廣州市商業(yè)綜合體選址研究

戴金黛　唐曉蓮　林英昌

[提要] 目前，國(guó)內(nèi)一些商業(yè)綜合體面臨盲目開(kāi)發(fā)、缺乏考慮選址的合理性、重復(fù)建設(shè)的困境，造成社會(huì)資源的浪費(fèi)。本文從政府、社會(huì)、企業(yè)等三個(gè)方面對(duì)選址問(wèn)題進(jìn)行全面考慮，探索適合本土特色的商業(yè)綜合體選址評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，結(jié)合GIS和AHP-Fuzzy評(píng)價(jià)模型綜合進(jìn)行選址。以廣州市黃埔區(qū)為例，對(duì)該區(qū)域進(jìn)行商業(yè)綜合體選址實(shí)證分析，為今后廣州市商業(yè)綜合體的選址提供參考，也為政府在進(jìn)行商業(yè)用地出讓決定時(shí)提出建議。

關(guān)鍵詞：GIS;AHP-Fuzzy;商業(yè)綜合體;選址;廣州

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2018年12月11日

一、研究背景與目的

隨著中國(guó)城市化的快速發(fā)展，土地集約化程度不斷提高，城市空間格局趨向多中心演變，居民的消費(fèi)需求不斷增大和消費(fèi)類(lèi)型的多樣化，共同推動(dòng)著城市商業(yè)綜合體的發(fā)展。然而，目前一些商業(yè)綜合體盲目開(kāi)發(fā)，缺乏考慮選址的合理性，重復(fù)建設(shè)，造成社會(huì)資源的浪費(fèi)。政府在商業(yè)用地供應(yīng)上也缺乏全方面的考慮，沒(méi)有系統(tǒng)地考慮商業(yè)綜合體選址的諸多因素，導(dǎo)致一些商業(yè)用地選址不夠合理。

本文結(jié)合GIS和AHP-Fuzzy評(píng)估模型進(jìn)行選址，既不單依靠傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)上的主觀方法來(lái)選址，也不是單利用脫離實(shí)際的抽象數(shù)學(xué)模型來(lái)選址，而是結(jié)合兩者，更加全面和科學(xué)地進(jìn)行選址分析，為今后商業(yè)綜合體的選址提供可操作的應(yīng)用參考，也為政府在進(jìn)行商業(yè)用地出讓時(shí)提供建議，促進(jìn)政府以市場(chǎng)為導(dǎo)向科學(xué)地出讓土地，并制定出更加合理的供地政策，使商業(yè)用地的出讓更符合市場(chǎng)規(guī)律以及城市的發(fā)展規(guī)劃。本文選取廣州市黃埔區(qū)為例，進(jìn)行商業(yè)綜合體選址的實(shí)證研究。選址過(guò)程分為兩部分：先通過(guò)GIS對(duì)區(qū)域進(jìn)行影響因素的篩選，獲得符合選址條件的備選區(qū)域;然后根據(jù)商業(yè)綜合體評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，利用AHP-Fuzzy模型對(duì)備選區(qū)域分別進(jìn)行評(píng)價(jià)，從而得到最優(yōu)結(jié)果。

二、基于GIS空間分析法的選址分析

首先我們利用ArcGIS軟件的空間信息分析功能，對(duì)黃埔區(qū)進(jìn)行GIS商業(yè)綜合體選址，對(duì)選址中的主要因素進(jìn)行空間分析，主要通過(guò)GIS中的疊加分析、緩沖區(qū)分析、服務(wù)半徑等方法，獲得符合商業(yè)綜合體選址的基本候選地點(diǎn)。

（一）選址主要影響因子分析及專(zhuān)題圖層?？紤]到影響商業(yè)綜合體選址的因素種類(lèi)繁多，本文根據(jù)實(shí)際情況，選取了四個(gè)基礎(chǔ)且可以量化的因素納入到GIS空間分析中進(jìn)行選址地的分析和篩選，主要考慮了人口因素、交通條件和政府土地規(guī)劃利用和競(jìng)爭(zhēng)者的相對(duì)距離四個(gè)因素。

1、人口密度。商業(yè)綜合體一定范圍內(nèi)的人口規(guī)模對(duì)選址的影響非常重要。增加土地集約化程度，滿(mǎn)足居民一站式消費(fèi)愿望是城市綜合體發(fā)展的根本目的。如果區(qū)域人口規(guī)模不滿(mǎn)足，盲目建設(shè)城市綜合體將最終導(dǎo)致浪費(fèi)資源。本文用人口密度來(lái)表達(dá)該區(qū)域內(nèi)的人口規(guī)模，人口密度用黃埔區(qū)各街道的常住人口數(shù)除以各街道的土地面積獲得，如圖1所示，因?yàn)樯虡I(yè)綜合體的選址對(duì)人口密度的要求較高，于是我們規(guī)定人口密度在2，000以上的區(qū)域?yàn)檫m宜選址區(qū)域。數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局第六次全國(guó)人口普查。（圖1）

2、交通通達(dá)度。交通可達(dá)性也是商業(yè)綜合體選址的重要影響因素之一。一方面具有良好交通條件的市場(chǎng)區(qū)域，可以降低人們出行的成本;另一方面交通也影響著市場(chǎng)進(jìn)出貨品的效率和便利程度。結(jié)合廣州自身的特點(diǎn)，由于黃埔區(qū)處在廣州主城區(qū)的外圍，離主城核心區(qū)有一段距離，因此在黃埔區(qū)進(jìn)行商業(yè)綜合體選址時(shí)更應(yīng)考慮交通的因素。此外，具有集聚效應(yīng)的大都市商業(yè)綜合體通常更傾向于在地鐵站附近建造，所以我們把黃埔區(qū)商業(yè)綜合體的選址適宜范圍確定在黃埔區(qū)地鐵站周?chē)?00m，且有一條以上道路經(jīng)過(guò)的區(qū)域，以滿(mǎn)足城市大范圍內(nèi)消費(fèi)者的需求。（圖2）

3、土地利用規(guī)劃。區(qū)域土地利用規(guī)劃是關(guān)系到未來(lái)區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)的重要戰(zhàn)略參考?？紤]土地利用規(guī)劃的因素，可以從總體和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益中更好地選擇商業(yè)綜合體的位置，以滿(mǎn)足城市土地利用布局和城市發(fā)展規(guī)劃。與此同時(shí)，廣州市政府還發(fā)布了中國(guó)首個(gè)大型零售商業(yè)網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃《廣州大型零售商業(yè)網(wǎng)絡(luò)發(fā)展規(guī)劃（2011-2020）》文件。計(jì)劃建設(shè)服務(wù)珠江三角洲、輻射全國(guó)、面向世界的大型零售商業(yè)網(wǎng)絡(luò)體系，并計(jì)劃形成“一心多點(diǎn)，兩軸一帶”的空間結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)形成“都會(huì)級(jí)、區(qū)域級(jí)”兩級(jí)商業(yè)功能區(qū)體系，這對(duì)本文商業(yè)綜合體的選址也有著重要的參考意義。本文即利用廣州市2006～2020土地利用總體規(guī)劃文件，結(jié)合廣州大型零售商業(yè)網(wǎng)絡(luò)發(fā)展規(guī)劃（2011-2020）》對(duì)商業(yè)綜合體選址區(qū)域進(jìn)行土地適宜性篩選，排除不適宜選址的區(qū)域。（圖3）

4、競(jìng)爭(zhēng)者相對(duì)距離。商業(yè)綜合體的選址除了要考慮到消費(fèi)者的輻射范圍，還要考慮到市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)者的相對(duì)距離。一般情況下，規(guī)模越大的商業(yè)廣場(chǎng)對(duì)周?chē)略O(shè)商業(yè)綜合體的阻礙范圍和力度也越大，文中將黃埔區(qū)現(xiàn)有商業(yè)廣場(chǎng)的分布點(diǎn)在ArcGIS軟件下建立1，000m緩沖區(qū)分析，獲得現(xiàn)有商業(yè)廣場(chǎng)的輻射范圍和競(jìng)爭(zhēng)者的相對(duì)距離，確定商業(yè)廣場(chǎng)1，000m緩沖內(nèi)的區(qū)域?yàn)檫x址不適宜區(qū)域。由于本文研究對(duì)象是商業(yè)綜合體，因此僅考慮大型商業(yè)體的分布。（圖4）

（二）商業(yè)綜合體候選地的確定

1、疊加生成專(zhuān)題圖。根據(jù)上面所獲得的專(zhuān)題圖層用GIS軟件進(jìn)行圖層疊加，如圖5所示，此圖為交通專(zhuān)題圖、土地利用規(guī)劃圖和商業(yè)廣場(chǎng)緩沖區(qū)分布圖相疊加，在交通專(zhuān)題圖選出的21塊擬備選區(qū)域篩選掉不在建設(shè)用地上的不適宜區(qū)域和商業(yè)廣場(chǎng)1，000m緩沖區(qū)內(nèi)的不適宜區(qū)域10塊，最終獲得圖中11塊黃色圓點(diǎn)區(qū)域?yàn)樯虡I(yè)綜合體擬選址區(qū)域。（圖5、圖6）

由于商業(yè)綜合體的體量非常大，又以集聚效應(yīng)為主，因此對(duì)人口規(guī)模的要求相對(duì)也比較高，因此我們確定人口密度在2，000以上的區(qū)域?yàn)檫m宜選址區(qū)域。于是我們將人口密度圖與黃埔區(qū)擬選址的商業(yè)綜合體備選地圖疊加，進(jìn)行進(jìn)一步篩選，最終獲得黃埔區(qū)適宜建設(shè)商業(yè)綜合體的區(qū)域2塊。（圖7）