居民住房租賃市場(chǎng)發(fā)展研究

薛倩玉 俞小璇 蘇彤 李穎聰 閃錦昆

摘 要：為健全和完善上海住房市場(chǎng)體系、保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展，推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展是一個(gè)重要的舉措。此舉可以減輕經(jīng)濟(jì)及財(cái)政增長(zhǎng)對(duì)于房地產(chǎn)的依賴，很好地抑制住房的投機(jī)需求。本文通過(guò)設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷并實(shí)地走訪，對(duì)上海市住房租賃市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)查，通過(guò)調(diào)查總結(jié)發(fā)現(xiàn)，租賃市場(chǎng)發(fā)展較慢不外乎三個(gè)原因：傳統(tǒng)觀念影響，租賃群體權(quán)益受到限制以及租房市場(chǎng)不完善。對(duì)此我們也提出了相應(yīng)的措施，如推進(jìn)供給側(cè)改革、建立相應(yīng)的監(jiān)管體制，并保障租賃群體在教育、醫(yī)療方面的權(quán)益，向"租購(gòu)?fù)瑱?quán)"靠攏。

關(guān)鍵詞：住房租賃市場(chǎng)；房地產(chǎn)市場(chǎng)；租購(gòu)?fù)瑱?quán)

20世紀(jì)90年代后，我國(guó)在住房制度方面的改革開始深入推進(jìn)，城市化進(jìn)程增快。同時(shí)，對(duì)于居民的住房消費(fèi)，很大一部分居民的購(gòu)房能力得以釋放，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一片向好的局面。與房地產(chǎn)交易相對(duì)比來(lái)看，住房租賃雖然也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要部分，但是它的發(fā)展速度比較慢，特別是在供應(yīng)主體這一方面，單一化問(wèn)題尤為嚴(yán)重，整體表現(xiàn)出供需不平衡、結(jié)構(gòu)不合理。從長(zhǎng)期來(lái)看，要想補(bǔ)齊短板、改善供需結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，應(yīng)促進(jìn)住房租賃企業(yè)的規(guī)?；⒓s化以及專業(yè)化。對(duì)于上海這座城市，住房租賃企業(yè)可以在提供更多房源的基礎(chǔ)上，降低居民的住房門檻，使外來(lái)務(wù)工人群得以接納，推動(dòng)上海整體的進(jìn)步。

一、上海住房租賃的特點(diǎn)

隨著住房制度的改革推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了快速發(fā)展。房地產(chǎn)商想迅速回籠資金，減輕資金在囤積上出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，在發(fā)展的過(guò)程中，慢慢形成了重售輕租的局面。最近幾年，住房租賃機(jī)構(gòu)開始朝著專業(yè)化、規(guī)?；较虬l(fā)展，青年白領(lǐng)對(duì)他們的青睞度迅速提升。公租房租賃對(duì)象面向全體，但是以青年白領(lǐng)為主力軍。具體而言，當(dāng)前的上海住房租賃主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

1.供給側(cè)結(jié)構(gòu)形成“以個(gè)人出租為主、機(jī)構(gòu)出租快速發(fā)展”的形式

個(gè)人出租指的是房屋所有者對(duì)攤位、店面、商業(yè)場(chǎng)所或居住所進(jìn)行對(duì)外出租，個(gè)人出租房屋取得收入，并依法繳納營(yíng)業(yè)稅、印花稅等稅費(fèi)。而機(jī)構(gòu)出租指的是法定組織，如公司、社團(tuán)以為員工提供住所或者辦公場(chǎng)所等名義進(jìn)行的房屋租賃活動(dòng)。

2.租賃需求表現(xiàn)為“兩低兩高”的結(jié)構(gòu)

從市場(chǎng)租賃需求分析中發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)主體對(duì)于廉價(jià)實(shí)用型房屋和交通便捷性房屋需求較高，對(duì)高端小區(qū)（別墅群、精裝修等）和花園小區(qū)需求較低，這主要是因?yàn)樽赓U主體較多為工薪階層，對(duì)居住條件要求較低，更注重租房的實(shí)用性。

3.租金方面表現(xiàn)為“住房租賃企業(yè)租金漲幅明顯，公租房租金平穩(wěn)”的特點(diǎn)

由于上海人流量較多，對(duì)房產(chǎn)需求量較大，但土地資源有限，新開樓盤較少，因此租房市場(chǎng)較為火爆。住房租賃企業(yè)受市場(chǎng)影響較大，急于擴(kuò)大規(guī)模，通過(guò)提高租金誘導(dǎo)房東提前解散合同等方式搶占房源，使租金一度瘋狂上漲。而公租房由于受到政府管控，租金較為平穩(wěn)，且低于市場(chǎng)價(jià)格，但公租房質(zhì)量相對(duì)較差。

二、問(wèn)卷調(diào)查

為了更好地觀察上海租房市場(chǎng)的現(xiàn)狀，我們利用調(diào)查問(wèn)卷的方法對(duì)上海租房市場(chǎng)進(jìn)行了問(wèn)卷式調(diào)查研究，問(wèn)卷設(shè)計(jì)表格如下所示：

調(diào)查問(wèn)題 選項(xiàng)

您的年齡 10～20；20～30；30～40；40～50；50以上

您的性別 男；女

您從事的工作是 藍(lán)領(lǐng)、白領(lǐng)、學(xué)生

您覺得上海租房市場(chǎng)完善嗎 完善、不完善、不清楚

您舉得租房?jī)r(jià)格貴嗎 貴、便宜、正常

您覺得租房監(jiān)管力度如何 嚴(yán)厲、一般、力度不嚴(yán)

上述問(wèn)卷分發(fā)給了100名市民，樣本數(shù)據(jù)不存在任何的缺省值，收到的數(shù)據(jù)都很正常，沒有異常數(shù)據(jù)。通過(guò)對(duì)收集上來(lái)的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，主要的年齡分布區(qū)間在10～20（3%）、20～30（45%）、30～40（35%）、40～50（10%）、50以上（7%）。其中男生53人、女生47人。在租房市場(chǎng)中，有30%的白領(lǐng)階層，有53%的藍(lán)領(lǐng)階層，剩下的17%的人主要是學(xué)生階層。有20%的人認(rèn)為上海租房市場(chǎng)完善，有62%的人認(rèn)為不完善，剩下的對(duì)此不清楚。有70%的人認(rèn)為租房?jī)r(jià)格很貴，21%的人不清楚，剩下的則認(rèn)為價(jià)格便宜。對(duì)于租房監(jiān)管，60%以上的人認(rèn)為上海租房監(jiān)管力度一般甚至不嚴(yán)厲。

三、上海住房租賃存在的問(wèn)題

分析上海租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀，我們不難看出，上海市租賃市場(chǎng)發(fā)展仍相對(duì)緩慢，拋開人們的傳統(tǒng)觀念原因，存在的問(wèn)題主要如下：住房的租賃供應(yīng)體系不完善，專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)的規(guī)?；瘎?shì)頭不足，監(jiān)測(cè)監(jiān)管體系不完善。

1.住房的租賃供應(yīng)體系不完善

在供應(yīng)體系方面，住房租賃的供應(yīng)主體比較單一，當(dāng)前，只有少量的單位可以給員工提供短期周轉(zhuǎn)的住房，其他均需要員工個(gè)人進(jìn)行住房租賃。上?？晒┻x擇的租房供應(yīng)主要是市場(chǎng)租賃和保障性租賃兩大類。同時(shí)，公共的房屋租賃目前呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面。從2010年以來(lái)，上海建立了公租房制度，在此之后，上海市累積供應(yīng)公租房10.5萬(wàn)套，入住近20萬(wàn)人。在公租房的籌措方面，房源存在一定的困難，配建的公租房面積較大，因此導(dǎo)致了物業(yè)成本居高，該部分房源不被大家接受，利用率低。最后，上海市忽略了一個(gè)很大的群體，那就是藍(lán)領(lǐng)的房屋租賃，該部分人員的房屋租賃房源缺乏。藍(lán)領(lǐng)人群是城市發(fā)展建設(shè)的主力軍，在社會(huì)中占比較大的比重，但是工資水平整體不高，對(duì)于房租的承受能力不強(qiáng)，最普遍選擇的租房環(huán)境為城中村，但是，城中村正在一步步的消失，因此，該類人群的住房受到威脅，這對(duì)于上海來(lái)說(shuō)是一個(gè)極大的挑戰(zhàn)。

2.專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)的規(guī)?；瘎?shì)頭不足

對(duì)于租賃機(jī)構(gòu)的規(guī)模，上海市目前的形式不容樂觀。這主要表現(xiàn)為：對(duì)于租賃運(yùn)營(yíng)，大家的積極性不是太高。目前，以現(xiàn)階段的稅收制度來(lái)看，各類的住房租賃機(jī)構(gòu)都需要承擔(dān)較大的稅收壓力，主要為房產(chǎn)稅、增值稅和企業(yè)所得稅，比例12%，5%～6%，17%～18%。高昂的稅收使得企業(yè)的發(fā)展動(dòng)力不足，同時(shí)，投資的回報(bào)周期長(zhǎng)，通常需要10年以上的時(shí)間才能收回成本。所以說(shuō)，住房租賃的企業(yè)必須要有長(zhǎng)期、低成本資金的支持?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)貸款期限通常是在3～5年，這和住房租賃的企業(yè)需要的融資需求之間不匹配。

3.監(jiān)測(cè)監(jiān)管體系不完善

通過(guò)對(duì)上海的租賃市場(chǎng)調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，在租賃市場(chǎng)，相應(yīng)的監(jiān)管體系還不夠完善，主要是合同的備案率不高，目前還不足20%，產(chǎn)生這一現(xiàn)象的原因，一是因?yàn)榉繓|的配合度不夠，二是源于合同的備案辦理過(guò)程穩(wěn)定性不夠，三是合同備案程序相對(duì)來(lái)說(shuō)比較復(fù)雜，需要出示大量的材料，同時(shí)需要房東親自提交以及認(rèn)證。因此，這一政策目前的落實(shí)程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。除此之外，用于衡量租金變動(dòng)的價(jià)格指數(shù)缺乏權(quán)威性，也是一個(gè)極大的弱點(diǎn)。就目前來(lái)看，上海房屋租賃具有少量的價(jià)格指數(shù)，但這些指數(shù)的計(jì)算方法以及真實(shí)性有待考究。對(duì)于價(jià)格指數(shù)的制定，需要權(quán)威機(jī)構(gòu)對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，然后公布于社會(huì)。

四、發(fā)展上海住房租賃的對(duì)策

推進(jìn)住房租賃的發(fā)展，這是上海市關(guān)于住房供應(yīng)體系制度建設(shè)的重要指示，對(duì)于住房租賃市場(chǎng)的完善和發(fā)展，有助于減少財(cái)政經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴，同時(shí)對(duì)住房投機(jī)也起到抑制作用，符合上海市市情，是發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的切實(shí)之舉。對(duì)于規(guī)范租賃市場(chǎng)發(fā)展，主要需要做好以下方面：

1.推進(jìn)供給側(cè)改革，出臺(tái)限購(gòu)政策，增加租賃住房有效供給。

供給側(cè)改革是有效解決上海租房問(wèn)題的重要對(duì)策，可以增強(qiáng)對(duì)新樓盤“以租代售”政策的補(bǔ)給力度，如減少稅收、增加財(cái)政補(bǔ)貼、協(xié)助宣傳等。同時(shí)加大對(duì)“炒房”等違法活動(dòng)的打擊力度，出臺(tái)更強(qiáng)硬的限購(gòu)措施，如上海本地戶籍已婚家庭限購(gòu)兩套房，首付比例上浮等。

2.優(yōu)化現(xiàn)有的租賃模式，逐漸向“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”靠攏

目前，廣東市政府印發(fā)的《廣州市加快住房租賃市場(chǎng)工作方案》明確提出租購(gòu)?fù)瑱?quán)的規(guī)定，租購(gòu)?fù)瑱?quán)制度將切實(shí)保障租賃群體的教育、醫(yī)療等方面的利益。向租購(gòu)?fù)瑱?quán)制度靠攏，意味著會(huì)有更多隨遷子女獲得入學(xué)資格。所以，當(dāng)?shù)卣诒Ｕ想S遷子女入學(xué)權(quán)利的同時(shí)，應(yīng)加大對(duì)教育資源的投入，統(tǒng)籌教育資源均衡配置。與此同時(shí)，有入學(xué)需求的人可通過(guò)租房解決，必然消滅一部分住房需求，極有可能降低學(xué)區(qū)房的價(jià)格。只有保障租賃群體的利益，才能使人們慢慢轉(zhuǎn)變對(duì)租房持有的偏見，改變住房消費(fèi)觀念，對(duì)于解決流動(dòng)人口或者無(wú)購(gòu)房能力的戶籍人口的住房問(wèn)題具有重大意義。

3.國(guó)家提供相應(yīng)政策支持，滿足承租雙方的需求，建立相應(yīng)的監(jiān)管體制。

租房市場(chǎng)亂象叢生的很大一部分原因是黑中介的存在，惡意提高租金，抬高緊缺房源價(jià)格，以此牟利，同時(shí)對(duì)于租房中出現(xiàn)的問(wèn)題，黑中介大多采用敷衍了事的態(tài)度，很難有效解決問(wèn)題，給租客帶來(lái)諸多不便。建議國(guó)家出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，嚴(yán)厲打擊黑中介操縱房?jī)r(jià)的違法行為，開通市民服務(wù)熱線，鼓勵(lì)租客對(duì)違法行為進(jìn)行舉報(bào)等。

參考文獻(xiàn)：

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基金項(xiàng)目：

本文系安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)大學(xué)生科研創(chuàng)新基金項(xiàng)目研究成果（項(xiàng)目編號(hào)：XSKY1842 指導(dǎo)老師：馬成文）