對土地增值稅計算中相關稅費的處理研究

高 琛

(西安翻譯學院商學院，陜西 西安 710105)

土地增值稅主要是指在中國境內轉讓土地的使用權及地上建筑物產(chǎn)權，其主要以轉讓房產(chǎn)的增值額作為征稅對象，現(xiàn)階段我國已經(jīng)將土地、房屋的轉讓收入合并成土地增值稅。在計算土地增值稅過程中一般采用扣法和評估法對增值額進行計算，并且在計算土地增值稅過程中需要對納稅人房地產(chǎn)轉讓收入進行計算，然后減去法定扣除金額，最后將余額作為征稅依據(jù)。

一、土地增值稅分析

(一)土地增值稅納稅人分析

土地增值稅納稅人主要指的是轉讓國有土地使用權、地上建筑物以及附著物，從而取得收入的個人或單位，此處所提到的個人或單位，主要是指有償轉讓土地的個人和單位，其中包括團體、企事業(yè)單位、個體以及部隊等，同時還涵蓋外商投資企業(yè)、外國駐華機構以及華僑等[1]。

(二)土地增值稅征稅范圍分析

土地增值稅的征稅范圍主要是指轉讓國有土地使用權、地上建筑物等獲取的收入行為，其中主要包含以下三個方面：第一，我國土地增值稅只對轉讓我國土地使用權征收費用，不對轉讓集體土地使用權征稅；第二，僅對轉讓房地產(chǎn)產(chǎn)權的行為進行征稅，對于不轉讓產(chǎn)權的行為不征收；第三，只對發(fā)生轉讓土地行為并且獲取收入的征稅，對于存在轉讓行為，沒有收入的不征稅[2]。

(三)土地增值稅稅率分析

土地增值稅稅率一直是人們所關注的重點，其采用了四級超率累進稅率法。具體稅率情況如下表。

表1 土地增值稅超率累進稅率表

二、土地增值稅計算中相關稅費的處理

(一)涉及增值稅的案例及處理分析

案例1分析：某房地產(chǎn)公司把自己開發(fā)的房產(chǎn)分配給公司內的股東，所分配的房產(chǎn)同類、同期市場價格為1000萬，那么其中存在的問題為：該公司怎樣確定土地增值稅應稅收入？

解析：對于以上問題解答則需要采用國家稅務總局公告2016年第70號(下簡稱70號公告)公告中的第三條規(guī)定，其中明確規(guī)定納稅人將開發(fā)產(chǎn)品應用于公司內部員工福利、獎勵、分配股東以及抵償債務等非貨幣行為，在出現(xiàn)所有權轉讓過程中，需要根據(jù)銷售房地產(chǎn)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》執(zhí)行收入，也就是根據(jù)該公司在同一年度、地區(qū)、類別房產(chǎn)的平均價格進行確定。與此同時，還需要考慮房屋銷售價格為含增值稅價格，而該公司視同銷售價格為1000萬，在計算土地增值稅應稅收入過程中不僅需要區(qū)分納稅人類型，還需要對土地承包抵減銷售額等進行分析。假設該公司適用增值稅簡易計算方法，則需要根據(jù)70號公告中的第一條進行計算，土地增值稅應稅收入=1000÷(1+5%)=952.38(萬元)；假設該公司房產(chǎn)的地價款為450萬，則適用增值稅一般計算方法：土地增值稅應稅收入=(1000-450)÷(1+11%)=495.50(萬元)。

(二)涉及契稅的案例處理分析

案例2：若某公司開發(fā)房地產(chǎn)項目過程中銷售收入為900萬，在進行房地產(chǎn)轉讓環(huán)節(jié)中印花稅為0.5萬，在對相關項目進行清算時，該繳納的印花稅怎么扣除呢？

解析：印花稅已作為開發(fā)費用，需要根據(jù)綜合比例進行扣除，不能進行重復扣除。

案例3：某公司不是房地產(chǎn)公司，該公司銷售一套二手店鋪收入為900萬，繳納的印花稅為0.5萬，那么印花稅是否可以在土地增值稅前扣除？

解析：印花稅以“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”進行扣除。主要原因為該公司并非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，所以不存在特殊規(guī)定，該公司所繳納的印花稅需要以“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”進行扣除，同時對于財務核算中非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)印花稅需要以“稅金及附加”或“營業(yè)稅稅金及附加”為標準。

(三)涉及城建稅和教育費等案例處理分析

案例4：某房地產(chǎn)企業(yè)同時開發(fā)多個項目，在計算增值稅過程中采用一般計稅方式，若A項目含稅銷售收入為1000萬，預繳增值稅為35萬，那么在A項目增值稅清算過程中，怎樣確定可以扣除的城建稅、教育費附加？

解析：城建稅、教育費附加扣除需要與預繳增值稅相對應，即25×(7%+3%)=25萬。按照70號公告中的第三條規(guī)定，對于不能根據(jù)清算項目準確計算的稅務，需要根據(jù)清算項目預繳增值稅過程中，實際所繳納的城建稅和教育費附加。

三、結語

綜上所述，所有在境內進行轉讓房地產(chǎn)同時獲取收入的單位、個人，除了相關稅法規(guī)定免稅外，其余均需要根據(jù)土地增值稅條例規(guī)定繳納相應的土地增值稅。經(jīng)過上文分析可得，在對土地增值稅計算及相關稅費處理過程中，需要對轉讓單位及個人具體情況進行分析，并根據(jù)相關稅法對應稅收入進行計算，因此對土地增值稅計算過程中相關稅費處理研究，能夠充分應用到土地使用權轉讓稅費計算中來。