供給側(cè)改革下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效與改革策略

李善花

摘 要：供給側(cè)改革對(duì)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展至關(guān)重要，改革成效需要通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)績(jī)效來(lái)體現(xiàn)。選擇恒大地產(chǎn)作為房地產(chǎn)企業(yè)的案例，利用SPSS對(duì)其供給側(cè)改革前后的財(cái)務(wù)績(jī)效進(jìn)行對(duì)比，發(fā)現(xiàn)在改革后，其償債能力、經(jīng)營(yíng)能力、盈利能力都不同程度地提高。房地產(chǎn)的供給側(cè)改革，需要政府、房產(chǎn)企業(yè)及全社會(huì)的共同參與。

關(guān)鍵詞：供給側(cè)改革 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)績(jī)效 改革策略

2015年11月10日，習(xí)近平書(shū)記提出從供給端對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行改革，深化房地產(chǎn)供給側(cè)改革對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定、健康發(fā)展意義重大。站在房地產(chǎn)公司角度上來(lái)講，供給側(cè)改革對(duì)其財(cái)務(wù)績(jī)效必然有影響，分析其改革前后財(cái)務(wù)績(jī)效的變化，有利于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的開(kāi)展。

一、房地產(chǎn)供給側(cè)改革的概念

房地產(chǎn)供給側(cè)改革就是通過(guò)增加有效供給，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，創(chuàng)建出質(zhì)量好、價(jià)格實(shí)惠的民生地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求的平衡，推動(dòng)房地產(chǎn)持續(xù)、健康穩(wěn)定增長(zhǎng)的改革。加快推進(jìn)房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，是提高房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效率和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定增長(zhǎng)的重要抓手，是降低房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存、實(shí)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)資源優(yōu)化配置的關(guān)鍵舉措，有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

二、恒大地產(chǎn)的供給側(cè)改革實(shí)踐

（一）無(wú)理由退房

從2015年開(kāi)始，庫(kù)存問(wèn)題就已經(jīng)嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，通過(guò)去庫(kù)存進(jìn)行供給側(cè)改革便迫在眉睫。去庫(kù)存需要房地產(chǎn)企業(yè)提高房產(chǎn)品質(zhì)，提升服務(wù)，增加配套服務(wù)，創(chuàng)新地產(chǎn)項(xiàng)目，讓購(gòu)房者不僅有居所，更能享受生活的樂(lè)趣。在供給側(cè)改革的背景下，恒大推出無(wú)理由退房，進(jìn)一步保障買房者的購(gòu)房權(quán)益，促進(jìn)房產(chǎn)行業(yè)完善售后服務(wù)、提升地產(chǎn)品質(zhì)，助力房地產(chǎn)供給側(cè)改革。恒大實(shí)施無(wú)理由退房以來(lái)，退房率僅0.91%，而銷售額實(shí)現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)，2015年銷售2013.4億元，同比增53%。2016年銷售3733.7億元，同比增長(zhǎng)85.4%。2017年銷售5009.6億元，較2016年增長(zhǎng)34.2%。

（二）養(yǎng)生谷養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)體系

我國(guó)老齡化不斷加劇，醫(yī)療保健產(chǎn)業(yè)的需求也不斷增大，迫切要求社會(huì)提供更加豐富、全面的養(yǎng)老護(hù)理服務(wù)。在此需求下，恒大推出養(yǎng)生谷大型健康地產(chǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目集家+養(yǎng)老、養(yǎng)生、醫(yī)療、抗衰老、醫(yī)學(xué)美容、文娛、運(yùn)動(dòng)、天倫之樂(lè)、多彩生活于一體。具體實(shí)行“租購(gòu)旅”會(huì)員制，老百姓租住、購(gòu)買養(yǎng)生谷產(chǎn)品，或到養(yǎng)生谷旅行居住，都可成為會(huì)員，獲得健康保險(xiǎn)、高端醫(yī)療、健康管理、康養(yǎng)服務(wù)等全方位全生命周期的健康管理服務(wù)?！梆B(yǎng)生谷”為客戶提供的是入住權(quán)和服務(wù)，是一套完整而強(qiáng)大的醫(yī)療、養(yǎng)老服務(wù)體系。

（三）供應(yīng)鏈共享戰(zhàn)略

在供給側(cè)中，恒大既是建材需求方，又是供應(yīng)鏈服務(wù)的提供者。恒大發(fā)布供應(yīng)鏈共享戰(zhàn)略，有助于建材行業(yè)供給側(cè)改革，改善家裝企業(yè)傳統(tǒng)粗放的采購(gòu)情況。從2004年開(kāi)始，恒大就推出精裝房，通過(guò)采取標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)模式，打造了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)最優(yōu)的采購(gòu)配送供應(yīng)鏈體系。

三、恒大地產(chǎn)供給側(cè)改革前后財(cái)務(wù)績(jī)效分析

利用統(tǒng)計(jì)軟件SPSS對(duì)恒大地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行主成分分析，提取了3個(gè)主因子，解釋了總方差的89.25%，即3個(gè)主因子可以綜合原來(lái)的15個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)，3個(gè)主因子所包含的信息占原來(lái)所有信息的89.25%。

根據(jù)各主因子方差貢獻(xiàn)率的大小，確定恒大財(cái)務(wù)績(jī)效的綜合評(píng)價(jià)模型F，即：F=0.35561F1+0.322429F2+0.321961F3

把經(jīng)過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)據(jù)帶入上面的公式，可以得出各主因子的得分和恒大地產(chǎn)公司的綜合財(cái)務(wù)得分。改革之前，2013年公司的綜合得分為98.3，2014年綜合得分為100.81，2015年為99.30，改革之后，2016年為107.57，2017年為108.41。

綜合得分的分析可以將單項(xiàng)指標(biāo)的情況綜合起來(lái)，從總體上反應(yīng)恒大地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)績(jī)效。供給側(cè)改革之前，恒大地產(chǎn)的財(cái)務(wù)績(jī)效總體不錯(cuò)，改革之后，財(cái)務(wù)績(jī)效進(jìn)一步提高。從單項(xiàng)指標(biāo)來(lái)看，2015年和2017年的償債能力比較高，改革之后的盈利能力和周轉(zhuǎn)能力都比改革之前有所提高。恒大地產(chǎn)公司處于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的前列，發(fā)展前景良好，積極進(jìn)行供給側(cè)改革，效果顯著，助推企業(yè)進(jìn)一步的發(fā)展。如果能在降低負(fù)債比率，提高資產(chǎn)效率，控制成本角度進(jìn)行嚴(yán)格管理，在保證房產(chǎn)質(zhì)量的同時(shí)，力求不斷降低成本，擴(kuò)大宣傳，繼續(xù)走平民地產(chǎn)，精裝房的道路，恒大地產(chǎn)便會(huì)發(fā)展的更快更好。

四、房地產(chǎn)供給側(cè)改革的路徑研究

政府層面。政府首先應(yīng)該適當(dāng)改革土地供給政策，增加住宅用地供給，尤其是一二線城市的供給；其次通過(guò)對(duì)交易和持有兩個(gè)環(huán)節(jié)征稅來(lái)抑制炒房。

企業(yè)層面。首先，去杠桿，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，解決房地產(chǎn)發(fā)展新階段的杠桿問(wèn)題，既要堅(jiān)持供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，促進(jìn)有效供給，滿足群眾需求，也要與金融機(jī)構(gòu)加快合作，融合發(fā)展。其次，房地產(chǎn)企業(yè)需要加大在滿足消費(fèi)者個(gè)性化、多樣化、高品質(zhì)住房需求的創(chuàng)新力度，提升品質(zhì)，滿足住房新需求。

另外，提高二手房流通，盤活存量市場(chǎng)，增加有效供給。房子是用來(lái)住的，保證充足的租賃房源供給，大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，讓租賃成為居民新的居住方式。

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