法律問題三則

周琴琴/安徽省銅陵市銅官區(qū)人民法院

1 未交房就預(yù)收物業(yè)費(fèi)，是否合理？

Q：2019年1月初，白某收到開發(fā)商交房通知，驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋存在墻面不平整等質(zhì)量問題，拒絕簽字收房，要求開發(fā)商整改。2月底整改完成，白某辦理入住，開發(fā)商工作人員表示已與物業(yè)公司簽訂了前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，要求其按協(xié)議交納一年物業(yè)費(fèi)，從1月初算起，否則不予辦理入住手續(xù)。白某稱自己并未與物業(yè)公司簽訂上述協(xié)議，認(rèn)為物業(yè)費(fèi)交納時(shí)間應(yīng)是簽字收房時(shí)。那么，白某的主張能否得到支持？

A：該案例涉及前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議法律效力與物業(yè)費(fèi)起交時(shí)間問題。

首先，前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議是指建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，就前期物業(yè)管理階段雙方權(quán)利義務(wù)所達(dá)成的協(xié)議，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)被授權(quán)開展物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)。《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同……對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持?！奔辞捌谖飿I(yè)服務(wù)協(xié)議突破了合同相對(duì)性，對(duì)業(yè)主有法律拘束力。案例中，開發(fā)商依法與物業(yè)公司簽訂了前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，白某以協(xié)議不是自己所簽為由拒絕交納物業(yè)費(fèi)的理由不成立，故白某應(yīng)根據(jù)協(xié)議約定預(yù)交一年物業(yè)費(fèi)。

其次，關(guān)于物業(yè)費(fèi)起交時(shí)間?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納?！奔捶课菰谏形唇桓督o買受人占有之前的物業(yè)費(fèi)應(yīng)由開發(fā)商交納，實(shí)際交付后由業(yè)主交納。對(duì)如何確定房屋是否交付，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外……”現(xiàn)實(shí)中，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占用，也就是通常所說的把房屋鑰匙交給購(gòu)房人。購(gòu)房人未按時(shí)領(lǐng)取鑰匙的，何時(shí)收取物業(yè)費(fèi)視不同情況而定，若因開發(fā)商原因不能按時(shí)交房，比如房屋質(zhì)量等問題嚴(yán)重到無(wú)法居住，物業(yè)費(fèi)自房屋修繕至符合交房條件、業(yè)主領(lǐng)取鑰匙時(shí)起算；若是購(gòu)房人故意拖延收房，物業(yè)費(fèi)自收到開發(fā)商交房通知書時(shí)起算。案例中，白某1月份發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題未達(dá)到不可居住條件，整改也在保修范圍內(nèi)。因前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議對(duì)白某具有約束力，故白某物業(yè)費(fèi)起交時(shí)間應(yīng)為約定的交房時(shí)間，即2019年1月初。

綜上，前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議對(duì)白某有法律拘束力，其需交納一年物業(yè)費(fèi)，交納時(shí)間從2019年1月初起算。

2 業(yè)主家里被盜，能否向物業(yè)公司索賠？

Q：住在A 小區(qū)的張某下班回家，發(fā)現(xiàn)家中被盜，立即報(bào)警，在調(diào)取監(jiān)控時(shí)被告知監(jiān)控處于維修狀態(tài)，無(wú)法查看，此案至今未偵破。張某將物業(yè)公司告上法庭，要求賠償損失。張某與物業(yè)公司簽訂有物業(yè)服務(wù)合同，約定由物業(yè)公司安裝維修監(jiān)控設(shè)備。那么，張某能否以公司未及時(shí)維修監(jiān)控為由，要求其承擔(dān)賠償責(zé)任？

A：該案例涉及物業(yè)公司義務(wù)范圍以及賠償責(zé)任的分擔(dān)問題。

首先，物業(yè)公司義務(wù)范圍。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！笨芍?，物業(yè)公司管理義務(wù)來(lái)源于物業(yè)服務(wù)合同，其應(yīng)按照合同約定行使權(quán)利、履行義務(wù)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作……”物業(yè)公司是企業(yè)法人，不具備承擔(dān)預(yù)防和打擊違法犯罪的職能，社會(huì)治安管理、刑事案件的偵破追贓等工作不屬于其工作范圍，但其應(yīng)按合同履行義務(wù)。物業(yè)對(duì)小區(qū)的安全保障義務(wù)主要有，安全防范、配合調(diào)查、協(xié)助處理緊急情況等。

關(guān)于物業(yè)公司要不要賠償問題。需明確兩點(diǎn)：一是物業(yè)服務(wù)合同是公共類服務(wù)合同，不是保管合同，業(yè)主家里失竊不是合同約定的管理范圍。物業(yè)公司對(duì)業(yè)主財(cái)產(chǎn)不負(fù)有保管義務(wù)，故張某不可基于物業(yè)公司未盡到保管義務(wù)要求賠償。二是張某家被盜，物業(yè)公司因未能及時(shí)維修監(jiān)控設(shè)備，導(dǎo)致無(wú)法提供監(jiān)控錄像，在一定程度上影響了案件偵破，造成張某損失。根據(jù)前述 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)盡到安全防范義務(wù)。而該案例中，物業(yè)公司疏于管理，秩序管理服務(wù)未盡到位。結(jié)合《合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”物業(yè)公司需承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。

其次，關(guān)于賠償責(zé)任的分擔(dān)問題。業(yè)主家中被盜，盜竊者為直接侵權(quán)人，物業(yè)公司應(yīng)在其安全防范不力的責(zé)任范圍內(nèi)擔(dān)責(zé)，具體比例需綜合考慮物業(yè)公司的服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及過錯(cuò)程度、物業(yè)公司的違約行為是否影響了案件偵破、盜竊者是否已經(jīng)退賠業(yè)主損失等情況。除法律另有懲罰性賠償規(guī)定外，賠償責(zé)任適用“損失填平”原則，若盜竊者已退賠業(yè)主部分損失，則物業(yè)公司賠償責(zé)任相應(yīng)減少。

綜上，此案例中，張某的財(cái)產(chǎn)損失未得到賠償，物業(yè)公司未能提供監(jiān)控信息，影響了案件偵破，綜合考慮其過錯(cuò)程度，物業(yè)公司應(yīng)賠償張某一部分損失。

3 高樓外墻磚墜落砸傷業(yè)主，物業(yè)公司該不該承擔(dān)賠償責(zé)任？

Q：業(yè)主吳某在小區(qū)內(nèi)活動(dòng)，不慎被高處掉落的外墻磚砸傷，案發(fā)時(shí)現(xiàn)場(chǎng)只看到物業(yè)公司張貼的告示，沒有其他防范措施。吳某與物業(yè)公司簽有物業(yè)服務(wù)合同，吳某據(jù)此要求物業(yè)公司進(jìn)行賠償，那么其主張能否得到支持？

A：該案例涉及高空墜物致人損害的責(zé)任承擔(dān)問題。

關(guān)于高空墜物的責(zé)任主體和責(zé)任承擔(dān)原則，根據(jù)《侵權(quán)責(zé)任法》第八十五條規(guī)定：“建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任?！笨芍?，高空墜物致人損害責(zé)任適用過錯(cuò)推定原則，即所有人、管理人或者使用人不能證明損害的發(fā)生自己無(wú)過錯(cuò)的，推定其有過錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

而在“所有人、管理人或者使用人”中明確具體責(zé)任主體的關(guān)鍵，是誰(shuí)對(duì)該建筑物負(fù)有維修或者管理義務(wù)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條規(guī)定：“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。”《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理高空拋物、墜物案件的意見》 第12 條規(guī)定：“依法確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律法規(guī)規(guī)定、相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，造成建筑物及擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落致使他人損害的，人民法院依法判決其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任?！笨芍飿I(yè)公司是建筑物管理人，其未按照約定和法定義務(wù)及時(shí)維修、養(yǎng)護(hù)公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備，以致建筑物共有部分，如外墻磚等裝飾品、保護(hù)品墜落造成他人損害的，應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。吳某與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，房屋建筑主體共用部位的維修管理義務(wù)已轉(zhuǎn)移至物業(yè)公司，故物業(yè)公司有義務(wù)對(duì)小區(qū)住宅外墻進(jìn)行維護(hù)，故物業(yè)公司是責(zé)任主體。

案例中，物業(yè)公司僅對(duì)外墻磚可能脫落進(jìn)行了提示，卻沒有采取進(jìn)一步的防范和保障措施，如對(duì)可能發(fā)生危害的區(qū)域進(jìn)行圍蔽等，怠于履行職責(zé)，未盡到合理的維護(hù)管理義務(wù)，存在過錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任。

綜上，高空墜物致人損害責(zé)任主體為對(duì)該建筑物負(fù)有維修和管理義務(wù)的主體，即物業(yè)公司。物業(yè)公司未對(duì)小區(qū)內(nèi)公共部位所存在的脫落、墜落危險(xiǎn)采取明顯的安全隔離等必要措施，不能證明自身無(wú)過錯(cuò)，需對(duì)吳某的損害承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。