淺析維護(hù)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展的法律對策

葛蓮芝

【摘 要】房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，一方面對我國經(jīng)濟(jì)影響巨大，另一方面也與群眾生活息息相關(guān)，房地產(chǎn)的穩(wěn)定不僅關(guān)系到群眾的財(cái)產(chǎn)安全，也關(guān)系到社會的穩(wěn)定與和諧，也影響著我國國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康和穩(wěn)定發(fā)展?？梢哉f房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的重要性關(guān)系到國計(jì)民生，所以本文從我國房地產(chǎn)法中存在的問題入手，提出維護(hù)房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的法律對策，為全面實(shí)現(xiàn)建設(shè)小康社會目標(biāo)、促進(jìn)社會和諧與穩(wěn)定的發(fā)展助力。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；穩(wěn)定發(fā)展；對策研究

房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前已然成為支柱性產(chǎn)業(yè)，它具有關(guān)聯(lián)度大、產(chǎn)業(yè)鏈長的基本特征，能不同程度地影響到上下游多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。不論是在哪個(gè)社交軟件上，談及房地產(chǎn)、房價(jià)，總是人們關(guān)注的焦點(diǎn)和熱點(diǎn)話題。為了規(guī)范房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不僅是國家政策、地方文件、還從法律根本上制定了相關(guān)法律、法規(guī)、條例，以此調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系。專門性法律是指房地產(chǎn)管理法，是國家立法機(jī)關(guān)為調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系制定的基本法律。

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，各地房價(jià)紛紛快速上漲，有的甚至一年翻倍，甚至已經(jīng)成為暴利產(chǎn)業(yè)和泡沫產(chǎn)業(yè)，嚴(yán)重時(shí)可能造成金融危機(jī)，同時(shí)一路飆高的房價(jià)給群眾帶來較大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，為此國家出臺了不少文件和政策規(guī)范房地產(chǎn)買賣行為，但仍然抵擋不住人們買房的熱潮。為維護(hù)和穩(wěn)定房地產(chǎn)，穩(wěn)定我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)法律制度的健全至關(guān)重要，完善的房地產(chǎn)法律以及相關(guān)配套法律法規(guī)將成為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的需要。

一、我國房地產(chǎn)法中存在的問題

（一）房地產(chǎn)開發(fā)管理存在漏洞

房地產(chǎn)開發(fā)主謂不明，是導(dǎo)致糾紛不斷、資源流失、腐敗多生的根本原因，尤其是涉外房地產(chǎn)企業(yè)存在的問題更為突出。而《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定多為政策性規(guī)定，在實(shí)際操作中界定不明，約束力不夠，而執(zhí)行過程中主觀因素多，理性依據(jù)少，導(dǎo)致部分開發(fā)商鉆法律空子；第二，土地使用權(quán)出讓公開程度不夠，透明度不高，暗箱操作現(xiàn)象頻繁發(fā)生。而《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中規(guī)定：“有條件的必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。采用雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價(jià)?！钡珜τ谶@個(gè)“條件”卻沒有實(shí)際的規(guī)范和具體的說明，讓別有用心的人有機(jī)可乘，利用條文漏洞謀取灰色收益，這些不明確、不清晰的條文表述都為暗箱操作提供了可能[1]。

（二）房產(chǎn)所有權(quán)規(guī)定不明確

房產(chǎn)法律中專有部分較為混沌，與共有部分的關(guān)系不夠明確，調(diào)整共有部分權(quán)屬關(guān)系的法律規(guī)范尚不完善。物權(quán)法對建筑物的專有部分和共有部分的分界作了規(guī)定，但建筑物以外的共有部分，如建筑區(qū)內(nèi)的道路、綠化帶等，卻沒有進(jìn)行完整的界定和規(guī)范，進(jìn)而在實(shí)際生活中會引發(fā)不少矛盾與糾紛，比如一樓小區(qū)居民常常在自家住宅附近毀壞原有的綠化而種植菜品或者其他植物，再比如有不少小區(qū)未經(jīng)業(yè)主同意，私自將小區(qū)綠化改為停車位，但是小區(qū)綠化屬于城市公共綠化的一部分，不可以隨便改建，綠化帶如果要改為停車位，要進(jìn)行審批。就是因?yàn)楣膊糠值乃袡?quán)不明，導(dǎo)致經(jīng)常發(fā)生此類糾紛。

（三）對保障性住房的審查不嚴(yán)

保障性住房與商業(yè)住房性質(zhì)有所不同，因此在法律上的適用又有所不同，相關(guān)要求也不一樣。保障性住房的開發(fā)主體是我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中較具特殊性的一種類型住宅，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給特定的人群使用，是房地產(chǎn)中不可或缺的重要組成內(nèi)容，但因?yàn)楸Ｕ闲宰》渴怯烧鲗?dǎo)開發(fā)的的房地產(chǎn)，政府在其中擔(dān)當(dāng)了很關(guān)鍵的地位。保障性住房的主體資格審查不嚴(yán)也在一定程度上制約著房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控[2]。所以必須加大對保障性住房的法律規(guī)范，加強(qiáng)對對保障性住房主體資格的審查。但是目前，現(xiàn)有的保障性住房主體資格審查制度無法適應(yīng)快速增長的保障性住房建設(shè)的需要，致使一些原本不具備條件的人一些不符合條件的人蒙混過關(guān)，一些真正需要保障性住房的低收入群體的利益受損。因此，非常有必要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，加大對保障性住房主體資格的審查。

（四）房地產(chǎn)立法內(nèi)容覆蓋不廣

房地產(chǎn)業(yè)包括房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、施工、經(jīng)營，有的甚至還涉獵到后期的物業(yè)管理，可以說種類多，范圍廣，但是目前房地產(chǎn)相關(guān)配套法律還不是很完善，缺乏相關(guān)的配套法律法規(guī)，里面的相關(guān)立法內(nèi)容尚不全面，無法形成完善的體系，無法有效地對房地產(chǎn)的更多內(nèi)容進(jìn)行有效的監(jiān)管和管理，促使房地產(chǎn)行業(yè)更加健康發(fā)展。在關(guān)于土地出讓的問題上，我國目前是有相關(guān)法律作出約束的，但土地出讓后進(jìn)入二、三級市場轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，土地評估和地籍管理等尚未有相關(guān)條例進(jìn)行約束。

（五）房地產(chǎn)立法尚未跟上時(shí)代步伐

法律是約束人們行為的具體方式，這也決定了法律立法存在一定的滯后性，只有發(fā)生了相關(guān)事件，人們才會去考慮如何規(guī)范這件事情，如何建立起系統(tǒng)性的法律法規(guī)十分重要，但從目前的房地產(chǎn)立法情況來說，我國關(guān)于房地產(chǎn)的法律規(guī)定建設(shè)不恰當(dāng)，法律規(guī)定語言表達(dá)不夠嚴(yán)肅謹(jǐn)慎，無法充分發(fā)揮法律法規(guī)應(yīng)有的作用。從內(nèi)容上看，房地產(chǎn)法律條文比較簡單，缺乏可直接操作的規(guī)范，降低了法制適用的效力[3]。另外我國房地產(chǎn)法律包括基本法、部門規(guī)章、地方性法律法規(guī)等，總體立法層次比較低，質(zhì)量不高，體系不嚴(yán)謹(jǐn)，其中地方性法律法規(guī)在實(shí)際操作中居主導(dǎo)地位，地方根據(jù)實(shí)際情況有自我調(diào)控的權(quán)利，但是地方性法規(guī)的層次比較低，在有些時(shí)候、某些領(lǐng)域還是要無償服務(wù)國家利益，國家利益可以直接取代法律規(guī)定，中央下發(fā)的房產(chǎn)政策時(shí)常能夠代替法律的作用，從而降低了法律效力，制約了我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

（六）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控沒能真正落實(shí)

為了更好地實(shí)現(xiàn)我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，減少經(jīng)濟(jì)泡沫，對房地產(chǎn)進(jìn)行一定的宏觀調(diào)控是必要措施，目前我國出臺關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策數(shù)量之多，目不暇接，其中有不少是中央紅頭文件，但遏制房價(jià)過快上漲的初衷仍沒有真正實(shí)現(xiàn)，這是由于不少地方政府和相關(guān)部門沒有把樓市調(diào)控政策落到實(shí)處，在執(zhí)行時(shí)說一套做一套，用“說、等、望”代替“做、實(shí)、思”，沒有把相關(guān)政策真正落到底，落到實(shí)處。尤其是房地產(chǎn)業(yè)的繁榮與否直接關(guān)系到地方財(cái)政和稅收，調(diào)控不得不顧及政策對GDP的影響，有些地方政府官員對樓市調(diào)控政策的認(rèn)識存在差異，對房地產(chǎn)業(yè)要以保民生為首要目標(biāo)的認(rèn)識不到位，為了追求政績和面子工程，寧愿用房地產(chǎn)支撐起地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。還有些官員，他們還與某些地產(chǎn)大佬利益攸關(guān)，是這些利益集團(tuán)的“權(quán)力撐腰者”，為給房地產(chǎn)帶來較大的經(jīng)濟(jì)利潤，而一味抬高房價(jià)，甚至與房地產(chǎn)商官商勾結(jié)，正因如此，社會輿論才不斷呼吁，落實(shí)樓市調(diào)控要發(fā)力查處腐敗，嚴(yán)防腐敗掣肘樓市調(diào)控。

二、維護(hù)房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的對策

（一）構(gòu)建完善的房地產(chǎn)法律體系

在構(gòu)建我國房地產(chǎn)法律體系時(shí)，要立法明確，法理依據(jù)充分，嚴(yán)格遵從基本法綱領(lǐng)，輔以各職能法為補(bǔ)充。我國房地產(chǎn)法律體系建設(shè)尚不完備，發(fā)展滯后，勢必經(jīng)歷一定的曲折發(fā)展過程。針對我國房地產(chǎn)行業(yè)缺乏健全和完善的法律體系的現(xiàn)狀，相關(guān)部門要加快建設(shè)和完善我國房地產(chǎn)法律體系建設(shè)的步伐，并制定出與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)相符合的監(jiān)督體系，使房地產(chǎn)市場的監(jiān)督和調(diào)控有法可依，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。比如要已有的基本法《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)法》等出發(fā)，進(jìn)一步規(guī)范土地的操作流程，規(guī)范銷售行為，健全擔(dān)保、抵押登記、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、資產(chǎn)處置等配套制度，維護(hù)我國公民居住選擇權(quán)，切實(shí)保障公民在購買住房應(yīng)該享有的一切權(quán)利，推進(jìn)我國房地產(chǎn)市場規(guī)范的進(jìn)程[4]。

（二）完善房地產(chǎn)稅收制度

稅收作為市場調(diào)控的重要手段，有利于合理調(diào)控房價(jià)，穩(wěn)定市場房價(jià)，所以完善房地產(chǎn)稅收制度，是房地產(chǎn)法律在當(dāng)前的發(fā)展環(huán)境下具有實(shí)際可操作性。稅收在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場中的作用主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)管理等方面，政府實(shí)施各項(xiàng)房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策或提高稅收政策，不僅能夠調(diào)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)市場的穩(wěn)定，還能夠打擊房地產(chǎn)開發(fā)商的違法違規(guī)行為；購房優(yōu)惠或補(bǔ)貼政策的實(shí)施，有利于刺激房地產(chǎn)市場，平衡房地產(chǎn)供需矛盾，減少房地產(chǎn)泡沫對市場經(jīng)濟(jì)的影響。

（三）打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為

要完善法律條例，加強(qiáng)保障我國居民的居住權(quán)。我國現(xiàn)行的《憲法》內(nèi)容中沒有涉及到公民居住權(quán)的相關(guān)內(nèi)容，而民事法律中關(guān)于居民居住權(quán)的規(guī)定還存在許多缺陷，不利于保障我國公民居住權(quán)的合法利益，因此應(yīng)從憲法層面制定相關(guān)法律保障公民的居住權(quán)，實(shí)現(xiàn)公民居住權(quán)的是社會化和公益化。除了要尊重和政府要加強(qiáng)我國保障性住房的建設(shè)外，還需建設(shè)并完善我國所有公職人員的財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度和公示制度，建立健全我國中央和地方的財(cái)政力量與行事權(quán)利相匹配的制度，完善我國省級以下財(cái)政體系，不斷加強(qiáng)我國基層政府為房地產(chǎn)業(yè)提供服務(wù)的能力，加強(qiáng)房地產(chǎn)法律中可操作性法規(guī)的建設(shè)，使法律更好的發(fā)揮出對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控作用。

（二）認(rèn)真落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控行政問責(zé)制

有問責(zé)才有擔(dān)當(dāng)，才有真效果，認(rèn)真落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控行政問責(zé)制對完善房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控也至關(guān)重要。對于不真正落實(shí)中央對于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控措施的行為，要進(jìn)行問責(zé)，必須在有關(guān)部門的配合下，對其進(jìn)行督查，并限期改正，平衡房地產(chǎn)市場各方面的關(guān)系，才能保證房地產(chǎn)調(diào)控措施落到實(shí)處，才能協(xié)調(diào)發(fā)展和諧的房地產(chǎn)市場。同時(shí)，對于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、交易中發(fā)生的腐敗問題，要一查到底，使有責(zé)任的領(lǐng)導(dǎo)真正承擔(dān)起責(zé)任，才能促使地方政府認(rèn)清責(zé)任，端正行為，確保房地產(chǎn)市場調(diào)控取得良好的實(shí)施效果。

三、結(jié)語

我們國家的房地產(chǎn)法律尚不完備，面對我國房地產(chǎn)法律體系建設(shè)中的問題和漏洞，我們要注重房地產(chǎn)法與其他法規(guī)的協(xié)同，加快房地產(chǎn)法律體系的建設(shè)步伐，充實(shí)有關(guān)房地產(chǎn)的法理內(nèi)容，完善我國房地產(chǎn)法律體系，充分發(fā)揮法律對房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的維護(hù)作用。

【參考文獻(xiàn)】

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