓還是應(yīng)稅勞務(wù)流轉(zhuǎn)，只要出現(xiàn)增值額的發(fā)生，都需要根據(jù)規(guī)定進行計稅。而與營業(yè)稅相比，增值稅作為流轉(zhuǎn)稅的一種，主要是依據(jù)商品與應(yīng)稅勞務(wù)流轉(zhuǎn)中發(fā)生的增值額來計稅的，包括銷項稅與進項稅兩種，其中進項稅主要是應(yīng)用于稅收抵扣。

二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的影響

營改增是一種稅務(wù)改革，對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理影響最為明顯，主要變化為以下幾個方面：

（一）對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)負債表的影響

固定資產(chǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的資產(chǎn)，一旦發(fā)生資產(chǎn)變動，房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟結(jié)構(gòu)都會發(fā)生非常大程度的變化，而資產(chǎn)的變動又會在企業(yè)的資產(chǎn)負債表上得到直接體現(xiàn)。分析已經(jīng)開展營改增試點的相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)負債表可以發(fā)現(xiàn)，增值稅的出現(xiàn)在不同程度上減少了房地產(chǎn)企業(yè)原值入賬資金數(shù)額與累計折舊，在排除房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納的營業(yè)稅后得到的期末余額發(fā)生大幅度的降低。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營一段時間后，企業(yè)負債表上的企業(yè)資產(chǎn)與負債資金雖然會出現(xiàn)明顯的減少，但是在企業(yè)內(nèi)部流動的資金以及負債比重又會出現(xiàn)大幅度的提升。從短時間來看，營改增的變化必然會給房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理造成很多影響，引起企業(yè)財務(wù)狀況的混亂，需要相應(yīng)的進行全方位財務(wù)改革，但是從長時間來看，營改增又能夠有效增大企業(yè)的規(guī)模，促進企業(yè)健康有序發(fā)展。

（二）對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)利潤表的影響

營改增稅務(wù)變革對房地產(chǎn)企業(yè)利潤造成的影響最為直接，其影響具體來說可以分為長期影響和短期影響兩個部分。短期利潤主要指的是營改增變革后房地產(chǎn)企業(yè)被免除了稅改之前產(chǎn)生的稅金，大大降低了企業(yè)的稅務(wù)壓力以及生產(chǎn)成本，在短時間內(nèi)都會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，起到積極作用；長期利潤主要指的是稅改的進行大大降低了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中需要承擔(dān)的稅務(wù)，企業(yè)稅務(wù)成本減少，從而減少了企業(yè)整體的運行成本，企業(yè)利潤空間得到進一步的擴大，房地產(chǎn)企業(yè)將有更多的資金進行業(yè)務(wù)拓展開發(fā)，投資更多的項目，從長遠來看對企業(yè)的未來發(fā)展起到積極作用。

（三）對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)的現(xiàn)金流量表影響

營改增對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量表的影響主要表現(xiàn)在三個方面：首先，房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)過程中往往需要進行施工設(shè)備采購，營改增使得企業(yè)發(fā)生的增值稅與進項稅出現(xiàn)相互抵扣，有效降低了企業(yè)財務(wù)開支，造成稅改后的現(xiàn)金流數(shù)據(jù)與稅改前相比數(shù)據(jù)出現(xiàn)明顯降低；其次，營改增能夠降低企業(yè)的稅務(wù)壓力，為企業(yè)出現(xiàn)更多流動資金成為可能，大大提升了企業(yè)的流水水平；最后，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的市場化程度不斷加深，房地產(chǎn)企業(yè)必然會遇到更激烈的市場競爭，很多企業(yè)會選擇增加投資，大面積進行融資，吸引更多的投資者，必然會引起現(xiàn)金流變化，增加房地產(chǎn)企業(yè)的負債壓力。

（四）對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理影響

營改增稅改使得房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計審核也出現(xiàn)相應(yīng)的變化，需要不斷強化企業(yè)財務(wù)管理工作，加強財務(wù)核算的嚴謹性，對財務(wù)工作人員的專業(yè)水平要求也相應(yīng)的更高，不僅需要了解增值稅內(nèi)容，還要掌握相關(guān)的核算方法以及法律政策等，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)企業(yè)的實際情況，結(jié)合增值稅帶來的厲害關(guān)系，系統(tǒng)的制定一個切實有效的財務(wù)管理制度。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“營改增”政策中可能遇到的問題

（一）稅務(wù)增加的風(fēng)險

從性質(zhì)來看，房地產(chǎn)企業(yè)實質(zhì)上屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，利息成本是企業(yè)經(jīng)營管理成本中占據(jù)比例最大的成本，但是在抵扣過程中利息成本卻很難進行抵扣處理，如果房地產(chǎn)企業(yè)依然保持11%的銷項稅額，但是國家關(guān)于土地出讓金的進向稅額抵扣政策沒有出臺，那么等待房地產(chǎn)企業(yè)的將是更為繁重的稅務(wù)壓力。

（二）難以獲取增值稅專用發(fā)票

要想在營改增稅收政策中合理利用政策來減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負壓力，就需要得到相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票，但是目前我國增值稅專用發(fā)票的獲得卻存在不小的難度，比如營改增政策還在實行階段，相關(guān)的政策還不完善，對能夠進行進項稅抵扣的相關(guān)憑證還沒有一個明確的規(guī)定等等，這些情況都造成房地產(chǎn)企業(yè)具體稅負情況的變化的不確定性，稅負降低還存在一定的難度。

四、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理對營改增的具體對策

（一）進一步提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理水平

營改增稅改對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作的影響最為明顯，因此要想更好的應(yīng)對營改增，就需要企業(yè)充分重視財務(wù)管理效率的提升，不斷提升財務(wù)管理水平。房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷完善財務(wù)管理部門建設(shè)，確保財務(wù)管理部門的作用能夠得到充分發(fā)揮，同時要充分把握企業(yè)具體業(yè)務(wù)的運行過程，分析其中存在的風(fēng)險易發(fā)環(huán)節(jié)，有針對性的制定相關(guān)的風(fēng)險防范措施。與此同時，還要加強對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的財務(wù)管理流程的梳理，不斷優(yōu)化，根據(jù)企業(yè)實際需求設(shè)計出更加合理的管理方案。

（二）全面優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃管理工作

營改增稅務(wù)改革后，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)自身的實際納稅能力與納稅情況制定行之有效的營改增方案，有效應(yīng)對。雖然房地產(chǎn)行業(yè)有一部分企業(yè)在營改增稅改中贏得了一定的利益，但是還是要提前做好相應(yīng)的準備，為營改增后企業(yè)可能面臨的各種挑戰(zhàn)做準備。營改增對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理要求更高，需要房地產(chǎn)企業(yè)吃透營改增政策，加強納稅籌劃工作，充分利用政策為企業(yè)發(fā)展服務(wù)，提高企業(yè)稅務(wù)籌劃水平，這是房地產(chǎn)企業(yè)在面對營改增政策變動過程中非常重要的一項應(yīng)對措施，無論是企業(yè)管理層還是財務(wù)工作人員，都要高度重視稅務(wù)籌劃工作，梳理稅務(wù)籌劃需要注意的各個事項，制定并實施科學(xué)合理的稅務(wù)籌劃方案，進行稅費轉(zhuǎn)移，從而有效減輕房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅務(wù)壓力。在具體操作過程中，要從更深層面優(yōu)化稅務(wù)籌劃環(huán)節(jié)，借助流通環(huán)節(jié)來完成稅費的轉(zhuǎn)移。比如合理選擇供應(yīng)商合作，完善財務(wù)管理流程，確保能夠開出增值稅發(fā)票，達到利用增值稅政策的同時贏得更多的合作機會。營改增是國家為了減輕行業(yè)負擔(dān)而開展的稅務(wù)改革，初衷是好的，但是也要意識到并不是所有的國家政策都能夠完全順應(yīng)市場的需要，很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然在營改增后實現(xiàn)了稅負的減低，但是也有部分企業(yè)營改增后反而出現(xiàn)稅負的增加。無論如何，營改增的進行為房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作提供了更多的選擇方向，需要企業(yè)充分把握機會，采用合法的手段合理節(jié)稅，不僅能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)盈利的增加，還能成為企業(yè)提升自身市場競爭力的手段。

（三）加強財務(wù)核算準備工作

為了借助營改增政策的變化為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展服務(wù)，避開可能存在的不利因素，需要房地產(chǎn)企業(yè)不斷加強財務(wù)核算準備工作，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展實際情況調(diào)整好企業(yè)會計賬戶的設(shè)置，研究會計業(yè)務(wù)處理的正確性，加強對增值稅發(fā)票的管理水平，有效規(guī)避由于不能抵扣進項稅引起的進項稅額抵扣困難的問題。

（四）重視財務(wù)工作人員專業(yè)技能以及管理水平的提升

企業(yè)的發(fā)展有賴于人力資源的支撐，對于財務(wù)工作來說也是如此，財務(wù)工作人員是財務(wù)工作開展的基礎(chǔ)。營改增實施后，房地產(chǎn)企業(yè)要及時組織全體財務(wù)管理部門相關(guān)員工開展相關(guān)的專項培訓(xùn)，從財務(wù)專業(yè)技能、稅務(wù)處理水平、財務(wù)風(fēng)險意識等方面開展專門培訓(xùn)，切實提升工作人員的專業(yè)技能，提高財務(wù)部門財務(wù)管理水平，與此同時，要加強財務(wù)部門與其他部門之間的內(nèi)部溝通與聯(lián)系，在營改增過度的關(guān)鍵時期定期組織各部門負責(zé)人開展專門的座談會，就工作中存在的相關(guān)問題進行討論，及時拿出應(yīng)對措施，不斷健全完善企業(yè)的財務(wù)管理制度，制定財務(wù)風(fēng)險防范方案，避免可能存在的各種財務(wù)風(fēng)險，減少不必要的損失，實現(xiàn)企業(yè)營改增的順利過渡，促進企業(yè)健康發(fā)展。

營改增稅收政策的變化無異于房地產(chǎn)行業(yè)的一場大地震，不僅會影響到房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)、經(jīng)營、市場等方面的管理模式，還要求房地產(chǎn)企業(yè)能夠根據(jù)自身的實際情況，處理好財務(wù)以及稅務(wù)相關(guān)事務(wù)，嚴格按照國家的政策法規(guī)進行，有針對性的解決其可能帶來的負面影響，想方設(shè)法度過難關(guān)，在激烈的市場競爭中占據(jù)一席之地，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。